Désolidarisation de bail : Comment ça marche ?

Par Stéfano Demari, président de JD2M

En tant que propriétaire bailleur, il n'est pas rare de voir l'un des occupants d'un logement demander à se retirer du bail en cours.

Qu'il s'agisse d'une séparation, du départ d'un colocataire ou d'un changement de situation personnelle : quelles démarches cela implique-t-il ? Dans cet article, nous vous guidons point par point pour sécuriser la procédure et éviter les écueils.

Qu'est-ce que la désolidarisation de bail ?

Comprendre la clause de solidarité dans un contrat de location

Dans un bail signé par plusieurs personnes, notamment en colocation ou dans le cadre d'un couple, une clause de solidarité est souvent intégrée. Elle signifie que chaque signataire est solidairement responsable du paiement de l'ensemble du loyer et des charges, mais aussi des éventuelles dégradations.

Autrement dit, si l'un des colocataires ne paie pas, le propriétaire peut se retourner contre l'un des autres, même s'il a déjà réglé sa propre part.

Cette clause est une sécurité pour le bailleur, mais peut devenir contraignante pour un locataire qui souhaite quitter le logement, car sa responsabilité peut se poursuivre après son départ, dans les limites prévues par la loi.

Se désolidariser d'un bail signifie mettre fin à cette obligation conjointe. Le locataire sortant cesse alors d'être tenu des sommes dues au titre du bail, une fois qu'il a quitté les lieux et que la période de solidarité a pris fin.

Si l'un des locataires souhaite rester dans le logement malgré ce départ, cela implique une procédure spécifique, notamment en matière de préavis et, le cas échéant, de signature d'un avenant avec le bailleur et les cosignataires restants.

Il ne suffit pas de déménager : le départ doit être notifié au bailleur par écrit.

Dans quels cas la désolidarisation est-elle envisagée ?

• Séparation, divorce ou rupture de PACS ;
• Fin de colocation ;
• Déménagement ou changement de situation personnelle. Un changement d'emploi, une mutation, un déménagement, une grossesse ou un rapprochement familial peuvent motiver un départ anticipé. Mais quitter le logement ne suffit pas à se dégager de ses obligations. Il faut bien donner congé en respectant les modalités légales, sous peine de rester financièrement responsable du bail.

Bon à savoir :

En location meublée, le locataire n'est pas tenu de justifier son départ auprès du propriétaire.

Pour le bailleur, la rédaction de la clause de solidarité, de l'acte de caution et des éventuels avenants mérite donc une attention particulière dès la signature du bail.

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Quelles sont les conséquences d'une désolidarisation de bail ?

Le maintien des obligations jusqu'à la fin de la solidarité

Se désolidariser d'un bail ne met pas immédiatement fin à toutes les obligations du locataire sortant. Tant que la solidarité est active, celui-ci reste en principe redevable des loyers impayés, des charges non acquittées et des éventuelles réparations locatives, et ce, même s'il a physiquement quitté les lieux.

Autre point essentiel : si un garant s'est engagé solidairement, ses obligations suivent en général celles du locataire qu'il a cautionné. En colocation, la loi prévoit que l'engagement de la caution du colocataire sortant prend fin dans les mêmes conditions que la solidarité de ce dernier. L'acte de cautionnement doit d'ailleurs identifier, sous peine de nullité, le colocataire dont le congé met fin à l'engagement de la caution.

Il est donc important de comprendre que la sortie du logement n'équivaut pas toujours à une sortie de contrat, tant que le congé n'a pas été donné et que la période de solidarité n'a pas pris fin.

Une solidarité qui court après le départ d'un locataire

En colocation, la durée de la solidarité est encadrée par l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014. En cas de bail unique avec clause de solidarité, le colocataire sortant et sa caution restent solidairement responsables au plus tard six mois après la fin de son préavis. Cette solidarité cesse plus tôt si un nouveau colocataire, figurant au bail, le remplace avant ce délai.

Ce plafond de six mois ne vise pas les époux ou partenaires de PACS qui ont loué ensemble dès l'origine : leur solidarité repose sur des règles propres au Code civil, détaillées plus bas.

La modification de l'assurance habitation

Un locataire qui se désolidarise doit informer son assureur au plus vite. Deux cas de figure peuvent se présenter :

• Il quitte définitivement les lieux : il peut demander la résiliation de sa part du contrat ou une radiation de son nom si l'assurance est au nom de plusieurs personnes ;
• Il reste seul locataire : il devra alors mettre à jour le contrat pour ajuster les garanties, les occupants déclarés, voire la prime.

En tout état de cause, une assurance habitation valide doit couvrir les personnes encore signataires du bail. Un défaut d'assurance peut engager la responsabilité des locataires restants en cas de sinistre.

