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Mis à jour le 24/07/2025
Vous envisagez de faire de la location meublée non professionnelle à Tours ? La métropole ligérienne présente de nombreux atouts pour les investisseurs : un bassin universitaire dynamique, une situation géographique stratégique et des prix encore accessibles.
Autant d’arguments qui font de Tours une ville propice à un investissement en LMNP. Voici ce qu’il faut savoir avant de vous lancer.
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Ville d’Art et d’Histoire, Tours est située à seulement une heure de Paris en TGV. Son cadre de vie agréable, son patrimoine architectural, ses espaces verts et son ambiance conviviale attirent étudiants, actifs et touristes. Proche des prestigieux châteaux de la Loire (Chenonceau, Villandry, Azay-le-Rideau), Tours constitue une étape incontournable pour de nombreux vacanciers.
La ville dispose aussi d’un tissu économique solide et varié. Le CHU de Tours, les pôles technologiques, les centres de recherche, ainsi que la présence d’entreprises d’envergure comme Michelin ou STMicroelectronics participent à la vitalité économique de la métropole.
Tours accueille entre 27 000 et 30 000 étudiants chaque année. Ces derniers se répartissent principalement entre l’Université de Tours (François-Rabelais), les écoles d’ingénieurs comme Polytech Tours, l’INSA Centre-Val de Loire ou encore des établissements spécialisés tels que l’École Brassart ou l’École supérieure de commerce Excelia. Cette population recherche généralement des logements fonctionnels, bien situés et entièrement équipés.
Parallèlement, l’essor du télétravail et des missions temporaires attire de plus en plus d’actifs en mobilité, souvent à la recherche de logements meublés, bien desservis et situés à proximité des pôles économiques. Cette évolution des usages locatifs vient renforcer une demande déjà soutenue.
Notez enfin que la population tourangelle continue d’augmenter et que plus de la moitié des ménages sont locataires.
Pour déclarer vos recettes LMNP, vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC (sous conditions) et le régime réel simplifié.
Le micro-BIC s’applique lorsque les recettes annuelles issues de la location meublée ne dépassent pas les plafonds fixés par l’article 50 du Code général des impôts. Dans ce cas, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur vos recettes pour calculer votre impôt.
| Type de location meublée | Plafond des recettes annuelles | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location de longue durée, chambres d’hôtes, meublés de tourisme classés | 77 700 € | 50 % |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 30 % |
Cette simplicité administrative séduit les investisseurs à la recherche d’une gestion fiscale allégée. Cependant, ce régime est souvent moins avantageux que le régime réel pour les investissements nécessitant un crédit ou générant des frais importants.
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Le régime réel simplifié permet aux propriétaires-bailleurs d’optimiser leur fiscalité grâce au mécanisme de déduction des amortissements et charges :
Notez également que si vous constatez un déficit fiscal (c’est-à-dire que le total des charges et amortissements déduits dépasse vos recettes locatives), celui-ci peut être reporté sur les bénéfices issus de votre activité de location meublée pendant une durée de 10 ans.
Par ailleurs, comme l'amortissement ne peut pas générer de déficit fiscal, l'amortissement non déduit fiscalement et donc non utilisé peut être reporté indéfiniment.
Le réel simplifié est recommandé pour les investissements financés par crédit ou générant des charges importantes, car il peut réduire significativement le montant d’impôt à payer.
En pratique, il est fréquent que les amortissements et charges dépassent 50 % (ou 30 %) des recettes. Il peut donc réduire significativement votre impôt, voire l’annuler.
Pour les recettes perçues en 2025, vous basculez du statut LMNP à celui de LMP si vous remplissez cumulativement deux conditions :
Le passage de LMNP à LMP entraîne des modifications importantes qui affectent votre gestion administrative et fiscale.
De plus, vous basculez sous le régime fiscal des plus-values professionnelles pour la vente de votre bien sous ce statut.
À Tours, les studios et T2 restent très prisés, notamment par les étudiants et les jeunes actifs qui recherchent des logements fonctionnels et bien situés. Les T3 attirent davantage les petites familles ou les locataires souhaitant opter pour la colocation. Les appartements neufs avec balcon ou terrasse bénéficient aussi d’une forte demande.
