LMNP Nantes : Faut-il investir en location meublée ?

Mis à jour le 30/04/2025

Grâce à son essor économique, son cadre de vie agréable et son attractivité grandissante, Nantes séduit un nombre croissant de locataires.

Y investir en location meublée non professionnelle (LMNP) offre donc de belles perspectives, que l’on débute ou que l’on soit un investisseur de longue date. Voici toutes les clés pour développer un projet de LMNP à Nantes.

Pourquoi investir en LMNP à Nantes ?

Nantes : une ville à fort potentiel locatif

Avec une croissance démographique de 1,2 % par an, Nantes attire de nombreux étudiants, jeunes actifs et familles. Son dynamisme économique, culturel et universitaire en fait une ville particulièrement intéressante pour l’investissement locatif.

Les quartiers prisés comme l’Île de Nantes ou Hauts-Pavés Saint-Félix sont des opportunités intéressantes pour un investissement en LMNP, notamment en raison de leur proximité avec les pôles d’emploi et les infrastructures étudiantes.

Profils de locataires intéressants pour le meublé

Nantes attire plusieurs profils de locataires :

• Les étudiants, notamment dans les quartiers proches des universités et grandes écoles, comme le secteur Petit-Port, idéal pour les élèves de l’Université de Nantes, ou l’Île de Nantes, prisée par les étudiants en école de commerce et d’ingénieurs ;
• Les jeunes actifs, qui privilégient des quartiers dynamiques comme Hauts-Pavés Saint-Félix ou Graslin, proches des bassins d’emploi et bien desservis par les transports en commun ;
• Les travailleurs en mobilité, notamment dans le secteur hospitalier à proximité du CHU, mais aussi les salariés du tertiaire autour de la gare et du quartier Euronantes.

Les avantages fiscaux du LMNP à Nantes

Un cadre fiscal particulièrement favorable

En LMNP, les recettes locatives sont soumises au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). La taxation est moins lourde que pour les locations nues qui, elles, relèvent des revenus fonciers.

De plus, vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux : le micro-BIC (sous conditions de revenus) ou le régime réel simplifié.

Au micro-BIC, vous ne pouvez pas déduire vos charges vous-même. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur vos recettes afin de déterminer votre résultat fiscal. Ce régime est soumis à des plafonds de recettes.

Voici les plafonds et abattements en 2025 :

Au réel simplifié, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs les charges liées à votre bien et certains amortissements :

• Charges déductibles : entretien et réparation du logement, frais d'assurance, frais de gestion, frais de comptabilité, intérêts d'emprunt, cotisation foncière des entreprises (CFE), etc. ;
• Amortissements déductibles : le bien immobilier, les équipements et les travaux de construction ou d’amélioration.

Ces déductions diminuent votre résultat d’activité, ce qui peut entraîner une réduction significative de votre imposition.

Amortissement et déduction des charges en LMNP réel : exemple

Pour commencer, il faut bien comprendre que chaque élément du bien s’amortit sur une durée spécifique. Le bien immobilier lui-même s’étale généralement sur 30 à 40 ans.

Les gros travaux d’électricité ont une durée d’amortissement de 25 ans, tandis que les aménagements d’intérieur s’amortissent sur 12 ans. Pour le mobilier, la durée est fixée à 5 ans.

Prenons l’exemple de Monsieur A. qui a acquis un appartement à Nantes pour 280 000 €. Il a réalisé 15 000 € de travaux d’aménagement intérieur et 8 000 € de gros travaux d’électricité.

Il a aussi acheté du mobilier pour 6 000 €. On considère que ce bien entraîne 3 000 € de charges annuelles (assurances, frais de gestion, etc.)..

Si l’on retient une part terrain de 12 % (soit 33 600 €), l’amortissement annuel déductible s’élève à :

• 1 200 € pour le mobilier (6 000 ÷ 5) pendant 5 ans ;
• 1 250 € pour l’aménagement intérieur (15 000 ÷ 12) pendant 12 ans ;
• 320 € pour l’électricité (8 000 ÷ 25) pendant 25 ans ;
• 6 160 € pour le bien immobilier ((280 000 - 33 600) ÷ 40) pendant 40 ans.

