L’immobilier occupe une place importante dans les stratégies d’investissement des Français, puisqu’il a le double avantage de permettre de se constituer un patrimoine durable, à même de générer des revenus complémentaires et de préparer sa retraite. Toutefois, pour tirer le meilleur parti d’une telle opération, il est important de bien connaître la fiscalité applicable, qu’il s’agisse de l’imposition des revenus, ou de celle qui, éventuellement, s’applique au moment de la
vente du bien.
Pour vous aider à vous y retrouver, nous vous proposons cet article visant à clarifier les
grands principes de la fiscalité immobilière en France.
La fiscalité immobilière regroupe l’ensemble des règles qui déterminent comment les biens immobiliers et les revenus qu’ils génèrent sont imposés. Elle s’articule autour de trois grands axes complémentaires.
Le premier concerne l’imposition des revenus locatifs. Dès lors qu’un bien est loué, les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ou aux cotisations sociales, selon un régime spécifique.
Le deuxième axe porte sur la détention du bien. Être propriétaire implique le paiement d’impôts locaux, comme la taxe foncière, ainsi que, dans certains cas, d’impôts patrimoniaux liés à la valeur du patrimoine immobilier tel que l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Le troisième volet concerne la revente. Lorsqu’un bien est cédé, la plus-value réalisée peut être imposée, sous réserve d’exonérations ou d’abattements liés à la durée de détention.
Ainsi, si la fiscalité d’un investissement immobilier est souvent résumée à l’ imposition des revenus, il est important de conserver une vision globale afin de faire les choix les plus adaptés.
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En matière d’imposition des revenus locatifs, le critère déterminant est le mode de location pratiqué : location nue ou location meublée.
En effet, location nue et meublée ne dépendent pas du même régime fiscal.
La location nue relève des bénéfices fonciers (régime micro-foncier ou réel foncier), tandis que la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (régime micro-BIC ou réel BIC).
Par ailleurs, louer un bien en location meublée nécessite une immatriculation auprès de l’INPI afin d’obtenir un numéro de SIRET.
En vide comme en meublé, les régimes micro fonctionnent selon le principe de l’abattement forfaitaire : les loueurs déclarent leur montant de recettes annuelles, puis l’administration fiscale applique un abattement afin de déterminer le montant imposable.
La seule condition pour relever de ces régimes est de ne pas dépasser un certain plafond de recettes annuelles, là encore variable selon l’activité.
Dans le cadre du régime micro-foncier, accessible tant que les recettes annuelles des loueurs ne dépassent pas 15 000 €, le montant de recettes déclaré subit un abattement de 30% pour déterminer le montant imposable.
Dans le cadre du régime micro-BIC, les plafonds de recettes et plafonds d’abattement varient selon l’activité, puisque la location meublée ouvre la porte à différents modes de location :
15 000 € de plafond et 30% d’abattement pour la location de courte durée d’un meublé de tourisme non classé ;
77 700 € de plafond et 50% d’abattement pour la location de longue durée et celle de courte durée d’un meublé de tourisme classé.
Pour les régimes réels, l’abattement forfaitaire laisse place à la déduction des charges réelles pour déterminer le montant imposable. À ces déductions s’ajoute l’amortissement pour les biens meublés. Depuis la loi de finances 2026, l’amortissement peut également devenir accessible à la location vide, sous conditions.
Une activité de location, vide ou meublée, peut exister sous diverses formes avec, là encore, des possibilités différentes selon le mode de location.
En location vide, un loueur qui exerce en son nom n’aura pas de statut déclaratif particulier. En location meublée, le loueur relèvera du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP).
La principale différence avec une SCI est que les premiers sont exercés par des personnes physiques, alors que la seconde implique la création d’une personne morale.
Dans le cadre d’une activité de location, vide ou meublée, en SCI, la première chose à rappeler est qu’il existe deux types d’imposition en SCI :
À l’impôt sur le revenu (on parle alors de SCI à l’IR) ;
À l’impôt sur les sociétés (on parle alors de SCI à l’IS).
Dans le cas d’une SCI à l’IR, les revenus sont imposés comme des revenus fonciers, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux à 17,2%. Chaque associé déclare un revenu au prorata des parts sociales.
Le bien n’est pas amortissable, mais les charges restent déductibles, et l’éventuel déficit peut être imputé sur le revenu global des associés.
À noter :
La SCI à l’IR n’est, en principe, compatible qu’avec la location nue, qui est une activité civile, contrairement à la location meublée, qui est une activité commerciale. Toutefois, il existe un seuil de tolérance fixé par l’administration fiscale. Ainsi, tant que moins de 10% du chiffre d’affaires total de la SCI émane d’une activité de location meublée, il est possible d’exercer en SCI à l’IR. Dans le cas contraire, c’est le régime de la SCI à l’IS qui s’impose.
Du côté de la SCI à l’IS, l’imposition s’organise différemment. Les bénéfices sont imposés au taux de 15 %, puis à 25 % au-delà de 42 500 €.
