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Mis à jour le 30/04/2025
Avec son essor économique, son bassin d’emplois dynamique et son cadre de vie agréable, Toulouse attire chaque année de nouveaux habitants.
Étudiants, jeunes actifs et cadres en mobilité sont de plus en plus nombreux à rechercher des logements adaptés. Investir en location meublée non professionnelle (LMNP) à Toulouse constitue donc une option intéressante.
Opportunités, réglementation et points de vigilance, voici tout ce qu’il faut savoir pour créer une activité de LMNP à Toulouse.
Vous ne savez pas dans quelle ville investir ? Toulouse fait partie des métropoles offrant les meilleures opportunités aux investisseurs en quête de rentabilité et de valorisation patrimoniale.
Avec plus de 500 000 habitants, elle est aujourd’hui la 3e plus grande ville de France, avec une population presque aussi importante que Lyon.
Selon les dernières statistiques la ville de Toulouse compte :
Toulouse est aussi un pôle économique majeur en France, porté par des leaders mondiaux tels qu'Airbus, le CNES, ainsi que de nombreuses startups et entreprises innovantes, notamment dans les domaines de la santé et du numérique.
La Ville rose continue de renforcer son attractivité, avec le déploiement de projets urbains majeurs, comme la 3e ligne de métro et le projet Grand Matabiau.
Avec 64 % de locataires, Toulouse bénéficie d'un marché locatif dynamique. La demande est constante et soutenue par une population étudiante et professionnelle en forte mobilité.
La rentabilité locative à Toulouse reste particulièrement intéressante par rapport à d’autres métropoles françaises. Les rendements sont souvent plus élevés que dans des grandes villes comme Paris, Lyon ou encore Lille.
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un statut juridique et fiscal qui s'applique aux investisseurs en location meublée.
Il permet de louer des logements pour de courtes durées (comme sur des plateformes de type Airbnb) ou sur des périodes plus longues en tant que location meublée classique. Ce statut est conçu pour les particuliers souhaitant investir dans l'immobilier, sans que cela soit leur activité principale.
La LMNP permet aux investisseurs de bénéficier d'une fiscalité particulièrement avantageuse et ainsi de maximiser la rentabilité de leur investissement immobilier.
Pour louer en LMNP, vous devez respecter plusieurs règles :
Pour proposer un bien en location à Toulouse, vous devez déposer une déclaration de début d'activité auprès du Guichet unique de l’INPI. Vous devez le faire dans les 15 jours suivants le début de votre activité.
Le guichet unique transmet ensuite votre demande à l’Insee. Votre activité de location meublée sera enregistrée au Registre National des Entreprises (RNE) et vous recevrez un numéro SIRET. Vos informations sont également transmises au Service des Impôts des Entreprises (SIE).
Si vous faites de la location saisonnière, il faut préalablement faire une déclaration en mairie et remplir un formulaire :
Vous recevrez un numéro d’enregistrement à mentionner sur vos annonces de mise en location. Il faut donc effectuer ces démarches avant la mise en ligne de votre bien à louer.
Les loueurs de biens touristiques doivent aussi collecter une taxe de séjour auprès de leurs locataires. Il faut ensuite déclarer l'ensemble des nuitées enregistrées et reverser la taxe de séjour à Toulouse Métropole. Le reversement est trimestriel.
Pour toutes ces démarches, vous devez utiliser la plateforme de télédéclaration de Toulouse Métropole.
Comme nous vous l'avons indiqué, Toulouse se distingue par une forte mobilité étudiante et professionnelle.
Dans ce contexte, investir dans des biens classiques tels que des studios, T1 et T2 (notamment proches de l’université Paul Sabatier, de Rangueil ou du centre-ville) vous permet de répondre aux besoins des étudiants et jeunes actifs en quête de logements fonctionnels et bien situés.
Si vous cherchez un investissement plus stable et sécurisé, vous pouvez aussi vous tourner vers les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD, affaires).
Vous signez un bail commercial avec un gestionnaire et percevez des loyers sans avoir à gérer la location au quotidien. Ce type de bien, souvent neuf et aux dernières normes, limite les charges et garantit un bon potentiel de valorisation sur le long terme.
À Toulouse, on trouve par exemple des résidences étudiantes à Rangueil ou Compans-Caffarelli, très demandées pour leur proximité avec les pôles universitaires. Côté seniors, le quartier de la Roseraie accueille plusieurs programmes récents qui bénéficient d’un environnement calme et bien desservi.
Lors de votre immatriculation, vous aurez le choix entre 2 régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel.
Si vous optez pour le régime micro-BIC, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur vos recettes locatives afin de calculer votre revenu imposable. Aucune déduction supplémentaire de charges ou d'amortissements n'est possible. Ce régime est applicable si vos recettes locatives ne dépassent pas certains plafonds.
Voici les plafonds et abattements en 2025 :
| Type de location meublée | Plafond des recettes annuelles | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location de longue durée | 77 700 € | 30 % |
| Chambres d’hôtes | 77 700 € | 30 % |
| Meublés de tourisme classés | 77 700 € | 30 % |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 50 % |
Le régime réel simplifié, lui, vous permet d’optimiser votre fiscalité en déduisant les amortissements et les charges suivantes :
Ce régime nécessite la tenue d’une comptabilité mais il permet de réaliser des économies fiscales de manière significative. En effet, le total des charges et amortissements dépasse souvent 50 % (ou 30 %) des recettes annuelles.
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Vous devez obligatoirement déclarer vos recettes locatives aux impôts. Celles-ci seront ajoutées aux autres revenus de votre foyer pour le calcul de votre impôt sur le revenu. Les démarches varient selon votre régime fiscal :
Le réel simplifié nécessite la tenue d’une comptabilité. Vous pouvez faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP, comme JD2M.
