🔔 Impôts 2025 : Plus que XX jours pour faire votre déclaration de revenus 2024 en LMNP. Prendre RDV
Mis à jour le 06/06/2025
Opter pour le statut location meublée non professionnelle à Rennes, c’est miser sur une ville attractive, étudiante et en plein développement.
Découvrez les avantages du LMNP à Rennes, les quartiers où investir, la tendance réglementaire qui se dégage dans la capitale bretonne ainsi que les options les plus intéressantes pour réussir votre investissement locatif meublé.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un particulier de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Il permet notamment d’amortir le bien et le mobilier, réduisant ainsi la fiscalité sur les loyers perçus.
Le LMNP ne nécessite pas d’inscription au registre du commerce et offre un régime fiscal plus favorable que le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Ce dernier s’adresse aux bailleurs percevant des revenus locatifs plus élevés et dont l’activité est considérée comme professionnelle.
À Rennes, ville étudiante et dynamique, le LMNP s’applique particulièrement bien à la location de petites surfaces meublées. Dans le centre historique de Rennes, 20 % des bâtiments comptent au moins un logement destiné à la location touristique.
Ce phénomène connaît une croissance notable, avec une augmentation de 15 % des nuitées réservées via les plateformes entre 2022 et 2023. Le marché local, soutenu par une forte demande locative, en fait un choix pertinent pour les investisseurs recherchant rentabilité et sécurité.
Avec plus de 72 000 étudiants, représentant 11 % de sa population, Rennes Métropole se positionne comme le principal centre d'enseignement supérieur du Grand Ouest et le huitième en France.
Au cours de la dernière décennie, le nombre d'étudiants à Rennes a considérablement augmenté, enregistrant une hausse de 23 % entre 2010 et 2020.
Les étudiants cherchent des logements meublés, en particulier dans les quartiers tels que Beaulieu et Villejean, ce qui en fait un terrain fertile pour les investisseurs en LMNP.
Dans la cité rennaise, 35 % des étudiants sont en location et 21 % sont en colocation dans le parc diffus de Rennes Métropole.
Rennes est également un pôle économique majeur dans le secteur numérique, du tertiaire et de la santé.
De grandes entreprises, ainsi que des start-ups, sont implantées dans la région, créant une demande locative soutenue, non seulement de la part des étudiants, mais aussi des jeunes actifs et des professionnels en mobilité.
La ville attire ainsi des locataires recherchant des biens meublés et bien situés, surtout à proximité des zones d'activité comme La Courrouze ou le technopole Rennes Atalante.
Rennes offre un cadre de vie agréable, avec une excellente mobilité grâce à son réseau de transports en commun et la présence de nombreux espaces verts.
Sa situation géographique, au cœur de la Bretagne, en fait une destination recherchée par les jeunes actifs et les familles.
Cette attractivité génère une forte tension locative, ce qui se traduit par une demande croissante et un potentiel de revente intéressant pour les investisseurs en LMNP.
Découvrez notre top 10 des villes les plus rentables dans notre article.
Ce régime simplifié s’adresse aux loueurs meublés dont les revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an pour 2025. Il permet un abattement forfaitaire pour frais : 30 % pour les locations meublées de tourisme non classées, et 50 % pour les locations meublées longue durée…
En plus de cet allègement fiscal, le micro-BIC est un régime de gestion simplifié, ne nécessitant pas de comptabilité complexe, ce qui est idéal pour les petits investisseurs.
Plus complexe, mais aussi plus avantageux pour les investisseurs avec des charges importantes, le régime réel autorise la déduction de toutes les charges réelles liées à l’activité de location : intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, mobilier, etc.
Il permet aussi l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui réduit fortement les revenus imposables, voire les annule pendant plusieurs années.
Simulez gratuitement vos économies d'impôt avec le régime réel
Pour obtenir le statut LMNP à Rennes, certaines conditions doivent être respectées.
Tout d'abord, les revenus locatifs générés par la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.
Cette limite est un critère essentiel pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel.
Ensuite, le bien loué doit obligatoirement être meublé, conformément aux normes définies par la législation, pour que la location soit qualifiée de meublée.
Enfin, il est nécessaire de déclarer l'activité via le Guichet unique des formalités des entreprises, géré par l’INPI.
Cette démarche en ligne permet d’obtenir un numéro SIRET, indispensable pour officialiser le statut et débuter la location en toute légalité.
Immatriculer son activité de loueur en meublé
Investir en LMNP à Rennes offre de nombreuses opportunités, selon les quartiers ciblés.
En fonction des zones, les loyers médians peuvent afficher des écarts significatifs, allant d'environ 13,3 €/m² dans le centre-ville à 8,9 €/m² dans les Pôles de Proximité.
Le centre-ville de Rennes est l’un des quartiers les plus recherchés, avec une forte demande locative et une tension importante.
