Dénoncer un faux bail meublé : Que faire ? Quels risques ?

Mis à jour le 12/06/2025

Un faux bail meublé désigne un contrat de location qui ne respecte pas les obligations de la location meublée (mobilier, durée du bail, préavis, etc.).

Le locataire peut dénoncer cette situation afin d’obtenir une requalification en bail vide et faire reconnaître ses droits. Pour cela, il faut d’abord essayer de trouver un règlement à l'amiable avec le bailleur. Si le litige persiste, le juge pourra être saisi.

Qu’est-ce qu’un faux bail meublé ?

Un bail de location meublée est un contrat portant sur un logement suffisamment équipé pour que le locataire puisse y vivre immédiatement, avec ses seuls effets personnels. Il est encadré par la loi du 6 juillet 1989, complété par le décret du 31 juillet 2015.

Pour être considéré comme meublé, le logement doit contenir au minimum les 11 éléments suivants :

• Literie (matelas, oreillers, couette) ;
• Rideaux ou volets pour occulter la lumière dans les chambres à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur (avec une partie congélateur obligatoire en l’absence de congélateur) ;
• Vaisselle en quantité suffisante ;
• Matériel de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Rangements (étagères, placards...) ;
• Luminaires ;
• Matériel d'entretien adapté à l’usage courant de l’appartement ou de la maison meublée.

Le mobilier doit permettre au locataire de dormir, manger et vivre convenablement, sans ajout d’équipements majeurs.

Qu’est-ce qu’un « faux » bail meublé ?

Voici quelques exemples qui doivent amener le locataire à suspecter un bail meublé non conforme :

• bailleur indélicat ou de mauvaise foi : le logement est vide ou presque vide, sans le mobilier nécessaire pour être considéré comme meublé ;
• bail vide maquillé en meublé : le mobilier est insuffisant, inadapté, en mauvais état ou retiré juste après l’entrée dans les lieux ;
• inventaire non conforme : l’inventaire est absent, incomplet ou ne correspond pas au mobilier présent ;
• contrat non conforme : le contrat de bail ne comporte pas toutes les mentions obligatoires ou ne respecte pas la forme imposée par la loi ;
• logement non habitable : le logement ne respecte pas les normes minimales d’habitabilité, notamment en matière de chauffage, sécurité ou salubrité.

Bien que cela soit illégal, certains propriétaires rédigent sciemment un faux bail meublé pour :

• Bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse grâce au statut LMNP ;
• Imposer une durée de bail plus courte ;
• Réduire la durée du préavis ;
• Echapper à certaines obligations propres à la location vide ;
• Attirer une clientèle cherchant plus de flexibilité, souvent en location de courte durée.

Pourquoi dénoncer un faux bail meublé ?

Quelles conséquences juridiques pour le bailleur ?

Le bailleur qui signe un faux bail meublé s’expose à une requalification du contrat en bail vide, notamment par décision judiciaire ou à la suite d’un contrôle fiscal.

Cela entraîne immédiatement l’application stricte des règles propres au bail nu :

• Durée minimale du bail : le contrat est réputé conclu pour 3 ans minimum (contre 1 an en meublé ou 9 mois pour les étudiants), renouvelable tacitement, sauf si le bailleur est une personne morale (bail de 6 ans) ;
• Préavis du locataire : il passe à 3 mois, sauf en zone tendue ou cas particuliers (où il peut être réduit à 1 mois) ;
• Encadrement du loyer : si le logement se situe en zone tendue ou soumis à un encadrement spécifique (comme à Paris, Lyon et Lille), le montant du loyer est plafonné et doit respecter le loyer de référence majoré ;
• Dépôt de garantie : il est limité à 1 mois de loyer hors charges pour un bail vide, contre 2 mois en meublé. En cas de trop-perçu, le locataire peut exiger un remboursement.

En cas de logement non conforme, le bailleur encourt aussi un redressement fiscal si l'administration constate qu'il a déclaré des revenus locatifs meublés (BIC) au lieu de revenus fonciers classiques.

Les préjudices subis par le locataire

De son côté, le locataire supporte souvent un dépôt de garantie plus élevé (2 mois au lieu d’un) et un loyer supérieur aux plafonds autorisés, notamment en zone tendue.

