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Mis à jour le 10/07/2025
Avec son architecture médiévale, sa vitalité étudiante et sa proximité avec Paris, la capitale normande cumule les atouts pour séduire les investisseurs en location meublée.
Rouen, la ville aux cent clochers, attire étudiants, touristes et actifs, offrant un marché locatif riche en opportunités. Mais où investir ? Quel régime fiscal choisir ? Quel bien privilégier ? Ce guide complet vous accompagne pas à pas pour réussir votre projet LMNP à Rouen, en toute sérénité.
Avec 114 000 habitants à Rouen et plus de 800 000 dans l’ensemble de la métropole, le marché locatif y est naturellement dense.
La ville compte une majorité de locataires (70,2 % en 2021), dont près de la moitié est âgée de moins de 30 ans (47,5 %).
Ce profil est particulièrement favorable à la location meublée, souvent privilégiée pour sa flexibilité par les jeunes actifs, les étudiants ou encore les personnes en mobilité professionnelle.
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Rouen attire plus de 50 000 étudiants chaque année grâce à une vingtaine d'établissements d’enseignement supérieur : université de Rouen Normandie (plus de 30 000 étudiants), INSA, NEOMA, écoles d’architecture, d’arts, de santé ou encore l’Institut Catholique de Paris.
Cette concentration d’étudiants génère une demande constante en logements meublés, qu’il s’agisse de studios, de colocations ou de résidences étudiantes.
Rouen bénéficie d’un tissu économique dynamique. La ville accueille les sièges de grandes entreprises et abrite le premier port céréalier d’Europe de l’Ouest. Ce positionnement stratégique attire de nombreux professionnels en mobilité, un public particulièrement intéressé par la location meublée.
Sur le plan touristique, Rouen affiche une belle vitalité. Environ 10 millions de visiteurs y séjournent chaque année, avec près de 9 millions de nuitées réservées en 2024, soit une progression de 2,3 % par rapport à 2023.
L’intérêt pour la ville ne faiblit pas, porté notamment par son musée des Beaux-Arts, son patrimoine classé et son centre-ville chargé d’histoire attirant des touristes étrangers toujours plus nombreux (+8 % en 2024).
Rouen s’impose également comme une étape incontournable sur les circuits touristiques « Normandie-Bretagne » et « Rouen-Normandie ». Sa proximité avec Paris (1h15 en train) en fait une destination de choix pour les séjours courts, avec un fort potentiel en location courte durée.
Type de bien | Avantages principaux | À savoir |
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Studio meublé |
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Idéal près des campus ou du centre-ville ; rotation des locataires assez fréquente |
Colocation |
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À privilégier dans les quartiers Saint-Sever, Saint-André, Saint-Clément. Exemple : un T5 de 80 m² acheté 235 000 € et loué 4 × 500 € génère 24 000 €/an, soit une rentabilité brute d’environ 10,2 % pour une colocation à Rouen. |
Résidences étudiantes gérées |
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Contrat de bail commercial, durée d’engagement à vérifier, bien choisir l’exploitant |
Rouen attire de nombreux touristes et actifs parisiens en déplacement, ce qui en fait un terrain propice à la location courte durée.
Pour cela, la déclaration du logement en mairie est obligatoire, sauf s’il s’agit de votre résidence principale occupée plus de 8 mois par an (vous pouvez alors le louer ponctuellement, par exemple durant les vacances).
Cette déclaration se fait en ligne et donne lieu à un récépissé sous 10 jours. En cas de modification ou d’arrêt de l’activité (changement d’usage, cessation de location), une nouvelle déclaration doit être transmise.
La rentabilité d’un bien meublé dépend de plusieurs facteurs : type de logement (studio, colocation, résidence gérée), emplacement dans la ville, et mode de gestion (en direct ou via un professionnel). À Rouen, la rentabilité brute moyenne se situe entre 4 % et 6 %, un niveau attractif qui dépasse celui observé en LMNP à Paris, tout en restant proche des performances d’un investissement locatif à Marseille.
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Le statut LMNP vous permet de choisir entre deux régimes fiscaux : le Micro-BIC et le régime réel simplifié. Chacun présente des avantages selon votre situation.
Le régime Micro-BIC est le plus simple. Il s’applique automatiquement si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €. Il offre un abattement forfaitaire pour charges, sans justificatif :
Le régime réel simplifié est plus technique mais souvent plus avantageux. Il permet de déduire toutes les charges réelles (frais d’agence, intérêts d’emprunt, travaux, assurances, etc.) et surtout d’amortir la valeur du bien, des meubles et des équipements. Résultat : vous pouvez réduire, voire annuler, votre base imposable pendant plusieurs années.
Si le LMNP offre un cadre fiscal avantageux, il n’en reste pas moins technique. Plusieurs points méritent une attention particulière, notamment depuis les ajustements introduits en 2025 :
La fiscalité du LMNP à Rouen reste accessible, mais nécessite rigueur et anticipation. Pour éviter les pièges et optimiser vos rendements, il est fortement conseillé de se faire accompagner par un professionnel.
Situé au sud de la ville, Saint-Sever est un quartier en pleine transformation, porté par des projets de rénovation, notamment avec la mise en service d’une gare multimodale autour de 2035.
Avec un prix moyen autour de 2 200 €/m², il représente une option abordable. Sa tranquillité en fait un cadre de vie apprécié, idéal pour des colocations étudiantes ou des résidences gérées.
Le cœur historique de Rouen est très recherché, avec un prix moyen d’environ 2 900 €/m². On y trouve de nombreux restaurants, musées et maisons à colombages.
C’est le quartier de prédilection pour la location saisonnière, notamment haut de gamme, grâce à son charme touristique et sa proximité avec les principaux sites culturels.
Ce quartier, situé sur la rive gauche, séduit par son atmosphère résidentielle et ses espaces verts. Avec un prix moyen de 2 142 €/m², il attire une clientèle plus familiale, idéale pour des logements meublés de taille moyenne, voire de la colocation.
Des secteurs comme Grammont, Grand’Mare, Châtelet ou Les Sapins font l’objet de projets de rénovation urbaine. Bien que moins recherchés aujourd’hui, ils peuvent offrir des opportunités d’achat à prix attractifs, avec un potentiel de plus-value intéressant à moyen terme.
Plutôt centre historique, quartier étudiant, résidentiel ou en pleine mutation ? À Rouen, le choix du quartier doit répondre à une demande locative claire (étudiants, touristes, jeunes actifs).
Studio, colocation, résidence gérée ? Il faut analyser la surface, l’état du bien, les charges et son potentiel locatif en fonction de la cible visée.
Micro-BIC ou réel ? Le bon choix dépend du montant de vos revenus locatifs et de vos charges. Une simulation avec un expert permet d’optimiser votre fiscalité dès le départ.
Souhaitez-vous gérer vous-même votre bien, déléguer à une agence ou investir dans une résidence avec gestion intégrée ? Le niveau d’implication varie selon les options.
Un spécialiste de la fiscalité immobilière vous aide à :
Avec un bon accompagnement, vous gagnez du temps, évitez les erreurs et maximisez la rentabilité de votre investissement LMNP à Rouen.
JD2M, cabinet expert en fiscalité immobilière, vous accompagne à chaque étape de votre investissement : choix du régime fiscal, déclarations comptables, amortissements… Grâce à une optimisation fine du régime réel, 85 % de nos clients ne paient aucun impôt sur leurs loyers.
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Article rédigé par Stéfano Demari