Mis à jour le 19/12/2025
Vous hésitez entre le statut LMNP et la SCI pour votre projet locatif ? Le choix de votre cadre juridique influence directement la rentabilité et la fiscalité de votre investissement. Dans ce comparatif, nous vous aidons à bien choisir selon vos objectifs : rentabilité immédiate, transmission ou croissance patrimoniale. Avec en prime un simulateur gratuit LMNP vs SCI.
Le statut LMNP s’adresse aux investisseurs individuels qui louent un logement meublé. Les revenus sont imposés en BIC. Deux régimes fiscaux existent : le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire (50 % ou 30 % selon le type de location), et le régime réel qui permet de déduire les charges réelles (frais de gestion, intérêts d’emprunt, assurance, travaux) ainsi que d’amortir le bien, le mobilier et certains travaux. Le régime réel permet de réduire significativement la base imposable.
La
SCI à l’impôt sur le revenu (IR) convient si vous investissez
à plusieurs et louez un
logement vide. Chaque associé déclare la quote-part de loyers correspondant à sa participation.
Ces revenus fonciers s’ajoutent à son revenu global et subissent l’impôt selon sa tranche marginale, avec en plus
17,2 % de prélèvements sociaux. Vous ne pouvez pas amortir le bien, mais le
régime fiscal à la revente reste avantageux (exonération d’impôt sur la plus-value après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans).
La
SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) est adaptée si vous investissez
à plusieurs et louez un
logement vide ou meublé. Les bénéfices sont imposés à
15 % jusqu’à 42 500 €, puis à
25 % au-delà.
Ce régime permet la
déduction de l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui optimise la rentabilité à court terme. En revanche, la
comptabilité commerciale obligatoire alourdit la gestion et la fiscalité à la revente se révèle plus élevée : la plus-value est taxée au niveau de la société, puis de nouveau lors de la distribution des bénéfices aux associés.
En résumé, le statut LMNP est la solution idéale si vous voulez
obtenir des revenus rapidement et gérer votre bien
sans complications. Si vous souhaitez
investir à plusieurs,
préparer la transmission de votre patrimoine ou le
développer à long terme, alors la
SCI (IR ou IS) sera plus adaptée.
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Les + :
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de louer un logement meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
En LMNP, vous avez accès à deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel.
Au micro-BIC, vous déclarez la totalité de vos recettes locatives aux impôts. L’administration fiscale déduit ensuite un abattement forfaitaire sur cette somme pour déterminer votre revenu imposable. Vous ne pouvez pas déduire vos charges au réel, ni les amortissements. Attention, ce régime s’applique uniquement si vos recettes locatives ne dépassent pas certains plafonds.
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Type de location meublée |
Plafond 2026 des recettes annuelles |
Abattement forfaitaire |
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Location longue durée, chambres d’hôtes, meublés de tourisme classés |
77 700 € |
50 % |
|
Meublés de tourisme non classés |
15 000 € |
30 % |
À l’inverse, au régime réel, vous pouvez
déduire toutes les charges (entretien et réparation du logement, frais d'assurance, frais de gestion, frais de comptabilité, intérêts d'emprunt, CFE, etc.) et amortir le bien, le mobilier et certains travaux. Ce régime permet de réaliser des économies d'impôt importantes.
Quand choisir le réel ? Si le total des charges et amortissements dépasse l’abattement micro-BIC, le réel est plus intéressant pour vous.
Bon à savoir :
Les prélèvements sociaux du LMNP sont généralement plafonnés à 17,2 % des revenus imposables.
Prenons l’exemple de Monsieur A. Il perçoit 15 000 € de loyers annuels pour son logement meublé. Pour sa déclaration de revenus, il peut déduire 12 000 € de charges et d’amortissements (intérêts d’emprunt, assurances, mobilier, travaux, etc.).
Son résultat imposable en BIC n’est donc que de 3 000 €.
Il est important de contrôler régulièrement le niveau de vos recettes. En effet, vous basculez au statut de loueur non professionnel (LMP) si les 2 conditions suivantes sont réunies :
Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal dépassent 23 000 € sur l'année civile.
