Mis à jour le 28/10/2025
Lors de l’achat d’un logement, les frais d’acquisition figurent parmi les premières dépenses que les propriétaires anticipent. Mais qu’advient-il à ces frais de notaire en cas de revente avant 5 ans ?
Alors que ce seuil constitue un repère pratique et fiscal en dessous duquel une revente rapide du bien immobilier expose presque toujours à une perte financière, peut-on espérer récupérer une partie de ces frais ?
Quels effets sur la rentabilité globale de l’opération ? Autant de questions que se posent régulièrement investisseurs et particuliers confrontés à un changement de vie.
Examinons en détail les règles applicables, les frais réellement supportés et les solutions pour en limiter l’impact.
Dans l’ancien, les frais de notaire atteignent en moyenne 7 à 8 % du prix du bien. Cela signifie qu’un appartement acheté 200 000 € génère immédiatement un surcoût de 15 000 € à 16 000 €.
Dans le neuf, la charge est réduite, autour de 2 à 3 %, soit 5 000 € à 6 000 € pour le même montant. Revendre tôt dans l’ancien est donc beaucoup plus pénalisant que dans le neuf, car la dépense initiale est significativement plus lourde.
Les frais de notaire réglés lors de l’achat ne font jamais l’objet d’un remboursement lors de la revente. Ces sommes, qualifiées de frais d’acquisition, constituent des droits d’enregistrement et taxes obligatoires.
Revendre après deux ou trois ans signifie donc assumer une perte sèche équivalente à ces frais, sauf à avoir réalisé une plus-value suffisante pour les compenser.
À la question récurrente « peut-on récupérer les frais de notaire en revendant avant 5 ans ? », la réponse est claire : non, sauf à dégager un gain qui neutralise cet investissement initial.
Les frais de notaire sont un frein majeur à la rentabilité d’une revente rapide.
Par exemple, pour un bien de 250 000 € acheté dans l’ancien, avec 18 000 € de frais d’acquisition, une revente deux ans plus tard au même prix se traduit par une perte nette équivalente à ces frais.
Pour compenser, il faut soit avoir amorti une partie du capital du crédit, soit bénéficier d’une hausse significative du marché.
C’est pourquoi l’amortissement des frais d’acquisition constitue une variable clé pour tout investisseur.
Les frais de notaire réduits (2 à 3 %) ne concernent que les acquisitions en VEFA ou les logements achetés neufs et jamais occupés. Dès qu’un bien a été habité, même quelques mois, il entre dans le marché de l’ancien.
L’acquéreur suivant ne bénéficie donc plus de frais réduits, même si le bien a moins de 5 ans. Ainsi, un propriétaire qui revend rapidement un logement neuf acheté en VEFA peut perdre l’avantage de l’attractivité initiale, ce qui pèse sur la rentabilité de la revente.
Une exception concerne certains programmes situés en zones d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU), qui bénéficient de frais réduits même après occupation.
>> Frais d'acquisition LMNP: faut-il les déduire ou les amortir ?
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Le temps nécessaire pour compenser les frais d’acquisition dépend de la catégorie du bien. Pour un logement ancien, il faut souvent conserver le bien entre 6 et 8 ans pour absorber ces coûts grâce à la plus-value réalisée ou au capital remboursé.
Dans le neuf, l’équilibre peut être atteint plus rapidement, entre 3 et 5 ans, en raison de frais réduits et d’un attrait commercial souvent plus fort. Toute revente anticipée avant ces durées implique un risque élevé de perte nette.
En début de crédit immobilier, la majeure partie des mensualités sert à payer les intérêts, et non à rembourser le capital.
Ainsi, revendre au bout de deux ou trois ans signifie que le capital restant dû est encore proche du montant initial.
Pour atteindre le seuil de rentabilité, il faudrait soit avoir remboursé une part significative du capital, soit revendre à un prix supérieur couvrant les frais de notaire, les indemnités de remboursement anticipé (IRA) et les frais de vente d’un bien immobilier.Sans cela, la revente rapide se traduit presque toujours par une perte sèche.
Au-delà des frais de notaire déjà engagés, une revente entraîne de nouveaux frais. Tout vendeur doit fournir un dossier complet de diagnostics techniques : amiante, plomb, DPE, électricité, gaz ou encore assainissement selon le type de bien.
Le coût varie généralement de 300 à 800 €. S’y ajoutent les honoraires d’agence immobilière, compris entre 3 et 6 % du prix de vente, sauf en cas de vente en direct.
Enfin, certaines démarches administratives, comme l’obtention du pré-état daté ou d’un certificat d’urbanisme, génèrent également des frais. À cela s’ajoutent d’éventuels frais administratifs liés à la copropriété.
La plupart des banques appliquent des indemnités de remboursement anticipé lorsqu’un prêt est soldé avant son terme.
