Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
L'essentiel :
Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou allez le devenir ? Nous vous expliquons comment opter pour le régime réel dès le début d'activité, ou comment passer du régime micro-BIC au réel si vous louez déjà votre logement.
Mise à jour du 13 octobre 2026 : ce que prévoit le PLF 2027
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, propose de plafonner l'amortissement des LMNP au régime réel (2,5 % par an dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal, 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme) et de supprimer le report des amortissements non déduits.
Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté des amendements qui modifient la portée de ces mesures, et le texte doit encore être examiné en séance publique.
Le statut LMNP n'est pas supprimé et rien n'est voté à ce stade : les règles présentées dans cet article restent applicables.
Tout le détail dans notre article LMNP 2027 : ce que prévoit le PLF 2027.
Avant d'opter pour le réel : vérifiez qu'il est plus intéressant pour vous
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Pour les propriétaires qui débutent leur activité de location meublée en cours d'année : vous n'avez pas l'obligation de lever l'option. Vous pouvez directement vous enregistrer au régime réel simplifié lorsque vous vous immatriculez auprès de l'INPI (grâce à votre immatriculation en ligne sur le site de l'INPI, ex-formulaire de début d'activité P0i).
Inscrivez-vous sur le site de l'INPI grâce à notre guide d'aide gratuit disponible depuis notre site :
Immatriculer son activité de loueur en meublé
Il n'existe aucune condition particulière pour relever du régime réel, et tout LMNP peut en bénéficier quel que soit le montant de ses recettes de location meublée.
« Contrairement à une idée largement répandue, née en raison d'une confusion avec l'activité de location vide, il n'existe aucune durée d'engagement pour le régime réel en location meublée. Ce régime se renouvelle tacitement tous les ans, et permet donc au loueur de changer d'avis à tout moment. » souligne Aurélie Travers, conseillère experte JD2M.
Pour les contribuables qui ont déjà déclaré des revenus de location meublée selon le régime de la micro-entreprise : l'option doit en principe être exercée au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l'année précédant celle au titre de laquelle le loueur souhaite être imposé au régime réel simplifié. Notre calendrier des échéances fiscales rappelle les dates limites de déclaration.
Pour déclarer au réel les revenus de l'année 2026 (déclarés en 2027), l'option devait être levée au plus tard à la date limite de la déclaration des revenus 2025, soit au printemps 2026.
Pour les revenus de l'année 2027, l'option pourra être levée au plus tard à la date limite de la déclaration des revenus 2026, soit au printemps 2027.
La levée d'option est assez simple, puisqu'il s'agit d'adresser un message depuis votre espace professionnel des impôts indiquant que vous souhaitez lever l'option pour le régime réel.
Vous pouvez aussi l'adresser par lettre recommandée avec accusé de réception.
L'option pour le régime réel est valable pour un an et se reconduit tacitement chaque année pour la même durée. Pour préparer votre courrier, vous pouvez utiliser notre modèle :
Compléter le courrier de levée d'option
Le courrier de levée d'option du régime réel doit ensuite être envoyé au service des impôts des entreprises auquel le bien loué est rattaché.
>> Trouvez l'adresse du centre des impôts de votre bien
Bon à savoir :
Si vous souhaitez revenir au micro-BIC, la renonciation à l'option se notifie en principe dans les mêmes délais, c'est-à-dire au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de l'année précédant celle à partir de laquelle vous souhaitez revenir au régime micro.
De plus, si vous déclarez des revenus de location meublée pour la première fois, il vous faut déclarer votre début d'activité de location meublée en vous inscrivant sur le site de l'INPI (anciennement formulaire Cerfa P0i). Vous obtiendrez un numéro d'identification SIRET, même en étant non professionnel.
Cette question mérite d'être posée chaque année, en particulier en fin d'année, au moment des débats sur le projet de loi de finances, afin d'anticiper les éventuelles évolutions fiscales et de lever l'option dans les délais si nécessaire.
Une simulation LMNP permet de vérifier, chiffres en main, si le changement de régime est intéressant pour vous. Notre comparatif micro-BIC ou réel détaille les critères à prendre en compte.
Certains propriétaires pourraient devoir entreprendre prochainement des travaux dans leurs biens, en raison de l'entrée en vigueur de nouvelles normes de performance énergétique.
Dans cette perspective, il est utile de rappeler que le régime réel permet d'amortir le coût des travaux qui seraient réalisés, ce qui peut donner lieu à des déductions fiscales.
De plus, le régime réel permet également, en plus de l'amortissement, de profiter de la déduction des charges.
Ces deux déductions combinées rendent, dans la plupart des cas, le régime réel plus profitable aux LMNP que le simple abattement forfaitaire du régime micro-BIC.
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Les + :
De manière générale, et à plus forte raison en prévision de dépenses ou de travaux, il peut être utile d'étudier un passage au régime réel, idéalement avant la date limite d'option.
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a modifié, à compter des revenus 2025, le régime micro-BIC des meublés de tourisme :
Avec un abattement désormais plus faible, il peut être opportun pour certains loueurs de courte durée d'étudier un passage au régime réel d'imposition, qui permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien. Le choix dépend toutefois de chaque situation, notamment du montant des recettes, des charges et de la valeur du bien.
Pour comparer les deux régimes sur votre situation, réalisez une simulation gratuite :
Micro-BIC ou réel : faites le calcul avant d'envoyer votre option
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En début d'activité, aucune levée d'option n'est nécessaire : vous choisissez directement le régime réel simplifié au moment de votre immatriculation sur le site de l'INPI. Ce choix est enregistré dès la déclaration de début d'activité.
Si vous déclarez déjà au micro-BIC, vous devez en principe lever l'option au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l'année précédant celle à partir de laquelle vous souhaitez être imposé au réel. Il suffit d'adresser un message depuis votre espace professionnel des impôts, ou une lettre recommandée avec accusé de réception, au service des impôts des entreprises dont dépend le bien. (Source : bofip.impots.gouv.fr)
Non. Le régime réel est accessible à tout loueur en meublé non professionnel, quel que soit le montant de ses recettes locatives. Il n'existe aucun seuil minimal ni maximal pour opter pour ce régime.
Non, il n'existe pas de durée d'engagement en location meublée. L'option pour le régime réel est valable un an et se reconduit tacitement chaque année, ce qui laisse au loueur la possibilité de revenir sur son choix en respectant les délais de renonciation.
Le régime réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien, le mobilier et les travaux, là où le micro-BIC applique seulement un abattement forfaitaire. En cas de charges ou d'amortissements importants, l'imposition peut en être, dans la plupart des cas, sensiblement réduite.
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