Il peut aussi perdre plusieurs droits importants :

• en location vide, la durée du bail est de 3 ans minimum, contre un an seulement dans un bail meublé ;
• en zone tendue, le préavis de départ est réduit à 1 mois pour un bail vide, ce qui peut ne pas s’appliquer dans un faux meublé.

Enfin, les aides au logement (APL) peuvent lui être refusées si le logement ne respecte pas les critères légaux du meublé.

Comment dénoncer un faux bail meublé ?

Étape 1 : Rassembler les preuves

Le locataire doit commencer par réunir toutes les preuves qui viendront appuyer sa demande.

Il doit vérifier qu’il a reçu un inventaire des meubles et équipements. Le cas échéant, il faut en vérifier le contenu. Il peut aussi prendre des photos du logement à son entrée dans les lieux.

Le locataire doit aussi conserver tous les échanges écrits avec le bailleur ou l’agent immobilier (mail, SMS, courriers). Il peut aussi essayer de collecter des témoignages de voisins ou d’anciens locataires.

Étape 2 : Demander une régularisation à l’amiable

Après avoir rassemblé les preuves, le locataire doit adresser au bailleur une mise en demeure, par le biais d’un courrier recommandé avec accusé de réception.

Dans ce courrier, il doit clairement demander la requalification du bail meublé en bail vide, ainsi que la mise à jour du montant du loyer et du dépôt de garantie.

Il doit joindre à ce courrier les preuves qu’il a collectées. Il peut aussi proposer au bailleur de rédiger un avenant pour modifier les conditions du bail (durée, loyer, dépôt, inventaire, etc.).

Voici un modèle de lettre :

[Prénom et nom du locataire] [Adresse du locataire] [Code postal] [Ville]

[Nom du bailleur] [Adresse du bailleur] [Code postal] [Ville]

[Ville], le [date]

Objet : Demande de requalification du bail meublé en bail vide et régularisation des conditions locatives

Madame, Monsieur,

Je me permets de vous écrire concernant le contrat de location meublée que nous avons signé pour le logement situé au [adresse complète], en date du [date de signature].

Après vérification, il apparaît que le logement ne respecte pas les critères définis par l’article 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment en ce qui concerne le mobilier et les équipements. Par conséquent, je vous demande la requalification du bail meublé en bail vide, conformément à la réglementation applicable.

De plus, je sollicite la mise à jour du montant du loyer et du dépôt de garantie, en accord avec les dispositions des articles 10 et 22 de la loi précitée relatives aux locations vides.

Je joins à ce courrier les preuves justifiant ma demande : photos du logement, échanges écrits et copie de l’inventaire.

Afin de régulariser cette situation, je vous propose la signature d’un avenant au bail tenant compte de ces modifications, notamment la durée du bail, le montant du loyer, le dépôt de garantie, ainsi que la mise à jour de l’inventaire du mobilier.

Dans l’attente de votre retour, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Étape 3 : Recourir à une conciliation

Si le bailleur refuse de régulariser la situation malgré l’envoi de ce courrier, le locataire peut contacter gratuitement :

• la commission départementale de conciliation (CDC) : rendez-vous sur le site de la préfecture de votre département, à la mairie ou à la direction départementale de la cohésion sociale (DDCS) ;
• le conciliateur de justice : adressez-vous au tribunal judiciaire de votre lieu de résidence pour obtenir ses coordonnées et prendre rendez-vous.

Il est aussi possible de saisir un médiateur civil, mais cette démarche est payante. Le locataire peut trouver ses coordonnées sur les sites des cours d'appel.

Ces démarches permettent souvent d’obtenir une solution rapide et évitent les complications d’un procès. Si cette tentative de conciliation à l’amiable n’aboutit pas, le locataire devra envisager une action en justice.

Étape 4 : Engager une procédure judiciaire

Pour demander une requalification judiciaire, le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protection. Il faut adresser sa demande au tribunal du lieu où se trouve le logement. Notez que si une agence immobilière gère le bail de location, celle-ci peut aussi être impliquée dans la procédure judiciaire.

Le locataire a 3 ans (à compter de l'apparition du litige) pour engager cette procédure judiciaire. Il est conseillé de se faire aider par un avocat, surtout si l’occupant veut demander des réparations financières.

Quels sont les risques pour le bailleur en cas de dénonciation ?

Requalification du bail et application des règles de la location nue

Si le bail de location meublée est requalifié en bail vide, le locataire aura :

• Un contrat de location d’une durée minimale de 3 ans, renouvelable automatiquement ;
• Un préavis de 3 mois pour quitter le logement.

