🔔 Impôts 2025 : Plus que XX jours pour faire votre déclaration de revenus 2024 en LMNP. Prendre RDV
Mis à jour le 27/05/2025
Lorsque l’on parle d’investissement immobilier, la location meublée s’impose comme étant le plus rentable.
En effet, grâce à sa fiscalité, qui diffère de celle de la location nue, elle permet aux propriétaires bailleurs d’optimiser des loyers qui sont en moyenne 15 à 20 % plus élevés qu’en location nue.
Cette optimisation s’explique par le fait que les revenus de location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, là où les recettes de location nue sont imposées dans la catégorie des bénéfices fonciers. Ainsi, à des loyers plus élevés s’ajoute également une fiscalité plus favorable.
En location meublée, le loueur a donc le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel, le second se révélant particulièrement avantageux dans la grande majorité des cas.
Le régime micro-BIC est caractérisé par un mécanisme d’abattement forfaitaire, qui voit l’administration fiscale minorer le montant de recettes annuel déclaré par les loueurs de 50% ou 30% selon l’activité pratiquée, avant le calcul de leur imposition.
Très simple d’utilisation, il n’en est pas moins très souvent synonyme d’une imposition plus élevée pour les loueurs, et cela en raison de son mécanisme qui assure donc aux propriétaires bailleurs de payer des impôts chaque année, puisqu’il restera toujours un montant sur lequel payer des impôts après application de l’abattement.
Or, l’imposition des revenus de location meublée se fait sur la base du taux marginal d’imposition du loueur, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux, ce qui signifie bien souvent une taxation importante des montants restants après l’abattement.
Ainsi, afin de réduire efficacement leur montant imposable et, par conséquent, celui de leur imposition, les loueurs ont tout intérêt à choisir le régime réel.
Dans certains cas, ils n’auront d’ailleurs pas le choix, car le régime micro-BIC n’est accessible que tant que les recettes annuelles se situent en deçà d’un plafond de 77 700 € (ou 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés).
Le régime réel, accessible à tous les loueurs sans condition de recettes, permet la déduction de tous les frais entraînés par l’activité de location meublée comme des charges déductibles.
Or, la liste de ces charges est particulièrement longue, et, aux côtés des traditionnelles factures, abonnements et frais divers, se trouvent notamment les intérêts d’emprunts, ou encore les frais d’acquisition du bien.
La somme de ces déductions permet bien souvent de diminuer le montant imposable du loueur, et parfois même de le ramener à 0. Et dans le cas où les charges déductibles sont d’un montant supérieur aux recettes annuelles, il se créé alors un déficit.
Or, loin d’être perdu, ce déficit est reportable sur les éventuels bénéfices des années suivantes, dans la limite de 10 ans pour les loueurs qui relèvent du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Si le loueur relève du statut de loueur en meublé professionnel (LMP), le principe sera le même mais le déficit deviendra imputable sur le revenu global, sans limite de montant, avec une durée de vie de 6 ans.
Les charges déductibles ne sont toutefois pas le seul avantage pour les loueurs qui relèvent du régime réel, puisqu’ils peuvent y ajouter l’amortissement de la valeur de leur bien.
L’amortissement vient compenser la perte de valeur du bien au fil du temps.
Il permet ainsi au loueur de déduire chaque année de ses recettes une fraction de la valeur du mobilier présent dans le bien, ainsi que des travaux réalisés et des différents composants du bien, à l’exception de la part terrain.
Chaque élément dispose d’une durée d’amortissement spécifique qui rendent son calcul compliqué pour tout non-spécialiste.
Toutefois, derrière cette complexité se cache un véritable atout pour les propriétaires-bailleurs car l’amortissement leur assure une réduction de leur base imposable sur une trentaine d’années.
En additionnant les déductions permises par les charges et par l’amortissement, les loueurs ont la possibilité d’écraser leur résultat fiscal pendant plusieurs années, souvent au moins une dizaine.
En moyenne, les clients de JD2M économisent 2 000 € par an grâce au régime réel, et réalisent ainsi pas moins de 10 000 € d’économies d’impôt sur leurs 5 premières années d’activité.
Si le régime micro-BIC se distingue effectivement par sa simplicité, déclarative comme fiscale, il ne faut pas perdre de vue que cette dernière a un coût qui peut rapidement devenir important pour le loueur.
De plus, au régime micro-BIC, toutes les dépenses imprévues ainsi que les éventuelles augmentations de charges ou du montant des taxes ne pourront pas être absorbées, faisant courir au loueur le risque de voir sa rentabilité diminuer.
Au régime réel, les charges sont déductibles pour leur montant réel, mais pour profiter pleinement de cet avantage, encore faut-il bien prendre soin de toutes les déclarer.
Or, de nombreux propriétaires omettent de déclarer certaines charges en pensant qu’elles ne sont pas déductibles de leur montant imposable, ou bien en égarent les justificatifs.
