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Mis à jour le 10/07/2025
Située aux portes de Paris, Boulogne-Billancourt combine attractivité résidentielle, dynamisme économique et forte valeur patrimoniale. Deuxième ville d’Île-de-France après la capitale, elle séduit autant les cadres en mobilité que les investisseurs en quête de sécurité et de stabilité.
Dans ce contexte, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’impose comme une solution fiscale particulièrement avantageuse, permettant de générer des revenus locatifs tout en réduisant significativement l’imposition.
Quels quartiers cibler ? Quelle rentabilité espérer ? Quelles règles fiscales et locales faut-il connaître ? Ce guide vous donne toutes les clés pour réussir votre investissement locatif à Boulogne-Billancourt.
Située dans les Hauts-de-Seine, Boulogne-Billancourt est bien plus qu’une simple commune limitrophe de Paris : avec 120 071 habitants, elle est la ville la plus peuplée du département.
Ce dynamisme démographique s’appuie sur une excellente accessibilité, un cadre de vie recherché et un tissu économique solide, autant d’atouts qui en font une cible privilégiée pour un investissement locatif meublé.
La ville est parfaitement connectée au réseau de transports franciliens, grâce aux lignes 9 et 10 du métro qui la relient rapidement à de nombreux arrondissements parisiens. Elle bénéficiera aussi à terme des effets du Grand Paris Express, avec l’arrivée de la ligne 15 sud prévue en 2026.
Boulogne séduit également par son cadre de vie privilégié : en bord de Seine, à deux pas du bois de Boulogne, la ville offre de nombreux espaces verts, des équipements culturels de renom (musée Albert-Kahn, Seine Musicale, Fondation Louis Vuitton…) et un environnement urbain valorisé. Ces éléments attirent particulièrement une population active aisée, des cadres dynamiques.
Enfin, le tissu économique y est dense avec plus de 13 000 entreprises implantées, dont de nombreux sièges sociaux ce qui garantit une demande locative forte et continue.
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Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit de plus en plus d’investisseurs par sa souplesse de gestion et ses avantages fiscaux significatifs. En optant pour le régime réel, il est possible d’amortir la valeur du bien, du mobilier et des frais annexes, ce qui permet de réduire fortement, voire d’annuler l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.
Le micro-BIC, de son côté, permet une déclaration simplifiée avec un abattement forfaitaire de 50 % pour les meublés classiques et les meublés de tourisme classés ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
À Boulogne-Billancourt, où l’immobilier conserve une forte valeur patrimoniale, combiner localisation premium et fiscalité optimisée permet de sécuriser un investissement rentable, pérenne et transmissible.
Le LMNP y apparaît comme une solution idéale pour se constituer des revenus complémentaires avec un risque maîtrisé.
Le prix moyen au m² à Boulogne-Billancourt avoisine les 8 000 €. À titre de comparaison, c’est plus du double des tarifs observés dans une ville de taille comparable comme Clermont-Ferrand, et près de 3,6 fois supérieur à ceux d’une grande ville comme Montpellier.
Avec un prix moyen de 8 240 €/m², le centre-ville concentre une forte demande locative. Quartier vivant, bien desservi par les transports et riche en commerces, il attire en priorité des jeunes actifs. Les studios et T2 meublés y trouvent preneur rapidement, avec peu de vacance locative. C’est un secteur idéal pour un investissement stable, dans un environnement très recherché.
Le quartier Point-du-Jour, où le mètre carré se négocie autour de 7 100 €, est un véritable pôle d’activités économiques. Il accueille de nombreux bureaux, sièges sociaux et salariés en mobilité.
Ce secteur est particulièrement propice à l’investissement dans de petites surfaces meublées, à destination des cadres en mission temporaire ou des jeunes actifs. Sa bonne rentabilité potentielle en fait un choix judicieux, notamment pour ceux qui souhaitent équilibrer prix d’achat et tension locative.
Affichant un prix moyen de 7 500 €/m², le quartier Silly-Gallieni offre un bon compromis entre accessibilité, environnement résidentiel et proximité des zones d’activités. Il attire principalement des locataires à la recherche de stabilité, comme des cadres souhaitant s’installer en location longue durée. Les appartements de type T2 ou T3 y sont appréciés, notamment pour des séjours de moyenne ou longue durée.
Ce secteur résidentiel chic, à proximité du bois de Boulogne et des musées, se distingue par un environnement haut de gamme et un prix au mètre carré d’environ 8 500 €.
Il est particulièrement adapté à la location meublée de courte durée, que ce soit pour des cadres en déplacement ou des touristes de passage.
Un logement bien situé et bien meublé pourra y générer des revenus intéressants sur des formats flexibles (bail mobilité, location saisonnière selon réglementation).
Avec un prix moyen de 7 500 €/m², ce quartier en plein renouveau attire les investisseurs en quête de biens récents, aux normes énergétiques élevées, dans un cadre urbain moderne et agréable.
Les logements y sont souvent bien agencés et recherchés par des profils premium, notamment de jeunes couples, de cadres ou d’expatriés. C’est une zone idéale pour un investissement patrimonial, avec un bon potentiel de valorisation à long terme.