Cependant, les prix de l'immobilier y sont relativement élevés, ce qui peut représenter un frein pour certains investisseurs. Néanmoins, sa centralité et son accessibilité en font un lieu privilégié pour les locataires en quête de proximité avec les commerces, les transports et les lieux de vie.
Ces quartiers, situés à proximité des universités et des grandes écoles, sont idéaux pour investir dans des biens destinés aux étudiants.
La demande y est soutenue, et les prix restent plus abordables que dans le centre-ville. La proximité avec les campus 1 et 2 de l’Université de Rennes, ou encore de l’ENS Rennes, en fait une localisation stratégique pour attirer cette population jeune.
Ces quartiers résidentiels plus calmes présentent un bon potentiel de valorisation à moyen terme. Ils bénéficient d’une desserte correcte par les transports en commun et offrent un cadre de vie agréable.
Les prix y sont généralement plus accessibles, offrant ainsi un bon rapport qualité-prix pour les investisseurs.
Quartier d'affaires de 7 hectares en plein développement, la zone autour de la gare et du projet EuroRennes cible principalement les professionnels en mobilité avec la création de 1 464 logements, 3 000 emplois, des commerces, des équipements publics et un pôle multimodal.
|
Type de bien |
Avantages et inconvénients |
|---|---|
|
Studios ou T1/T2 |
Forte demande, rotation rapide |
|
|
Adapté aux étudiants, jeunes actifs |
|
|
Un prix par m² plus important (16,4€/m² pour une pièce contre 10,1€/m² pour un trois pièces) |
|
Appartements familiaux |
Moins de turnover, plus rare, mais plus stable |
|
Colocation meublée |
Rendement intéressant, surtout dans les quartiers étudiants ou dynamiques |
|
|
Gestion plus complexe, nécessite une organisation rigoureuse |
Ciblant principalement les voyageurs d’affaires et les séjours de courte durée, ces résidences génèrent des revenus potentiellement élevés. Cependant, la rentabilité peut être plus variable en fonction de la saisonnalité et de la demande.
Depuis le 1er mars 2025, les amortissements sont réintégrés dans le calcul des plus-values des particuliers sur les ventes de biens. Cependant, les résidences services (étudiantes et seniors) profitent d'une exception et conservent leur traitement fiscal avantageux.
Les résidences étudiantes à Rennes bénéficient d'une forte demande en raison de la présence d'une population étudiante nombreuse.
Ce type d'investissement offre une sécurité accrue grâce à des loyers garantis par l'exploitant et une rotation rapide des locataires (chaque année universitaire), réduisant ainsi le risque de vacance prolongée.
Côté résidence senior, la demande est tout aussi forte alors que la part des plus de 65 ans atteindra 22,3 % de la population française d’ici 2030.
Un autre avantage majeur des résidences de services réside dans la gestion déléguée à un opérateur unique, ce qui permet un investissement plus simple et moins contraignant. En outre, la possibilité de récupérer la TVA sur l'achat de biens constitue un avantage fiscal supplémentaire pour les investisseurs.
|
Critères |
Investir dans le neuf |
Investir dans l’ancien |
|---|---|---|
|
Avantages |
Normes énergétiques récentes |
Prix d’achat plus faible |
|
|
Garanties constructeur (décennale, biennale, etc.) |
Rentabilité brute supérieure |
|
|
Exonération de taxe foncière pendant 2 ans (selon les zones) |
Potentiel de rénovation pour augmenter la valeur du bien |
|
Stratégie selon profil |
Idéal pour les investisseurs recherchant la sécurité et la modernité |
Convient aux investisseurs cherchant un bien à rénover ou à fort rendement |
|
Rentabilité |
Rentabilité nette potentiellement plus faible, mais moins de risques |
Rentabilité brute plus élevée |
Découvrez nos solutions comptables en ligne :
Les + :
Le rendement locatif net en LMNP à Rennes varie en fonction du type de bien et du quartier. En moyenne, il se situe à % après étude des résultats de nos clients.
À Rennes, plusieurs dispositifs d'accompagnement sont proposés, notamment pour la rénovation de biens anciens.
Par exemple, des aides régionales pour la réhabilitation de logements sont disponibles, sous certaines conditions.
La Ville de Rennes offre aussi des aides spécifiques pour les projets d'amélioration énergétique des logements, ce qui peut être particulièrement avantageux pour les investisseurs en LMNP qui rénovent leurs biens.
Le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) à Rennes n'est pas supprimé, mais il subit des modifications fiscales importantes avec la loi de finances 2025.
La principale réforme concerne la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value des particuliers lors de la revente du bien. Malgré ces ajustements, le statut LMNP conserve des atouts, notamment pour les investissements à long terme.
Oui, la location saisonnière est autorisée en LMNP à Rennes, mais elle diffère du meublé classique. Rennes Métropole met en place un règlement visant à permettre aux communes du centre de la métropole de réguler le secteur de la location touristique. Depuis le 1er janvier 2025, ce règlement prévoit :
Article rédigé par Stéfano Demari