Si les associés souhaitent récupérer l’argent, ils doivent se verser des dividendes, imposés au taux forfaitaire de 30 %.
Les revenus sont donc soumis à une double imposition. De plus, le versement de dividendes suppose un résultat bénéficiaire. En location meublée, le mécanisme des amortissements (accessible en SCI à l’IS) peut générer un résultat fiscal déficitaire, empêchant la distribution de dividendes.
La SCI n’est donc pas adaptée à toutes les situations. Pour percevoir directement les revenus, le statut de LMNP ou LMP en entreprise individuelle peut être plus approprié.
À noter :
En location meublée, d’autres formes juridiques existent également, comme l’EURL, ou encore la SARL de famille.
Dans le cadre de la location nue, les revenus fonciers imposables sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux à 17,2%.
Pour les biens meublés, la plupart des LMNP relèvent des prélèvements sociaux, au taux de 18,6%.
Certains loueurs de biens meublés ne relèvent toutefois pas du paiement des prélèvements sociaux, mais de celui des
cotisations sociales.
Il s’agit :
Des LMNP qui génèrent plus de 23 000 € de recettes d’une activité de location de courte durée ;
De tous les LMP.
Le taux de cotisations sociales avoisine les 35 à 40% des bénéfices réalisés dans le cadre du régime de la SSI (Sécurité Sociale des Indépendants).
En dehors de l’imposition des revenus, les charges sociales s’appliquent également dans le cas de
plus-value imposables.
Dans ce cas :
Les loueurs de logements vides et les LMNP, qui relèvent tous du régime des plus-values des particuliers, voient leur plus-value imposable soumise aux prélèvements sociaux, à un taux maintenu à 17,2%.
Les LMP, quant à eux, s’acquittent des prélèvements sociaux sur leur montant de plus-value à long terme, au taux de 18,6%, tandis que le montant de plus-value à court terme est assujetti au paiement des cotisations sociales.
La revente d’un bien immobilier soumet, sauf exception, au paiement d’un impôt sur la plus-value réalisée.
Le fonctionnement de l’ imposition de la plus-value dépend du statut du loueur.
Pour les loueurs en location vide ainsi que les LMNP, le régime applicable est celui de la plus-value des particuliers.
Ce régime soumet la plus-value imposable à un impôt de 19%, ainsi qu’aux prélèvements sociaux à 17,2% (taux maintenu par la LFSS 2026).
À noter : Dans le cadre d’une location meublée au régime réel, certains des amortissements déduits pendant l’activité sont réintégrables au montant de plus-value imposable.
Toutefois, le montant de plus-value imposable subit, chaque année à partir de la 6 e année de détention, des abattements qui réduisent le montant imposable et peuvent même le ramener à 0 :
Au bout de 22 ans pour l’impôt sur la plus-value ;
Au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Des exonérations existent, notamment en cas de donation, de succession, de vente de la résidence principale, ou de vente en vue de financer l’achat de la résidence principale.
Pour les loueurs en meublé professionnels (LMP), la plus-value est distinguée entre plus-value à court terme et plus-value à long terme.
La plus-value à court terme (bien détenu moins de deux ans ou correspondant aux amortissements déduits) est soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux cotisations sociales.
La plus-value à long terme est soumise à un impôt de 12,8% et aux prélèvements sociaux à 18,6%, soit un taux total de 31,4%.
Pour les SCI, l’imposition de la plus-value s’applique lors de la vente d’un bien immobilier ou de la cession de parts sociales, en cas de prix de cession supérieur au prix d’acquisition.
Selon le régime de l’imposition de la SCI (IR ou IS), le calcul de l’impôt sur la plus-value est différent :
Pour les plus-values en SCI à l’IR, le régime est le même que pour les particuliers ;
Pour les plus-values en SCI à l’IS, le taux d’imposition de la plus-value est fixe, à 25%.
La propriété d’un lien immobilier, ou le fait de le mettre en location, impose aux loueurs de s’acquitter de certaines taxes.
Être propriétaire d’un bien immobilier signifie en premier lieu être redevable de la taxe foncière, qui est un impôt annuel calculé par les communes sur la valeur locative théorique du bien, auquel s’ajoute le taux propre à chaque commune.
À noter : Dans le cadre du régime réel, la taxe foncière constitue une charge déductible des revenus de location !
À la taxe foncière s’ajoutent également la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ainsi que, dans certaines communes, la taxe GEMAPI, qui est liée à la prévention d’éventuels événements climatiques.
Par ailleurs, selon la valeur nette totale du patrimoine immobilier détenu par le loueur, il se peut que ce dernier soit redevable du paiement d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), auquel les contribuables sont assujettis à partir du moment où la valeur nette de leur patrimoine immobilier excède 1 300 000 €.
En location vide, la seule taxe éventuelle est la taxe sur les logements vacants (TLV). Elle s’applique aux propriétaires d’un bien non meublé resté vacant depuis au moins 1 an, situé dans une commune en déséquilibre entre l’offre et la demande.
