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Devenir LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peut apparaître comme une excellente solution pour quiconque souhaite bénéficier d’un complément de revenu et commencer à épargner pour sa retraite. Toutefois, nombreux sont ceux qui s’interrogent sur la compatibilité entre ce statut et l’exercice leur activité professionnelle. Si vous êtes fonctionnaire et que vous cherchez des réponses à vos questions concernant la compatibilité du statut de fonctionnaire avec celui de LMNP, les démarches à effectuer, ou encore les avantages à se lancer dans une activité de loueur en meublé non professionnel, cet article est fait pour vous.

Le cumul entre LMNP et fonctionnaire : est-ce possible ?

Lorsque l’on est fonctionnaire, donner à louer un appartement meublé pourrait entrer en contradiction avec le principe de non-cumul des fonctions. Toutefois, tant que les revenus de loueur en meublé ne dépassent pas les seuils financiers du statut de loueur en meublé non professionnel, les fonctionnaires n’ont aucun souci à se faire.

Peut-on avoir le statut LMNP quand on est fonctionnaire ?

Puisqu’ils sont des agents publics, les fonctionnaires peuvent faire l’objet de certaines restrictions lorsqu’ils souhaitent exercer une autre activité en parallèle de leur emploi public. En effet, l’article L121-3 du Code de la fonction publique rappelle que tout agent public doit consacrer l’intégralité de son activité professionnelle aux tâches qui lui sont confiées.
Ainsi, dans de nombreux cas, les agents doivent demander l’autorisation préalable de leur hiérarchie avant de débuter leur activité.
Toutefois, cette obligation ne concerne pas l’activité de loueur de meublé non professionnel. En effet, la loi considère que tous les fonctionnaires sont libres de faire fructifier leur patrimoine comme ils le souhaitent, ce qui leur permet donc de louer à loisir les biens dont ils disposent sans avoir à en demander l’autorisation.

Fonctionnaires : attention au respect des seuils financiers du LMNP

Pour les fonctionnaires, c’est donc le statut de loueur en meublé non professionnel qui permet d’échapper à la règle de non-cumul des fonctions. C’est la raison pour laquelle les fonctionnaires qui débutent une activité de loueur en meublé non professionnel doivent respecter les seuils du statut LMNP car tout dépassement de ces derniers entraînerait un passage au statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel), et donc une situation de cumul.

Pour rappel, tout loueur en meublé est considéré comme LMNP tant que :
• Les recettes brutes annuelles de la location meublée n’excèdent pas 23 000 € par an ;
• Les recettes brutes annuelles de la location meublée dépassent 23 000 € par an mais restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Attention, ces seuils sont évalués à l’échelle de l’ensemble du foyer fiscal. Cela inclut donc les revenus de toutes les personnes qui y sont rattachées, comme les conjoints, mais également les enfants majeurs se trouvant toujours sur le foyer fiscal de leurs parents. La prise en compte des revenus du foyer fiscal peut donc faire passer un LMNP en situation de LMP si d’autres membres exercent une activité de loueur en meublé.

Exemple de cumul LMNP/fonctionnaire :

  • Madame D. est fonctionnaire et loue plusieurs biens meublés qui génèrent 25 000 € de recettes locatives charges comprises (C.C). Ses autres revenus d’activité sont de 32 000 €, ce qui lui permet d’être considérée comme LMNP.
  • Monsieur F. loue également des meublés et perçoit 40 000 € de recettes locatives C.C. Ses autres revenus d’activité sont de 20 000 €. Il est donc considéré comme LMP.

Si Monsieur F et Madame D. se marient, l’ensemble de leurs revenus sera pris en compte pour évaluer leur statut de LMNP ou LMP.  En tant que couple marié, ils génèrent 65 000€ de recettes locatives C.C contre 52 000€ de revenus d’autres activités. Ils sont donc LMP, ce qui pourra causer des difficultés à Madame D. en raison de son statut d’agent de la fonction publique.

Quelles démarches entreprendre pour débuter une activité ?

L’obtention d’un numéro SIRET est une condition indispensable à l’exercice d’une activité de LMNP.
Pour l’obtenir, il est nécessaire de s’immatriculer en ligne sur le site de l’institut national de la propriété industrielle (INPI), et ce dans les 15 jours suivant le début de l’activité.

Créez votre activité de loueur en meublé

À compter de cette immatriculation, vous aurez, par défaut, le statut de loueur meublé non professionnel. C’est à cette occasion que vous devrez décider de la forme juridique sous laquelle vous souhaitez exercer votre activité. Pour vous aider à prendre la bonne décision, vous pouvez vous référer à notre article LMNP pour qui ?

