Le redressement fiscal est un passage redouté par de nombreux contribuables. Pourtant, quelques bonnes pratiques permettent de s'en prémunir. Même en cas de contrôle, celles-ci vous éviteront les mauvaises surprises. Vous pourrez ainsi gérer votre activité LMNP en toute sérénité.
En location meublée non professionnelle, plusieurs facteurs peuvent déclencher un contrôle fiscal et un potentiel redressement.
Le premier est, bien évidemment, un mauvais calcul de l’amortissement ou un mauvais choix de durée d’amortissement, pour les loueurs qui relèvent du régime réel d’imposition. Cela peut notamment arriver si vous effectuez vous-même, ou faites effectuer votre calcul d’amortissement par une personne n’étant pas spécialiste de la fiscalité de la location meublée.
Enfin, si vous êtes assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), toute erreur dans votre déclaration pourrait également entraîner un contrôle fiscal.
Tous ces éléments plaident en faveur d’un recours à un comptable ou expert-comptable spécialiste de la fiscalité des locations meublées comme JD2M. Depuis ses débuts, le cabinet s'est donné pour objectif de fiabiliser cette étape pour les loueurs. Un engagement qui se traduit aujourd'hui par un résultat concret : aucun redressement sur les plus de 217 000 liasses fiscales que nous avons traitées.
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De plus, il vous faudra porter une attention toute particulière à l’aspect réglementaire de votre activité. Pour que votre bien soit considéré comme meublé, vous devez notamment vérifier qu’il comprend bien les 11 équipements obligatoires.
En effet, s'il s’avère que votre bien ne pouvait être considéré comme meublé, vous risquez à la fois une requalification de votre bail en location nue, mais également une remise en cause totale de votre statut de LMNP et un redressement fiscal sur plusieurs années puisque votre fiscalité sera celle de la location vide et non de la location meublée.
Qu’il s’agisse d’éviter un contrôle fiscal pouvant éventuellement déboucher sur un redressement, ou de savoir quelle est la meilleure marche à suivre si vous deviez subir un contrôle, nous vous listons nos meilleurs conseils sur le sujet afin que vous puissiez éviter, ou gérer au mieux, une telle situation.
Comme nous le mentionnions précédemment, il est particulièrement important de ne pas faire d’erreur dans le calcul de l’amortissement de votre bien en location meublée au régime réel.
Pour rappel, l’amortissement est un mécanisme de déduction fiscale visant à tenir compte de l’usure de votre bien au fil du temps. Chaque élément qui compose votre logement dispose donc d’une durée d’amortissement spécifique, comme 5 ans pour le mobilier, et à partir de 10 ans pour les travaux selon leur nature.
Quant au bien en lui-même, l’amortissement sera séparé entre ses différents composants comme la toiture, l’électricité, l’aménagement intérieur, ou encore le gros œuvre. Chacun de ces composants dispose d’une durée d’amortissement spécifique, ce qui rend le calcul de l’amortissement particulièrement compliqué.
De plus, la part terrain du bien n’est pas amortissable, et la proportion de cette dernière dans la valeur du bien varie également d’une situation à l’autre, allant de 10 à 30%.
Autant d’éléments qui plaident pour le recours à un cabinet comptable pour LMNP afin d’éviter toute erreur, et donc un redressement opéré par l’administration fiscale.
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Le calcul de l’amortissement n’est toutefois pas le seul domaine dans lequel une erreur, ou un mauvais accompagnement, peut avoir des conséquences importantes pour le loueur. En effet, au régime réel, certaines obligations déclaratives et comptables devront également être remplies, et tout manquement peut également déclencher un contrôle fiscal.
Ainsi, chaque année, les loueurs qui relèvent du régime réel doivent établir un bilan comptable, un compte de résultat, un tableau des amortissements et immobilisations, ainsi qu’un fichier des écritures comptables (ou FEC). Toute erreur dans ces documents rendra la vie du loueur bien plus compliquée en cas de contrôle.
De même, tout loueur qui relève du régime réel d’imposition doit également établir, et télétransmettre, chaque année, une liasse fiscale composée de la déclaration 2031 et des tableaux annexes de la déclaration 2033, qui permet notamment le suivi des états des amortissements. Celle-ci comprend notamment le bilan comptable, le compte de résultat ainsi que le tableau des amortissements.
Toute incohérence ou irrégularité dans cette liasse fiscale ne manquera évidemment pas d’attirer l’attention du fisc, et pourra déclencher un contrôle et, éventuellement, un redressement en cas d’erreur de la part du loueur.
En complément d’un accompagnement comptable adapté, certains loueurs en meublé choisissent d’adhérer à un Organisme de Gestion Agréé (OGA).
Un OGA exerce une mission de prévention fiscale. Il procède à un examen de cohérence des liasses fiscales de ses adhérents. À l’issue de la vérification, cet organisme indépendant émet un rapport à destination de l’administration fiscale. En conséquence, avoir recours aux services d’un OGA réduit drastiquement le risque de subir un contrôle fiscal.
L’adhésion à un OGA doit être réalisée avant le 31 décembre de l’année concernée afin de produire ses effets sur l’exercice fiscal en cours.
Attention : à compter des revenus 2025, la réduction d’impôt liée aux frais de comptabilité et à l’adhésion à un OGA a été supprimée. Cet avantage fiscal n’est donc plus applicable.
Le coût d’adhésion à un OGA peut toutefois constituer une charge déductible dans le cadre du régime réel, au même titre que les autres frais de gestion liés à l’activité de location meublée.
Le conseil JD2M par Aurélie Travers, conseillère experte JD2M :
« Si votre locataire ne paie pas son loyer, vous devrez tout de même le déclarer dans votre déclaration de revenus LMNP. Toutefois, au moment d’élaborer votre liasse fiscale, ils seront traités en tant que créances douteuses, afin qu’ils n’entrent pas dans le calcul de votre imposition.
