🔔 Impôts 2025 : Plus que XX jours pour faire votre déclaration de revenus 2024 en LMNP. Prendre RDV
Mis à jour le 17/06/2025
Depuis plusieurs années, la location saisonnière, portée par le succès des plateformes de location saisonnière comme Airbnb, est en plein essor.
Néanmoins, pratiquer cette activité impose de se conformer à certaines règles, dont certaines, relatives à la capacité de pratiquer la location de courte durée en copropriété, se sont vues modifiées par l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, appelant les loueurs souhaitant pratiquer, ou pratiquant déjà, la location de courte durée dans un logement en copropriété, à davantage de vigilance quant au respect du règlement de copropriété.
Louer un bien sur Airbnb ou tout autre plateforme de location saisonnière permet bien souvent de trouver rapidement des locataires et peut s’avérer très rentable, à condition de respecter les quelques règles inhérentes à la pratique de ce type d’activité.
La résidence principale est le logement dans lequel son ou ses occupants résident la plupart du temps, et y concentrent l’essentiel de leur vie familiale ou professionnelle. En termes plus précis, la résidence principale est définie par la loi comme le lieu dans lequel vous habitez de manière effective au moins 8 mois dans l’année.
Cette définition a un impact sur la capacité des loueurs à louer leur résidence principale, avec l’application d’une limite de 120 jours de location par année civile, correspondant aux 4 mois restants de l’année.
Toutefois, la vigilance est de mise car, depuis l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, les maires peuvent choisir de réduire le temps de location maximal de la résidence principale à 90 jours par an sur le territoire de leur commune. Il convient donc de se renseigner au préalable sur le sujet auprès de la mairie.
Tous les autres biens qui ne constituent pas la résidence principale sont considérés comme des résidences secondaires, statut qui n’implique aucune limitation quant à la durée de location sur de courtes durées, mais d’autres règles peuvent s’appliquer, comme la nécessité d’obtenir une autorisation de changement d’usage.
Pour pratiquer la location de courte durée, il est souvent obligatoire de déclarer son bien à la mairie. En la matière, deux types de déclaration existent actuellement, selon la localisation du bien.
Il existe actuellement deux types de déclaration : la déclaration dite « simple » et la déclaration préalable soumise à enregistrement, la première vise uniquement à permettre à la mairie du lieu où est situé le bien de recenser l’offre de location touristique, tandis que la seconde est spécifique aux communes qui appliquent la réglementation sur le changement d’usage.
Dans le cas où votre bien ne se situe pas sur le territoire d’une commune appliquant la réglementation sur le changement d’usage :
Dans le cas où votre bien se situe sur le territoire d’une commune qui applique la réglementation sur le changement d’usage, vous devrez réaliser une déclaration préalable soumise à enregistrement quelle que soit votre situation (résidence principale, secondaire, …).
L’obtention d’une autorisation de changement d’usage est une réglementation particulière à certaines communes, elle s’applique automatiquement dans les villes de plus de 200 000 habitants, les départements des Hauts de Seine, de Seine Saint-Denis et du Val de Marne, mais peut également être en vigueur dans n’importe quelle commune si l’application de cette réglementation a été votée par le conseil municipal ou la communauté de communes.
Il faudra donc à nouveau se renseigner auprès de la mairie.
Si l’autorisation est délivrée à titre temporaire, elle ne donnera pas lieu à une compensation, dans le cas contraire, il sera nécessaire de s’acquitter d’une compensation financière, dont les modalités et le montant peuvent varier d’une commune à l’autre.
Une fois l’autorisation obtenue, le loueur reçoit un numéro d’enregistrement qu’il est obligatoire de faire figurer sur toutes les annonces de location, quel que soit le mode de communication utilisé (plateformes, agences, …).
La loi ne comporte aucune disposition spécifique sur la possibilité de louer une bien en copropriété, et c’est donc au règlement de copropriété qu’il faudra se référer.
Toutefois, la loi Le Meur a assoupli les conditions dans lesquels les copropriétés peuvent modifier leur règlement afin d’interdire la location de courte durée.
Dans le cas d’un bien en copropriété, la première chose à vérifier est le règlement de copropriété. Il est nécessaire d’y rechercher la présence ou l’absence d’une clause interdisant la location meublée de courte durée, comme une clause d’habitation « exclusivement bourgeoise ».
