Mis à jour le 13/11/2025
En 2025, la France fait face à un vieillissement démographique sans précédent : plus de 27 % de la population a dépassé 60 ans et ce chiffre devrait atteindre les 36 % d’ici 2040.
Dans ce contexte, l’investissement en LMNP dans un EHPAD séduit de plus en plus de particuliers. Rentabilité, bail commercial, solidité de l’exploitant, stratégie de revente : voici tout ce qu’il faut savoir pour sécuriser votre projet et investir avec discernement.
Un Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) désigne une structure médico-sociale qui accueille des personnes dont l’autonomie est partiellement ou totalement réduite. Ces établissements proposent :
une prise en charge médicale et paramédicale continue, encadrée par des équipes pluridisciplinaires (infirmiers, aides-soignants, médecins coordonnateurs) ;
des prestations d’accompagnement quotidien (aide aux repas, à la toilette, activités adaptées).
Les EHPAD peuvent relever du secteur public, associatif ou privé, avec des niveaux de confort et de tarification variables selon le gestionnaire.
Il ne faut pas confondre les EHPAD avec les
résidences seniors (qu’on appelle aussi
résidence services ou
résidence autonomie). Ces dernières s’adressent à des personnes âgées, mais
encore autonomes. Elles ne sont donc pas médicalisées.
Bon à savoir : En 2024, la France comptait environ
595 000 places en EHPAD réparties sur près de
7 300 établissements, avec une capacité moyenne de
82 places par établissement. Le taux d’occupation moyen des EHPAD publics a atteint
94,6 % en 2024, en progression par rapport aux années précédentes.
Cependant, certaines zones affichent des taux d’occupation inférieurs à 85 %, notamment en Bourgogne-Franche-Comté, Grand Est ou en Île-de-France.
D’après les chiffres de l’Insee, le nombre de seniors en
perte d'autonomie devrait augmenter : jusqu'à
2,8 millions de personnes pourraient être concernées d'ici 2050.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un particulier d’investir dans une chambre ou un appartement en EHPAD tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux.
Pour en bénéficier, il faut déclarer la création de son activité sur le guichet des formalités des entreprises de l’INPI.
Pour être éligible au LMNP, le logement doit être à usage d’habitation, décent et meublé a minima avec les 11 équipements obligatoires prévus par le décret du 31 juillet 2015.
Enfin, il faut que les recettes annuelles retirées de la location meublée par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal restent inférieures ou égales à
23 000 € ou inférieures ou égales aux autres revenus d’activités.
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Les + :
En 2025, les rendements bruts observés pour un investissement LMNP en EHPAD se situent généralement entre 4,5 % et 6,5 %, selon l'emplacement et le gestionnaire.
Certains établissements dans des zones tendues peuvent dépasser ces taux, notamment dans les grandes métropoles.
Le taux d’occupation moyen des EHPAD reste supérieur à 95 %, avec une quasi-saturation dans certaines régions.
À noter aussi que le propriétaire de la chambre ou de l’appartement signe
un bail commercial avec l'exploitant de l’EHPAD. Ce bail a une durée de 9 ans, ce qui garantit une
stabilité locative. Les loyers sont généralement
indexés sur l'IRL (indice de référence des loyers) et peuvent donc augmenter chaque année.
Bon à savoir: Les revenus sont potentiellement réguliers, mais non garantis .
Vous devez rester vigilant face aux promesses fiscales trop séduisantes. Certaines offres annoncent un impôt nul, mais omettent de préciser les prélèvements sociaux, l’IFI ou l’impact du choix du régime fiscal.
La fiscalité à la revente peut aussi réduire vos gains, car les amortissements pratiqués pendant la détention du bien sont pris en compte pour le calcul de la plus-value imposable.
De plus, le secteur des EHPAD reste
réglementé et sensible : la qualité de la prise en charge des résidents, la réputation du gestionnaire et les évolutions législatives, comme la loi « Bien Vieillir », peuvent influencer directement la rentabilité et la pérennité de votre investissement.