Ces recettes sont supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).
Passer du LMNP au LMP entraîne des cotisations sociales plus importantes (jusqu'à 40 %), ainsi que des obligations comptables et déclaratives plus lourdes.
Autre point de vigilance : respecter les exigences du décret du 31 juillet 2015 fixant la liste précise des meubles et équipements à fournir au locataire. Si vous ne remplissez pas cette condition, vous risquez la requalification de votre logement meublé en location vide.
Enfin, à long terme, les amortissements diminuent progressivement. Une fois totalement déduits, la base imposable augmente et l’avantage fiscal se réduit. Pour préserver la rentabilité, il est recommandé d’anticiper le renouvellement du mobilier, d’entreprendre des travaux ou d'acquérir un nouveau bien meublé.
Bon à savoir :
Ces informations sont
générales et ont pour but de vous aider à comprendre les grandes règles du LMNP. Elles ne remplacent pas un
conseil fiscal personnalisé. Pour être sûr de votre choix, vous pouvez
contacter gratuitement l’un de nos conseillers.
Une SCI à l’impôt sur le revenu (IR) sert surtout à acheter un bien immobilier avec plusieurs personnes, par exemple les membres d’une même famille. Elle est adaptée pour louer un logement vide.
Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Chaque associé déclare sa quote-part proportionnelle à ses parts sociales. Ces revenus s’ajoutent à son revenu global et sont soumis à l’ impôt sur le revenu selon sa tranche marginale d’imposition, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Vous ne pouvez pas amortir le bien, mais vous pouvez déduire certaines charges comme les intérêts d’emprunt, les travaux ou les assurances.
Les déficits fonciers peuvent être imputés sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, puis reportés pendant dix ans.
Vous pouvez
transmettre progressivement vos parts à vos proches, sans vendre le bien.
Information importante :
La location nue étant une activité civile, la SCI à l’IR convient uniquement si vous avez une activité de location vide et que vous percevez des revenus fonciers. L’administration fiscale tolère toutefois une activité meublée
tant que les recettes meublées restent inférieures à 10 % du chiffre d’affaires total de la SCI. Au-delà, la SCI doit passer à l’IS.
La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) permet de louer un bien vide ou meublé :
La SCI à l’impôt sur les sociétés permet de déduire l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui lisse les résultats et réduit l’impôt à payer chaque année.
Les bénéfices sont imposés à l’IS (15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà). En cas de distribution, les dividendes versés aux associés subissent la flat tax de 30 %. Il y a donc une double imposition.
Pour la revente, la
plus-value se calcule sur la valeur comptable nette (prix d’achat moins amortissements). Selon la valorisation du bien et la durée de détention, la fiscalité peut être
plus lourde qu’en LMNP.
La SCI à l’IS est donc pertinente si vous préférez réinvestir vos bénéfices dans d’autres biens et profiter des amortissements pour réduire vos impôts chaque année.
Information importante :
Une SCI est une société. Contrairement au statut LMNP, vous n’exercez pas en votre nom propre. Il faut donc créer une personne morale.
Cela implique notamment la rédaction de statuts et l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS). Les associés doivent tenir des assemblées générales pour décider des orientations de la société, approuver les comptes et valider certaines opérations importantes.
La SCI est intéressante si vous voulez :
investir à plusieurs ;
préparer la transmission progressive de votre patrimoine ;
réinvestir les bénéfices sur le long terme.
Le régime à l’IS est pertinent si vous souhaitez laisser votre résultat dans la société pour acquérir d’autres biens plutôt que de le distribuer immédiatement.
Pour un projet individuel ou si vous cherchez des
revenus rapides, le LMNP reste
plus simple et fiscalement avantageux.
Nous vous le disions, vous passerez au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) au-delà de certains seuils de recettes annuelles.