Elles ne peuvent dépasser l’équivalent de 6 mois d’intérêts, et sont plafonnées à 3 % du capital restant dû. Selon le montant du prêt et la date de remboursement, cette somme peut représenter plusieurs milliers d’euros.
Si le financement initial était garanti par une hypothèque, une mainlevée est obligatoire pour libérer le bien. Son coût est compris entre 0,5 et 1 % du montant initial du prêt.
Pour une garantie par caution, des frais de restitution peuvent également s’appliquer selon l’organisme. En copropriété, le syndic chargé de la gestion de l’immeuble est en droit de réclamer des frais de mutation aux propriétaires vendeurs, ceux-ci varient généralement de 300 à 600 €.
Bon à savoir: Pour un crédit à taux variable, les indemnités de remboursement anticipé peuvent être alourdies par des intérêts compensatoires.
Ces derniers correspondent à un montant destiné à garantir à la banque le rendement moyen qu’elle aurait perçu si le prêt avait été conservé jusqu’à la période prévue.
La fiscalité des plus-values dépend du statut du bien vendu. La résidence principale bénéficie d’une exonération totale, même en cas de revente rapide.
En revanche, une résidence secondaire ou un investissement locatif est soumis à la taxe sur la plus-value, avec un abattement progressif selon la durée de détention. Moins de 6 ans de détention signifie une imposition pleine.
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Durée de détention du bien |
Abattement annuel pour l’impôt sur le revenu |
Abattement annuel pour les prélèvements sociaux |
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Jusqu’à la 5ᵉ année |
Aucun abattement (0 %) |
Aucun abattement (0 %) |
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De la 6ᵉ à la 21ᵉ année |
6 % par an |
1,65 % par an |
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22ᵉ année révolue |
4 % |
1,60 % |
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De la 23ᵉ à la 30ᵉ année |
Exonération totale |
9 % par an |
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Au-delà de 30 ans |
Exonération totale |
Exonération totale |
Bon à savoir: Calcul de l’impôt et exonérations, retrouvez tout ce qu’il faut savoir dans notre guide : « La plus-value en location meublée non professionnelle ».
Lorsqu’un bien neuf acquis en VEFA est revendu dans les 5 ans suivant son achèvement, la transaction peut être soumise à TVA (20 %).
Ce régime s’applique uniquement si le bien est revendu avant sa première occupation. Dans la pratique, la majorité des logements VEFA déjà habités échappent à ce mécanisme, mais le sujet doit être vérifié au cas par cas.
Certaines situations personnelles ouvrent droit à des exonérations partielles ou totales. La vente motivée par un licenciement, une invalidité, une mutation professionnelle ou un décès peut bénéficier de conditions fiscales allégées.
Par ailleurs, un contribuable qui revend une résidence secondaire pour acheter ou construire sa résidence principale peut, sous conditions, être exonéré de taxe sur la plus-value.
Ces dispositifs, bien que spécifiques, représentent des leviers précieux pour limiter l’impact fiscal d’une revente rapide en immobilier.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ne sont pas dues lorsque les raisons d’un remboursement anticipé sont liées à une mutation professionnelle entraînant un changement de domicile, un licenciement, un décès de l’emprunteur ou de son conjoint.
Ces événements, considérés comme des situations de force majeure, permettent de solder son crédit sans pénalité supplémentaire.
L’anticipation et la préparation des justificatifs (attestation de l’employeur, certificat de décès, lettre de licenciement) sont essentielles pour bénéficier de ces exonérations. D’autres banques acceptent un geste commercial pour fidéliser leurs clients.
Plutôt que de revendre rapidement à perte, certains propriétaires choisissent de mettre leur logement en location.
Cette solution permet de couvrir les mensualités et d’attendre que la durée de détention rende la revente plus favorable fiscalement. C’est une alternative intéressante pour lisser l’impact financier des frais.
Une revente après seulement 3 mois est presque toujours synonyme de perte sèche. Aucun capital n’a été amorti et les frais de notaire représentent une charge intégrale.
À 1 an, la situation n’est guère différente : les intérêts du crédit dominent et l’amortissement des frais d’acquisition est marginal.
À 2 ans, le capital commence à être remboursé, mais le montant reste trop faible pour absorber l’ensemble des frais liés à la transaction.
Dans la pratique, revendre avant 3 à 4 ans revient donc à supporter une perte quasi inévitable, sauf hausse spectaculaire du marché.
Le facteur marché est déterminant. Pour reprendre un exemple concret, un bien ancien acheté 200 000 € avec 15 000 € de frais de notaire et 10 000 € de frais d’agence nécessiterait une hausse d’environ 12 à 13 % en deux ans pour simplement atteindre le point d’équilibre.