En plus de cela, il peut déduire ses 3 000 € de charges.

S’il génère 10 000 € de revenus locatifs par an, il pourra déduire 8 930 € d’amortissement et 3 000 € de charges.

Son résultat net imposable sera donc négatif. Il ne paiera pas d’impôt au titre de son activité de LMNP.

Attention, il s’agit d’un exemple simplifié pour vous aider à comprendre. Les calculs sont en réalité plus complexes. Il est conseillé de faire appel à un professionnel de la fiscalité du meublé afin de ne manquer aucun avantage du régime réel.

Résidence classique ou résidence gérée : que choisir ?

Résidence classique : souplesse et gestion patrimoniale

Opter pour une résidence classique en LMNP vous permet de conserver une totale maîtrise de votre bien. En tant que propriétaire, vous choisissez votre locataire et fixez vous-même le montant du loyer.

Vous pouvez aussi valoriser votre bien à long terme, notamment grâce à des travaux d'amélioration ou à un changement de stratégie (passage de la location longue durée à la location saisonnière par exemple).

Toutefois, cette liberté implique une gestion active, avec la recherche de locataires, l’entretien du bien et la gestion des éventuels impayés. Vous pouvez aussi déléguer cette partie à une agence immobilière.

Résidence gérée : sécurité et simplicité

Sinon, vous pouvez opter pour une résidence services à Nantes, telle que les résidences étudiantes, seniors, d’affaires ou touristiques. Il en existe plusieurs, notamment dans les quartiers de l’Île de Nantes, du centre-ville, de Saint-Félix ou encore de la Beaujoire.

Dans ce cas, vous achetez un bien meublé situé dans une résidence gérée par un exploitant spécialisé. Cette solution vous permet de bénéficier de plusieurs avantages :

• Le gestionnaire prend en charge la gestion locative quotidienne (recherche de locataires, encaissement et versement des loyers, entretien des locaux) ;
• Vous signez un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans, ce qui vous garantit de percevoir des loyers même en cas de vacance locative ;
• Les rendements locatifs des résidences gérées sont attractifs (généralement entre 4 % et 5 %).

LMNP Nantes : les limites et points de vigilance

Quels sont les inconvénients du statut LMNP ?

On l’a vu, investir dans le LMNP permet de profiter de nombreux avantages fiscaux. Cependant, comme tout investissement, ce statut comporte aussi quelques inconvénients :

• Une comptabilité obligatoire : chaque année, vous devez faire une liasse fiscale, constituée d’un bilan comptable, d’un compte de résultat, ainsi que de tableaux d’immobilisations et d’amortissements. Il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé. Celui-ci saura aussi vous conseiller dans le calcul de vos amortissements ;
• Une location instable : en location vide, la durée de location est souvent plus importante. La durée du bail est généralement de 3 ans pour une location nue, contre seulement 1 an pour une location meublée longue durée ;
• Une requalification possible en LMP : si vos recettes locatives dépassent 23 000 € par an et/ou qu’elles représentent plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal, vous basculez automatiquement vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Votre fiscalité risque alors d’être plus lourde.

Investir à Nantes : attention à la localisation

Certaines zones dynamiques, comme le quartier de l'île de Nantes, Grands Corps de l'État, ou Beaujoire, connaissent une forte demande locative et une valorisation intéressante. En revanche, dans des quartiers plus périphériques comme Malakoff, le risque de vacance locative est plus élevé, en raison de leur éloignement des centres d'activités ou des transports en commun.

Les étapes pour investir en LMNP à Nantes

1. Définir votre stratégie d’investissement

Souhaitez-vous générer un revenu complémentaire immédiat ou plutôt constituer un patrimoine à long terme ? Quel est votre budget ? Combien de temps envisagez-vous de détenir ce bien ? Il est important de vous poser ces questions car vos réponses détermineront le type de bien à acquérir, le quartier où investir et la rentabilité attendue.