Ce changement de statut a plusieurs conséquences :
Déficits imputables : en LMP, les pertes générées par la location meublée peuvent être déduites de l’ensemble de vos revenus, sans limite, contrairement au LMNP où l’imputation se limite aux revenus de même nature et sur 10 ans ;
Cotisations sociales : elles augmentent fortement, passant d’environ 17,2 % des revenus en LMNP à 35‑40 % des bénéfices réalisés en LMP, avec un forfait minimum même sans bénéfice ;
Comptabilité et obligations déclaratives : la gestion devient plus complexe, avec des obligations comptables et fiscales plus lourdes qu’en LMNP.
Notez aussi une différence majeure concernant le régime des plus-values :
En LMNP, la plus-value relève du régime des particuliers : vous pouvez être exonéré après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
En LMP, la plus-value relève du régime des bénéfices professionnels. Elle se décompose en deux parties : la plus-value à court terme, correspondant aux amortissements déduits, et la plus-value à long terme, représentant la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable. Ces deux plus-values peuvent être totalement exonérées (hors cotisations sociales) après 5 ans d’activité, lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 €.
Concrètement, la revente d’un bien en LMP peut donc générer plus d’impôts qu’en LMNP.
Comme évoqué précédemment, l’administration fiscale admet qu’une SCI puisse exercer une activité de location meublée sans être soumise à l’IS, à condition que les recettes tirées d’une location meublée ne dépassent pas 10 % du total des recettes de la SCI. Ce seuil s’apprécie sur la base de la moyenne des recettes sur l’année en cours et les trois années précédentes.
Pour rester sous le seuil de 10 %, il est recommandé de limiter le nombre de biens meublés détenus par la SCI et/ou de réduire les recettes générées par la location meublée (par exemple, en ajustant les loyers ou la durée des baux).
Vous pouvez aussi utiliser la stratégie fiscale du démembrement de propriété. Cela consiste à séparer la propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété :
L’ usufruitier a le droit de percevoir les revenus du bien (par exemple les loyers d’un logement meublé) et d’en assurer la gestion ;
La nue-propriété, détenue par une autre personne, correspond à la propriété du bien sans les revenus associés.
Cela permet de
répartir les revenus et la propriété entre plusieurs associés ou membres de la famille. Concrètement, si les revenus meublés sont perçus par l’usufruitier et la SCI ne détient que la nue-propriété, les recettes commerciales comptabilisées dans la SCI restent limitées, ce qui permet de
rester sous le seuil de 10 % de prépondérance et d’éviter la bascule à l’IS.
Bon à savoir :
Selon vos objectifs patrimoniaux et fiscaux, vous pouvez aussi envisager de créer une SARL de famille. Cette structure juridique permet d’opter pour l’impôt sur le revenu, même en cas d’activités commerciales
Vous souhaitez faire de la location saisonnière ? Alors, il faudra respecter les règles suivantes :
Vous ne pouvez pas louer votre résidence principale plus de 120 jours par an, ou 90 jours dans certaines communes ;
Un même locataire ne peut occuper votre logement plus de 90 jours consécutifs ;
Si le bien est dans une copropriété, il faut vérifier que le règlement autorise la location saisonnière;
Vous devez déclarer votre bien en mairie. Une demande d’autorisation de changement d’usage peut être nécessaire selon la commune où se situe le bien.
Information importante :
Depuis la loi Airbnb 2025, les logements meublés touristiques doivent respecter des critères énergétiques stricts. Vous devez réaliser un DPE pour confirmer la classe énergétique de votre bien et savoir s’il peut être loué.
Pour financer un bien en LMNP, vous devrez contracter un prêt en votre nom. La banque vous demandera sûrement une caution personnelle. Elle évaluera votre capacité de remboursement sur votre revenu net imposable, votre taux d’endettement et vos charges existantes. Elle pourra aussi demander des garanties complémentaires, comme une hypothèque sur le bien ou une assurance emprunteur.
En SCI, le prêt est octroyé au nom de la société. La banque peut demander un nantissement des parts sociales ou une caution personnelle des associés. Le taux d’intérêt est souvent plus élevé, car la banque considère que le risque est plus important : en cas de défaut, le recours se fait d’abord sur la société et la présence de plusieurs associés rend l’évaluation de la capacité de remboursement plus complexe.