Il est donc important de garder à l’esprit que toutes les dépenses réalisées pour les besoins de l’activité de location meublée sont déductibles, et pas seulement les plus évidentes, comme les factures d’eau ou d’électricité.
À titre d’exemple, tous les frais de ménage, de gardiennage, de déplacement, d’agence ou de conciergerie sont également déductibles, tout comme les intérêts d’emprunts ou les cadeaux de bienvenue en location de courte durée.
Il est donc important de conserver tous ses justificatifs, afin de bénéficier pleinement de la déduction des charges et des économies d’impôt que permet ce mécanisme.
Entre ne pas omettre de charges déductibles, calculer correctement la valeur de l’amortissement, tenir sa comptabilité, et réaliser puis télétransmettre sa liasse fiscale, il est particulièrement recommandé d’avoir recours à un expert-comptable spécialisé en location meublée, qui s’assurera qu’aucune erreur ne soit commise, et évitera ainsi au loueur un éventuel redressement fiscal, qui pourrait s’avérer coûteux.
Bien que cela ne soit pas obligatoire, avoir recours à l’aide d’un expert-comptable ne peut avoir que des avantages pour les loueurs.
Cela leur permettra de bénéficier de l’aide d’un spécialiste afin de s’acquitter de leurs obligations, parmi lesquelles la réalisation d’un bilan comptable, d’un compte de résultats, d’un fichier des écritures comptables et d’un tableau des amortissements et des immobilisations, sans parler de la réalisation de la liasse fiscale, étape essentielle pour les loueurs en meublé qui relèvent du régime réel.
Et bien que le coût d’un expert-comptable puisse détourner certains loueurs d’y avoir recours, il est important de garder à l’esprit que les frais de comptabilité sont également une charge déductible, ce qui en absorbe donc le coût.
De plus, au vu du gain de temps, mais aussi de l’assurance de ne commettre aucune erreur, l’assistance d’un expert-comptable s’avère être rentabilisée dès la première année.
Avec JD2M, n°1 en France des services comptables pour LMNP :
Prenez un premier rendez-vous gratuit et sans engagement pour en parler !
Pour amortir un bien au statut de loueur en meublé non professionnel, il est nécessaire d’opter pour le régime réel d’imposition, et ensuite de calculer l’amortissement de son bien, ainsi que d’établir des tableaux d’immobilisation et d’amortissement.
Afin de réaliser toutes ces opérations sans commettre d’erreurs, il est préférable de recourir à un comptable spécialisé en location meublée.
Si l’amortissement et les charges déductibles partagent la même vocation, à savoir réduire le montant imposable, l’amortissement ne peut pas créer de déficit.
Toutefois, le déficit, de même que l’amortissement non utilisé, peuvent l’un comme l’autre être reportés lorsqu’ils ne sont pas utilisés. Dans la limite de 10 ans pour le déficit, et indéfiniment pour l’amortissement.
Toutes les dépenses réalisées dans le cadre de l’activité de location meublée sont déductibles en tant que charges, à l’exception de certains travaux et achat de meubles qui seront, quant à eux, amortissables.
Ainsi, toutes les factures, abonnements, frais divers (comptabilité, gestion, ménage, gardiennage, déplacement, acquisition), assurances, taxes (taxe foncière, CFE) ou encore les intérêts d’emprunts sont déductibles.
L’amortissement n’est pas accessible aux loueurs qui ont choisi le régime micro-BIC.
En effet, le taux d’abattement permis par ce régime est réputé tenir à la fois compte des charges et de l’amortissement, ce qui signifie qu’aucune déduction autre que l’abattement ne peut être réalisée.
Le principal avantage de la location meublée est qu’elle permet aux loueurs de relever du régime des bénéfices industriels et commerciaux plutôt que du régime des revenus fonciers.
Or, les régimes micro-BIC et régime réel BIC sont plus avantageux que leurs équivalents, à savoir le régime micro-foncier et le régime réel foncier. Par ailleurs, le régime réel BIC est le seul régime qui permet aux loueurs de bénéficier du mécanisme de l’amortissement.
Dans une optique de préparation de la succession, il peut être opportun de considérer le démembrement du bien affecté à une activité de location meublée.
Séparer ainsi l’usufruit de la nue-propriété permet de limiter le coût de la transmission du bien loué, tout en ne remettant pas en cause les avantages fiscaux de la location meublée, et notamment le mécanisme de l’amortissement, dont le calcul s’effectuera toutefois sur une base différente.
Il n’est pas nécessaire de créer une société pour éviter l’imposition. Passer par le biais d’une société, comme une SCI ou une SARL, pour exercer la location meublée, peut s’avérer pertinent mais uniquement dans certains cas bien spécifiques. Il est donc préférable de prendre les conseils d’un spécialiste avant de choisir la forme juridique à donner à son activité.
Le seul moyen de ne pas payer d’impôts sur ses revenus locatifs meublés est de choisir le régime réel d’imposition, afin de pouvoir ramener à zéro, ou au moins très largement réduire, son montant imposable.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
