Le cash flow est un terme fréquemment utilisé par les investisseurs immobiliers pour évaluer la performance d’un projet locatif. Il correspond à l’argent qu’il leur reste réellement une fois toutes leurs dépenses payées. Pourtant, beaucoup le confondent encore avec la rentabilité qui, elle, mesure le rendement d’un investissement par rapport au capital engagé.
Qu’est-ce que le cash flow immobilier ? Comment le calculer puis l’interpréter ? Dans cet article, nous vous expliquons concrètement et simplement tout ce qu’il faut savoir sur cet indicateur financier.
L’objectif : vous aider à évaluer ce que peut vous rapporter votre investissement locatif.
Le cash flow immobilier est un indicateur de trésorerie. Il correspond à la différence entre les recettes locatives que vous encaissez et l’ensemble des dépenses que vous avez chaque mois :
Les recettes incluent les loyers perçus ;
Les dépenses regroupent la mensualité de crédit, la taxe foncière, les frais de gestion, l’entretien courant, l’imposition, etc.
Le cash flow locatif permet donc de savoir si votre projet s’autofinance, génère un bénéfice ou nécessite un effort d’épargne de votre part.
Le rendement évalue la performance d’un investissement en comparant les loyers générés au capital investi. Il s’exprime en pourcentage. Il donne une vision théorique de la rentabilité du bien, indépendamment de vos dépenses réelles.
Le cash flow, lui, mesure un flux d’argent : il indique combien il vous reste (ou manque) chaque mois une fois que vous avez payé toutes vos charges. Il s’exprime en euros.
Par exemple, si vous achetez un appartement 200 000 € et que vous percevez 10 000 € de loyers annuels, le rendement locatif brut est de (10 000 ÷ 200 000 × 100), soit 5 %, même si vos charges et votre crédit réduisent votre cash flow réel.
Un bien peut donc afficher un bon rendement, tout en générant un cash flow négatif à cause du financement ou des charges. À l’inverse, un cash flow positif ne garantit pas une rentabilité élevée sur le long terme. Il faut donc prendre en compte ces deux indicateurs pour avoir une vision complète de la performance de votre investissement.
| Indicateur | Ce qu'il mesure | Objectif |
|---|---|---|
| Cash-flow immobilier | L'argent restant après paiement de toutes les charges | Évaluer la trésorerie réelle |
| Rendement locatif | Le rapport entre loyers et prix du bien | Mesurer la performance brute |
| Rentabilité globale | La performance incluant financement, charges et fiscalité | Évaluer le rendement réel de l'investissement |
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Les + :
Le calcul le plus simple consiste à soustraire vos dépenses de vos recettes locatives :
Cash flow = Loyers perçus – Crédit – Charges
C’est un bon point de départ pour avoir une idée générale de ce que votre bien génère chaque mois.
Bon à savoir :
Attention aux calculs trop simplistes ou trop rapides. Vous ne devez oublier aucune de vos charges. Sans cela, vous n’obtiendrez pas votre cash flow réel.
Pour savoir ce que vous rapporte réellement un investissement, il faut distinguer plusieurs niveaux de cash flow. Chacun permet d’affiner votre analyse et de passer d’une estimation théorique à une vision plus réaliste de votre trésorerie.
Concrètement, vous devez calculer :
Le cash flow brut : loyers encaissés – crédit. Il ne prend pas en compte les charges ni les impôts ;
Le cash flow net : loyers – crédit – charges (taxes, entretien, gestion, assurances, etc.). Il montre ce qu’il vous reste réellement en trésorerie ;
Le cash flow net-net : loyers – crédit – charges – impôts. Il intègre aussi votre fiscalité. Il vous donne une vision encore plus réaliste de votre trésorerie.
Prenons un exemple simple : vous achetez un appartement pour 150 000 €. Vous le louez 750 € par mois (soit 9 000 € de loyers annuels). Votre crédit immobilier vous coûte 500 € par mois. Vos charges annuelles s’élèvent à 1 200 €.
Cash flow brut : 9 000 € – (500 € × 12) = 3 000 €
Cash flow net : 3 000 € – 1 200 € = 1 800 €
Cash flow net-net : 1 800 € – impôts sur les revenus locatifs (par exemple 300 €) = 1 500 €
Résultat : ce bien génère 1 500 € par an après toutes les charges et impôts, soit 125 € par mois de trésorerie disponible.
Votre cash flow est dit positif s’il vous reste de l’argent chaque mois après avoir payé votre crédit, vos charges et vos impôts. La location de votre bien alimente donc votre trésorerie.
Attention : un cash flow positif ne garantit pas que votre investissement soit rentable sur le long terme. Il ne tient pas compte de l’évolution du marché, de la valorisation de votre bien ou des possibles évolutions fiscales.
On parle de cash flow négatif lorsque vos dépenses sont supérieures aux loyers perçus.
Cela peut sembler inquiétant, mais ce n’est pas toujours un problème. En effet, il peut être normal d’avoir un cash flow négatif si:
Votre objectif est d’acheter un bien pour le valoriser sur le long terme ;
Vous cherchez à construire progressivement votre patrimoine immobilier ;
Vous souhaitez bénéficier d’avantages fiscaux liés à votre investissement.