Bon à savoir : Ces dernières années, des scandales médiatiques ont mis en lumière des dysfonctionnements dans la gestion de certains EHPAD.
Pour les propriétaires, cela s’est traduit par une dévalorisation des actifs, une baisse des loyers et parfois des périodes sans revenus (lorsque l’exploitant a quitté ou transféré son activité). Ces situations doivent inciter les investisseurs à vérifier la réputation et la solidité de l’exploitant.
Lors de l’immatriculation de son activité, le propriétaire LMNP doit choisir entre le micro-BIC et le régime réel simplifié :
Le micro-BIC s’applique si les recettes locatives ne dépassent pas certains plafonds (77 700 € dans le cadre d’un investissement en EHPAD). L’administration applique un abattement forfaitaire (50 %) sur les recettes pour calculer le résultat imposable.
Le régime réel simplifié permet de déduire toutes les charges réelles (entretien, assurances, gestion, intérêts d’emprunt, taxes, travaux) ainsi que les amortissements du bien et du mobilier. Bien que nécessitant la tenue d’une comptabilité, ce régime est souvent plus avantageux.
Pour récupérer la TVA sur le prix d’acquisition du bien en EHPAD, il faut que les 3 critères suivants soient remplis :
L'investissement doit concerner un bien neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) ;
Le propriétaire doit signer un bail commercial d'une durée minimale de 9 ans avec un exploitant assujetti à la TVA. Ce bail doit inclure 3 des 4 prestations para-hôtelières suivantes : fourniture du petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, réception de la clientèle et fourniture de linge de maison ;
Le propriétaire doit opter pour le régime de la TVA, ce qui implique de facturer la TVA sur les loyers perçus.
Bon à savoir : Le taux de TVA applicable est généralement de 5,5 % pour les loyers des EHPAD, conformément à l'article 278-0 bis du Code général des impôts. article 278-0 bis du Code général des impôts.
Notez aussi que si vous revendez votre bien avant 20 ans après sa livraison, il faudra en général restituer une partie de la TVA récupérée, proportionnellement aux années restantes.
Par exemple, si vous vendez après 10 ans, vous devrez rendre la moitié de la TVA récupérée à l’achat.
Certaines situations permettent toutefois de conserver la TVA :
Si vous vendez le bien à un autre investisseur déjà assujetti à la TVA et que ce dernier reprend le bail et les obligations du vendeur ;
Si la vente se fait dans le cadre d’une transmission globale du bien et du bail et que l’acquéreur continue l’exploitation dans les mêmes conditions.
La location d’un meublé en EHPAD reste soumise aux règles générales de l’IFI. Pour espérer une exonération, il faudrait que l’activité de location meublée soit votre activité principale et génère un résultat net positif.
Dans la pratique, pour un investisseur classique en LMNP EHPAD, cela est rarement le cas :
L’activité n’est généralement pas la principale source de revenus, surtout si vous avez un emploi ou d’autres revenus ;
Les amortissements pratiqués sur le bien et le mobilier, ainsi que les charges déductibles, entraînent souvent un résultat fiscal nul ou négatif, empêchant l’exonération IFI.
En résumé, investir en LMNP dans un EHPAD ne permet pas, dans la majorité des cas, de sortir le bien de l’assiette de l’IFI.
En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vos revenus tirés de la location d’un bien en EHPAD sont soumis aux
prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Ce taux s’applique sur le
bénéfice fiscal net, après imputation des déficits LMNP des années précédentes.
Bon à savoir :
Contrairement au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), ces prélèvements
n’ouvrent pas de droits spécifiques à la Sécurité sociale ou à la retraite. Ils représentent donc un
coût supplémentaire à intégrer dans vos calculs de rentabilité.
Prenons un bien en EHPAD d’une valeur de 150 000 € HT, générant un loyer annuel de 6 % (soit 9 000 €).
Si vous l’achetez uniquement avec vos fonds propres, vous percevez directement vos loyers, mais vous devez payer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur le bénéfice net. Après avoir pris en compte ces charges et les amortissements, votre flux net annuel se situe autour de 5 000 €.