Et il convient de ne pas oublier que le coût de l’adhésion à un OGA est considéré comme une charge déductible dans le cadre du régime réel, ce qui signifie qu’il se déduit en totalité de vos revenus de location meublée afin de contribuer à réduire votre base imposable.»
Si vous deviez toutefois subir un contrôle fiscal, voici nos conseils afin de vous aider à gérer au mieux cette situation, et éventuellement, vous permettre d’atténuer ses effets.
Lors d'un contrôle LMNP, l'administration fiscale commence souvent par examiner l'évaluation du bien à la date de début d'activité. Une base amortissable mal documentée, une quote-part terrain sous-évaluée ou des durées d'amortissement incohérentes peuvent conduire à une remise en cause partielle des amortissements. Le fisc attend donc de votre part une évaluation cohérente, documentée et traçable.
Pour justifier la valeur de votre bien à la date d'entrée en activité, vous disposez de plusieurs sources reconnues par l'administration fiscale. En revanche, toutes n’ont pas la même force face à un contrôle :
| Méthode | Où la trouver ? | Poids face au contrôle |
|---|---|---|
| DVF (Demandes de valeurs foncières) | dvf.gouv.fr | Élevé (base de transactions réelles) |
| Patrim | impots.gouv.fr | Élevé (outil de référence fiscale) |
| Comparaisons avec d'autres biens sur le marché | Annonces immobilières | Moyen (à documenter précisément) |
| Expertise immobilière indépendante | Expert / notaire / agence | Très élevé (forte valeur probante) |
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Pour éviter toute remise en cause de vos amortissements lors d'un contrôle, il est recommandé de constituer un dossier dès le début de votre activité. Celui-ci peut par exemple contenir :
Si l’administration fiscale remet en cause votre déclaration, elle vous adressera une proposition de rectification (ou notification de redressement). Vous disposez en principe d’un délai de 30 jours pour formuler votre réponse.
Il est recommandé de s’appuyer sur des éléments précis et datés :
La jurisprudence admet de manière constante qu’une évaluation immobilière est recevable dès lors qu’elle repose sur des éléments objectifs, contemporains de l’entrée en activité et documentés.
Les méthodes reposant sur des bases de données publiques (DVF, Patrim) ou des évaluations professionnelles sont généralement considérées comme des éléments de preuve solides.
Notre conseil : conservez l’ensemble des justificatifs liés à l’évaluation initiale pendant toute la durée d’amortissement du bien, augmentée de la période de reprise fiscale.
Essayez d’entrer rapidement en contact avec votre contrôleur fiscal, et montrez-vous pleinement ouvert à la coopération. Ce faisant, vous vous faciliterez la tâche et pourrez plus facilement faire valoir votre bonne foi en cas de négociation. D’une manière générale, vous avez tout intérêt à coopérer et répondre aux demandes de votre contrôleur fiscal.
Toutefois, si des pénalités devaient être prononcées à votre égard, ne manquez pas de les contester. En effet, vous pourrez ainsi espérer en faire diminuer le montant, voire les faire lever. Mais cela ne pourra arriver que si vous n’avez, dès le début de vos interactions avec l’administration fiscale, jamais cessé de faciliter les opérations de contrôle.
Avant tout contrôle fiscal, vous recevrez un avis de vérification qui vous indiquera la date à laquelle le contrôle fiscal aura lieu. En vue de ce dernier, le premier réflexe à avoir sera bien évidemment de vous assurer d’être en possession de tous vos documents comptables et fiscaux.
Lors de ce contrôle, il vous sera certainement demandé de produire des factures afin de justifier les dépenses faites dans le cadre de votre activité, raison pour laquelle il est préférable de conserver ces dernières.
À ce sujet, notez qu’il vaut mieux conserver des factures détaillées plutôt que des « facturettes », comme les simples tickets de caisse ou de carte bleue.
Si subir un contrôle fiscal peut être une source d’inquiétudes pour les loueurs en meublé, de nombreuses bonnes pratiques, comme s’appuyer sur un cabinet comptable spécialiste de la location meublée, permettent bien souvent d’éviter un redressement et ainsi de pouvoir exercer sereinement son activité.
Oui, c'est possible. L'administration fiscale dispose d’un délai de reprise de 3 ans (article L169 du Livre des procédures fiscales), courant jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imposition, pour remettre en cause votre base d’amortissement. Cela dit, si vous avez documenté votre évaluation initiale avec sérieux (DVF, Patrim, estimation professionnelle ou comparables datés), vous disposez de justifications solides et difficilement contestables lors d’un contrôle.
En pratique, l’administration fiscale demande en priorité l’acte notarié d’acquisition. Ce document constitue la base juridique et fiscale de la valeur amortissable, ainsi que, le cas échéant, les factures de travaux. Vous pouvez ensuite appuyer cette valeur avec des éléments complémentaires tels que DVF, Patrim, des annonces comparables ou une expertise immobilière, afin de justifier votre estimation initiale.
La durée de conservation minimale est de 10 ans sur le plan comptable. En pratique, il est toutefois recommandé de conserver ces documents plus longtemps, tant que les déficits issus du bien sont encore imputés sur des exercices non prescrits . Cette durée peut donc dépasser 10 ans.
Pas exactement. Le notaire peut fournir des éléments d'appréciation issus de la transaction, mais il ne délivre pas de certification fiscale de valeur à proprement parler. Pour une valeur opposable en cas de contrôle, le fisc privilégie les expertises immobilières indépendantes ou les méthodes reposant sur des données de marché vérifiables comme DVF ou Patrim.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
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