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Mis à jour le 10/07/2025

Avec son architecture médiévale, sa vitalité étudiante et sa proximité avec Paris, la capitale normande cumule les atouts pour séduire les investisseurs en location meublée.

Rouen, la ville aux cent clochers, attire étudiants, touristes et actifs, offrant un marché locatif riche en opportunités. Mais où investir ? Quel régime fiscal choisir ? Quel bien privilégier ? Ce guide complet vous accompagne pas à pas pour réussir votre projet LMNP à Rouen, en toute sérénité.

Pourquoi investir en LMNP à Rouen ?

Avec 114 000 habitants à Rouen et plus de 800 000 dans l’ensemble de la métropole, le marché locatif y est naturellement dense.

La ville compte une majorité de locataires (70,2 % en 2021), dont près de la moitié est âgée de moins de 30 ans (47,5 %).

Ce profil est particulièrement favorable à la location meublée, souvent privilégiée pour sa flexibilité par les jeunes actifs, les étudiants ou encore les personnes en mobilité professionnelle.

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Un pôle universitaire majeur dans le nord-ouest

Rouen attire plus de 50 000 étudiants chaque année grâce à une vingtaine d'établissements d’enseignement supérieur : université de Rouen Normandie (plus de 30 000 étudiants), INSA, NEOMA, écoles d’architecture, d’arts, de santé ou encore l’Institut Catholique de Paris.

Cette concentration d’étudiants génère une demande constante en logements meublés, qu’il s’agisse de studios, de colocations ou de résidences étudiantes.

Un attrait économique et touristique durable

Rouen bénéficie d’un tissu économique dynamique. La ville accueille les sièges de grandes entreprises et abrite le premier port céréalier d’Europe de l’Ouest. Ce positionnement stratégique attire de nombreux professionnels en mobilité, un public particulièrement intéressé par la location meublée.

Sur le plan touristique, Rouen affiche une belle vitalité. Environ 10 millions de visiteurs y séjournent chaque année, avec près de 9 millions de nuitées réservées en 2024, soit une progression de 2,3 % par rapport à 2023.

L’intérêt pour la ville ne faiblit pas, porté notamment par son musée des Beaux-Arts, son patrimoine classé et son centre-ville chargé d’histoire attirant des touristes étrangers toujours plus nombreux (+8 % en 2024).

Rouen s’impose également comme une étape incontournable sur les circuits touristiques « Normandie-Bretagne » et « Rouen-Normandie ». Sa proximité avec Paris (1h15 en train) en fait une destination de choix pour les séjours courts, avec un fort potentiel en location courte durée.

LMNP à Rouen : quels types d’investissements envisager ?

Type de bien Avantages principaux À savoir
Studio meublé
  • Faible coût d’achat
  • Rentabilité rapide
  • Forte demande locative
Idéal près des campus ou du centre-ville ; rotation des locataires assez fréquente
Colocation
  • Rendement boosté sur grandes surfaces
  • Optimisation des loyers par chambre
À privilégier dans les quartiers Saint-Sever, Saint-André, Saint-Clément.
Exemple : un T5 de 80 m² acheté 235 000 € et loué 4 × 500 € génère 24 000 €/an, soit une rentabilité brute d’environ 10,2 % pour une colocation à Rouen.
Résidences étudiantes gérées
  • Gestion entièrement déléguée
  • Rentabilité stable (4–4,5 %)
  • Fiscalité allégée possible
Contrat de bail commercial, durée d’engagement à vérifier, bien choisir l’exploitant

La location saisonnière à Rouen : une alternative lucrative

Rouen attire de nombreux touristes et actifs parisiens en déplacement, ce qui en fait un terrain propice à la location courte durée.

Pour cela, la déclaration du logement en mairie est obligatoire, sauf s’il s’agit de votre résidence principale occupée plus de 8 mois par an (vous pouvez alors le louer ponctuellement, par exemple durant les vacances).

Cette déclaration se fait en ligne et donne lieu à un récépissé sous 10 jours. En cas de modification ou d’arrêt de l’activité (changement d’usage, cessation de location), une nouvelle déclaration doit être transmise.

Rentabilité et fiscalité : pourquoi le LMNP est avantageux à Rouen ?

Une rentabilité moyenne entre 4 % et 6 %

La rentabilité d’un bien meublé dépend de plusieurs facteurs : type de logement (studio, colocation, résidence gérée), emplacement dans la ville, et mode de gestion (en direct ou via un professionnel). À Rouen, la rentabilité brute moyenne se situe entre 4 % et 6 %, un niveau attractif qui dépasse celui observé en LMNP à Paris, tout en restant proche des performances d’un investissement locatif à Marseille.

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Une fiscalité allégée

Le statut LMNP vous permet de choisir entre deux régimes fiscaux : le Micro-BIC et le régime réel simplifié. Chacun présente des avantages selon votre situation.

Le régime Micro-BIC est le plus simple. Il s’applique automatiquement si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €. Il offre un abattement forfaitaire pour charges, sans justificatif :

    • 50 % d’abattement si votre bien est classé en meublé de tourisme (y compris longue durée) ;
    • 30 % si le logement n’est pas classé. Le reste est imposé selon votre tranche d’imposition. Ce régime est intéressant pour les petites surfaces ou les locations ponctuelles avec peu de charges.