Si vous achetez à crédit (20 ans à 3,5 %), vos mensualités réduisent votre flux net la première année, à environ 4 200 €, mais l’effet de levier du crédit augmente progressivement votre rendement sur fonds propres. Au fil des années, l’amortissement réduit votre bénéfice imposable et vos prélèvements sociaux, ce qui améliore votre flux net.
Pour aider à évaluer la performance de votre investissement, vous pouvez tenir compte des deux métriques suivantes :
le taux de rendement interne (TRI), qui mesure la rentabilité globale de l’investissement (environ 5 % avec vos fonds propres, environ 6,5 % avec un crédit) ;
le rendement sur fonds propres (cash-on-cash), qui compare le flux net annuel aux fonds réellement investis. Dans cet exemple, il est d’environ 3,3 % pour un financement intégral par fonds propres et de 7 % avec crédit.
Un EHPAD est obligatoirement soumis à un Contrat Pluriannuel d’Objectifs et de Moyens (CPOM) avec l’Agence Régionale de Santé (ARS) et le département. Le CPOM fixe les objectifs de qualité, encadre les tarifs et détermine les dotations financières.
Pour vous, investisseur, cela signifie que la capacité à ajuster les loyers ou les prestations est limitée, car les tarifs sont en partie fixés par les conventions et dotations publiques.
Le dispositif Censi-Bouvard permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour les acquisitions en résidence services ou EHPAD. Il n’est plus disponible pour les biens acquis après le 31 décembre 2022.
Il n’existe pas d’équivalent direct au Censi-Bouvard. Les investisseurs peuvent toutefois se tourner vers d’autres leviers d’ optimisation fiscale, comme le régime réel en LMNP.
Lorsque vous investissez en LMNP dans un EHPAD, vous signez un bail commercial avec l’exploitant de l’établissement.
Ce document fixe les conditions de location, la durée, le montant du loyer et les obligations de chaque partie. Sa durée est de 9 ans ou plus.
L’ indexation du loyer (ILC ou IRL) détermine l’évolution annuelle du loyer et donc vos revenus futurs ;
Les franchises de loyers précisent les périodes où l’exploitant ne paie pas, ce qui peut créer un manque à gagner temporaire ;
Les pénalités en cas de retard protègent vos loyers impayés ;
Le pas de porte représente un paiement initial ou une garantie que vous percevrez ;
Les garanties financières assurent que l’exploitant peut honorer ses engagements même en cas de difficultés ;
Les clauses de sortie et de renouvellement du bail définissent vos droits en cas de départ de l’exploitant ou de fin du contrat.
Bon à savoir : Les articles 605 et 606 du Code civil définissent la répartition des charges de gros œuvre et des remises aux normes. Vérifiez que la répartition des coûts vous est favorable ou du moins conforme aux pratiques du marché.
Vous pouvez prendre en compte les critères suivants :
Le taux d’occupation historique de l’établissement, le taux d’encadrement du personnel et la qualité de ses prestations : ces données reflètent sa capacité à attirer et fidéliser les résidents ;
Le GIR (Groupe Iso-Ressources) moyen des résidents, un GIR élevé pouvant justifier des loyers plus importants ;
La
réputation du gestionnaire et les éventuels incidents ou fermetures signalés dans les médias ou par les autorités.
Bon à savoir : Vous pouvez consulter les résultats financiers publiés par certains grands groupes (DomusVi, Korian, Emeis/Orpea, Colisée, Domidep).
N'oubliez pas non plus de regarder du côté des acteurs locaux ou associatifs.
Vous pouvez vous concentrer surles zones où :
la densité de population de 85 ans et plus est importante ;
le nombre de lits disponibles est limité ;
l’accessibilité est bonne (transports et parkings pour les familles ) ;
il y a un bassin de soins à proximité ;
la tension sur les lits autorisés est forte.