Investir dans l’immobilier locatif entraîne des frais récurrents, tels que :
le recours à un expert-comptable ;
la cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
une assurance PNO ;
des frais bancaires.
Le total des frais est généralement plus important en SCI, car il est plus fréquent de recourir aux conseils d’un professionnel. En société, il faut compter en moyenne entre 500 et 3 000 € pour la tenue de la comptabilité et jusqu’à 1 000 € pour un accompagnement à la création (rédaction de statuts, contrats, choix fiscaux).
En comparaison, en LMNP, ces frais sont plus modérés : entre 400 et 1 200 € pour l’expert-comptable et entre 50 et 250 € pour les honoraires juridiques.
Chez JD2M, nous vous accompagnons à chaque étape de votre projet, à partir de 153 € (après déduction fiscale). Bénéficiez de conseils personnalisés pour optimiser votre fiscalité et sécuriser vos démarches.
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Erreurs fréquentes |
Comment les éviter ? |
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Choisir un régime fiscal sans anticiper la revente du bien. |
Réaliser une simulation globale intégrant la fiscalité à la revente avant de trancher entre IR et IS |
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Ne pas anticiper le passage du LMNP vers le LMP |
Vérifier chaque année le montant des recettes locatives |
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Louer en meublé via une SCI à l’IR sans contrôler la part des revenus concernés |
Maintenir les recettes meublées sous 10 % |
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Négliger les frais récurrents (CFE, assurance, expert-comptable, entretien) |
Intégrer tous les coûts fixes dans le calcul de rentabilité et le plan de financement |
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Sous-estimer les obligations légales (inventaire, conformité DPE, déclarations en cas de location saisonnière) |
Se renseigner auprès d’un professionnel de l'investissement locatif |
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Choisir le régime micro-BIC pour simplifier sa comptabilité |
Se faire accompagner par un professionnel. Les honoraires d’un expert-comptable sont déductibles au régime réel. |
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Ignorer les mises à jour réglementaires sur la location meublée |
Consulter régulièrement les lois de finances et suivre l’actualité fiscale immobilière. |
Oui, mais à condition que les recettes meublées ne dépassent pas 10 % du chiffre d’affaires total de la société.
En LMP, le taux de cotisations sociales passent à 35‑40 %. Les obligations comptables et déclaratives sont plus lourdes et les plus-values sont imposées selon le régime professionnel.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos recettes (30 % ou 50 %). Le régime réel est intéressant si vos charges et amortissements dépassent cet abattement.
Oui. Son montant dépend de la commune et de la valeur locative cadastrale. Il se situe généralement entre 150 et 300 € par an pour un bien détenu en nom propre.
En LMNP, la plus-value est calculée comme pour un particulier avec l’application d’abattements selon la durée de détention (exonération après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux). En SCI à l’IS, la plus-value correspond à la différence entre prix de vente et valeur comptable amortie. Elle est imposée au taux de l’IS, avec une fiscalité latente due aux amortissements.
Oui, à condition que les revenus meublés ne dépassent pas 10 % des recettes totales. Sinon, la SCI peut être requalifiée et passer à l’IS.
Il faut prévoir les frais de création (rédaction de statuts, annonce légale, immatriculation), l’intervention d’un expert-comptable (facultatif), la CFE, les assurances et les frais bancaires.
Le logement doit contenir un minimum de 11 équipements dont la liste est fixée par le décret du 31 juillet 2015 : literie, table, chaises, rangements, cuisine équipée avec ustensiles de base, etc.
En LMNP, vous contractez le prêt en votre nom propre. La banque vous demandera généralement une caution personnelle. En SCI, le prêt est octroyé au nom de la société et la banque peut exiger un nantissement des parts sociales ou une caution des associés. Le taux d’intérêt est souvent plus élevé, car le risque pour la banque est plus important et le montage plus complexe.
Il faut acquérir le mobilier et les équipements obligatoires, modifier votre contrat de location et déclarer votre activité sur le guichet unique de l’Inpi.
Article rédigé par Stéfano Demari
