Si vous confiez la mise en location de votre logement à un agent immobilier, vous devrez payer des honoraires.
Depuis la Loi ALUR, ces frais sont plafonnés pour les logements à usage d’habitation. Cette restriction concerne à la fois les locations vides et meublées. Les locations saisonnières, elles, ne sont pas concernées et les honoraires à payer sont donc libres.
Comment une agence calcule-t-elle ses honoraires ? Quel montant maximum peut-elle demander au locataire ? Voici les règles à connaître, avec plusieurs exemples à l’appui.
Entrée en vigueur le 27 mars 2014, la Loi ALUR vise à mieux protéger les locataires en encadrant les frais facturés par les agences immobilières. Le décret n° 2014-890 précise les modalités de plafonnement des honoraires d’agence.
Ces règles s’appliquent uniquement aux logements loués à usage d’habitation principale, y compris ceux concernés par le bail mobilité. Elles concernent toutes les étapes prises en charge par l’agent : recherche du locataire, constitution du dossier, visites et rédaction du bail.
En revanche, elles ne s’appliquent ni aux locations saisonnières, ni aux biens loués à usage professionnel.
Bon à savoir : Les honoraires d’entremise désignent les frais que vous payez à l’agent immobilier pour trouver un locataire ou un acheteur. Pour cela, vous signez avec lui un contrat appelé « mandat » ou « contrat d’entremise ».
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Les + :
Depuis la Loi ALUR, certains honoraires sont à la charge exclusive du bailleur, tandis que d’autres peuvent être partagés.
Toutefois, pour le locataire, le total des frais :
ne peut jamais dépasser ceux payés par le bailleur ;
doit respecter un plafond fixé par décret et révisable chaque année.
Bon à savoir : L’agent immobilier ne peut réclamer aucun paiement avant la signature effective du bail.
Honoraires de négociation : il s’agit du coût pour les conseils de l’agent et sa mise en relation avec un locataire potentiel ;
Honoraires d’entremise : frais liés à la recherche et à la sélection du locataire, dans le cadre du contrat ou mandat d’entremise.
Visites : l’organisation et l’accompagnement lors des visites du logement ;
Dossier du locataire : constitution et vérification des documents nécessaires à la location ;
Rédaction du bail : préparation du contrat de location meublée ;
État des lieux : réalisation de l’ état des lieux d’entrée et de sortie.
Le décret n°2014-890 du 1er août 2014 fixe des plafonds pour les honoraires facturés au locataire, pour la visite des lieux, la constitution du dossier et la rédaction du bail. Ils varient selon la zone géographique :
12 euros par m2 de surface habitable en zone très tendue ;
10 euros par m2 de surface habitable en zone tendue ;
8 euros par m2 de surface habitable en dehors des zones tendues et très tendues.
Le plafond pour l’état des lieux est fixé à 3 €/m², quelle que soit la zone où se situe le bien.
La zone « très tendue » correspond à Paris et aux communes limitrophes où il existe un déséquilibre significatif entre l'offre et la demande de logement.
La zone « tendue » correspond aux communes soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants, à l'exclusion des communes comprises dans la zone « très tendue ».
Voici deux exemples pour bien comprendre :
Julie loue un studio de 25 m² à Paris (zone très tendue) : pour elle, le plafond des honoraires pour la visite, le dossier et la rédaction du bail est de 25 × 12 €, soit 300 €. L’état des lieux est plafonné à 25 × 3 € = 75 €. Le total maximum est donc de 375 € ;
Marc loue un appartement de 40 m² en zone non tendue : pour lui, le plafond des honoraires pour le dossier et le bail s’élève à 40 × 8 € = 320 €, et pour l’état des lieux à 40 × 3 € = 120 €. Le total maximum est donc de 440 €.
Pour connaître les plafonds d’honoraires qui vous sont applicables, vous devez donc savoir si votre commune est classée ou non en zone tendue. Pour cela, vous pouvez consulter la liste officielle des communes concernées.
Attention, ce classement peut évoluer chaque année, il est donc conseillé de vérifier régulièrement cette liste.
Bon à savoir : En pratique, les communes soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants sont considérées comme zones tendues, à l’exception de Paris et de ses communes limitrophes, qui relèvent de la zone très tendue.
Nous vous le disions : contrairement aux locations classiques, les locations saisonnières ne sont pas concernées par le plafonnement des honoraires prévu par la loi ALUR. En pratique, cela signifie que le montant des commissions ou des frais de services peut être librement négocié.