Les investisseurs peuvent aussi se tourner vers les résidences services (étudiantes, seniors, tourisme d’affaires). Cela leur permet de déléguer la gestion locative à un exploitant professionnel. Ce dernier s’occupe de toutes les tâches courantes : états des lieux, réparations, recherche des locataires.
Ces logements sont soumis à des baux commerciaux, signés entre le propriétaire et l’exploitant de la résidence (souvent une société spécialisée). Dans ce cadre, c’est l’exploitant qui verse au propriétaire un loyer fixe, quel que soit le taux d’occupation des logements. Ainsi, le propriétaire reçoit un revenu régulier, malgré les éventuelles périodes de vacance locative.
À Tours, la rentabilité est généralement modérée, autour de 5 à 6 %, mais l’investissement est plus sécurisé.
La ville compte environ une dizaine de résidences services, réparties entre le quartier des Prébendes, proche de l’université François-Rabelais, le quartier des Halles et les abords de la gare.
Le centre-ville historique séduit les investisseurs, grâce à son patrimoine architectural et son attractivité touristique. Il accueille de nombreux commerces, cafés et services, ce qui attire autant les jeunes actifs que les étudiants. La demande locative y est soutenue, particulièrement pour les petites surfaces meublées situées à proximité des transports et des établissements universitaires.
Ce quartier dynamique regroupe plusieurs établissements universitaires, notamment l’Université François-Rabelais et Polytech Tours.
Le centre commercial des Deux-Lions dynamise le secteur grâce à ses commerces et services de proximité. Ce secteur est particulièrement recherché par les étudiants et les jeunes actifs.
Ce quartier à l’ambiance villageoise bénéficie de sa proximité avec la gare et le centre-ville. Il attire les primo-investisseurs à la recherche d’un cadre de vie agréable et de prix accessibles. La demande locative y est stable.
Quartier calme et résidentiel, Paul Bert attire surtout les familles et les seniors. Ses espaces verts et ses commerces de proximité en font un lieu de vie apprécié. La demande locative concerne principalement des appartements de type T3 et T4, ainsi que des maisons individuelles.
Les communes de Joué-lès-Tours, Chambray-lès-Tours et Saint-Cyr-sur-Loire attirent aussi les investisseurs. Ces communes profitent d’une bonne accessibilité vers le centre de Tours, via les transports en commun et les axes routiers. Elles comptent aussi de nombreux commerces, écoles et services de proximité.
Ces communes disposent de plusieurs programmes neufs, avec principalement des appartements de type T2 à T4.
Le marché de la location meublée à Tours présente des prix au mètre carré encore abordables, avec des rendements variables selon les quartiers :
| Quartier / Secteur | Prix moyen au m² | Rendement brut moyen |
|---|---|---|
| Centre-ville historique | 3 200 - 3 500 € | 4,8 - 5,0 % |
| Deux-Lions | 3 000 € | 5,0 - 5,2 % |
| Velpeau | 2 900 € | 5,1 % |
| Paul Bert | 2 900 - 3 100 € | 4,7 - 4,9 % |
| Communes proches (Joué, Chambray, Saint-Cyr) | 2 400 - 2 700 € | 5,2 - 5,5 % |
À titre de comparaison, le rendement brut moyen en meublé est souvent inférieur à 4,5 % à Bordeaux, où les prix au m² sont plus élevés. À l’inverse, un investissement en LMNP à Strasbourg peut générer une rentabilité comparable, mais avec un marché plus concurrentiel.
Supposons un investissement de 150 000 € dans un appartement meublé, avec des recettes locatives annuelles de 7 500 € (soit un rendement brut de 5 %).
Grâce au régime LMNP, vous pouvez déduire de vos recettes locatives plusieurs charges, comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et surtout l’amortissement du bien et du mobilier. Cet amortissement, qui s’étale généralement sur 20 à 30 ans, permet de réduire considérablement la base imposable sans affecter votre trésorerie.
Par exemple, en déduisant 4 000 € de charges et 3 000 € d’amortissement, vos recettes locatives imposables passent à 500 €, ce qui limite fortement votre imposition.
