En LMNP, l’amortissement permet souvent de réduire fortement l’imposition des loyers, mais encore faut-il appliquer les bonnes règles. Parmi les points les plus complexes : la quote-part du terrain, car contrairement au bâti, le terrain ne peut jamais être amorti.
Résultat, une quote-part fixée trop bas peut attirer l’attention de l’administration fiscale et entraîner un redressement. À l’inverse, une estimation trop élevée réduit inutilement le montant amortissable.
Alors comment déterminer le bon pourcentage ? Existe-t-il une méthode reconnue par le fisc ? Entre données DVF, cadastre, expertise immobilière et pratiques observées selon les villes, plusieurs méthodes existent. Voici comment évaluer correctement la quote-part terrain de votre bien LMNP en 2026.
En LMNP au régime réel, l'amortissement permet de prendre en compte la perte de valeur progressive liée à l'usure ou au temps. Un logement se dégrade, les aménagements vieillissent, le mobilier s'use : ces éléments peuvent être amortis sur plusieurs années. Le terrain, en revanche, est exclu de ce mécanisme, conformément à l' article 39 du Code général des impôts.
Lors de l'achat d'un bien, il est donc nécessaire de distinguer la valeur du terrain de celle du bâti amortissable. Cette ventilation est indispensable pour effectuer correctement le calcul de vos amortissements en LMNP.
Une quote-part terrain trop faible augmente artificiellement la base amortissable du bien, ce qui peut entraîner des soupçons de la part de l'administration fiscale. À l'inverse, une quote-part trop élevée réduit inutilement votre base amortissable et diminue le montant que vous pouvez déduire chaque année. Seule exception très marginale : les terrains nécessitant une dépollution importante peuvent faire l'objet d'un traitement différent.
Découvrez nos solutions comptables en ligne :
Les + :
La réglementation fiscale ne fixe pas de pourcentage unique pour déterminer la valeur du terrain en LMNP. En pratique, tout dépend de la localisation de votre bien et des prix fonciers sur votre territoire. Voici les trois méthodes généralement retenues.
C’est la méthode la plus couramment utilisée. Elle consiste à retenir une quote-part estimative en fonction de l'emplacement de votre bien (entre 10 et 30 %, voire au-delà dans certains secteurs très tendus). Cette méthode est simple à appliquer, mais le pourcentage que vous retenez doit rester cohérent avec les prix fonciers locaux pour être défendable en cas de contrôle.
Vous pouvez aussi vous appuyer sur les données DVF (Demandes de valeurs foncières) et les références cadastrales. Concrètement, vous allezestimer la valeur du terrain à partir de ventes comparables dans votre commune. Vous aurez ainsi davantage d’éléments en cas de question du fisc.
Votre bien est atypique ou situé dans une zone où la valeur foncière est particulièrement élevée ? Dans ce cas, il est recommandé de faire appel à un expert immobilier. Ce professionnel établira un rapport précis sur votre bien. Ce justificatif est le plus robuste que vous puissiez présenter en cas de contrôle.
Pour aller plus loin, consultez notre guide sur l’amortissement en LMNP.
Nous vous le disions, la quote-part terrain varie selon l'emplacement de votre bien. Plus la pression foncière est importante, plus le terrain représente une part élevée du prix d'acquisition total.
Voici les taux généralement observés. Attention, ces valeurs ne constituent pas un barème officiel fixé par l'administration fiscale :
| Zone | Quote-part terrain généralement observée |
|---|---|
| Rural / pavillonnaire | 10 à 15 % |
| Banlieue / ville moyenne | 15 à 25 % |
| Grande ville (Lyon, Marseille…) | 20 à 30 % |
| Paris intramuros | 30 à 50 % |
En zone rurale, la valeur du bâti représente souvent la majeure partie du prix du bien. Dans les grandes métropoles, le foncier prend une place beaucoup plus importante. Un studio parisien dans un quartier recherché peut ainsi afficher une quote-part terrain proche de 40 à 50 %, là où une maison en zone peu tendue restera bien en dessous.
À retenir : nous vous conseillons de voir ces taux comme des ordres de grandeur. Vous devez vérifier que votre estimation reste cohérente avec le marché local. Il faut aussi pouvoir la justifier avec des éléments concrets : données DVF, références cadastrales ou expertise immobilière.
Il faut commencer par consulter les données DVF et trouver des ventes de terrains nus dans votre commune (ou dans un secteur comparable). Vous aurez accès aux données suivantes :
Ensuite, vous devez :
Calculer un prix moyen au m² du terrain nu dans votre secteur ;
Puis appliquer ce prix à la surface du terrain rattaché à votre bien.