Cette situation peut aussi être temporaire, le temps de rembourser votre crédit ou d’augmenter vos loyers.
De nombreux investisseurs constatent que leur cash flow est négatif lorsqu’ils débutent leur projet. Il y a plusieurs raisons possibles :
Le prix d’achat du bien est élevé par rapport aux loyers du marché ;
Les charges fixes sont très importantes et pèsent sur leur trésorerie ;
Les mensualités de crédit sont plus importantes pendant les premières années.
En déterminant les causes possibles, vous pouvez savoir si ce phénomène est temporaire ou non. Avec la valorisation du bien, la baisse des mensualités de crédit et l’augmentation des loyers, la tendance peut en effet s’inverser au fil du temps.
Votre régime fiscal détermine combien d’impôt vous payez sur vos gains locatifs. Moins vous payez d’impôt, plus vous conservez de trésorerie à la fin de l’année.
Pour réduire votre imposition, il faut donc faire le bon choix entre :
Le régime micro-BIC : l’administration applique un abattement forfaitaire sur vos recettes afin de calculer votre résultat imposable. Aucune déduction supplémentaire n’est possible ;
Le régime réel : vous pouvez optimiser votre fiscalité grâce au mécanisme de déduction des amortissements et des charges.
Si vous êtes LMNP (location meublée non professionnelle) au régime réel, vous pouvez amortir votre bien, le mobilier et certains travaux. Cela peut diminuer le montant d’impôt à payer, mais cela ne vous donne pas d’argent supplémentaire chaque mois. Autrement dit, vous pouvez payer peu ou pas d’impôt, tout en ayant un cash flow nul ou négatif.
Ce qu’il faut retenir : le cash flow dépend toujours des loyers que vous percevez et des dépenses que vous avez.
Certains investisseurs se focalisent uniquement sur le cash flow positif, au point de négliger d’autres aspects importants de l’investissement. Pour choisir votre bien, il faut aussi tenir compte de son emplacement et de son potentiel de valorisation. Un cash flow neutre ou légèrement négatif n’est pas forcément le signe d’un mauvais investissement, dès lors que le logement prend de la valeur avec le temps.
Vous devez lister toutes vos charges, sans exception : taxe foncière, CFE, assurances, entretien, gestion locative…
Pour éviter les mauvaises surprises, vous pouvez prévoir une marge de 10 à 15 % sur le total de vos charges. Cela vous donnera une estimation plus réaliste et plus prudente de votre trésorerie à venir.
Le cash flow désigne l’argent réellement disponible sur votre compte. Toutefois, il ne reflète pas l’ensemble des gains de votre investissement. Par exemple, si la valeur de votre bien augmente, cela crée de la richesse, même si cela n’augmente pas votre trésorerie immédiatement.
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Le cash flow immobilier correspond à l’argent que vous avez réellement sur votre compte à la fin de chaque mois, une fois que vous avez payé votre crédit et vos charges. Le rendement locatif, lui, indique seulement la performance théorique de votre bien, sans prendre en considération votre trésorerie ;
Un cash flow positif ne garantit pas automatiquement un investissement rentable ;
Un cash flow négatif n’est pas forcément mauvais si le projet est par exemple patrimonial ;
Aucun indicateur ne se suffit à lui-même : vous devez prendre en compte le cash flow, le rendement de votre bien, sa potentielle valorisation et votre régime fiscal.
Cela dépend de vos objectifs. Il s’agit avant tout d’avoir suffisamment d’argent disponible chaque mois pour couvrir vos charges et éventuellement générer un bénéfice. Avoir un cash flow positif est rassurant, mais un cash flow neutre n’est pas forcément inquiétant si votre bien prend de la valeur avec le temps.
Oui. Avoir un cash flow négatif peut être logique si votre objectif est patrimonial (constitution de capital, valorisation du bien ou optimisation fiscale). Dans ce cas, le déficit mensuel est compensé par l’ effet de levier du crédit et la valorisation du patrimoine sur le long terme.
Non, ces deux indicateurs ont des objectifs différents. Le cash flow correspond à l’argent que vous avez réellement sur votre compte chaque mois après avoir payé votre crédit et vos charges. La rentabilité mesure la performance théorique de votre bien par rapport au capital investi. Il faut prendre en considération ces deux indicateurs pour évaluer l’intérêt d’un investissement.
Vous pouvez réduire certaines charges (assurances, gestion, travaux), renégocier votre crédit ou encore augmenter vos loyers. Si vous faites de la location vide, vous pouvez aussi
passer en location meublée. Vous aurez ainsi accès à une variété de baux (habitation, étudiant, mobilité, saisonnier).
Cela peut vous permettre d’adapter votre stratégie à la réalité de votre marché et ainsi augmenter vos recettes.
Oui, si vous êtes LMNP au régime réel, vous pouvez déduire l'amortissement du matériel et des locaux ainsi que des travaux (construction, reconstruction ou amélioration du bien). Il faut toutefois traiter cette information avec précaution car ce mécanisme ne permet pas d'augmenter directement votre cash flow mensuel.
Article rédigé par Stéfano Demari
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