La réforme de la facturation électronique, inscrite dans la loi de finances 2024 et l'ordonnance n° 2021-1190 du 29 septembre 2021, s'impose progressivement à l'ensemble des entreprises établies en France assujetties à la TVA.
En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous n'y échappez pas totalement mais vos obligations restent bien plus limitées que celles d'une entreprise classique.
Voici un tour d'horizon complet pour comprendre ce qui vous concerne, ce que vous devez faire, et avant quelle échéance.
La facturation électronique, c'est le fait d'émettre, de transmettre et de recevoir des factures en format 100 % numérique et structuré, formats Factur-X, UBL ou CII, via une plateforme agréée (PA), et non plus en papier ou en simple PDF envoyé par e-mail.
À ne pas confondre avec un PDF classique : une facture Factur-X, le format qui tend à devenir le plus répandu, ressemble visuellement à un PDF ordinaire, mais elle embarque un fichier XML contenant toutes les données structurées (TVA, SIRET, montants…).
Ce fichier XML est ce qui permet l'automatisation des flux et la transmission automatique des données à l'administration fiscale.
Les plateformes agréées ( anciennement PDP : Plateformes de Dématérialisation Partenaires) sont des prestataires privés immatriculés et autorisés par la DGFiP pour gérer l'émission, la réception et la circulation de ces factures entre entreprises et administrations.
Découvrez nos solutions comptables en ligne :
Les + :
C'est ici que le sujet se précise. Vos obligations dépendent directement de votre situation vis-à-vis de la TVA.
Pour la plupart des loueurs meublés (locations d'habitation classiques, exonérées de TVA en vertu de l'article 261 D du CGI), aucune obligation d'émettre des factures électroniques n'est prévue. Vos loyers peuvent continuer à faire l'objet de quittances au format classique.
Exception importante : si vous exercez une activité de para-hôtellerie soumise à la TVA (résidence de services avec prestations hôtelières), vous serez dans l'obligation d'émettre des factures électroniques à destination de vos clients professionnels à échéance : septembre 2027.
En revanche, tous les loueurs meublés assujettis à la TVA, même exonérés ou en franchise de base, ont une obligation commune : recevoir leurs factures fournisseurs via une plateforme agréée à partir du 1er septembre 2026.
Concrètement, cela concerne vos factures de fournisseurs assujettis à la TVA : travaux, entretien, frais de gestion, et notamment les factures de déclaration meublée au réel émises par JD2M / ELM Conseil.
À noter : les achats auprès de particuliers (mobilier d'occasion, petites réparations) et les tickets (péage, parking) restent hors champ. Le justificatif peut continuer à être un simple papier ou PDF.
| Situation | Obligation |
|---|---|
| Émission de loyers | ❌ Aucune obligation — quittance classique |
| Achats auprès de fournisseurs assujettis | ✅ Réception obligatoire via une PA dès sept. 2026 |
| Achats auprès de particuliers | ❌ Hors champ — justificatif classique |
| Situation | Obligation |
|---|---|
| Factures à des clients professionnels (BtoB) | ✅ E-invoicing via PA — dès sept. 2027 |
| Transactions avec particuliers (BtoC) | ✅ E-reporting à l'administration fiscale — dès sept. 2027 |
| Achats auprès de fournisseurs assujettis | ✅ Réception obligatoire via PA — dès sept. 2026 |
Si votre gestionnaire de résidence (Nexity, Studéa, etc.) vous a transmis un mandat d'auto-facturation, sachez que ce dispositif reste compatible avec la réforme : c'est le gestionnaire qui émettra techniquement la e-facture en votre nom et pour votre compte via sa propre plateforme.
Vous demeurez néanmoins l'émetteur juridique auprès de l'administration, et la responsabilité de la conformité TVA reste la vôtre en cas d'erreur ou de rejet.
Dès septembre 2026, vous devrez disposer d'une plateforme agréée pour recevoir vos factures fournisseurs. Voici le fonctionnement concret :
Vous signez un contrat avec la PA agréée de votre choix (liste disponible sur le site de la DGFiP). JD2M étudie actuellement un partenariat avec une PA. Nous attendons certaines précisions avant de communiquer sur ce point.
