Mis à jour le 04/02/2025
La mise en location d’un ou plusieurs logements Airbnb dans une copropriété peut parfois être source d’interrogations, voire de certaines tensions entre les copropriétaires. L’une d’entre elles est justement le contenu du règlement de copropriété, et de l’interdiction éventuelle de mise en location d’un meublé de tourisme qui pourrait en découler en raison de la présence d’une clause d’habitation bourgeoise. Afin d’éviter toute déconvenue, il est donc nécessaire de bien savoir lire son règlement de copropriété mais aussi de connaître son impact éventuel, notamment au regard de la prochaine entrée en vigueur de la loi « Le Meur », qui renforce le pouvoir des copropriétés en 2025.
La destination bourgeoise est le terme utilisé par certains règlements de copropriété pour signifier que des lots d’habitation sont à usage exclusif d’habitation.
Par usage d’habitation, il est nécessaire de comprendre que ce terme ne désigne que les situations dans lesquelles le logement est occupé à titre de résidence principale ou secondaire. En effet, un logement loué sur de courtes durées sort de l’usage d’habitation pour passer dans le champ de l’usage commercial, puisque ceux qui y logent ne s’y installent pas.
Il est donc possible de trouver dans les règlements de copropriété des clauses d’habitation bourgeoise, voire des clauses d’habitation exclusivement bourgeoise. En présence de ces dernières, cela veut dire qu’il n’est pas possible de pratiquer de la location de courte durée au sein de la copropriété puisque les lots qui s’y trouvent ne peuvent être dédiés qu’à un unique usage d’habitation, et ne peuvent donc être loués à des locataires de passage.
Pour plus d’informations, consultez notre article sur la règlementation des locations saisonnières.
Au-delà de cette clause, il convient également de veiller à ce que le règlement de copropriété prévoit pour l’utilisation des équipements partagés de la copropriété, comme un jardin, une piscine, ou des jeux pour enfants.
Ainsi, même si la copropriété n’interdit pas la location de courte durée, vous devrez faire attention à ce qu’il prévoit au sujet de l’accessibilité de ces équipements, afin d’éviter des conflits avec les autres copropriétaires, ou pour ne pas communiquer de mauvaises informations à vos futurs locataires saisonniers quant à l’accessibilité de certains équipements.
Consultez notre modèle de bail meublé saisonnier
La récente promulgation de la loi Le Meur donne aux copropriétés un rôle accru dans l’encadrement de la location de courte durée de type Airbnb, puisqu’il leur sera maintenant possible d’interdire cette dernière après un vote.
En principe, tant que le règlement de copropriété ne l’interdit pas, il est possible de pratiquer la location Airbnb. De plus, même en cas d’interdiction, force est de constater que certaines d’entre elles ont pu être levées par la justice en raison des caractéristiques propres à la copropriété, notamment dans les immeubles dits « mixtes ».
Dans ces immeubles, où l’on trouve des logements de toutes tailles et des commerces, de telles clauses peuvent ainsi être invalidées au motif qu’elles ne sont pas justifiées par la destination de l’immeuble.
Ainsi, dans un arrêt du 8 juin 2011, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a ainsi estimé qu’une clause d’un règlement de copropriété soumettant la location meublée de courte durée à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires était réputée non écrite dès lors que ce même règlement autorisait expressément l’exercice de professions libérales dans l’immeuble. L’exercice de ces professions étant alors considéré comme entraînant des nuisances identiques à celles d’une location de courte durée.
En la matière, la justice a, avant tout, tendance à rechercher l’aspect équivalent des éventuelles nuisances, ce qui implique que, lorsque l’activité de location entraine des nuisances disproportionnées, elle peut être remise en question même dans un immeuble « mixte ». Ce cas de figure a notamment été tranché par un arrêt rendu le 8 mars 2018 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui a estimé que, dans un immeuble à usage mixte professionnel et d’habitation à l’exclusion de toute activité commerciale ou artisanale, les locations de meublés touristiques offrant un véritable service hôtelier (accueil, service de blanchisserie et nettoyage) ne correspondaient pas à la destination de l’immeuble dont le caractère résidentiel était confirmé par l’obligation pour le copropriétaire d’aviser le syndic de l’existence d’un bail de location dans les 15 jours de l’entrée en jouissance du locataire.
En somme, en cas de litige, chaque situation fait l’objet d’une appréciation au cas par cas par la justice.
La loi Le Meur, aussi appelée loi « anti-Airbnb » apporte 3 changements pour les copropriétés en matière de location meublée de courte durée :
Le premier est que tout nouveau règlement de copropriété devra maintenant préciser expressément l’autorisation ou l’interdiction de pratiquer la location de courte durée.
Le deuxième est que toute nouvelle mise en location d’un meublé de tourisme de type Airbnb devra maintenant faire l’objet d’une réunion d’information au sein de la copropriété qui sera inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Enfin, le troisième changement permettra, dans les copropriétés dont le règlement précise déjà l’interdiction d’affecter à un usage commercial des lots qui n’étaient pas initialement destiné à un tel usage, les copropriétaires pourront voter une modification du règlement pour interdire la location de meublés de tourisme à la majorité des 2/3 des voix. Toutefois, en vertu des dispositions de la loi, la location des résidences principales lorsque leurs occupants ne s’y trouvent pas ne sera pas soumise à cette interdiction, qui ne s’appliquera donc qu’aux résidences secondaires.
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En somme, pour savoir si vous pouvez faire de la location Airbnb dans votre immeuble, vous devrez donc vous pencher sur votre règlement de copropriété.
Si ce dernier n’interdit pas la location de courte durée, vous pouvez pratiquer cette activité.
Si, au contraire, le règlement l’interdit, vous pouvez tout de même engager un dialogue au sein de la copropriété, afin de faire valoir votre position, notamment au regard de la situation générale de l’immeuble, notamment s’il s’agit d’un immeuble mixte, en basant votre argumentaire sur la jurisprudence existante.
Et dans le cas d’un vote qui interviendrait sur la base des dispositions de la loi « anti-airbnb » et qui vous interdirait de pratiquer une activité de location de courte durée, la meilleure chose à faire sera de contester cette décision devant les autres copropriétaires et, au besoin, de passer par une procédure de conciliation.
En complément, consultez notre article sur les démarches à effectuer pour louer en courte durée.
Il est difficile de répondre de manière générale à cette question, puisque le non-respect d’un règlement de copropriété ne fait pas l’objet d’un traitement uniforme et ne donne pas lieu à des sanctions équivalentes.
En cas de litige au sein d’une copropriété, le dialogue entre les différentes parties est à privilégier. Si ce dernier n’aboutit pas, il est possible de passer par une procédure de médiation ou de conciliation. Si la situation perdure, il sera nécessaire de faire appel à la justice pour apporter une solution au litige.
Au vu des nouvelles dispositions qui figurent dans la loi Le Meur, il se pourrait que le contentieux au sujet de l’interdiction de la location Airbnb dans les copropriétés augmente, et l’étude de la jurisprudence sur certaines questions, comme le vote d’une interdiction de la courte durée alors que ce mode de location est déjà pratiqué au sein de l’immeuble, permettra certainement d’apporter des réponses plus précises à cette question dans les mois et années qui viendront.
Si l’autorisation de la copropriété est l’une des premières choses à vérifier avant de se lancer dans une activité de location de courte durée, d’autres points importants seront à prendre en considération, comme la réglementation applicable dans la commune où se situe votre bien immobilier.
Article rédigé par Baptiste BOCHART