De plus, si des équipements partagés sont présents dans la copropriété (jeux, piscine, …), il est important de vérifier au préalable si le règlement de copropriété autorise l’accès de locataires saisonniers à ces équipements, afin d’éviter des litiges avec les autres copropriétaires mais également avec les locataires, avec lesquels il sera nécessaire de se montrer transparent sur la possibilité, ou non, d’utiliser ces équipements.
En principe, le règlement de copropriété s’impose à tous les copropriétaires, et ne peut donc être contourné, tout copropriétaire ayant, par ailleurs, l’obligation d’informer le syndic que son lot fait l’objet d’un enregistrement en tant que meublé de tourisme.
Toutefois, il reste possible pour les loueurs de contester la validité d’un tel règlement, qui interdirait par exemple les locations de courte durée alors même que certains lots de la copropriété sont, eux-mêmes, à usage commercial.
Ainsi, dans un immeuble «mixte» où l’on trouverait des logements de toutes tailles et des commerces, de telles clauses ne seraient pas valables car non justifiées par la destination de l’immeuble.
À titre d’exemple, le 8 juin 2011, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a ainsi estimé qu’une clause d’un règlement de copropriété soumettant la location meublée de courte durée à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires devait être réputée non écrite dès lors que ce règlement autorisait également expressément l’exercice de professions libérales dans l’immeuble, activités considérées comme entraînant des nuisances identiques à celles d’une location de courte durée.
De manière générale, la Cour de cassation semble avant tout rechercher le degré de nuisance occasionné par une activité de location de courte durée.
La loi ne prévoit aucune sanction précise pour le non-respect du règlement de copropriété, d’éventuelles sanctions ne pourront donc être décidées qu’après un passage devant la justice.
Il convient donc, au préalable, d’essayer le plus possible de parvenir à une résolution amiable du conflit lors d’une réunion des copropriétaires.
En principe, toute personne a la possibilité de louer sa résidence principale, qu’il en soit propriétaire ou locataire.
Toutefois, les locataires de longue durée, pour qui le logement loué constitue donc la résidence principale, doivent au préalable demander l’accord de leur propriétaire, qui doit porter sur la possibilité de sous-louer, mais également sur le prix de la sous-location, qui ne peut en aucun cas être plus élevé que le loyer dont le locataire principal s’acquitte.
Voir : Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 septembre 2019 ou Cour d’Appel de Paris, 11 janvier 2022.
Comme dans la plupart des situations, le dialogue avec les autres copropriétaires est à privilégier, afin de désamorcer d’éventuels conflits qui pourraient avoir lieu par la suite, et qui seraient relatifs à l’activité de location de courte durée au sein de la copropriété.
Bien évidemment, il est impératif, au-delà du respect du règlement de copropriété, de se tenir à jour de toutes ses autres obligations déclaratives afin d’éviter des amendes dont le montant peut se chiffrer en plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Au-delà des réglementations prévues par les communes, la pratique d’une activité de location de courte durée dans un bien en copropriété, si elle n’est pas interdite, peut néanmoins faire l’objet de certains encadrements, afin d’assurer une relation paisible entre les copropriétaires, et d’assurer une bonne qualité de vie à l’ensemble des copropriétaires.
Découvrez nos solutions comptables en ligne :
Les + :
Une copropriété a la possibilité d’interdire la location de courte durée. De plus, la loi Le Meur a assoupli, pour certaines copropriétés, la possibilité de voter une modification du règlement allant dans le sens d’une interdiction, en permettant qu’un tel vote soit réalisé à la majorité des 2/3 des voix et non plus à l’unanimité.
Toutefois, même en cas d’un tel vote, il est important de garder à l’esprit que les résidences principales ne seront pas concernées par une telle interdiction.
Si la copropriété le permet, mettre un bien en location sur Airbnb demande de respecter toutes les autres démarches administratives prévues par la commune, comme une déclaration en mairie ou l’obtention d’une autorisation de changement d’usage.
Si l’un de vos voisins exerce une activité de location de courte durée alors que le règlement de copropriété l’interdit, le mieux est avant tout d’entamer le dialogue et de l’informer de l’existence d’une telle interdiction.
Si le problème persiste, il est possible de le porter devant l’assemblée des copropriétaires avant, en dernier recours, de se tourner vers la justice.
Il n’existe pas de sanctions précises prévues par la loi pour les infractions au règlement de copropriété, qui peut toutefois prévoir certaines sanctions. À défaut, chaque litige est traité au cas par cas par les tribunaux.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
