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Mis à jour le 29/10/2025
Dans le cadre d’une activité de location meublée, un bailleur peut connaître une situation dans laquelle son locataire cesse de s’acquitter de son loyer. Comment réagir dans cette situation ? Quelles sont les étapes à respecter et les bonnes pratiques ? Nous vous expliquons tout cela dans cet article.
Dans la grande majorité des cas, la location meublée est pratiquée dans le cadre d’un investissement immobilier, en raison de son excellente rentabilité. Toutefois, un épisode d’impayés de loyer peut venir remettre en cause cette rentabilité, et donc fragiliser la viabilité de cet investissement.
Si les impayés de loyers sont donc un risque inhérent à la pratique de la location meublée, ils restent heureusement rares, même si le traitement médiatique qui peut parfois en être fait contribue à donner l’impression d’un phénomène bien plus répandu qu’il ne l’est en réalité.
Ainsi, le taux d’impayés dans le
parc locatif français (vide et meublé) se situe aux alentours des
3%, chiffre qui regroupe autant les impayés de longue durée, ou les
incidents de paiement qui parviennent rapidement à une résolution. La location meublée constitue d’ailleurs un
secteur moins touché par les impayés.
La principale raison réside dans les publics attirés par les solutions d’hébergement proposées par la
location meublée (jeunes actifs, professionnels en mobilité, étudiants avec garants, touristes) qui sont souvent
plus solvables.
D’une manière générale, la location meublée est donc peu touchée par des problèmes d’impayés de loyers. Pour autant, certaines bonnes pratiques existent afin d’éviter ce genre de situation.
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En matière d’impayés, il existe 3 causes majeures. Nous vous les présentons ci-dessous, avec nos conseils pour avoir le plus de chance de les éviter !
Tout locataire peut connaître une perte d’emploi, ou une brusque baisse de revenus, sans que cela puisse être spécialement prévisible. Mais si les accidents de la vie relèvent de l’aléa, certaines pièces du dossier de location peuvent aiguiller le choix du locataire.
En effet, les dossiers faisant état d’un contrat à durée déterminée, ou d’un emploi en intérim apportent moins de garanties sur la longue durée, car il n’existe pas nécessairement de garantie que ces contrats soient renouvelés à l’échéance. Cela ne veut toutefois pas dire qu’il faille automatiquement rejeter des locataires employés en CDD ou en intérim, et il est donc également important de considérer le domaine d’activité professionnel, ou encore la rémunération pendant la période d’emploi.
Dans la même logique, même dans le cas d’un CDI, il peut être opportun de vérifier que la période d’essai ait bien pris fin afin d’éviter une perte de revenus si la période d’essai n’est pas validée.
Il arrive que des propriétaires pressés de louer passent un peu vite sur l’étape du processus de sélection des candidats, notamment s’ils s’occupent eux-mêmes de la mise en location de leur bien sans passer par une agence ou un gestionnaire. Pourtant, et en lien direct avec le point évoqué plus haut, l’étape de la sélection du dossier permet bien souvent d ’éviter les situations d’impayés en raison d’une trop grande inadéquation entre le montant du loyer et la situation financière du locataire. D’autant que le phénomène des dossiers falsifiés prend progressivement de l’ampleur.
Il est donc nécessaire de porter toute son attention sur les pièces fournies, et ne pas hésiter à demander la liste exhaustive des pièces justificatives au candidat locataire et, éventuellement, à sa caution, comme nous vous l’expliquons dans cet article de dossier de location. Il est donc important d’examiner scrupuleusement les documents fournis, et d’utiliser les moyens de vérification mis à disposition, notamment par la direction générale des finances publiques, pour déceler toute tentative de fraude.
Dès les premières difficultés du locataire, il est important de ne pas attendre avant de débuter la procédure. Attention, cela ne veut pas dire qu’il faille adresser une lettre recommandée à votre locataire dès que le paiement a un jour de retard. Mais il est important, dès que le retard est de quelques jours, de prendre le temps de contacter votre locataire. Réagir vite vous permettra ensuite, si besoin est, de pouvoir commencer à adresser des demandes plus formelles à votre locataire et donc de ne pas faire prendre du retard à la procédure.
En cas d’impayé de loyer, il est important de bien respecter l'enchaînement des étapes visant à pouvoir en obtenir le paiement, au besoin en faisant intervenir la justice.
Dans un premier lieu, une fois que le non-paiement d’un loyer est constaté, il est important d’essayer de prendre contact avec votre locataire, afin de vous enquérir auprès de lui de la situation. Il est en effet possible qu’un retard de paiement ne soit dû qu’à une difficulté passagère, et, dans cette situation, mettre en place un dialogue constructif ainsi qu’un calendrier de remboursement reste certainement la meilleure option.
Si vous ne parvenez pas à joindre votre locataire, ou si vos échanges n’apportent pas satisfaction, vous pouvez alors adresser un premier courrier recommandé à votre locataire, faisant état des impayés et demandant leur paiement dans les meilleurs délais. Si cet envoi demeure sans effet, il vous faudra alors envoyer une lettre de relance. Dans ces courriers, pensez bien à donner à votre locataire un délai suffisant pour s’acquitter de la somme due.
En parallèle de cette procédure, vous avez également la possibilité de recourir aux services d’un conciliateur de justice. Cette étape sera d’ailleurs obligatoire pour obtenir la résiliation du bail par la justice si l’impayé de loyer est inférieur ou égal à 5 000 €.