La PA vous référence dans
l'annuaire de la facturation électronique, accessible via Chorus Pro, en associant votre SIREN à votre adresse de réception.
Vos fournisseurs consultent cet annuaire pour envoyer la facture sur la bonne plateforme.
La facture arrive dans votre espace PA, vous recevez une notification
Vous téléchargez la facture et la transmettez dans votre espace client JD2M
Important : JD2M fournit un logiciel de comptabilité pour LMNP, ce n'est pas une plateforme agréée (PA).
Pour savoir si votre SIREN est référencé, rendez-vous sur l'annuaire Chorus Pro et renseignez votre numéro SIREN (disponible sur votre mémento fiscal, votre liasse ou votre avis INSEE, ou encore sur le site Pappers). Si vous n'y figurez pas, il n'y a pas d'amende prévue à ce stade.
Notre recommandation est d'attendre juin 2026 avant de signaler d'éventuelles anomalies, l'administration devant procéder à une actualisation en masse courant mai, notamment pour le secteur immobilier.
Le stockage réalisé par votre PA est une base (parfois limité à un an), mais il reste recommandé de télécharger régulièrement vos factures et de les conserver dans votre propre espace d'archivage habituel pendant toute la durée légale, en principe 10 ans, pour pouvoir les présenter en cas de contrôle fiscal ou de changement de plateforme.
La loi de finances 2026 a durci les sanctions :
Défaut d'émission d'une facture électronique : 50 € par facture, plafonnés à 15 000 € par an
Non-transmission des données d'e-reporting : 500 € par manquement (contre 250 € précédemment), plafonné à 15 000 € par an
Défaut de désignation d'une PA : mise en demeure sous 3 mois, puis amende de 500 €, puis 1 000 € par période de 3 mois supplémentaire
Bonne nouvelle : aucune sanction ne semble prévue pour l'instant concernant les erreurs de mise en place. En cas d'erreur de flux, il est possible de déposer un e-reporting rectificatif. Les sanctions ne s'appliqueraient qu'en cas d'absence totale de flux.
Avec JD2M, n°1 en France des services comptables pour LMNP :
Prenez un premier rendez-vous gratuit et sans engagement pour en parler !
Septembre 2026 : obligation de réception des factures fournisseurs professionnels via une plateforme agréée. Cela concerne tous les loueurs meublés assujettis à la TVA, y compris en franchise de base
Septembre 2027 : obligation d'émission en e-invoicing et de transmission en e-reporting. Cela ne concerne que les loueurs redevables de TVA (para-hôtellerie, résidences de services)
Action recommandée : se renseigner sur les plateformes agréées disponibles — nous en saurons plus courant avril 2026 sur les modalités pratiques
Pour toute question relative à votre situation spécifique, n'hésitez pas à contacter l'équipe JD2M ou votre comptable. La réglementation étant amenée à évoluer jusqu'aux dates d'entrée en vigueur, nous vous tiendrons informés de toute mise à jour.
Oui, mais uniquement en réception. Les bailleurs exonérés de TVA n'ont pas d'obligation d'émission, mais ils devront recevoir des factures électroniques dès septembre 2026, sous réserve de disposer d'un numéro SIREN. Vos loyers ne changent pas. (Source : www.impots.gouv.fr )
L'e-invoicing concerne les transactions entre entreprises assujetties à la TVA. L'e-reporting concerne les transactions avec des particuliers ou des opérateurs étrangers. En tant que LMNP classique, vous n'êtes concerné par aucun des deux en émission.
Dès le 1er septembre 2026, toutes les entreprises doivent pouvoir recevoir des factures électroniques. L'obligation d'émettre s'applique aux grandes entreprises à cette même date, et aux PME/micro-entreprises à partir du 1er septembre 2027. (Source : economie.gouv.fr )
Les entreprises devront transmettre leurs factures par l'intermédiaire d'une plateforme agréée par l'État. La liste est disponible sur le site de la DGFiP.
Rappel : JD2M est un logiciel de comptabilité, pas une plateforme agréée.
50 € par facture non émise (plafond 15 000 €/an) et 500 € par manquement à l'e-reporting. Bonne nouvelle : les erreurs de mise en place ne sont pas sanctionnées à ce stade — seule l'absence totale de flux l'est.
Article rédigé par Stéfano Demari
01.70.39.10.60