Il dépend souvent du type de mandat et des services fournis (par exemple, des commissions de gestion ou de réservation exprimées en pourcentage du montant du séjour sont fréquentes dans les pratiques du secteur).
Cependant, ces honoraires restent soumis aux dispositions du Code du tourisme, qui impose notamment aux loueurs et aux plateformes de fournir des informations claires et complètes sur le logement et les tarifs.
Confondre résidence principale et location saisonnière : beaucoup de locataires ou bailleurs pensent que tous les logements sont soumis aux mêmes plafonds. En réalité, seuls les logements loués à usage d’habitation principale, y compris ceux sous bail mobilité, sont concernés par la réglementation ALUR ;
Payer des frais avant signature du bail : il peut arriver que des agences demandent un paiement dès la visite ou la constitution du dossier. Or, la loi interdit de réclamer tout paiement avant la signature du bail ;
Facturer l’état des lieux de sortie au-delà du plafond : l’état des lieux doit être facturé séparément et dans la limite du plafond fixé par décret (3 €/m²). Dépasser ce plafond constitue une pratique illégale et peut être contesté ;
Facturer un montant supérieur au plafond global : certaines agences ou propriétaires facturent des honoraires totaux supérieurs au plafond légal par m².
Vous pouvez déduire les honoraires d’agence de vos revenus uniquement si votre activité de LMNP relève du régime réel d’imposition.
Leur traitement fiscal dépend ensuite de la nature des honoraires :
Déduction immédiate en charges : si les honoraires concernent la gestion courante ou la mise en location du bien, vous pouvez les déduire directement de vos revenus locatifs de l’année, comme toute autre charge liée à l’exploitation du logement ;
Intégration à l’actif et amortissement : si les honoraires font partie du prix d’acquisition du logement, vous pouvez les intégrer au coût d’achat et les amortir sur la durée d’usage de l’immeuble.
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Nous l’avons vu, la loi encadre strictement les honoraires d’agence : plafonds par m², règles selon la zone géographique et distinction entre location classique et saisonnière. Connaître et appliquer ces règles peut vous éviter de payer des frais excessifs et de prévenir tout litige avec le locataire.
Si vous exercez votre activité de loueur en LMNP et que vous êtes au régime réel, retenez aussi que ces honoraires peuvent être déduits de vos revenus locatifs ou faire l’objet d’un amortissement.
Un expert-comptable spécialisé en immobilier peut vous accompagner pour choisir la méthode la plus adaptée à votre situation.
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Les honoraires liés à la visite, au dossier et à la rédaction du bail sont plafonnés selon la zone géographique où est situé le logement : 12 €/m² en zone très tendue, 10 €/m² en zone tendue et 8 €/m² hors zones tendues.
Oui, l’état des lieux est facturé séparément et plafonné à 3 €/m², que ce soit pour l’entrée ou la sortie du logement. Il ne dépend pas de la zone géographique du bien.
En location meublée, les honoraires peuvent être partagés entre bailleur et locataire. Toutefois, les frais facturés au locataire ne peuvent jamais dépasser ceux payés par le bailleur. Ils doivent aussi respecter les plafonds légaux.
Oui, mais il doit être distinct des autres honoraires et ne pas dépasser le plafond légal de 3 €/m².
Oui. Les locations saisonnières ne sont pas concernées par le plafonnement ALUR : le montant des commissions ou frais de service est librement négocié. En revanche, ces honoraires restent soumis aux règles de transparence du Code du tourisme.
Les communes soumises à la taxe sur les logements vacants sont considérées comme zones tendues, sauf Paris et ses communes limitrophes (zones très tendues). Le classement peut évoluer chaque année, il est donc recommandé de consulter la liste officielle des communes concernées.
En LMNP au régime réel, vous pouvez déduire les honoraires d’agence (frais de gestion, mise en location, etc.) de vos revenus locatifs au titre des charges, dès lors qu’ils sont engagés et liés à l’exploitation du bien.
En revanche, pour les honoraires inclus dans le prix d’acquisition du bien (par exemple la commission versée à l’agence lors de l’achat du logement), vous avez le choix entre deux traitements : soit les passer en charge immédiatement, soit les intégrer à l’actif et les amortir sur la durée d’usage du bien.
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Article rédigé par Maud Velter
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