Pour évaluer la performance de votre investissement en EHPAD, vous pouvez calculer :
Le rendement brut : il indique la rentabilité de base du bien, sans tenir compte des charges ni de la fiscalité. Il se calcule en divisant le loyer annuel HT par le prix d’achat HT ;
Le rendement net de charges : il tient compte des dépenses récurrentes, comme la taxe foncière, l’assurance ou la comptabilité ;
Le rendement net-net fiscal : il inclut l’impact de la fiscalité (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) selon le régime choisi, micro-BIC ou réel.
Prenons un exemple concret. Pour un bien acquis 150 000 € HT générant 9 000 € HT de loyers annuels, le rendement brut atteint 6 %. Après déduction de 1 500 € de charges (taxe foncière, assurance, comptabilité), le rendement net de charges s’élève à environ 5 %. En intégrant la fiscalité, le rendement net-net fiscal avoisine 3,9 % sous le régime micro-BIC, mais peut atteindre jusqu’à 7,4 % au régime réel. Le choix du régime fiscal est donc un facteur très important dans la future rentabilité de votre investissement.
Attention, un investissement en EHPAD peut connaître des imprévus susceptibles d’affecter votre rentabilité :
une baisse de l’indexation du loyer ;
une renégociation du loyer lors du renouvellement du bail ;
les coûts de mise aux normes ;
une défaillance partielle ou totale du gestionnaire ;
une vacance temporaire du bien.
Il est conseillé d’intégrer une marge de sécurité dans vos prévisions financières, par exemple en réduisant légèrement le loyer estimé (environ 5 à 10 %) ou en prévoyant une réserve annuelle pour imprévus (1 à 2 % du prix du bien).
Pour investir en LMNP dans un EHPAD, il faut :
Identifier les biens disponibles : vous pouvez faire des recherches sur des plateformes spécialisées ou auprès de promoteurs et agents immobiliers ;
Rédiger une Lettre d’intention (LOI) : ce document précise les conditions de votre offre et inclut des clauses suspensives, comme l’obtention du financement, la validation du bail ou la vérification de la solidité de l’exploitant ;
Trouver un financement : n’oubliez pas de prévoir une marge pour couvrir le risque de vacance, les travaux et imprévus ;
Vérifier toutes les clauses du bail (indexation, franchises, pas de porte, pénalités, répartition des charges) et évaluer l’exploitant ;
Signer l’acte de vente chez le notaire ;
Déclarer votre activité de LMNP sur le guichet unique de l’Inpi.
Si vous êtes au régime réel, vous devrez tenir une comptabilité afin de suivre vos recettes et charges, enregistrer les amortissements et préparer vos déclarations fiscales.
Quel que soit votre régime d’imposition, il faudra aussi déclarer vos recettes locatives aux impôts. Celles-ci seront ajoutées aux autres revenus de votre foyer (après déduction forfaitaire ou au réel) pour le calcul de votre impôt sur le revenu.
La déclaration est plus complexe dans le cas du régime fiscal du réel simplifié, puisque vous devez préalablement transmettre une liasse fiscale aux impôts. Il est recommandé de se faire accompagner par un cabinet d’Expertise-Comptable spécialisé en LMNP, comme JD2M.
Revendre un lot en EHPAD LMNP est souvent plus long que pour un logement classique. La valeur de votre bien dépend principalement de trois éléments :
la durée restante du bail commercial ;
la solidité et la réputation de l’exploitant ;
l’emplacement de l’établissement.
Vous pouvez vous renseigner sur les ventes récentes afin d’avoir une idée réaliste du prix auquel vous pourriez revendre votre bien.
Vous devez anticiper l’impact fiscal d’une revente :
Depuis 2025, l’ amortissement comptabilisé sur le bien est pris en compte dans le calcul de la plus-value, mais vendre après 22 ans permet une exonération totale d’impôt sur la plus-value ;
Si vous avez récupéré la TVA lors de l’achat et que vous vendez le bien avant 20 ans, l’administration fiscale peut exiger une régularisation de la TVA.
