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Mis à jour le 27/11/2025
Un kit pour bail de location meublée regroupe l’ensemble des documents obligatoires pour louer un logement meublé en toute conformité. Que comprend-il exactement ? Comment remplir ces documents et quels sont les différents kits sur le marché ? Voici ce qu’il faut savoir.
Un kit de location meublée désigne un ensemble de documents prêts à l’emploi pour louer un logement. Il rassemble toutes les pièces nécessaires pour encadrer juridiquement la relation entre le bailleur et le locataire : contrat de location, état des lieux d’entrée et de sortie, inventaire du mobilier, notice d’information et acte de caution.
Utiliser ce kit permet au propriétaire de :
gagner du temps et simplifier la gestion de son bien ;
respecter les principes de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, ainsi que les dispositions de la loi ALUR (2014) et de la loi ELAN (2018).
Vous pouvez utiliser ce kit pour :
un bail meublé classique ;
un bail étudiant ;
un bail mobilité.
En revanche, il n’est pas adapté pour les locations saisonnières, type Airbnb ou Booking.
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Les + :
Un kit de location meublée comprend généralement :
un ou plusieurs exemplaires du contrat de location meublée (bailleur, locataire, garant) ;
un ou des modèles d’ état des lieux (entrée et sortie) ;
un inventaire et état du mobilier ;
parfois une
notice d’information sur les droits et obligations des parties et un modèle d’
acte de caution.
Certains kits plus complets proposent aussi des
modèles de documents : attestation de décence, information sur les loyers encadrés ou extrait de règlement de copropriété.
Bon à savoir :
Les
diagnostics techniques (DPE, ERP, électricité, gaz, etc.) ne sont
jamais inclus, car ils doivent être réalisés par des
professionnels certifiés. C’est à vous de les annexer au bail.
Attention toutefois : ces formulaires servent sont des modèles types. Vous devez veiller à les compléter en respectant les règles propres au type de bail choisi.
Le choix du bail de location meublée a un impact direct sur les obligations du bailleur et du locataire : durée de la location, reconduction et durée de préavis notamment.
|
Type de bail meublé |
Durée |
Renouvellement |
Dépôt de garantie |
Préavis locataire |
Annexes |
Usage |
|
Classique |
1 an |
Tacite, 1 an |
Jusqu'à 2 mois |
1 mois pour le locataire 3 mois pour le bailleur |
Notice, inventaire, état des lieux, inventaire, diagnostics |
Résidence principale |
|
Étudiant |
9 mois |
Non |
Jusqu'à 2 mois |
1 mois pour le locataire 3 mois pour le bailleur |
Notice, inventaire, état des lieux, inventaire, diagnostics |
Études supérieures |
|
Mobilité |
1 à 10 mois |
Non |
Aucun |
Aucun |
Inventaire, état des lieux, inventaire |
Stagiaires, missions professionnelles |
|
Saisonnier |
Inférieure à 90 jours |
Non |
Libre |
Aucun |
État descriptif |
Tourisme, courtes durées |
Le bailleur peut orienter son choix de contrat selon sa stratégie locative. Par exemple :
S’il souhaite avoir des revenus stables, le bail classique est le plus adapté ;
S’il veut optimiser rapidement sa rentabilité, il peut combiner un bail étudiant pendant l’année universitaire et la location saisonnière en période estivale ;
S’il préfère garder la possibilité d’utiliser son logement pour lui-même, il peut faire de la location de courte durée uniquement (bail mobilité et/ou location saisonnière).
Bon à savoir :
Quelle que soit la nature du bail, le bailleur peut exercer en
Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur en Meublé Professionnel (LMP) selon ses recettes locatives et le montant de ces revenus professionnels par ailleurs.
Certains éléments pratiques ou réglementaires peuvent aussi orienter sa décision :
L’encadrement des loyers : en zone tendue, le loyer d’un bail classique destiné à la résidence principale ne peut pas dépasser certains plafonds. Un propriétaire qui souhaite appliquer un loyer supérieur aux plafonds devra plutôt envisager une location saisonnière ;
Les autorisations nécessaires : certaines communes imposent des règles spécifiques pour les locations saisonnières et certaines copropriétés peuvent même les interdire. Un bailleur souhaitant éviter ces démarches ou limiter les risques peut préférer un bail classique ou étudiant.
