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Mis à jour le 06/06/2025
Investir en LMNP à Metz, c’est conjuguer rentabilité, fiscalité avantageuse et dynamisme local. Grâce à son emplacement stratégique et à une forte demande locative, la cité messine séduit autant les investisseurs débutants que chevronnés.
Marché accessible, quartiers en développement, avantages du statut LMNP, découvrez pourquoi Metz est une valeur sûre pour réussir son investissement locatif meublé.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet d’investir dans l’immobilier locatif meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Accessible à tout particulier, ce dispositif permet de générer des revenus complémentaires peu ou pas imposés grâce à l’amortissement du bien et des charges.
Parmi les villes attractives, Metz tire clairement son épingle du jeu. Située au carrefour de l’Allemagne, du Luxembourg et de la Belgique, la ville bénéficie d’un fort dynamisme économique et d’un bassin d’emploi en pleine croissance.
Sa population étudiante, ainsi que l’arrivée régulière de jeunes actifs, créent une forte demande pour des logements meublés bien situés.
Côté rentabilité, Metz affiche des prix au mètre carré encore accessibles, ce qui permet d’obtenir un bon rendement locatif. Couplé aux avantages fiscaux du LMNP, l’investissement y devient particulièrement intéressant.
Contrairement à Paris, Lyon ou encore Lille, la capitale de la Moselle, à l’image de Nantes, ne fait pas partie des villes situées en zone tendue où l’encadrement des loyers est appliqué.
Metz offre ainsi un excellent compromis entre rentabilité, sécurité et optimisation fiscale.
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Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un particulier de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Ce statut est particulièrement apprécié pour sa souplesse et son accessibilité.
Le bailleur reste juridiquement un non-professionnel, ce qui signifie qu’il n’a pas à s’immatriculer en tant qu’entreprise, tout en étant autorisé à déclarer ses revenus locatifs en tant que BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
C’est principalement ce régime réel du LMNP qui séduit les investisseurs dans la cité messine, car il permet de réduire fortement l’imposition.
Pour bénéficier du LMNP, plusieurs conditions doivent être réunies. Les revenus issus de la location meublée ne doivent pas excéder 23 000 € par an ou représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Le bien doit être à usage d’habitation et équipé de manière à permettre une vie autonome. La déclaration de début d’activité s’effectue désormais exclusivement en ligne sur le Guichet unique des formalités des entreprises, géré par l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle) .
À Metz, le statut LMNP peut s’appliquer à plusieurs formes de location. Le bail classique d’un an (ou neuf mois pour les étudiants) reste la formule la plus répandue pour les résidences principales. Le bail mobilité, allant de 1 à 10 mois, séduit les étudiants en stage, les jeunes actifs ou les personnes en mission temporaire.
La location saisonnière de courte durée, via des plateformes comme Airbnb, est autorisée, mais encadrée. Une déclaration préalable ou une demande d’autorisation peut être requise selon les zones. Enfin, la colocation meublée est en plein essor à Metz, notamment dans les quartiers étudiants, et représente une excellente opportunité pour optimiser la rentabilité du bien tout en diversifiant les profils de locataires.
Metz bénéficie d’un positionnement géographique stratégique au cœur de l’Europe. Située à proximité du Luxembourg, de l’Allemagne et de la Belgique, elle attire de nombreux travailleurs transfrontaliers.
La ville est également bien desservie par les réseaux de transport, avec une gare TGV reliant Paris en 1h20, un réseau de bus performant et des accès autoroutiers directs.
En pleine mutation économique, Metz développe ses pôles d’activités, notamment autour des nouvelles technologies, de la logistique et de l’enseignement supérieur avec Metz Technopôle, ou encore Lorraine Smart Cities Living Lab.
Avec plus de 121 500 habitants en 2022, la demande locative à Metz reste soutenue tout au long de l’année. La présence de l’Université de Lorraine, de grandes écoles et de campus spécialisés attire des milliers d’étudiants.
À cela s’ajoutent les jeunes actifs, les salariés en mission ou en mobilité professionnelle, ainsi que les transfrontaliers cherchant à se loger à moindre coût en France tout en travaillant au Luxembourg. Résultat : un taux de vacance locative faible, idéal pour un investissement en meublé.
Avec un prix médian autour de 2 500 €/m² dans l’ancien, Metz se positionne comme une alternative plus accessible que bon nombre de grandes villes françaises. Ce niveau de prix permet de viser un rendement locatif attractif.
Du côté du logement neuf, les prix dans l’Eurométropole avoisinaient 4 000 €/m² en 2023, contre 4 740 €/m² en moyenne dans les autres régions françaises hors Île-de-France (pour du collectif, hors TVA réduite).
Malgré une hausse importante en 2022 (+10 %), l’augmentation observée en 2023 reste plus modérée, sous la barre des +5 %, et dans la lignée de la tendance nationale (hors IDF).
Le statut LMNP permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux. En micro-BIC, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % ou 30% pour les meublés de tourismes non classés. Autrement dit, seule la moitié de vos loyers est soumise à l’impôt, ce qui simplifie la déclaration et permet un allègement fiscal sans formalités complexes.
Ce régime est accessible tant que les revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an pour les revenus de 2025.
Pour les investisseurs recherchant une optimisation plus poussée, le régime réel est souvent privilégié.
Il permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées au bien et surtout d’amortir le bien immobilier, le mobilier, ainsi que les frais d’acquisition. Résultat : dans de nombreux cas, les revenus locatifs deviennent non imposables pendant plusieurs années.
Metz offre une grande diversité de quartiers attractifs pour un investissement en LMNP. Le choix du secteur doit se faire en fonction de la typologie de locataires que vous ciblez : étudiants, jeunes actifs, cadres en mobilité ou touristes.
