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Mis à jour le 30/04/2025
Vous ne savez pas dans quelle ville investir en LMNP ? Strasbourg offre un fort potentiel pour l’activité de location. Avantages du statut, réglementation et conseils pratiques pour améliorer votre rentabilité, voici tout ce qu’il faut savoir pour faire du LMNP à Strasbourg.
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) désigne un régime juridique et fiscal destiné aux particuliers louant un bien meublé sans en faire leur activité principale.
Ce statut s’applique aux locations de courte durée, via des plateformes comme Airbnb, ou aux baux meublés longue durée.
Le LMNP offre en effet un cadre fiscal avantageux. S’il opte pour le réel simplifié, le loueur peut déduire une grande partie de ses charges de ses recettes locatives. Il peut aussi amortir le bien, le mobilier et les travaux effectués.
Pour investir en LMNP, le bailleur-propriétaire doit respecter l’ensemble des conditions suivantes :
Pour investir dans le LMNP à Strasbourg, vous devez obligatoirement déposer une déclaration de début d'activité auprès du Guichet unique de l’INPI. Cette démarche doit être effectuée dans les 15 jours suivants le début de votre activité.
Le guichet unique transmet ensuite votre demande à l’Insee. Votre activité de location meublée sera enregistrée au Registre National des Entreprises (RNE) et vous recevrez un numéro SIRET. Vos informations seront également transmises au Service des Impôts des Entreprises (SIE).
Si vous faites de la location saisonnière, il faut préalablement faire une déclaration en mairie et remplir un formulaire :
Vous recevrez un numéro d’enregistrement à mentionner sur vos annonces de mise en location.
En tant que loueur saisonnier, vous devez également collecter une taxe de séjour auprès des touristes que vous accueillez. Il faut déclarer l'ensemble des nuitées enregistrées et reverser la taxe de séjour à la ville de Strasbourg. Le reversement est trimestriel.
Pour toutes ces démarches (déclaration et taxe de séjour), vous devez utiliser la plateforme de télédéclaration de la Ville et Eurométropole de Strasbourg.
Strasbourg bénéficie d’un rayonnement international grâce à la présence d’institutions majeures comme le Parlement européen et le Conseil de l’Europe. Son bassin d’emploi est porté par des secteurs clés, notamment dans le tertiaire, la recherche et la finance.
Avec plus de 60 000 étudiants, la ville affiche une forte demande, comparable à celle de métropoles comme Lille, Lyon, Nantes et Paris.
Près de 70 % des habitants de Strasbourg sont locataires. Le marché de la location meublée y est donc très porteur, notamment pour les studios et T2 particulièrement recherchés par les étudiants et jeunes actifs.
Les quartiers proches des universités, comme Esplanade et Krutenau, affichent un taux d’occupation élevé. Le loyer moyen pour un studio oscille entre 500 et 700 €, avec une vacance locative inférieure à un mois.
Cette dynamique assure une rentabilité stable et un risque limité pour les investisseurs.
Le marché immobilier strasbourgeois affiche une rentabilité brute moyenne de 3,98 %. En 10 ans, les prix ont progressé de 26,7 %. Grâce à son dynamisme économique et son statut de capitale européenne, Strasbourg présente un potentiel de valorisation élevé et offre des opportunités intéressantes en cas de revente.
Investir dans l'immobilier neuf présente de nombreux avantages :
Mais ces avantages ne sont pas sans contrepartie. Les prix d'achat en neuf sont souvent plus élevés que pour l'immobilier ancien. De plus, si vous achetez sur plan, vous devrez attendre la livraison du bien pour entamer votre activité de bailleur.
Si vous souhaitez limiter vos frais d’acquisition, l’immobilier ancien peut être une option intéressante.
Vous aurez plus de choix en termes de localisation et de types de biens. Vous pourrez ainsi cibler certains quartiers de Strasbourg ou des surfaces plus adaptées à vos objectifs d'investissement.
Si vous faites ce choix, nous vous recommandons de bien étudier l’état général du bien, notamment en vérifiant son DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Des travaux de rénovation peuvent s’avérer nécessaires. Il vous faudra donc anticiper ces coûts et vérifier la rentabilité de votre projet locatif.
Vous pouvez aussi vous tourner vers les résidences services, telles que les résidences étudiantes, seniors ou touristiques.
Concrètement, vous achetez un bien meublé dans une résidence gérée par un exploitant spécialisé et profitez ainsi de plusieurs avantages :
La demande locative à Strasbourg se concentre majoritairement sur les studios et les T2. Ce type de logement est particulièrement recherché par les étudiants et les jeunes actifs.
Les T3 offrent aussi un bon potentiel de revente et peuvent attirer des familles ou des couples. La cible pour ce type de logement est certes plus restreinte, mais elle peut vous apporter plus de stabilité.
Ce secteur est très prisé en raison de son fort attrait touristique. Le centre-ville attire aussi bien les touristes que les professionnels en quête de logements temporaires. Les loyers y sont plus élevés. La location d’un studio se situe entre 650 et 750 € par mois.
Ce quartier résidentiel calme et rentable est bien desservi par les transports en commun. Le secteur connaît un développement constant, ce qui en fait une zone stratégique pour un investissement à long terme. Les loyers tournent entre 700 et 800 € pour un T2.
Ces quartiers bénéficient de leur proximité avec des institutions européennes et sont particulièrement populaires auprès des étudiants et des jeunes actifs. La demande locative y est soutenue, garantissant ainsi une rentabilité intéressante pour les investisseurs. Un T2 s’y loue entre 800 et 900 €/mois.
Le quartier de la Gare bénéficie d'une excellente connectivité avec les transports en commun (gares et lignes de tramway). Il attire notamment les professionnels en déplacement et les voyageurs. La demande locative y est forte.
