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Mis à jour le 27/06/2025
Investir en Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une stratégie prisée pour générer des revenus locatifs et optimiser sa fiscalité. Mais connaissez-vous le marché secondaire LMNP ? C'est là que l'on trouve des biens déjà en exploitation dans des résidences de services, offrant de nombreux avantages pour les futurs propriétaires en quête d'une opportunité « clé en main ».
Cet article vous dévoile les mécanismes de ce marché dynamique et toutes les informations pour saisir le plein potentiel de votre projet d'investissement LMNP.
La location meublée non professionnelle est un régime fiscal qui permet d’investir dans l’immobilier locatif meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Il s’adresse à toute personne souhaitant percevoir des revenus locatifs, sans être considérée comme un professionnel de l’immobilier.
Mais qu’entend-on par marché secondaire LMNP ?
Le marché primaire LMNP regroupe les biens neufs ou vendus en état futur d’achèvement (VEFA), achetés directement auprès du promoteur ou du constructeur et jamais exploités auparavant.
À l’inverse, le marché secondaire LMNP concerne la revente de biens déjà exploités et meublés, situés dans des résidences de services (résidences étudiantes, seniors, EHPAD, affaires, tourisme, etc.).
Ces biens sont vendus avec un bail commercial en cours, conclu avec un gestionnaire spécialisé, garantissant un loyer régulier, que le bien soit occupé ou non.
Cette spécificité se distingue d’un simple achat d’appartement en LMNP. Avec les résidences de services gérées, vous achetez un lot avec un contrat d’exploitation professionnel.
En revanche, un appartement classique meublé, même loué en LMNP, est simplement soumis à un bail d’habitation meublé (loi Alur), signé entre le propriétaire et un particulier.
Lors de la revente, ce bien ne comprend pas de contrat commercial garantissant le revenu, et il ne bénéficie donc pas de la même sécurité locative que les biens du marché secondaire LMNP.
Le marché secondaire LMNP connaît une croissance continue depuis sa création en 2007. Ce dynamisme s’explique par :
À l’échelle du marché immobilier global, le marché secondaire LMNP reste encore marginal en termes de volume, mais il joue un rôle stratégique, car c’est un secteur particulièrement adapté à ceux qui cherchent à diversifier leur patrimoine, à préparer leur retraite, ou à générer des revenus complémentaires sans se soucier de la gestion locative au quotidien.
L’un des grands atouts du marché secondaire en LMNP est la perception immédiate de revenus locatifs dès le premier jour. Le bien est vendu avec un bail commercial déjà en cours, signé entre le propriétaire actuel et le gestionnaire.
Nul besoin de chercher un locataire : le loyer est versé régulièrement, indépendamment de l’occupation effective du logement. Aucune période de vacance ou de mise en location initiale, ce qui limite les risques et assure une rentabilité immédiate.
Vous percevez vos revenus comme prévu, même si le logement est temporairement vide, pendant la période des congés d’été pour une résidence étudiante par exemple, grâce à l’engagement du gestionnaire.
Investir en LMNP offre déjà une rentabilité plus élevée que la location nue, et le marché secondaire renforce cet avantage.
Les biens proposés à la revente LMNP sont généralement commercialisés à un prix inférieur à celui du neuf, car ils ont déjà été exploités et peuvent présenter quelques années d’ancienneté.
Cela présente plusieurs atouts :
En outre, acheter sur le marché secondaire offre une meilleure visibilité sur l’historique du bien : taux d’occupation réel, loyers perçus, frais de gestion.
Cela permet à l’investisseur d’évaluer plus précisément la demande locative et la solidité de l’exploitation.
C’est une excellente manière de diversifier votre portefeuille d’autant que déclarer plusieurs biens en LMNP permet généralement de bénéficier d’une fiscalité favorable.
L’un des principaux atouts du marché secondaire en LMNP avec les résidences de services, c’est la délégation complète de la gestion locative à un professionnel. Ce gestionnaire prend en charge toutes les contraintes quotidiennes liées à l’exploitation du bien.
Concrètement, en tant qu’investisseur, vous n’avez pas à vous soucier de chercher un locataire, gérer les impayés ou retards de loyer, organiser les entrées et sorties ou encore vous conformer aux obligations réglementaires et légales.