Le bailleur en location meublée doit annexer un dossier de diagnostic technique (DDT) et plusieurs documents au contrat de location.
Le DDT comprend plusieurs diagnostics :
DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : pour les locations touristiques en zones tendues : les nouveaux biens doivent avoir un DPE classe E minimum. Les biens classés F ou moins sont interdits à la location depuis le 21 novembre 2024. Les logements E peuvent être loués en l’état jusqu’au 31 décembre 2033, mais il faudra faire des travaux pour améliorer la classe énergétique du logement avant cette date. Passé 2034, seuls les logements classés D ou mieux pourront être loués. Concernant les baux classiques, étudiants ou mobilité, les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis 2025, avec une interdiction progressive pour les classes F (2028) et E (2034).
CREP (Constat des Risques d’Exposition au Plomb) : obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Il doit dater de moins de 6 ans sauf en cas d’absence de plomb ou d’une concentration inférieure à 1 mg/cm² ;
État mentionnant l’absence ou la présence d’amiante : pour les immeubles construits avant le 1er juillet 1997. Le diagnostic est illimité s’il constate l’absence d’amiante ;
État des installations intérieures d’électricité et de gaz : pour les installations de plus de 15 ans. Sa durée de validité est de 6 ans ;
État des risques et pollutions (ERP) : pour tout bien situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques. Il est valable moins de 6 mois.
État des nuisances sonores aériennes : si le logement est dans une zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes.
Notice d’information et extrait du règlement de copropriété : elle est obligatoire pour les baux de résidence principale, étudiant et mobilité. La notice précise les droits et obligations des parties, ainsi que les voies de conciliation et de recours. L’extrait du règlement de copropriété informe le locataire sur la destination de l’immeuble, l’usage des parties privatives et communes et la quote-part des charges.
État descriptif pour les locations saisonnières : il est obligatoire pour tout contrat saisonnier. Ce document contient des informations détaillées sur le logement et les équipements.
Le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste des équipements nécessaires pour obtenir la qualification de meublé :
De la literie comprenant une couette ou une couverture ;
Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
Des plaques de cuisson ;
Un four ou un four à micro-ondes ;
Un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale -6°C ;
De la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
Des ustensiles de cuisine ;
Une table et des sièges ;
Des étagères de rangement ;
Des luminaires ;
Du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques de l’appartement ou de la maison meublés ;
Rien ne vous empêche d’ajouter des éléments supplémentaires pour améliorer l’attractivité de votre bien.
Ce dispositif limite l’augmentation des loyers lors de la mise en location d’un logement en zone tendue. Il s’applique aux baux d’habitation meublés, y compris les baux mobilité, mais pas aux meublés de tourisme ni aux logements sociaux ou conventionnés :
Le propriétaire doit respecter le loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ainsi que le complément de loyer lorsque le logement présente des caractéristiques particulières.
Lors de la première mise en location, le loyer peut être fixé librement. Les révisions annuelles sont possibles uniquement si le bail le prévoit, sauf pour les logements classés F ou G (DPE), qui ne peuvent pas être loués au-delà de certains seuils.
Après une inoccupation de moins de 18 mois, le loyer du dernier locataire sert de référence pour la nouvelle location. Au-delà de 18 mois, la règle applicable dépend de la date de signature du bail.
L’encadrement s’applique par exemple à Paris, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier ou encore Lille et la côte Basque.
Bon à savoir :
Le non-respect de ces règles peut entraîner une
amende jusqu’à 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale).
Vous devez aussi déclarer la création de votre activité sur le guichet unique de l’Inpi. Il faudra notamment définir votre statut (LMP ou LMNP) et spécifier votre choix de régime fiscal (micro-BIC ou réel simplifié).
Vous devez faire cette déclaration dans un délai de 15 jours après votre début d'activité.