Cette étape concerne les bailleurs dont les locataires bénéficient d’une aide au logement, comme les APL par exemple. Si c’est votre cas, vous devez absolument signaler l’existence d’un impayé à l’organisme concerné, qui sera souvent la CAF. Or, ce signalement devra être fait dès qu’un certain montant d’impayé est atteint, montant qui varie selon si l’aide est versée au locataire ou directement au propriétaire.
Si elle est versée au locataire, il sera nécessaire d’ informer l’organisme payeur dès que la dette atteint un montant équivalent à deux mois de loyer hors charges.
Si l’aide est versée au propriétaire, l’impayé devra
être signalé dès que la somme atteint l’équivalent de deux mois de loyers hors charges mais en déduisant également les aides versées.
Par exemple, pour un
loyer de 500 € hors charges, et une
aide au logement de 200 € directement
versée au propriétaire, l’impayé devra être signalé dès qu’il atteint 600 €, soit l’équivalent de
deux mois de loyers hors charges (1 000 €) diminué de deux mois d’aides (400€).
Si vous ne parvenez toujours pas à obtenir de réponse satisfaisante de votre locataire et trouver une solution aux impayés de loyer, vous pourrez alors lancer une procédure de résiliation du bail et d’expulsion. En la matière, la procédure sera différente si le bail que vous avez signé comprend, ou non, une clause résolutoire pour non-paiement du loyer.
Si c’est le cas, vous devrez commencer la procédure en adressant un commandement de payer à votre locataire, commandement de payer qui devra laisser au locataire une période de 6 semaines, ou pour régler sa dette, ou pour trouver avec vous un accord quant à un paiement échelonné.
Bien évidemment, le recours à un courrier recommandé ou le dépôt par un commissaire de justice sera obligatoire afin de pouvoir attester du respect des délais. En l’absence de paiement ou d’accord, vous devrez alors saisir un juge, et, si vous le souhaitez recourir aux services d’un avocat.
Si d’aventure le bail ne contient pas cette clause, vous devrez alors directement vous tourner vers la justice, au besoin avec l’assistance d’un avocat.
Avant d’enclencher un passage devant la justice, pensez également que vous détenez des recours possibles à l’encontre du ou des garants de votre locataire, ou de votre assurance si vous avez souscrit à une assurance GLI, et ce dès le 1 er impayé de loyer, même s’il reste tout de même préférable de contacter votre locataire en premier lieu avant de se tourner vers votre assurance ou son garant.
En tout état de cause, vous pouvez ensuite demander à un juge de prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers.
Si, malgré la résiliation du bail, le locataire se maintient dans les lieux, il sera alors nécessaire, toujours avec le concours de la justice, de débuter une procédure d’expulsion, qui peut toutefois prendre plusieurs mois, voire plusieurs années selon les circonstances et d’éventuels recours du locataire.
Dans le cas d’un impayé de loyer, le bailleur a bien évidemment le droit de récupérer les sommes dues par son locataire, mais il peut également demander ce que l’on appelle une indemnité d’occupation, si le locataire se maintient dans les lieux après la résiliation du bail.
Cette faculté du bailleur à demander une indemnité d’occupation se retrouve dans de nombreux jugements, comme dans l’arrêt rendu par la 3 e chambre civile de la Cour de Cassation le 9 septembre 2021.
Au-delà de cette indemnité d’occupation, les bailleurs peuvent également être accueillis dans le cadre d’une demande de versement de dommages, mais les conditions à réunir pour voir une telle demande retenue semblent particulièrement strictes, et exigent notamment la preuve de la mauvaise foi du débiteur locataire, ainsi que l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard pour le bailleur, comme cela est rappelé dans un arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de Cassation du 15 juin 2023.
Retrouvez ci-dessous nos 6 conseils pour prévenir les impayés en LMNP :
1. Opérez une sélection rigoureuse du locataire, sur des critères objectifs (revenus stables, garant, CDI, vérification de la véracité des documents…).
2. Vérifiez que votre contrat est adapté (bail meublé avec clause résolutoire).
3. Souscrivez à une assurance loyers impayés (GLI) pour sécuriser vos
revenus.
4. Optez pour une solution de gestion locative professionnelle pour réduire les risques et vous assurer de la bonne exécution des procédures
5. Faites un suivi régulier des paiements et prenez rapidement des nouvelles de votre locataire si vous constatez un retard.
6. Prévoyez des garanties financières solides (dépôt de garantie, caution
solidaire).
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Pour un bail meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’action paiement des loyers se prescrit sur 3 ans.
En plus du paiement des loyers et d’une éventuelle indemnité d’occupation, il semble possible de demander des dommages et intérêts, mais il sera alors nécessaire de pouvoir prouver à la fois la mauvaise foi du locataire, et un préjudice supplémentaire pour le bailleur.
Si le logement est insalubre, le locataire pourra éventuellement se voir restituer une partie, voire la totalité des loyers versés, mais il ne peut pas cesser de lui-même de payer, et devra se porter devant la justice pour faire reconnaître le mauvais état de son logement et son inhabitabilité.
La clause résolutoire désigne un passage du bail prévoyant la résolution de ce dernier si le locataire manque à ses obligations, comme le paiement du loyer, tandis que la résolution judiciaire est prononcée par un juge.
La garantie des loyers impayés est tout à fait compatible avec le dispositif Visale dont certains locataires peuvent bénéficier pour disposer d’un garant solide.
Si, tout comme le locataire, le garant ne paie pas, il sera nécessaire de lui adresser un commandement de payer, et, éventuellement, de faire intervenir la justice.
L’assurance GLI permet de prendre en charge les loyers impayés ainsi que les frais juridiques, ce qui peut être un véritable avantage en cas de procédure longue. Attention toutefois à bien respecter les conditions du contrat d’assurance, notamment en matière de sélection du locataire.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