Investir en LMNP sur le marché secondaire peut être accessible à partir de budgets raisonnables, ce qui ouvre des opportunités aux petits portefeuilles ou aux investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine.
Grâce à des baux commerciaux longue durée (souvent 9 à 12 ans), ces investissements LMNP s’inscrivent dans une vision moyen-long terme, offrant à la fois sécurité et visibilité sur les revenus futurs.
Investir en LMNP, notamment dans des résidences étudiantes, seniors ou EHPAD, ce n’est pas seulement un choix financier : c’est aussi un investissement porteur de sens qui répond à des besoins sociétaux essentiels.
Ces types de résidences apportent des solutions d’hébergement adaptées à des populations spécifiques : les étudiants, les personnes âgées, les personnes en perte d’autonomie ou dépendantes.
Par ailleurs, ce type d’investissement favorise un équilibre territorial, en développant des infrastructures dans des zones où les besoins sont importants, souvent en périphérie des grandes métropoles ou dans des territoires en tension.
Les résidences étudiantes représentent un segment clé du marché secondaire LMNP, porté par une forte demande locative liée à la croissance constante du nombre d’étudiants en France et en Europe.
En 2025, on compte environ 2,8 millions d’étudiants en France, tandis que le taux d’équipement en logements étudiants reste inférieur à 20 %, créant un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande.
Ces résidences proposent des services adaptés facilitant le quotidien des étudiants : restauration sur place, accès aux transports en commun, proximité des campus universitaires et espaces de travail collaboratifs.
Le rendement brut moyen des résidences étudiantes se situe entre 4,5 % et 5,5 % en 2025, selon la localisation et la qualité des services offerts.
Le vieillissement démographique est un moteur important pour les résidences seniors. En 2025, les plus de 60 ans représentent près de 27 % de la population française.
Ces résidences, souvent situées en centre-ville ou en zones bien desservies, offrent des services de confort et d’accompagnement (espaces communs, activités, sécurité renforcée) adaptés à cette tranche d’âge, favorisant le maintien à domicile dans un cadre sécurisé qui se distingue de la maison de retraite classique médicalisée.
Les EHPAD sont souvent perçus comme une option d’investissement locatif sécurisé grâce à une demande structurellement soutenue par le vieillissement démographique.
Cependant, le marché secondaire des EHPAD présente des spécificités à bien comprendre et reste encore confidentiel.
Cela s’explique par plusieurs facteurs : une réglementation stricte, la nécessité de vérifier la solidité financière du gestionnaire et la vigilance sur l’état de l’établissement. Toutefois, le marché tend à se développer.
Le rendement immédiat brut sur ce type de bien est généralement de l’ordre de 5 %, voire légèrement plus dans certains établissements bien situés.
Les résidences de tourisme regroupent des appartements ou studios meublés, situés dans des zones touristiques attractives dont l’emplacement est soigneusement choisi pour capter une clientèle saisonnière nationale et internationale.
Pour être éligibles au statut LMNP, ces biens doivent proposer un bail commercial avec un gestionnaire professionnel et proposer au moins trois des services parahôteliers requis par la réglementation.
En 2025, la France continue d’être la première destination touristique mondiale avec plus de 90 millions de visiteurs par an.
Cependant, il est essentiel d’anticiper les risques saisonniers liés à l’activité touristique : périodes creuses, fluctuations de l’occupation, dépendance à certains événements ou zones géographiques. Pour y remédier, certains gestionnaires intègrent désormais des modèles hybrides, en combinant hébergement touristique et coliving, afin de diversifier les usages et lisser les revenus tout au long de l’année.
Cette tendance est encore en émergence, mais elle montre la capacité du marché à s’adapter à de nouvelles attentes.
Les résidences d’affaires regroupent des appartements ou studios meublés avec services, spécifiquement conçus pour accueillir des professionnels en déplacement temporaire. Ces résidences offrent des services pratiques tels que la réception, le ménage, la blanchisserie et l’accès à des salles de réunion ou espaces de travail, répondant aux besoins des entreprises et de leurs collaborateurs.
Leur emplacement stratégique est essentiel : elles se situent généralement à proximité immédiate des grandes zones d’activités économiques, des centres d’affaires, ou des aéroports et gares majeurs, garantissant ainsi un fort taux d’occupation.