Conservation du dépôt de garantie

Avec un bail unique, le départ d'un cotitulaire ne met pas fin au bail, il modifie simplement les parties engagées. Résultat :

• Le bailleur conserve en principe le dépôt de garantie dans son intégralité, jusqu'à la libération totale des lieux par tous les locataires ;
• Le locataire sortant ne peut en général pas exiger sa part au moment de son départ. Il peut se tourner vers ses anciens colocataires, ou vers le colocataire entrant, pour un arrangement amiable ou un remboursement au prorata.

Cela peut poser problème en cas de conflit. D'où l'intérêt d'anticiper cette répartition par écrit, ou de la mentionner dans l'avenant au bail.

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Quelles démarches en fonction de la situation des occupants ?

En cas de mariage

Dans le cadre du mariage, le logement familial bénéficie d'une protection particulière au regard du Code civil : chaque époux est considéré comme titulaire du bail, même si un seul des époux l'a signé ou que la signature du bail a eu lieu avant le mariage, et quel que soit le régime matrimonial.

• Même si l'un des deux conjoints quitte le logement et donne congé, il reste en principe solidairement redevable des loyers et des charges jusqu'à la fin du préavis de l'autre époux ou jusqu'à la mention du divorce en marge de l'état civil ;
• Le logement familial est protégé : le congé donné par l'un des époux ne met pas fin au bail de l'autre, qui peut rester dans les lieux ;
• En cas de divorce, lorsque les deux époux souhaitent conserver le logement, le juge peut attribuer le bail à l'un d'eux. Faire acter la situation par un accord écrit, voire un avenant signé avec le bailleur, peut également clarifier les obligations de chacun.

En cas de PACS

Le PACS confère des droits intermédiaires entre le mariage et le concubinage. Les partenaires sont en principe solidairement tenus du paiement du loyer et des charges pendant toute la durée du PACS, que le bail ait été signé par les deux partenaires ou par un seul d'entre eux. Lorsqu'un seul partenaire a signé, les deux peuvent demander conjointement au bailleur à devenir cotitulaires du bail.

La solidarité prend fin en général à la dissolution du PACS, ou lorsque le partenaire resté dans les lieux quitte à son tour le logement. Il est important de notifier ce changement au bailleur et, si nécessaire, de demander un avenant pour clarifier les obligations de chacun.

En cas de concubinage ou colocation

Cela concerne à la fois les fratries, les colocations étudiantes, les couples sans lien conjugal ou encore des personnes sans lien entre elles.

Dans ce cas, les règles dépendent du contrat de bail signé :

• Si vous êtes cotitulaires d'un bail unique avec clause de solidarité, chaque colocataire reste responsable des obligations locatives jusqu'à la fin de cette solidarité, soit au plus tard 6 mois après la fin de son préavis. Une exception existe : si un nouveau colocataire remplace le locataire sortant et figure au bail, par exemple via un avenant, la solidarité prend fin à la date d'effet de ce remplacement. Ce mécanisme vise à protéger à la fois les intérêts du bailleur (qui conserve une garantie sur les paiements) et ceux du locataire sortant (qui peut être dégagé plus rapidement s'il est remplacé) ;
• Si vous êtes concubin(e) et n'avez pas signé le bail, vous n'êtes en principe pas titulaire du bail vis-à-vis du bailleur, et le principe de solidarité ou de désolidarisation ne s'applique donc pas ;
• En cas de baux individuels (colocation « à la chambre »), il n'y a aucune solidarité entre les locataires : chacun est lié au bailleur par un contrat distinct, et la sortie de l'un n'impacte pas les autres.

Bon à savoir :

En cas de violences au sein du couple, des règles spécifiques permettent, sous conditions et sur justificatifs (ordonnance de protection ou condamnation par exemple), de mettre fin plus rapidement à la solidarité de la personne qui quitte le logement.

Ces situations ne concernent que les cas où l'un des cosignataires souhaite rester dans le logement.

Si tous les locataires décident de partir, il s'agit alors d'une résiliation classique du bail. La lettre de congé peut être adressée au bailleur soit conjointement, soit séparément par chacun des locataires.

Comment procéder à la désolidarisation d'un bail ?

Étape 1 : Envoyer un congé au bailleur

La première étape consiste à notifier son départ au bailleur. Cette notification de congé doit être faite par écrit, et respecter les formes prévues par la loi : lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre émargement ou récépissé, ou acte de commissaire de justice.

Le délai de préavis dépend du type de logement et de sa localisation :

• 1 mois pour une location meublée ;
• 3 mois pour une location vide, réduit à 1 mois dans certains cas prévus par la loi (logement situé en zone tendue, mutation, perte d'emploi, état de santé justifiant un changement de domicile, etc.).