La formule est donc la suivante :
Prix au m² du terrain × surface du terrain = valeur estimée du terrain
Il ne vous reste plus qu'à comparer la valeur du terrain obtenue avec le prix d'acquisition global de votre bien :
Valeur estimée du terrain / prix d'achat total = quote-part terrain
Ce ratio vous permet de déterminer la part du bien qui ne sera pas amortissable en LMNP.
Bon à savoir:
Avant d'appliquer cette méthode, vous devez aussi
estimer la valeur de votre bien au moment de l'entrée dans le statut LMNP.
| Type de bien / Ville | Prix d'achat | Quote-part terrain | Valeur du terrain | Base amortissable (bâti) |
|---|---|---|---|---|
| T2 à Bordeaux | 250 000 € | 20 à 25 % | 50 000 € à 62 500 € | 187 500 € à 200 000 € |
| Maison en campagne | 180 000 € | 10 à 15 % | 18 000 € à 27 000 € | 153 000 € à 162 000 € |
| Studio à Paris | 320 000 € | 30 à 50 % | 96 000 € à 160 000 € | 160 000 € à 224 000 € |
Ces valeurs sont ensuite intégrées dans le tableau d’amortissement LMNP pour suivre la part amortissable du bien dans le temps.
Nous vous le disions, l'administration fiscale peut contrôler votre quote-part terrain. Par précaution, vous devez donc conserver les documents suivants :
Ces documents sont importants car ils constituent votre première ligne de défense si vous recevez un avis de rectification. Dans ce cas, votre réponse doit expliquer clairement la méthode retenue et fournir les éléments de marché ayant servi de base à votre calcul. L'administration peut ajuster la quote-part si elle estime qu'elle s'écarte trop des réalités locales, mais elle s'appuie avant tout sur l'absence ou la faiblesse de vos justificatifs.
Bon à savoir :
Les décisions rendues en la matière confirment cette logique : ce n'est pas tant le pourcentage retenu qui pose problème, mais l'absence de justification. Les redressements les plus fréquents concernent des quotes-parts fixées sans aucune base documentaire, ou manifestement incohérentes avec les prix fonciers locaux.
Avec JD2M, n°1 en France des services comptables pour LMNP :
Prenez un premier rendez-vous gratuit et sans engagement pour en parler !
Une quote-part terrain à 0 % : l'administration considère qu'un terrain a toujours une valeur, quelle que soit la localisation du bien. Vous êtes concerné même si votre bien est un appartement situé dans un immeuble, car une fraction de sa valeur reste rattachée au terrain d'assiette de la copropriété ;
Une quote-part manifestement sous-évaluée : une quote-part de 5 % dans une ville moyenne ou une grande agglomération est difficilement défendable. L'administration dispose elle-même de données foncières et peut les comparer à votre estimation ;
L’absence de justification écrite : même si le pourcentage retenu est cohérent, vous devez être en mesure de retracer votre méthode de calcul ;
Une ventilation sans lien avec le marché local : si vous avez plusieurs biens, vous devez tenir compte de leur localisation respective.
En pratique, la valeur de référence retenue est souvent de 20 %, mais il ne s'agit pas d'un seuil officiel. Il faut surtout veiller à ce que cette proportion soit cohérente avec le marché immobilier local. Vous pouvez l'ajuster à la hausse ou à la baisse en fonction de données comparables (DVF, prix au m²) ou en faisant appel à un expert immobilier.
Oui, le terrain est totalement exclu du mécanisme d'amortissement en LMNP. L'administration fiscale considère qu'il ne subit pas d'usure ni de perte de valeur dans le temps. Seule la partie construite du bien peut être amortie, ainsi que le mobilier et les travaux de construction, de reconstruction ou d’amélioration du bien.
Il faut fournir des éléments objectifs et solides, surtout si votre bien est situé en zone rurale ou peu tendue. Vous pouvez par exemple vous appuyer sur des données DVF, des ventes de terrains comparables et des estimations locales. L'objectif est de démontrer que la valeur du foncier est réellement faible par rapport au bâti dans votre secteur.
Oui, s’il estime que votre quote-part terrain s'écarte trop des réalités du marché local. L’administration peut alors vous demander des justificatifs ou procéder à une reconstitution de la valeur. Attention, en cas d’écart injustifié et/ou mal documenté, vous risquez un contrôle fiscal de votre LMNP et un recalcul de vos amortissements.
Non, vous déterminez la quote-part terrain une seule fois, à la date de début d’activité LMNP au régime réel. Elle ne change pas pendant toute la durée d'amortissement, sauf cas particulier comme des travaux lourds ou une modification substantielle du bien.
Article rédigé par Stéfano Demari
01.59.13.49.12