Or, selon les données de ces dernières années, la progression moyenne des prix immobiliers en France s’établissait autour de 3 à 5 % par an dans les zones dynamiques, et bien moins dans les marchés plus stables.
Autrement dit, atteindre un tel niveau d’appréciation en si peu de temps reste exceptionnel et n’est pas représentatif du rythme habituel du marché.
La mobilité professionnelle est l’une des causes les plus fréquentes de revente rapide. Lorsqu’un salarié est muté dans une autre ville ou qu’un nouveau poste implique un éloignement important, conserver le logement devient souvent impossible.
Certains choisissent la mise en location, mais d’autres privilégient la vente pour solder leur crédit et réinvestir sur leur nouveau lieu de vie.
Dans ce cadre, la négociation des indemnités de remboursement anticipé avec la banque est un levier important pour réduire l’impact financier.
Les évolutions de la cellule familiale constituent un autre motif courant. Un divorce peut entraîner la nécessité de liquider le patrimoine commun. Un décès oblige parfois à vendre rapidement pour régler une succession.
À l’inverse, une naissance peut rendre le logement inadapté, forçant les propriétaires à chercher un bien plus spacieux. Dans tous ces cas, la revente rapide entraîne un risque de perte, mais elle répond à une urgence de vie qu’il est difficile d’anticiper au moment de l’achat.
Enfin, certaines reventes rapides interviennent dans un contexte de difficultés financières. La vente du bien devient alors une solution pour solder un crédit et éviter l’aggravation de la dette.
Dans ce cas, l’objectif n’est pas la rentabilité à la revente, mais la sauvegarde de la situation financière.
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Un prix de mise en vente trop élevé rallonge les délais et oblige parfois à consentir des baisses importantes. À l’inverse, un prix trop bas réduit d’emblée la marge de manœuvre.
Pour éviter ces écueils, il est recommandé de réaliser plusieurs estimations : auprès d’agences locales, via les bases notariales et grâce aux outils de comparaison en ligne.
L’objectif est de positionner le bien au prix juste, en tenant compte de la dynamique du marché et des spécificités du logement (emplacement, état, copropriété).
Les frais d’agence représentent souvent 4 à 6 % du prix de vente, ce qui pèse fortement sur le calcul de la rentabilité de la revente.
Or, ces honoraires sont négociables. Faire jouer la concurrence entre agences ou opter pour un mandat exclusif peut permettre d’obtenir un pourcentage plus avantageux.
Dans certains cas, vendre en direct est une alternative à étudier selon son degré de disponibilité et connaissance.
Enfin, soigner la présentation du logement, réaliser quelques travaux de mise en valeur ou opter pour le home staging peut faire la différence. Une meilleure attractivité réduit les délais de vente et augmente le prix final.
Ce qu’il faut retenir
Revendre un bien immobilier avant 5 ans entraîne presque toujours une perte liée aux frais de notaire et aux frais annexes.
Ces coûts ne sont pas récupérables et pèsent lourdement sur la rentabilité.
Certaines stratégies permettent de limiter les pertes : négocier avec sa banque, optimiser la fiscalité, ou encore envisager la location temporaire.
Avant toute décision, il est essentiel d’analyser sa situation personnelle et la conjoncture immobilière locale. Vous envisagez une revente de votre bien immobilier ?
Non. Les frais de notaire, ou plus précisément les frais d’acquisition, sont composés en grande partie de droits de mutation et de taxes reversés à l’État.
Ils ne sont jamais remboursés lors d’une revente, même anticipée. Pour les compenser, il faut dégager une plus-value suffisante à la revente.
Le coût varie selon la nature du bien (neuf ou ancien) et le prix de vente. Dans l’ancien, les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix d’achat, auxquels s’ajoutent les frais d’agence (3 à 6 %), les diagnostics, les frais de mainlevée d’hypothèque et, le cas échéant, les indemnités de remboursement anticipé (IRA).
Dans le neuf, la charge initiale est plus faible (2 à 3 %), mais le principe reste identique : une revente rapide en immobilier engendre une perte quasi inévitable.
Plusieurs leviers existent : négocier les IRA avec la banque, différer la vente en optant pour une location temporaire, ou encore réduire les frais d’agence en comparant les mandats. Préparer le bien pour maximiser son attractivité (travaux, home staging) permet aussi d’augmenter le prix de vente net.
En règle générale, il faut conserver un logement entre 5 et 7 ans pour amortir les frais d’acquisition et commencer à dégager une rentabilité à la revente. Ce délai peut être plus court dans le neuf grâce à des frais réduits, mais il dépend aussi de la dynamique du marché local.
Non. La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est totalement exonérée d’impôt, même en cas de revente avant 5 ans. En revanche, une résidence secondaire ou un investissement locatif est soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux.
Article rédigé par Stéfano Demari