À noter : Il est possible de déclarer le début de l’activité de location avant la première mise en location du bien. Il peut en effet être intéressant de commencer à déduire les charges avant.

Par exemple dans le cadre d'un investissement locatif meublé, la date de début d'activité va généralement correspondre à la date de signature chez le notaire, afin de déduire notamment les frais d’acquisition (frais de notaire et commission de l’agence immobilière).

Les avantages du LMNP pour les fonctionnaires

Si le fait de louer un bien permet avant tout d’obtenir un complément de revenu, louer un bien meublé en tant que loueur en meublé non professionnel permet d’augmenter ce complément de manière plus conséquente, grâce au régime fiscal particulièrement avantageux des locations meublées.

Un complément de revenu plus intéressant qu’en cas de location vide

Mettre en location un ou plusieurs biens permet avant tout aux propriétaires de percevoir un complément de revenu régulier, complément qui sera plus important en cas de location meublée. En effet, les logements meublés se louent en moyenne 20% plus chers que les biens loués vides.
À cette rentabilité brute plus élevée s’ajoute également un autre avantage de la location meublée : celui de la souplesse juridique.

En effet, si la location vide ne peut s’envisager que sur la longue durée avec des baux de location de 3 ans minimum, ce n’est pas le cas de la location meublée, pour laquelle la durée du bail est d’un an.
Si un bien meublé peut être loué sur la longue durée, il est possible de le mettre en location pour des durées plus courtes de quelques mois, ou même à la nuitée en location saisonnière.

De plus, la souplesse conférée par la location meublée peut permettre de louer un bien, et même sa résidence principale, de manière très épisodique, pendant ses vacances par exemple, ou à l’occasion d’un événement majeur, comme la prochaine tenue des Jeux Olympiques dans plusieurs villes de France à l’été 2024.

En raison de sa qualification de meublé, les frais et charges engendrés par la location meublée sont souvent plus élevés qu’en location vide. Néanmoins, la crainte des répercussions de cette activité sur les revenus du foyer, si elle est légitime, s’avère en réalité souvent bien inutile en raison du statut fiscal particulièrement avantageux de la location meublée.

Des réductions d’impôts plus conséquentes en location meublée

Le statut de LMNP avantage très largement les bailleurs de biens meublés par rapport aux bailleurs de logements vides. Cette différence s’explique par le fait que les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), contrairement à ceux des logements vides, imposés dans celle des revenus fonciers.
En tant que LMNP, vous pourrez choisir entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC et le réel simplifié.

Le régime micro-BIC, très simple à mettre en place, permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes annuelles (loyers charges comprises et recettes accessoires), qui peut passer à 71% en cas de logement classé meublé de tourisme, à condition que les recettes soient inférieures à 77 700€ par an, ou 188 700€ par an pour un meublé de tourisme classé. Dans le cas contraire, il est obligatoire de passer au régime réel simplifié.

Calculez vos impôts au réel ou au micro-BIC

Si le régime micro-BIC est prisé par de nombreux propriétaires en raison de sa simplicité, ce n’est souvent pas le plus avantageux. De plus, la loi de finances 2024 prévoit une modification allant dans le sens d’une diminution des plafonds et des abattements au régime micro-BIC, notamment pour les locations saisonnières.

Pourquoi préférer le réel au micro-BIC ?

Le régime réel simplifié vous permet de déduire de vos recettes locatives toutes les charges liées à votre location meublée, ainsi que l’amortissement de la valeur du logement et du mobilier qui s’y trouve, ainsi que des travaux entrepris. Ces sommes peuvent venir réduire votre résultat fiscal, ce qui permet bien souvent de ne pas payer d’impôts sur ses revenus de location meublée. De plus, dans le cas où les sommes à déduire seraient supérieures aux recettes générées, celles-ci seront reportables sur les bénéfices des années suivantes, jusqu’à 10 ans pour les charges et indéfiniment pour les amortissements.

S’il demande plus de formalités déclaratives, ce régime reste le plus rentable dans la grande majorité des cas, puisqu’il permet aux LMNP de ne pas payer, ou de ne payer que très peu d’impôts sur leurs revenus de location meublée pendant plusieurs années. D’autant que pour les formalités, il est tout à fait possible de recourir aux services d’un professionnel de la fiscalité, afin de profiter sereinement des avantages du statut LMNP.

Plus rentable, plus pratique, et intéressant fiscalement, notamment au régime réel, le statut LMNP a tout pour séduire les propriétaires bailleurs. Et puisqu’il est compatible avec le statut d’agent de la fonction publique, il ne devrait pas manquer d’intéresser les fonctionnaires encore hésitants à se lancer dans une activité de location meublée non professionnelle, ou d’inciter ceux qui louent un logement vide à passer au meublé.


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