Le loyer devra aussi respecter les plafonds en vigueur, notamment en zone tendue. Le dépôt de garantie sera limité à un mois de loyer.

Enfin, le bailleur ne pourra plus louer ce logement sous le statut de location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP).

Il ne sera donc plus éligible à certains avantages fiscaux, comme le régime réel qui permettait la déduction des charges et des amortissements.

Ses revenus locatifs seront soumis au régime des revenus fonciers, avec des règles comptables et fiscales différentes, souvent moins avantageuses.

Remboursements et sanctions possibles

En cas de logement non conforme, le bailleur peut être tenu de rembourser le trop-perçu sur le loyer ou le dépôt de garantie.

Il devra aussi restituer les frais d’agence facturés au locataire en cas d’irrégularité. Le locataire peut enfin se voir accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ou financier subi.

Quels sont les droits du locataire face à une location non conforme ?

Le locataire doit bénéficier d’un logement décent (surface minimum, salubrité, performance énergétique, etc.). Puisqu’il s’agit d’un meublé, le bailleur doit aussi fournir les meubles et équipements indispensables pour être conforme à la loi.

Le locataire dispose également du droit à la requalification du bail, s’il estime que le contrat ne correspond pas à la réalité du logement ou ne respecte pas les conditions d’un bail meublé. Pour cela, il peut :

• saisir un conciliateur ou le juge pour demander la requalification ;
• demander des réparations en cas de préjudice financier ou moral.

Nos conseils pratiques pour éviter les pièges

Pour éviter toute mauvaise surprise, le locataire doit :

• Toujours exiger un inventaire du mobilier signé par le bailleur ;
• Vérifier que le mobilier et les équipements correspondent bien à la liste prévue par la loi avant de signer le bail ;
• Privilégier les échanges écrits (mails, SMS, courriers) avec le bailleur pour garder des preuves.

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FAQ

Comment dénoncer un bail meublé ?

Si vous estimez que votre location meublée est illégale, vous devez envoyer un courrier recommandé à votre bailleur pour lui demander la requalification du bail de location meublée en bail vide. Il faut joindre toutes les preuves en votre possession (photos, inventaire, échanges écrits).

Si cela ne fonctionne pas, vous pouvez contacter la commission départementale ou le conciliateur de justice. Vous pouvez aussi saisir un médiateur civil (payant). En cas d’échec, il faudra saisir le juge des contentieux de la protection pour faire valoir vos droits.

Comment dénoncer un propriétaire au fisc ?

Si vous soupçonnez qu’un propriétaire ne déclare pas ses revenus locatifs, vous pouvez faire un signalement auprès de l’administration fiscale, par courrier ou téléphone.

Cette dénonciation peut être anonyme. Il faut y joindre tous les éléments permettant de justifier ces accusations.

Comment requalifier un bail meublé en non meublé ?

Pour contester un bail, il faut commencer par une démarche amiable (mise en demeure puis éventuel recours à un tiers) en demandant au bailleur de requalifier le bail en bail vide.

Si le bailleur refuse ou ne répond pas, vous pouvez engager une procédure judiciaire. Le juge examine alors les preuves apportées au dossier pour déterminer si le logement remplit ou non les conditions légales d’un meublé.

Comment dénoncer une personne qui loue un logement non déclaré ?

Vous pouvez faire un signalement auprès de l’administration fiscale ou du service des impôts locaux. Il faut fournir toutes les informations dont vous disposez sur le logement et le propriétaire.

La présence de 2 ou 3 meubles suffit-elle pour un bail meublé ?

Non, le décret du 31 juillet 2015 impose une liste de meubles et équipements pour qu’un logement soit considéré comme meublé : lit, table, chaises, ustensiles de cuisine, rangements, etc.

S’il manque l’un de ces équipements, le bail ne peut pas être qualifié de meublé.

Le locataire peut-il cesser de payer son loyer si le bail est non conforme ?

Non, le locataire doit continuer à payer son loyer même si le bail est non conforme. Pour faire valoir ses droits, il doit passer par la justice.

C’est le juge qui tranchera sur la validité du bail et les éventuelles conséquences pour les parties (Cass. 3e civ., 27 févr. 2020, n° 18-20.865).

Article rédigé par Stéfano Demari