La rentabilité des résidences d’affaires est généralement intéressante, avec un rendement brut moyen compris entre 4,5 % et 5,5 % selon l’emplacement et la qualité de la résidence.
Même sur le marché de l’occasion, les avantages fiscaux du dispositif LMNP restent en place.
Le LMNP bénéficie d’un régime fiscal avantageux et se décline en deux options principales :
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L’investissement en LMNP dans des résidences de services ouvre également la possibilité de récupérer la TVA (20 %) sur le prix d’acquisition, les éventuels travaux et frais engagés pour la location, à condition de conserver le bien pendant au moins 20 ans ou de le revendre à un autre acquéreur assujetti à la TVA.
Cela est également conditionné au maintien des services obligatoires à proposer à la clientèle.
En LMNP, les plus-values réalisées à la revente du bien immobilier relèvent du régime des plus-values des particuliers, ce qui est particulièrement avantageux. Après 22 ans de détention, l’investisseur est totalement exonéré d’impôt sur le gain réalisé. Une exonération des prélèvements sociaux (17,2 %) intervient à partir de 30 ans de détention.
Investir sur le marché secondaire implique d’acquérir un bien existant, parfois ancien. Cela peut entraîner la nécessité de travaux d’entretien ou de remise aux normes, d’autant plus que ces biens ne bénéficient plus des garanties offertes sur le neuf, comme la garantie décennale.
Il est donc fortement recommandé de réaliser un audit technique détaillé (état des murs, installations électriques, plomberie, conformité) avant l’achat afin d’anticiper d’éventuels coûts supplémentaires.
Dans le cadre d’un investissement LMNP en résidence de services gérée, la performance de l’investissement dépend en grande partie de la qualité du gestionnaire. Sa notoriété, sa solidité financière et son expérience sont essentielles.
Il convient de vérifier l’historique des paiements de loyers, le taux d’occupation de la résidence et la réputation du gestionnaire. Un défaut de gestion peut impacter les rendements attendus et générer des retards de loyers ou des dégradations.
Le bail commercial encadrant l’exploitation du bien prévoit une durée et des modalités précises. Il est important d’être vigilant sur la durée restante du bail, sur les conditions de son renouvellement, ainsi que sur la répartition des charges et les responsabilités liées aux gros travaux.
Le marché secondaire des résidences LMNP est plus restreint que celui des biens classiques. L’offre y est souvent limitée, ce qui peut entraîner une rareté des annonces, voire une surévaluation de certains biens dans des zones très demandées.
| Étapes clés | Actions à réaliser |
|---|---|
| Identifier les bonnes sources |
|
| Évaluer correctement le bien |
|
| Vérifier les documents essentiels |
|
Avant d’investir dans un bien LMNP sur le marché secondaire, il est essentiel de se poser les bonnes questions concernant l’emplacement. Tout d’abord, la résidence est-elle située dans une zone dynamique et en développement ? Par exemple, les zones balnéaires sont à la fois prisées pour les résidences de tourisme et par les seniors.
Ensuite, l’emplacement correspond-il à la destination de la résidence ? Les grandes villes étudiantes comme Paris, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux ou Montpellier restent des valeurs sûres pour les résidences étudiantes, grâce à une demande locative soutenue et une population étudiante en constante croissance.
L’attrait des villes de rang 2 ou 3 – souvent moins chères mais bien desservies et dynamiques – peut également offrir des opportunités intéressantes. Des communes comme Rennes, Nantes, Dijon ou Clermont-Ferrand connaissent un regain d’attractivité.
Enfin, il est essentiel d’anticiper les évolutions climatiques et sociologiques : la montée des températures, la transition énergétique et les nouveaux modes de vie peuvent impacter la valorisation future du bien. Un choix réfléchi permettra de maximiser la rentabilité et la revente de votre LMNP.
Le marché secondaire LMNP est une opportunité d'acquérir un actif immobilier « clé en main » offrant une combinaison attractive entre revenus immédiats, rentabilité optimisée et gestion déléguée. Pour en saisir le plein potentiel, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un professionnel.
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C’est le marché de revente d’un bien LMNP déjà exploité (résidence étudiante, senior, affaires, etc.) acheté à un investisseur et non neuf.
C’est un investissement dans un bien meublé déjà en location, via le régime LMNP, qui génère des loyers sans attendre la construction ou la mise en service.
Article rédigé par Stéfano Demari