2. Choisir le bon bien immobilier

Pour plus de sécurité, il est recommandé de privilégier des quartiers réputés pour leur dynamisme, comme l'île de Nantes, le centre-ville ou la Beaujoire. Toutefois, ces zones peuvent également être plus concurrentielles, ce qui peut affecter la rentabilité en fonction des prix d'achat et des loyers. Vous pouvez aussi opter pour des quartiers plus périphériques qui offrent des rendements intéressants tout en étant moins exposés à la concurrence.

Vous devez également bien sélectionner le type de bien (studio, T2, etc.) et les prestations proposées (meubles, équipements modernes). Un logement bien situé et bien aménagé attirera plus facilement des locataires, mais les coûts d'acquisition et d'entretien seront plus élevés.

3. Déclarer votre activité à la mairie (location saisonnière)

Si vous faites de la location saisonnière, vous devez commencer par faire une déclaration en mairie et remplir un formulaire :

• le Cerfa 13566*02 pour les chambres d’hôtes ;
• le Cerfa 14004*04 pour les meublés de tourisme.

Vous les trouverez en ligne, directement sur le site de la ville de Nantes. Vous pouvez adresser ces formulaires à la mairie par courrier électronique ou postal ou bien directement sur place. Vous pouvez aussi passer par le portail eServices. Vous recevez un accusé de réception.

Si vous louez une résidence secondaire, vous devez préalablement faire une demande d’autorisation de changement d’usage, en envoyant un mail à changement.d.usage@mairie-nantes.fr.

Tout loueur saisonnier doit également collecter une taxe de séjour auprès des touristes que vous accueillez. Ensuite, il faut déclarer l'ensemble des nuitées enregistrées puis reverser la taxe de séjour à Nantes Métropole. Le reversement est trimestriel. Là aussi, vous devez utiliser la plateforme de télédéclaration de Nantes Métropole pour effectuer l’ensemble de ces démarches.

Ces démarches doivent être effectuées avant la mise en location de votre bien.

4. Déclarer votre activité à l’INPI

Vous devez déposer une déclaration de début d'activité auprès du Guichet unique de l’Inpi. Vous devez le faire dans les 15 jours suivants le début de votre activité. Le guichet unique transmet ensuite votre demande à l’Insee. Votre activité de location meublée sera enregistrée au Registre National des Entreprises (RNE) et vous recevrez un numéro SIRET. Vos informations seront également transmises au Service des Impôts des Entreprises (SIE).

Cette obligation concerne tous les loueurs de meublés (touristiques ou non).

5. Déclarer vos recettes locatives

Chaque année, vous devrez déclarer vos recettes locatives aux impôts. Celles-ci seront ajoutées aux autres revenus de votre foyer (après déduction forfaitaire ou au réel) pour le calcul de votre impôt sur le revenu :

• au régime micro-BIC, il faut envoyer le formulaire 2042 C-PRO (cerfa 11222) complété en même temps que la déclaration sur le revenu (formulaire 2042) ;
• au régime réel simplifié, vous devez remplir et télétransmettre aux impôts une liasse fiscale LMNP (formulaires cerfa 2031, 2033 et annexes), au plus tard en mai.

Le régime fiscal du réel simplifié nécessite la tenue d’une comptabilité. Vous pouvez vous faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP, comme JD2M.

Demandez un devis

Faut-il investir en LMNP à Nantes ?

Vous hésitez encore sur la ville où investir ? Le marché immobilier nantais présente de bonnes perspectives pour l'investissement en LMNP. Il est soutenu par une croissance démographique continue et un dynamisme économique marqué. Le rendement locatif y est compétitif, entre 4 % et 6 %.

Le statut de LMNP permet quant à lui de bénéficier de déductions fiscales significatives, notamment grâce au régime réel simplifié. Investir en LMNP à Nantes est donc une bonne idée.

Nous vous recommandons toutefois d'être vigilant sur la localisation de votre bien. Il faudra choisir entre un investissement dans un quartier dynamique, mais plus cher, ou un secteur périphérique, où les prix sont plus abordables, mais avec un risque potentiel de vacance locative plus élevé.

Article rédigé par Stéfano Demari