À Boulogne-Billancourt, la rentabilité brute moyenne en LMNP tourne autour de 3,6 %. Si elle est inférieure à d’autres villes, elle reste compensée par des loyers élevés et une demande constante.
Le marché local bénéficie aussi d’une hausse des prix de +15 % sur 10 ans, offrant de bonnes perspectives de valorisation.
La ville séduit une clientèle solvable et stable. La vacance locative y est faible et la valeur patrimoniale élevée permet d’envisager une plus-value à la revente. Le LMNP y est donc un placement sûr, idéal pour une stratégie long terme.
Oui. Boulogne-Billancourt fait partie des communes situées en zone tendue, ce qui implique plusieurs règles spécifiques pour les bailleurs :
La location meublée de courte durée est autorisée à Boulogne-Billancourt, mais elle est encadrée :
Tout manquement à ces règles peut entraîner des amendes pouvant atteindre 50 000 €, conformément aux articles L.651-2 et L.651-3 du Code de la construction et de l’habitation.
Plusieurs secteurs de Boulogne-Billancourt sont en pleine mutation urbaine, portés par des projets d’aménagement d’envergure :
Ces secteurs offrent un potentiel de valorisation important à 5–10 ans, idéal pour un investissement LMNP à la fois patrimonial et stratégique.
Si la location saisonnière est encadrée à Boulogne-Billancourt, la location meublée longue durée reste une option rentable et beaucoup plus simple à gérer.
Avec une demande locative continue et des loyers élevés, la location longue durée permet :
Prenons le cas d’un investisseur souhaitant cibler un jeune actif dans le quartier Point-du-Jour, proche des bureaux et des transports. Ce secteur présente une forte demande, avec un taux de vacance inférieur à 3 % et une durée moyenne de location de 18 à 24 mois.
Simulation en régime réel simplifié :
· Bénéfice imposable = 10 200 – 2 000 – 5 500 = 2 700 €
Cette simulation est donnée à titre indicatif. Le montant exact peut varier selon la répartition entre valeur du bien, mobilier, frais d’acquisition, durée d’amortissement, ainsi que les charges réellement engagées. Un expert-comptable spécialisé LMNP à Boulogne-Billancourt pourra affiner ces données en fonction de votre projet.
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Voici cinq conseils concrets pour mettre toutes les chances de votre côté.
1. Soigner l’ameublement
Un logement meublé doit non seulement répondre aux critères légaux, mais aussi séduire dès la première visite. Literie confortable, mobilier fonctionnel, équipements en bon état (machine à laver, micro-ondes, etc.) sont des atouts clés pour attirer des locataires fiables, prêts à payer un loyer à la hauteur du confort proposé.
2. Évaluer sa capacité à gérer le bien… ou déléguer
La gestion locative implique des tâches régulières : rechercher un locataire, rédiger le bail, organiser les états des lieux, gérer les éventuels incidents ou impayés. Si vous manquez de temps ou habitez loin, il peut être judicieux de confier cette mission à une agence spécialisée. Cela représente un coût, mais vous garantit sérénité et professionnalisme, surtout si vous investissez dans un bien à rotation rapide comme un studio étudiant.
3. Limiter la vacance locative
Un logement vide, c’est une perte directe de rentabilité. Pour l’éviter :
4. S’appuyer sur un expert-comptable spécialisé LMNP
En régime réel, la comptabilité LMNP peut vite devenir technique. Un expert-comptable spécialisé vous aidera à :
C’est un investissement rentable, surtout si vous souhaitez maximiser vos économies d’impôt dès les premières années.
5. Penser au long terme
Un bon investissement ne se résume pas à la rentabilité immédiate. Prenez en compte :
Un LMNP bien situé, bien entretenu et bien géré peut devenir un véritable actif à revenus passifs durables.
Depuis plus de 12 ans, JD2M accompagne les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) dans toute la France, et notamment à Boulogne-Billancourt. Son objectif : vous aider à optimiser la fiscalité de votre bien meublé, tout en sécurisant votre activité.
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Les + :
Le statut LMNP permet de louer un bien meublé, donc à un loyer généralement plus élevé qu’en location nue.
L’immobilier meublé à Boulogne-Billancourt offre surtout un avantage fiscal majeur : au régime réel, vous pouvez amortir le bien, le mobilier et déduire vos charges, ce qui réduit fortement, voire annule, l’imposition sur les loyers perçus.
C’est une solution idéale pour générer des revenus complémentaires optimisés.
Si vous choisissez le régime micro-BIC, la comptabilité est très simple : il suffit de déclarer vos recettes brutes et un abattement forfaitaire est automatiquement appliqué.
En revanche, en régime réel, vous devez tenir une comptabilité complète, incluant un bilan, un compte de résultat et un registre des amortissements. Il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable spécialisé LMNP pour sécuriser et optimiser vos déclarations fiscales.
Le LMNP concerne uniquement des logements meublés loués comme résidence principale du locataire. Vous pouvez y inclure votre propre résidence principale ou secondaire dans la limite de 90 ou 120 jours par an, selon la commune.
À Boulogne-Billancourt, les biens éligibles peuvent être :
Quel que soit le bien, il doit être entièrement meublé selon la liste fixée par décret. Il peut être loué en bail classique, mobilité ou courte durée, dans le respect de la réglementation locale.
Article rédigé par Stéfano Demari