Vous obtiendrez un numéro SIRET, indispensable pour la déclaration de vos recettes aux impôts.
Nos équipes ont rédigé un guide complet pour immatriculer son activité en LMNP. N’hésitez pas à le consulter.
Le bail doit être établi par écrit, en autant d’ exemplaires qu’il y a de parties (bailleur, locataire, éventuel garant). Il peut prendre la forme d’un acte sous signature privée ou d’un acte authentique.
Le bail doit notamment comporter les informations suivantes :
Informations obligatoires sur les parties
Nom et domicile du propriétaire ;
Identité et siège social du gestionnaire, si le logement est géré par un tiers ;
Nom et adresse du ou des locataires ;
Date de prise d’effet et durée du bail.
Informations obligatoires sur le logement
Identifiant fiscal (sauf dans les DOM) ;
Localisation et destination de l’immeuble ;
Description précise du logement : type (appartement ou maison), nombre de pièces, situation en copropriété ou non, équipements privatifs et communs ;
Travaux réalisés depuis le dernier bail ou renouvellement ;
Classe énergétique du logement (DPE), sauf dans les DOM ;
Surface habitable exacte
Mentions complémentaires
Montant du loyer et des charges ;
Modalités de paiement ;
Montant du dépôt de garantie ;
Clause de révision éventuelle du loyer selon l’IRL ;
Usage des lieux et obligation d’assurance habitation pour le locataire.
Comme nous vous le disions, vous devez aussi y annexer tous les documents obligatoires.
Il faut remplir un état des lieux pièce par pièce, en présence du locataire et du propriétaire (ou de son représentant, par exemple un agent immobilier). Le logement doit contenir les éléments mentionnés dans le bail et l’état des lieux doit se faire dans de bonnes conditions d’éclairage. Il est obligatoire de faire les relevés de compteurs d’eau, gaz et électricité si les charges ne sont pas payées au forfait. Il est recommandé de compléter l’état des lieux par des photos ou des vidéos.
Pour un logement meublé, il faut dresser un inventaire détaillé de tous les équipements et meubles présents, en précisant leur état, leur quantité et leur valeur indicative. Pour distinguer l’usure normale du logement des dégradations imputables au locataire, il est conseillé d’utiliser une grille de vétusté.
L’acte de caution solidaire est un engagement par lequel une personne (la caution) se porte garante du paiement du loyer et des charges en cas de défaillance du locataire.
L’acte doit mentionner :
l’identité du locataire et du bailleur ;
l’adresse du logement loué ;
le montant du loyer et les conditions de révision ;
la durée de l’engagement : irrévocable jusqu’à la date indiquée, sinon valable pour toute la durée du bail ;
une mention manuscrite ou électronique confirmant que la caution connaît l’étendue de son engagement.
Pour s’assurer de la solvabilité de la caution, le bailleur peut demander des
preuves de ses ressources, dans les limites fixées par le
décret n°2015-1437. Toute demande de document non prévue par la loi est sanctionnée.
Enfin, la caution et le bailleur doivent signer cet acte. Il peut s’agir d’une signature électronique, à condition que l’identité du signataire soit garantie et que le document ne puisse pas être modifié.
Les kits Exacompta 62E et Weber 22578 sont parmi les plus connus sur le marché. Voici les informations les concernant, telles que décrites par les fabricants :
|
Critère |
Exacompta 62E |
Weber 22578 |
|
Contenu détaillé |
Bail, État des lieux (entrée et sortie), notices d’information, inventaire mobilier, acte de caution solidaire |
Bail, État des lieux (entrée et sortie), inventaire mobilier, acte de caution solidaire (pas de notices) |
|
Conformité déclarée |
Oui, lois ALUR, ELAN, Loi Climat 18/08/2023 |
Oui, conforme aux réglementations pour la location meublée non saisonnière |
|
Qualité papier |
Haute qualité, autocopiant, fabrication 100 % française |
Qualité standard, impression simple |
|
Prix moyen observé |
Entre 10 et 12 € |
Entre 2 et 4 € |
Le kit Exacompta 62E s’adresse aux propriétaires recherchant une solution complète. Il inclut une notice d’information, ainsi que des documents autocopiants. Si vous optez pour le kit Weber 22578, vous devrez remplir plusieurs fois le même document à la main.