Vous pouvez aussi vous tourner vers l'Esplanade. Ce quartier de Strasbourg est principalement fréquenté par les étudiants, du fait de sa proximité avec les établissements universitaires et les écoles. Les loyers y sont stables et la demande locative reste soutenue.
La Robertsau, enfin, est un quartier résidentiel prisé par les familles. Il offre un cadre de vie agréable avec ses espaces verts et ses infrastructures de qualité. Ce quartier allie tranquillité et dynamisme, ce qui en fait un choix judicieux pour un investissement en LMNP à long terme.
Dans ces quartiers, un studio se loue autour de 600 € et un T2 entre 750 et 850 €.
Voici un ordre d’idée des prix au m² à Strasbourg pour 2025, en fonction des quartiers les plus pertinents pour l'investissement en LMNP :
| Quartier | Prix au m² estimé (2025) |
|---|---|
| Orangerie | 5 200 €/m² |
| Hypercentre | 5 000 €/m² |
| Krutenau | 4 800 €/m² |
| Robertsau | 4 100 €/m² |
| Neudorf / Esplanade | 3 500 €/m² |
Ces prix sont indicatifs. Pour faire le bon choix, il est important de prendre en compte d’autres facteurs comme l’emplacement précis de votre bien et l’évolution du marché.
Strasbourg est située en zone tendue. Elle est donc concernée par le dispositif d’encadrement des loyers. Ce système limite l'augmentation des loyers lors de la mise en location d'un bien. Les loyers sont plafonnés selon un loyer de référence fixé par l'INSEE.
Une revalorisation annuelle reste possible, à condition qu’une clause d’indexation soit intégrée au bail. Cette revalorisation suit l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
Si vous louez votre résidence principale à Strasbourg, vous pouvez proposer votre bien en location meublée de courte durée sans autorisation, dans la limite de 120 jours par an.
Si vous louez votre résidence secondaire en meublé touristique, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie et effectuer une déclaration préalable. Notez que la ville de Strasbourg a renforcé sa réglementation fin 2024 :
Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter le Service de la Police du Bâtiment au 03 68 98 65 22 / 03 68 98 80 02 ou par mail à PoliceDuBatiment-ChangementUsage@strasbourg.eu.
Le statut LMNP vous permet de choisir entre 2 régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le réel simplifié.
Si vous êtes au régime micro-BIC, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur vos recettes locatives pour déterminer votre revenu imposable. Aucune déduction supplémentaire de charges ou d'amortissements n'est possible.
Attention, ce régime est accessible uniquement si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas certains plafonds.
Voici les plafonds et abattements en 2025 :
| Type de location meublée | Plafond des recettes annuelles | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location de longue durée | 77 700 € | 30 % |
| Chambres d’hôtes | 77 700 € | 30 % |
| Meublés de tourisme classés | 77 700 € | 30 % |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 50 % |
Ce régime fiscal a l’intérêt d’être simple à gérer puisque vous n’avez pas vos charges à déclarer. Dans les faits, il est bien souvent moins intéressant que le régime réel simplifié.
Avec le régime réel simplifié, vous pouvez déduire plusieurs charges, comme les frais d’entretien, de réparations, d’assurances de votre bien ainsi que les intérêts d’emprunt.
Lors de l’achat d’un bien, les frais de notaire et les honoraires d’agence sont également déductibles s’ils sont comptabilisés l’année de la dépense.
Vous pouvez amortir le prix d’achat de votre bien, des équipements et des travaux de construction ou d’amélioration (à condition qu’ils soient inscrits à l’actif).
Cette option fiscale nécessite la tenue d’une comptabilité, mais elle permet de réaliser des économies d'impôt importantes. En effet, il est fréquent que le montant des charges et amortissements déductibles soit supérieur à 30 % (ou 50 %) des recettes annuelles.
Quel que soit votre régime fiscal, vous devez obligatoirement déclarer vos recettes locatives aux impôts. Celles-ci seront ajoutées aux autres revenus de votre foyer (après déduction forfaitaire ou au réel) pour le calcul de votre impôt sur le revenu :
Le régime du réel simplifié nécessite la tenue d’une comptabilité. Vous pouvez vous faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP, comme JD2M.
Le régime réel simplifié est particulièrement avantageux si vous financez votre achat à crédit ou si vous engagez des rénovations.Il permet aussi d’amortir la valeur du bien, des équipements et des travaux, réduisant ainsi le revenu imposable année après année.
Cet amortissement peut créer un déficit foncier reportable sur les années suivantes, et ainsi diminuer drastiquement votre résultat fiscal.
Les studios et T1 représentent 42 % du marché locatif strasbourgeois et sont très recherchés par les étudiants et jeunes actifs. Investir dans ce type de logement vous garantit un taux d’occupation élevé. De plus, le prix d’achat au mètre carré reste plus accessible que pour des logements plus grands..
Acheter un bien ancien permet souvent d’obtenir un prix au mètre carré inférieur au neuf. En réalisant des travaux d’amélioration (isolation, chauffage, équipements), vous pouvez non seulement revaloriser votre bien, mais aussi optimiser son Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), un critère de plus en plus déterminant pour attirer les locataires.
L’hypercentre et les quartiers très touristiques de Strasbourg sont déjà fortement exploités en location meublée. Mieux vaut cibler des secteurs en pleine mutation, comme Cronenbourg, Koenigshoffen ou Neudorf-Sud.
Les prix d'acquisition y sont encore raisonnables et la demande locative reste forte. Ces quartiers bénéficient de projets d’aménagement urbain qui pourraient valoriser votre investissement à moyen terme.
Article rédigé par Stéfano Demari