En location meublée, les loueurs sont redevables de la cotisation foncière des entreprises (CFE), calculée selon la valeur de la propriété, le taux communal et le chiffre d’affaires.
Des exonérations de CFE existent, ainsi qu’un dégrèvement de CFE. En cas de paiement, la CFE constitue une charge déductible au régime réel.
En location saisonnière, les loueurs peuvent être redevables de la taxe d’habitation pour une résidence secondaire. Selon les prestations proposées, l’activité peut également être assujettie à la TVA.
À noter : En location meublée de courte durée, les loueurs ne doivent pas perdre de vue le paiement de la taxe de séjour, qu’ils doivent collecter auprès du locataire pour la reverser ensuite à la collectivité.
La plupart des taxes liées à la propriété d’un bien immobilier, ou sa mise en location, disposent de possibilités d’exonérations, sur lesquelles il est important de bien se renseigner au préalable.
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Pour réussir son investissement immobilier, le maître mot est l’ anticipation. Bien connaître les mécanismes d’imposition permet d’avoir une vision claire de la rentabilité et d’adopter la bonne stratégie.
L’un des choix les plus déterminants est celui du régime fiscal. Opter pour les régimes micro peut priver d’une optimisation fiscale plus efficace dans le cadre des régimes réels, et entraîner le paiement de plusieurs milliers d’euros d’impôts supplémentaires.
La principale erreur qui guette les loueurs est un choix trop rapide de leur régime fiscal. Souvent attirés par la simplicité du régime micro (foncier ou BIC), les loueurs n’optimisent pas suffisamment leur fiscalité et paient des impôts chaque année.
Les investisseurs doivent respecter les différences entre location vide et location meublée. Louer en meublé impose le respect du décret du 31 juillet 2015 ; à défaut, le bail peut être requalifié en location vide, avec un impact sur le régime fiscal et l’imposition des revenus.
Autre erreur : ne pas suivre l’évolution des règles juridiques et fiscales.
Il est également essentiel d’anticiper l’imposition de la plus-value en cas de vente.
La fiscalité immobilière influence directement la rentabilité, la gestion et la transmission du patrimoine. Entre location vide, location meublée et SCI, chaque option répond à des règles spécifiques et doit être étudiée avec attention.
Les revenus fonciers sont issus d’une activité de location nue, tandis que les revenus BIC sont issus d’activités considérées comme industrielles et commerciales, dont fait partie la location meublée.
Dans la grande majorité des cas, le meublé s’avère plus avantageux fiscalement que la location vide. Au régime micro, les plafonds de chiffre d’affaires et l’abattement sont plus élevés en location meublée qu’en location vide (pour une activité comparable de location de longue durée).
Au régime réel, le bénéfice de l’amortissement n’est soumis à aucune condition pour la location meublée, contrairement à la location vide selon les termes de la loi de finances 2026. De plus, la liste des charges déductibles en meublé est plus importante qu’en location vide.
À cet avantage fiscal, il convient d’ajouter la flexibilité bien supérieure du meublée, qui permet d’adapter le mode de location à la demande locale et aux projets des loueurs.
En immobilier, le régime réel est le régime fiscal qui permet aux loueurs de réduire leur montant imposable en déduisant directement le montant des dépenses réalisées pour les besoins de leur activité de leur montant imposable.
Les dépenses déductibles, ainsi que l’accès à l’amortissement et ses modalités d’application dépendent ensuite du mode de location, vide ou meublée.
Dans la majorité des cas, le régime réel, s’il est plus complexe que le régime micro-BIC, s’avère également plus avantageux fiscalement.
Le calcul d’une plus-value immobilière s’obtient en faisant la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat, éventuellement augmenté des frais d’acquisition et des travaux réalisés, et diminué des amortissements déduits pendant l’activité de location meublée (si de l’amortissement a été pratiqué dans le cadre du régime réel d’imposition).
Cela dépend des situations.
Mais si la SCI est une structure adaptée dans certains cas, il convient de ne pas faire ce choix à la légère et de bien garder à l’esprit que, au sein d’une SCI, les revenus générés appartiennent à la SCI, ce qui implique que, pour disposer de l’argent disponible, les membres de la SCI doivent se verser des dividendes, qui sont, eux aussi, imposés.
Chaque année, les loueurs doivent s’acquitter des impôts sur leurs revenus de location meublée, étape qui a lieu au printemps, en même temps que la déclaration des revenus personnels.
En fin d’année, les loueurs doivent également s’acquitter des taxes liées à la propriété d’un bien immobilier comme la taxe foncière, ou liées à l’activité de location meublée, comme la CFE.
L’éventuelle imposition de la plus-value a, quant à elle, lieu lorsque les conditions de son déclenchement sont réunies.
Il est possible de relever de différents régimes tant que les activités sont différentes.
Par exemple, un loueur peut relever du régime micro-foncier pour louer un logement vide, et du régime réel pour un logement meublé. Toutefois, au sein d’une même activité, tous les biens loués devront l’être en vertu du même régime fiscal.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
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