Vous pouvez aussi opter pour des modèles numériques (PDF ou Word). Cela permet de :
mettre à jour rapidement les documents en fonction des nouvelles lois ou modifications légales ;
dupliquer ces documents autant de fois que nécessaire ;
les signer électroniquement, en passant par des plateformes conformes au règlement eIDAS ;
les archiver dans des coffres-forts numériques sécurisés, conformément au RGPD et avec un système d’horodatage.
Voici plusieurs modèles de documents conformes aux exigences légales :
Avec JD2M, n°1 en France des services comptables pour LMNP :
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Enfin, avant de mettre le bail à la signature du locataire, notez bien que certaines erreurs peuvent compromettre la validité de ce document, voire entraîner des litiges. Par exemple:
Oublier un diagnostic ;
Ne pas mentionner la surface réelle du logement ;
Fixer un loyer qui dépasse le loyer de référence en zone tendue ;
Rédiger un inventaire incomplet ;
Établir un état des lieux sommaire ;
Demander un dépôt de garantie excessif ;
Insérer des clauses illicites (comme imposer le paiement de l’état des lieux de sortie au locataire).
Il comprend généralement un contrat de location meublée, un état des lieux (entrée et sortie), un inventaire et état du mobilier, une notice d’information et un acte de caution. Certains kits proposent aussi des modèles supplémentaires (attestation de décence, information sur les loyers encadrés, etc.). Les diagnostics techniques ne sont jamais inclus.
Vous devez annexer au bail un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) comprenant le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), le Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP) pour les logements d’avant 1949, l’état d’amiante pour ceux construits avant 1997, les diagnostics électricité et gaz si les installations datent de plus de 15 ans, l’État des Risques et Pollutions (ERP) et l’état des nuisances sonores aériennes. S’ajoutent la notice d’information (obligatoire pour les baux classiques, étudiants et mobilités) et, le cas échéant, un extrait du règlement de copropriété. Pour une location saisonnière, il faut joindre un état descriptif détaillé du logement et de ses équipements.
Le bail meublé classique dure 1 an, avec un préavis du locataire de 1 mois. Le bail étudiant dure 9 mois, non renouvelable tacitement, avec préavis de 1 mois. Le bail mobilité varie de 1 à 10 mois et ne peut pas être renouvelé. Le préavis est également d’1 mois.
Le bail classique s’adresse aux locataires qui cherchent un logement de longue durée. Le bail étudiant cible les étudiants pour une période scolaire. Le bail mobilité vise les personnes en formation, en mission temporaire ou en stage.
Le logement doit comporter les 11 équipements mentionnés dans le décret du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou au minimum un réfrigérateur avec compartiment ≤ -6 °C, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager adapté au logement.
Pour un bail classique, le dépôt de garantie ne peut dépasser 2 mois de loyer hors charges. La caution solidaire engage un tiers à payer le loyer si le locataire ne le fait pas. La caution doit être formalisée par écrit et signée.
Il faut dresser un état des lieux précis et détaillé, avec photos si possible, mentionner chaque meuble et équipement, noter les éventuelles anomalies. Le locataire et le bailleur (ou son représentant) doivent signer ce document.
Oui, vous pouvez le faire en passant par des plateformes conformes au règlement eIDAS. Il est recommandé de conserver une version PDF de chaque document, horodatée et signée, dans un cloud sécurisé ou sur un support physique.
Les kits papier coûtent généralement entre 2 et 12 €. Vous pouvez les acheter en ligne ou dans des papeteries. Vous pouvez aussi trouver des modèles gratuits sur notre site.
Oui, dans certaines zones tendues. Seuls les baux d'habitation et mobilité sont concernés. Pour savoir si c’est le cas pour votre logement, vous pouvez consulter le site de l’Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL).
Lire aussi :
Article rédigé par Stéfano Demari