Selon votre projet, vous pouvez peut-être réduire cet impact fiscal, par exemple en réinvestissant le produit de la vente dans un autre bien immobilier ou en recourant à des dispositifs de défiscalisation immobilière.
Avant d’investir en EHPAD, il peut être intéressant de comparer cette solution aux résidences gérées :
les résidences seniors ;
les résidences étudiantes ;
les résidences d’affaires ;
les résidences touristiques.
|
Type de résidence |
Profil de risque |
Rendement net estimé |
Gestion |
Demande / marché |
|
EHPAD |
Faible à moyen |
4-5,5 % |
Gestion complète par un exploitant |
Demande croissante et prévisible |
|
Résidences seniors |
Faible à moyen |
4,5-6 % |
Gestion complète par un exploitant |
Demande croissante, concurrence locale à surveiller |
|
Résidences étudiantes |
Moyen |
4-6 % |
Gestion partielle / syndic |
Demande constante en zone universitaire |
|
Résidences affaires |
Moyen |
4-5,5 % |
Gestion partielle |
Demande soutenue dans les grandes métropoles |
|
Résidences touristiques |
Élevé |
5,5-7 % |
Gestion active nécessaire |
Forte saisonnalité |
Si vous cherchez un revenu stable et sécurisé sur le long terme, vous pouvez privilégier des investissements en EHPAD ou en résidences seniors.
En revanche, si vous visez un rendement immédiat, mieux vaut envisager des résidences touristiques ou d’affaires. Ces placements demandent toutefois une gestion plus active.
Si vous souhaitez un compromis entre stabilité et rendement, vous pouvez opter pour les résidences étudiantes. Elles présentent un risque moyen, avec une rotation des locataires relativement prévisible et la possibilité de générer des revenus réguliers.
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Les EHPAD accueillent des résidents dépendants avec un suivi médical permanent, ce qui garantit une certaine stabilité des revenus. À l’inverse, les résidences seniors ciblent des personnes autonomes. Les revenus y sont donc légèrement moins prévisibles et le risque financier plus élevé.
Vous pouvez récupérer la TVA si vous achetez un bien neuf ou en VEFA, que vous signez un bail commercial et que l’exploitant propose des prestations para-hôtelières. En cas de revente avant 20 ans, vous pouvez devoir rembourser une part de TVA (sauf exceptions).
Pour 2025, vous pouvez viser un rendement brut de 4,5 à 6,5 %. Après déduction des charges, le rendement net se situe généralement entre 4 et 5,5 %, et le rendement net-net fiscal dépend du régime choisi : environ 3,5 % en micro-BIC et jusqu’à 5,5-6 % au régime réel (selon les amortissements et charges déductibles).
Il faut vérifier l’indexation du loyer, les franchises, les pénalités, les garanties financières, les clauses de sortie et la répartition des charges.
Vous devez vous renseigner sur le taux d’occupation historique, le GIR moyen des résidents, la qualité des prestations et la réputation de l’exploitant.
Vos revenus LMNP entrent dans l'assiette imposable de l’IFI. Vous serez exonéré uniquement si la location meublée devient votre activité principale et génère un résultat net positif.
Si vos charges et amortissements sont supérieurs au taux d’abattement forfaitaire du micro-BIC, mieux vaut opter pour le régime réel.
Le secteur EHPAD est strictement encadré et sensible à la fiabilité de ses gestionnaires. Vérifiez la solidité de l’exploitant (bilans, taux d’occupation, incidents) et privilégiez les gestionnaires réputés.
La revente peut prendre plus de temps qu’un logement classique. Elle dépend du bail restant, de l’exploitant et de l’emplacement. La TVA récupérée peut être régularisée avant 20 ans et les amortissements comptabilisés sont réintégrés dans la plus-value imposable.
Non, il a pris fin pour les biens acquis après le 31 décembre 2022. Pour réduire votre fiscalité, vous pouvez opter pour le régime réel en LMNP.
Article rédigé par Stéfano Demari