Le régime réel simplifié suppose la tenue d’une comptabilité. Vous devez enregistrer précisément vos charges et amortissements. Bien que ce ne soit pas obligatoire, il est conseillé de recourir à un expert-comptable spécialisé LMNP comme JD2M. Vous êtes ainsi assuré de bénéficier de tous les avantages de ce régime.
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Actuellement, Tours ne se trouve pas en zone tendue. La ville n’est pas soumise à un encadrement des loyers. Cela signifie que les propriétaires gardent une totale liberté quant à la fixation du montant du loyer pour leurs biens meublés.
Il est néanmoins recommandé de se baser sur les loyers du marché local pour assurer une bonne occupation du logement et une rentabilité cohérente. Vous pouvez faire une étude comparative des biens similaires dans le même quartier pour définir un prix juste et attractif.
Pour louer un logement en location saisonnière (courte durée), vous devez obligatoirement faire une déclaration en mairie. Cette formalité vous permet d’obtenir un numéro d’enregistrement, que vous devez faire figurer sur toutes vos annonces de location.
Tours Métropole Val de Loire utilise le service www.declaloc.fr pour permettre aux hébergeurs de déclarer leurs meublés de tourisme directement en ligne.
Notez que si le logement à louer constitue la résidence principale du propriétaire (qui doit l’occuper plus de 8 mois par an), cette déclaration en mairie n’est pas obligatoire.
Vous devrez également collecter la taxe de séjour auprès des touristes et la reverser à la Métropole Tours Val de Loire via la plateforme officielle de télédéclaration dédiée. Pour toute question concernant la taxe de séjour à Tours, vous pouvez contacter le service dédié de la Métropole au 02 47 80 11 58 ou par email à toursmetropole@taxesejour.fr.
Vous devez déclarer vos recettes locatives (micro-BIC) ou votre résultat d’activité (régime réel) en remplissant le formulaire 2042 C Pro.
Si vous optez pour le régime réel, vous devez d'abord transmettre une liasse fiscale spécifique (les formulaires Cerfa 2031, 2033 et leurs annexes) en mai, avant votre déclaration annuelle de revenus.
Le marché locatif tourangeau vous permet de moduler votre stratégie afin d’optimiser les périodes d'occupation de votre bien meublé. Ainsi, vous pouvez envisager :
Faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP vous permet d’optimiser votre fiscalité. Ce professionnel gère les déclarations complexes (formulaire 2042 C Pro, liasses fiscales 2031 et 2033) et calcule précisément vos charges et amortissements.
Un expert-comptable peut aussi vous conseiller sur l'optimisation de votre stratégie, en anticipant les évolutions fiscales.
Chez JD2M, nous accompagnons plus de 40 000 clients chaque année. En moyenne, ils réalisent une économie de 10 000 € sur 5 ans.
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Les + :
Il n'y a pas de « meilleure période ». Cela dépend des conditions du marché (prix, taux d'intérêt) et des opportunités de biens spécifiques. Il est conseillé de faire une veille constante du marché de la location meublée à Tours.
Vous devez déclarer votre activité sur le guichet unique de l’INPI, dans les 15 jours suivants la mise en location de votre bien. C’est à ce moment-là que vous définissez votre régime fiscal (micro-BIC ou réel simplifié). Il n’y a pas de document à fournir.
Comme dans d’autres grandes villes françaises, les principaux risques incluent la vacance locative, les impayés de loyers, les dégradations du bien et l'évolution de la réglementation fiscale. Le marché immobilier local peut aussi fluctuer.
Il n’existe pas d’aide directe destinée au statut LMNP.
Toutefois, Tours Métropole Val de Loire peut proposer des dispositifs d’accompagnement dans le cadre de programmes comme les OPAH (Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat).
Ces aides visent principalement la rénovation énergétique ou la réhabilitation de logements anciens, notamment en centre-ville.
Elles peuvent s’appliquer aux propriétaires bailleurs, sous conditions. Pour connaître les critères d’éligibilité, vous pouvez contacter les services de l’habitat de la Métropole ou l’ADIL 37.
Article rédigé par Stéfano Demari