Le régime réel simplifié est plus technique mais souvent plus avantageux. Il permet de déduire toutes les charges réelles (frais d’agence, intérêts d’emprunt, travaux, assurances, etc.) et surtout d’amortir la valeur du bien, des meubles et des équipements. Résultat : vous pouvez réduire, voire annuler, votre base imposable pendant plusieurs années.

Un accompagnement recommandé

Si le LMNP offre un cadre fiscal avantageux, il n’en reste pas moins technique. Plusieurs points méritent une attention particulière, notamment depuis les ajustements introduits en 2025 :

  • TVA et para-hôtellerie : la location meublée n’est en principe pas soumise à la TVA. Toutefois, si vous proposez au moins 3 des 4 prestations para-hôtelières, vous entrez dans le champ d’application de la TVA.
  • Plus-value à la revente : en LMNP, vous relevez du régime des plus-values des particuliers. Vous bénéficiez ainsi d’abattements progressifs : exonération totale d’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention du bien et exonération des prélèvements sociaux après 30 ans. Cela nécessite de simuler la plus-value imposable avant toute vente, en intégrant les abattements à venir, et d’adapter sa stratégie de sortie (vente, donation, transmission) selon l’évolution des abattements, du marché, et de votre fiscalité personnelle.
  • Déclarations fiscales : régime réel ou Micro-BIC, classement du bien, déclaration d’activité… chaque choix a des conséquences fiscales. Une erreur de déclaration peut entraîner un redressement.

La fiscalité du LMNP à Rouen reste accessible, mais nécessite rigueur et anticipation. Pour éviter les pièges et optimiser vos rendements, il est fortement conseillé de se faire accompagner par un professionnel.

Quels quartiers privilégier pour votre investissement LMNP à Rouen ?

Saint-Sever

Situé au sud de la ville, Saint-Sever est un quartier en pleine transformation, porté par des projets de rénovation, notamment avec la mise en service d’une gare multimodale autour de 2035.

Avec un prix moyen autour de 2 200 €/m², il représente une option abordable. Sa tranquillité en fait un cadre de vie apprécié, idéal pour des colocations étudiantes ou des résidences gérées.

Vieux Rouen

Le cœur historique de Rouen est très recherché, avec un prix moyen d’environ 2 900 €/m². On y trouve de nombreux restaurants, musées et maisons à colombages.

C’est le quartier de prédilection pour la location saisonnière, notamment haut de gamme, grâce à son charme touristique et sa proximité avec les principaux sites culturels.

Saint-Clément – Jardin des Plantes

Ce quartier, situé sur la rive gauche, séduit par son atmosphère résidentielle et ses espaces verts. Avec un prix moyen de 2 142 €/m², il attire une clientèle plus familiale, idéale pour des logements meublés de taille moyenne, voire de la colocation.

Quartiers en renouvellement urbain (NPNRU)

Des secteurs comme Grammont, Grand’Mare, Châtelet ou Les Sapins font l’objet de projets de rénovation urbaine. Bien que moins recherchés aujourd’hui, ils peuvent offrir des opportunités d’achat à prix attractifs, avec un potentiel de plus-value intéressant à moyen terme.

Bon à savoir : Vous hésitez encore à investir en LMNP à Rouen ? Retrouvez nos conseils pour un investissement locatif à Toulouse, à Strasbourg ou pour tout saisir du marché LMNP à Nantes.

Les bonnes questions à se poser pour réussir son projet LMNP à Rouen

1. Dans quel quartier investir ?

Plutôt centre historique, quartier étudiant, résidentiel ou en pleine mutation ? À Rouen, le choix du quartier doit répondre à une demande locative claire (étudiants, touristes, jeunes actifs).

2. Quel type de bien acheter ?

Studio, colocation, résidence gérée ? Il faut analyser la surface, l’état du bien, les charges et son potentiel locatif en fonction de la cible visée.

3. Quel régime fiscal choisir ?

Micro-BIC ou réel ? Le bon choix dépend du montant de vos revenus locatifs et de vos charges. Une simulation avec un expert permet d’optimiser votre fiscalité dès le départ.

4. Comment organiser la gestion locative ?

Souhaitez-vous gérer vous-même votre bien, déléguer à une agence ou investir dans une résidence avec gestion intégrée ? Le niveau d’implication varie selon les options.

5. Un accompagnement est-il nécessaire ?

Un spécialiste de la fiscalité immobilière vous aide à :

  • choisir le régime fiscal adapté,
  • amortir votre bien pour réduire vos impôts,
  • assurer vos déclarations comptables dans les règles.

Avec un bon accompagnement, vous gagnez du temps, évitez les erreurs et maximisez la rentabilité de votre investissement LMNP à Rouen.

Investissement locatif à Rouen : pourquoi se faire accompagner par un conseiller JD2M ?

JD2M, cabinet expert en fiscalité immobilière, vous accompagne à chaque étape de votre investissement : choix du régime fiscal, déclarations comptables, amortissements… Grâce à une optimisation fine du régime réel, 85 % de nos clients ne paient aucun impôt sur leurs loyers.

Notre équipe assure également le suivi de vos obligations légales, pour un investissement sécurisé et rentable. Gagnez du temps, allégez votre fiscalité, et confiez votre projet LMNP à Rouen à des spécialistes du meublé.

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Miniature Stéfano Demari Article rédigé par Stéfano Demari

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