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Les + :
Si vous choisissez le régime réel simplifié en LMNP, vous pouvez bénéficier du mécanisme des amortissements. Ce dispositif vous permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien, du mobilier et des travaux de votre résultat fiscal. En clair, vous réduisez la base sur laquelle l’impôt est calculé, ce qui peut, dans certains cas, annuler totalement l’impôt sur vos revenus locatifs.
Chaque élément a une durée d’amortissement différente : 30 à 40 ans pour le bien immobilier, 5 à 10 ans pour le mobilier, 10 à 25 ans pour les travaux. La déduction commence dès que le logement est mis en location.
Les amortissements commencent à la date de mise en annonce de votre logement afin de trouver un locataire. Ils ne peuvent pas entraîner de déficit et sont reportables sans limites de temps.
Investir en LMNP est une bonne option si vous cherchez à préparer votre retraite ou à générer des revenus supplémentaires sur le long terme. Les loyers que vous percevez contribuent à créer un capital tout en profitant d’une fiscalité avantageuse grâce aux amortissements. Ce statut peut aussi être un atout pour la gestion de votre patrimoine immobilier.
En ce qui concerne la transmission, le LMNP ne permet pas d’exonération spécifique des droits de succession. Cependant, en fonction de la valeur de votre bien et du lien de parenté, des abattements peuvent être appliqués lors de la transmission à vos héritiers.
La location meublée à Toulouse génère des loyers plus élevés, avec une différence de 15 à 20 % par rapport à la location nue.
Cependant, ces revenus plus élevés s'accompagnent de charges supplémentaires, telles que l'entretien régulier du mobilier, le remplacement des équipements et les frais de gestion spécifiques à la location meublée.
Il faut prendre en compte ces coûts pour calculer la rentabilité nette de l'investissement.
La rentabilité locative à Toulouse varie selon les quartiers. Dans le centre-ville, les rendements bruts pour un studio ou un T2 se situent entre 4 % et 6 %.
En revanche, des quartiers comme Bonnefoy, Mirail ou Rangueil peuvent offrir des rendements plus élevés, autour de 7 % à 8 %, en raison de prix d'achat plus abordables et d'une forte demande locative, notamment étudiante.
Estimez dès maintenant la rentabilité de votre LMNP à Toulouse avec notre simulateur gratuit :
Situé en plein cœur de ville, ce quartier bénéficie d’une forte demande locative grâce à sa proximité avec les commerces, les transports et les lieux touristiques.
Les prix d'acquisition sont élevés, mais la rentabilité reste intéressante en raison de cette demande continue. Un studio dans le secteur du Capitole se vend autour de 180 000 €, avec des loyers mensuels variant entre 600 et 700 €.
Situé en plein cœur de ville, ce quartier bénéficie d’une forte demande locative grâce à sa proximité avec les commerces, les transports et les lieux touristiques.
Les prix d'acquisition sont élevés, mais la rentabilité reste intéressante en raison de cette demande continue. Un studio dans le secteur du Capitole se vend autour de 150 000 €, avec des loyers mensuels variant entre 600 et 650 €.
Le quartier des Minimes est apprécié pour son côté résidentiel et sa tranquillité, tout en étant très bien desservi par les transports en commun.
Il offre une excellente qualité de vie, idéale pour les familles. Le prix au m² dans ce secteur est d’environ 3 200 €, et un studio se négocie autour de 110 000 €. Les loyers mensuels pour un studio varient entre 500 et 550 €, faisant de ce quartier un choix idéal pour un investissement LMNP stable à long terme.
Ce quartier en plein développement est un écoquartier moderne, qui mise sur des projets immobiliers neufs et respectueux de l’environnement.
Un T2 dans ce secteur se vend en moyenne 220 000 €, et les loyers mensuels pour un T2 se situent entre 750 et 800 €. Ce secteur a un fort potentiel de valorisation à long terme en raison de son caractère récent et de sa volonté d’intégrer l’écologie dans les projets immobiliers.
Ces quartiers en pleine transformation offrent des programmes immobiliers récents. Avec un bon rapport qualité/prix et la proximité des transports, ils constituent une option attractive pour les investisseurs.
Un studio dans ces secteurs se vend autour de 120 000 €, avec des loyers mensuels variant entre 550 et 600 €.
La loi de Finances 2025 a réintégré le montant des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value en cas de vente du bien.
La différence entre le prix d'achat, augmenté des amortissements, et le prix de vente sera désormais soumise à l'impôt sur la plus-value (19 %) ainsi qu'aux prélèvements sociaux (17,2 %). Cela peut entraîner une plus-value imposable plus élevée.
Le statut LMNP reste malgré tout plus attractif que d’autres alternatives d’investissement immobilier.
Pour continuer à profiter des avantages du statut LMNP, vous devez veiller à :
Pour éviter toute requalification en location nue, vous devez impérativement fournir ces 11 équipements à votre locataire :
Évidemment, rien ne vous empêche de fournir d’autres éléments pour rendre votre bien plus attractif.
Passer par une agence présente plusieurs avantages. Vous déléguez la gestion administrative, la recherche de locataires et la gestion des éventuels litiges. Cependant, les agences prélèvent des commissions sur les loyers, ce qui peut impacter votre rentabilité.
Dans le cas des résidences de services, la gestion est intégrée. Cela inclut des services comme le ménage et l'accueil des locataires.
Les périodes sans locataire entraînent une perte de revenus et augmentent vos frais de gestion. Pour minimiser ces risques, vous pouvez :
Article rédigé par Stéfano Demari