Le quartier Ancienne Ville (2 639 €/m² médian) reste un incontournable. Très prisé pour son charme, son patrimoine et ses nombreuses commodités, il attire à la fois les étudiants, les touristes et les actifs. Le marché y est plus haut de gamme, mais la demande y est forte, notamment pour des logements meublés de standing ou de petite surface.
Le quartier Nouvelle Ville (2 538 €/m² médian) est une autre valeur sûre. Grâce à sa proximité immédiate de la gare SNCF, du centre Pompidou et du centre commercial Muse, il séduit les navetteurs, les jeunes actifs et les étudiants. Parfait pour de la location meublée courte ou moyenne durée.
Les quartiers résidentiels comme Devant-les-Ponts (1 993 €/m² médian) ou Plantières-Queuleu (2 492 €/m² médian) offrent un bon compromis entre calme, cadre de vie agréable et stabilité locative. Ils conviennent parfaitement à une clientèle familiale ou à des colocations étudiantes.
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Critères |
Investir dans l’immobilier neuf |
Investir dans l’ancien à Metz |
|---|---|---|
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Normes énergétiques |
Normes récentes (RE2020), charges réduites |
Moins performant énergétiquement, mais possibilité de rénovation |
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Travaux |
Pas de travaux à prévoir, mise en location rapide |
Possibilité de travaux, mais avec une certaine flexibilité |
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Frais de notaire |
Réduits (2-3 % du prix d’achat) |
Plus élevés (7-8 % du prix d’achat) |
|
Prix d’achat |
Plus élevé, selon la localisation et le bien neuf |
Plus abordable, notamment pour les petites surfaces |
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Rentabilité |
Modérée à moyenne |
Forte rentabilité sur les petites surfaces très demandées |
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Flexibilité du choix |
Moins de choix, mais biens récents avec moins de risques |
Plus de flexibilité, possibilité de choisir des biens avec du cachet ou dans des quartiers prisés |
Investir en LMNP à Metz reste accessible avec des prix d’achat attractifs comparés à d’autres grandes villes.
En moyenne, le mètre carré se négocie autour de 2 500 à 3 000 € selon le quartier et l’état du bien. Les loyers meublés tournent autour de 14 €/m², ce qui permet d’envisager une bonne rentabilité.
Voici une simulation concrète pour un studio de 25 m² :
|
Poste de dépense / revenu |
Montant estimé |
|---|---|
|
Prix d’achat du bien |
70 000 € |
|
Frais de notaire (8 % ancien) |
5 600 € |
|
Loyer mensuel (14 €/m²) |
350 € |
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Revenus locatifs annuels |
4 200 € |
|
Charges et entretien annuels |
800 € |
|
Rendement brut |
6 % |
|
Rendement net estimé |
4,8 % |
Cette simulation varie selon le quartier, le type de bail et la fiscalité choisie.
Investir en LMNP à Metz peut s’avérer très rentable, à condition de bien maîtriser les aspects fiscaux, juridiques et techniques.
Pour cela, se faire accompagner par des professionnels est souvent une stratégie gagnante.
Un expert-comptable connaissant le statut LMNP est un atout précieux. Il vous accompagne dans la réalisation des déclarations fiscales spécifiques, notamment la liasse fiscale composée des formulaires Cerfa 2031 et 2033.
Il est également en mesure de calculer et optimiser l’amortissement du bien et du mobilier, un levier clé pour réduire – voire neutraliser – l’imposition sur les loyers perçus.
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Enfin, un bon comptable pourra vous conseiller lors du basculement vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) lorsque les conditions sont réunies.
Au-delà du volet fiscal, d’autres prestataires peuvent faciliter votre projet. Une agence de gestion locative vous permet de déléguer la mise en location, la recherche de locataires, l’état des lieux ou encore le suivi des loyers.
Pensez aussi à souscrire une assurance PNO (propriétaire non occupant) et éventuellement une garantie loyers impayés (GLI).
Enfin, si vous souhaitez structurer votre patrimoine, l’accompagnement à la création d’une SCI par un expert-comptable peut être utile, notamment pour un investissement à plusieurs ou en vue d’une transmission. À noter : en cas de location meublée, la SCI sera automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
Avec des tarifs encore abordables et une situation stratégique, Metz a tout pour plaire à un investisseur en LMNP. Pour concrétiser un projet sereinement et optimiser son investissement immobilier, il est conseillé de s’entourer de professionnels.
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Les + :
Le centre-ville et le quartier Gare-Amphithéâtre sont très prisés en LMNP pour leur forte demande locative. Devant-les-Ponts et Queuleu offrent un cadre plus résidentiel et stable.
Oui, la location saisonnière est autorisée. Il faut déclarer votre logement en mairie pour obtenir un numéro d’enregistrement. Renseignez-vous également sur le règlement de copropriété si le bien est en immeuble.
Les prix varient entre 2 500 et 3 000 €/m² selon le quartier, l’état du bien et son attractivité. Les logements proches des transports et des universités sont souvent un peu plus chers, mais aussi plus rentables.
La rentabilité brute se situe généralement entre 5 % et 7 %. En optimisant les charges et la fiscalité, le rendement net peut atteindre % d’après les résultats de nos clients.
Ce n’est pas obligatoire, mais vivement conseillé. Un comptable spécialisé en LMNP vous aide à optimiser les amortissements, remplir les bonnes déclarations et rester conforme à la réglementation.
Oui, c’est tout à fait possible. Il faudra simplement vous faire accompagner pour la gestion du bien et les démarches fiscales en France.
Article rédigé par Stéfano Demari