Le préavis court à compter de la réception du congé par le bailleur, et la période de solidarité résiduelle éventuelle commence à la fin de ce préavis.

Étape 2 : Demander officiellement la désolidarisation

En présence d'une clause de solidarité dans le bail, il peut être utile d'adresser une demande écrite de désolidarisation, afin de clarifier la date de fin des obligations du locataire sortant et de proposer, le cas échéant, la signature d'un avenant.

Bon à savoir :

En colocation, la fin de la solidarité au plus tard six mois après le préavis découle de la loi et ne dépend pas de l'accord du bailleur. En revanche, l'accord du bailleur reste indispensable pour signer un avenant qui modifie le contrat initial, par exemple pour intégrer un nouveau colocataire et libérer plus tôt le locataire sortant.

Dans le cas d'un couple marié, la convention ou la décision de divorce peut également servir de base pour clarifier les obligations de chacun.

Étape 3 : Faire un avenant au contrat de location

L'avenant au bail est une formalité essentielle dès lors qu'un locataire sort (et qu'un autre entre), ou lorsqu'il y a désolidarisation dans un contexte de clause solidaire. Il permet de mettre à jour les parties prenantes du contrat, mais aussi de clarifier les responsabilités respectives.

Cet avenant doit contenir :

• La liste actualisée des locataires solidaires ;
• La date de fin de solidarité de l'ancien locataire ;
• La date d'entrée du nouvel occupant, le cas échéant ;
• Et, idéalement, la signature de toutes les parties : locataires restants, entrant, sortant, et bailleur.

Sans avenant, le bail initial reste valable avec toutes ses obligations, y compris pour celui qui pensait être libéré, dans les limites de durée prévues par la loi.

Peut-on se désolidariser d'un bail sans l'accord de l'autre cotitulaire ?

Il arrive fréquemment qu'une séparation ou une mésentente rende difficile la désolidarisation, en particulier si l'autre cotitulaire refuse de signer l'avenant ou de collaborer à la procédure.

• Chaque cotitulaire peut en principe donner congé pour lui-même, sans l'accord des autres. En colocation, sa solidarité prend alors fin au plus tard six mois après la fin de son préavis ;
• En revanche, une fin anticipée de la solidarité par avenant suppose l'accord de toutes les parties signataires (locataires restants, éventuel entrant et bailleur) ;
• Entre époux ou partenaires de PACS, la solidarité continue en général de produire ses effets jusqu'au divorce ou à la dissolution du PACS, même après le départ physique de l'un des occupants.

Recours possibles :

• La médiation (familiale ou locative) ou le recours à un conciliateur de justice peut permettre de débloquer une situation tendue ;
• Dans le cadre d'un divorce, lorsque les deux époux revendiquent le logement, le juge peut attribuer le bail à l'un d'eux.

Que doit contenir la lettre de désolidarisation de bail ?

Pour qu'une demande de désolidarisation soit claire et exploitable, la lettre peut contenir un certain nombre d'informations précises. Voici les éléments qui y figurent en général :

• Les coordonnées complètes du locataire (nom, prénom, adresse actuelle, téléphone, adresse e-mail) ;
• Les coordonnées du bailleur ou de l'agence ;
• La date de rédaction de la lettre ;
• L'objet clair de la demande : « Demande de désolidarisation du bail » ;
• La référence du contrat de location (date de signature, adresse du logement) ;
• La notification de congé, avec mention du respect du préavis légal ;
• Le rappel de l'existence d'une clause de solidarité, si elle est prévue au bail ;
• La demande explicite de désolidarisation, avec proposition de signer un avenant ;
• Le nom du ou des cotitulaires restant(s) dans le logement ;
• La date souhaitée de prise d'effet ;
• La mention d'un accord joint du cotitulaire restant, le cas échéant ;
• Une formule de politesse et la signature.

Bon à savoir :

Cette lettre peut être envoyée en recommandé avec accusé de réception afin de constituer une preuve de la notification au bailleur.

Ce qu'il faut retenir

• La désolidarisation met fin à la responsabilité d'un locataire, mais pas toujours immédiatement ;
• En colocation avec une clause de solidarité, le locataire sortant reste en principe engagé jusqu'à 6 mois après la fin de son préavis, sauf remplacement par un nouveau colocataire figurant au bail ;
• Entre époux et partenaires de PACS, la solidarité suit des règles propres au Code civil ;
• En colocation, l'engagement du garant suit les mêmes règles que celui du locataire ;
• Un avenant au bail est essentiel pour acter tout changement ;
• Le dépôt de garantie reste en principe entre les mains du bailleur jusqu'au départ de tous les locataires.

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