La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value à la revente d’un bien LMNP : les amortissements déduits sont désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable. Pourtant, tous les amortissements ne subissent pas le même traitement fiscal.
Le mobilier conserve un avantage majeur : ses amortissements restent exclus du mécanisme de réintégration. Une différence importante, qui peut réduire significativement la taxation au moment de la revente.
Pourquoi le mobilier bénéficie-t-il de cette exception ? Quels amortissements sont réellement concernés par la réforme ? Comment adapter votre stratégie LMNP ? La réponse dans cet article.
Depuis la réforme de 2025, l’ article 150 VB du Code général des impôts (CGI) prévoit que les amortissements déduits en LMNP doivent désormais être réintégrés dans la base de calcul de la plus-value imposable lors de la revente. Ce mécanisme ne concerne toutefois que les composantes immobilières du bien.
Le mobilier, bien meuble par nature, reste en dehors de ce champ d'application. C'est ce que confirme la doctrine administrative du BOFiP.
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La réponse tient à une distinction juridique de base : le régime des plus-values immobilières ne porte que sur les biens immobiliers. Terrain, construction, éléments fixes attachés au bâti : voilà ce qui entre dans le calcul. Pas le mobilier.
Un canapé, un lit, une table ou un appareil électroménager sont des biens meubles par nature : vous pouvez les sortir du logement sans en altérer la structure. Ils n'ont donc aucune place dans l'assiette de la plus-value immobilière. Les amortissements pratiqués sur ces éléments suivent une logique comptable propre aux biens meubles, entièrement distincte du traitement fiscal de l'immeuble.
Pour y voir plus clair, voici une synthèse des différents types d'amortissements pratiqués en LMNP et leur traitement lors de la revente :
| Type d'amortissement LMNP | Réintégré dans la plus-value ? |
|---|---|
| Bien immobilier (murs, structure) | Oui |
| Travaux (construction, reconstruction et amélioration de l'existant) | Oui |
| Mobilier (meubles, électroménager) | Non |
| Aménagements et agencements | Selon leur nature |
Le cas des aménagements mérite une attention particulière. Une cuisine entièrement intégrée, un parquet cloué ou une verrière fixée à demeure sont des composants immobiliers : leurs amortissements entrent dans la réintégration. En revanche, un meuble de cuisine posé et déplaçable relève du mobilier et échappe à ce mécanisme.
Pour aller plus loin, consultez également notre guide complet sur l'amortissement en LMNP.
Un investisseur achète un bien en LMNP pour 200 000 €. Il acquiert également 8 000 € de mobilier (literie, canapé, électroménager). Il revend le bien 280 000 € après plusieurs années au régime réel.
Sur cette période, il a cumulé :
Calcul de la plus-value imposable :
Prix de vente : 280 000 €
Prix d'acquisition net des amortissements immobiliers réintégrés : 200 000 € - 40 000 € = 160 000 €
Plus-value brute : 280 000 € - 160 000 € = 120 000 €
Les 8 000 € d'amortissements liés au mobilier ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. Sans cette exclusion, la plus-value imposable aurait atteint 128 000 €. Le régime des plus-values immobilières des particuliers s'applique ensuite sur cette base, avec les abattements pour durée de détention : exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans.
La loi de finances pour 2025 n'a pas tout changé. Sur le mobilier, les règles restent favorables : les amortissements réduisent le résultat imposable chaque année et la revente n'entraîne aucune réintégration de ces amortissements. Il s’agit donc d’un avantage fiscal à l'entrée sans contrepartie à la sortie.
Si vous êtes au régime réel, meubler un appartement LMNP avec du mobilier durable et de qualité conserve donc tout son intérêt : literie, électroménager, rangements, équipements de cuisine, mobilier de séjour. Lors de la première mise en location, ces éléments sont amortis sur leur durée d'utilisation. Les renouvellements courants et les achats inférieurs à 600 € TTC peuvent, quant à eux, passer directement en charges déductibles.
Une condition toutefois : le propriétaire-bailleur doit tenir une comptabilité rigoureuse. Il doit clairement identifier le mobilier amorti dans les immobilisations comptables et le distinguer des travaux ou agencements fixes susceptibles d'être assimilés à des éléments immobiliers. Cette ventilation sécurise le traitement fiscal appliqué lors de la revente.
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Oui. Conformément à l'article 150 VB du CGI, seuls les amortissements portant sur des composants immobiliers entrent dans le calcul de la plus-value. Le mobilier, bien meuble par nature, échappe à ce mécanisme. Le BOFiP confirme cette position.
Les travaux d'amélioration, en tant que composants immobiliers amortis, entrent bien dans la réintégration. Les amortissements pratiqués viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, ce qui augmente mécaniquement la base imposable à la revente. Il existe une exception pour certaines résidences de services, mais elle reste strictement encadrée.
Une cuisine entièrement intégrée (encastrée, solidaire de la structure) est considérée comme un agencement immobilier : ses amortissements entrent dans la réintégration. Des éléments de cuisine non encastrés et déplaçables relèvent en revanche du mobilier et échappent à ce mécanisme.
Le critère à retenir est la déplaçabilité sans détérioration : un meuble que vous pouvez sortir du logement sans endommager ni le bien ni l'élément lui-même est considéré comme du mobilier. Un agencement solidaire du bâti (carrelage, cloison, installation fixe) est un composant immobilier.
Oui, partiellement. Depuis la loi de finances 2025, vous devez distinguer précisément ce qui relève du mobilier (non réintégré) de ce qui relève de l'immeuble ou des agencements fixes (réintégrés). Privilégiez du mobilier durable et documentez-le rigoureusement dans vos immobilisations : vous bénéficiez d'un avantage fiscal pendant l'exploitation, sans impact sur la plus-value à la revente.
Article rédigé par Stéfano Demari
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