Déclaration 2033 : comment bien déclarer vos revenus LMNP ?

Vous êtes LMNP ou LMP et vous avez opté pour le régime réel, principalement pour sa fiscalité avantageuse. L’Administration fiscale vous demande de lui remettre plusieurs documents via la télétransmission, dont le Cerfa 2033. Vous souhaitez comprendre comment remplir ce formulaire ? Avant de vous lancer, vous avez besoin d’indications pour savoir si vous êtes vraiment concernés ? Cet article est fait pour vous !

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Le formulaire 2033 : définition et informations générales

Qu'est-ce que la déclaration 2033 ?

Si vous êtes loueur en meublé et que vous avez opté pour le régime fiscal réel simplifié, vous l’avez déjà sûrement visualisé sans le remarquer ! Le Cerfa 2033-SD est un des feuillets qui compose la liasse fiscale BIC / IS que vous devez télétransmettre à l’Administration fiscale si vous avez choisi une imposition de vos revenus meublés au régime réel. Il reprend notamment les informations comptables de votre entreprise, comme entre autres le bilan simplifié de votre activité, le compte de résultat simplifié ou l’état des immobilisations et amortissements...

Qui doit remplir le formulaire 2033 de la liasse fiscale ?

Il est important ici de comprendre que la personne concernée par la télétransmission de ce document n’est pas forcément celle qui doit remplir la déclaration 2033.

Comme vous le savez sans doute, les propriétaires bailleurs de logements meublés ont le choix entre deux régimes fiscaux pour déclarer leurs revenus LMNP – LMP. Dans 85 % des cas, le régime réel est le plus intéressant d’un point de vue fiscal, puisque bien souvent vous pouvez ne pas payer d’impôts sur les revenus issus de votre activité de location meublée et ce pendant plusieurs années.

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Même s’il est très intéressant fiscalement (mais aussi juridiquement), le régime réel impose aux propriétaires qui souhaitent en bénéficier de répondre à plusieurs obligations.
En effet, les loueurs en meublé soumis au régime réel doivent remplir des obligations déclaratives et comptables. Ils sont notamment tenus de télétransmettre une liasse fiscale pour déclarer les revenus du meublé au service des impôts. Celle-ci comprend le formulaire cerfa n°2031c et les annexes Cerfa 2033-SD.

A noter : le formulaire 2033 est aussi à compléter par les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés.

Comme nous le verrons plus bas, le formulaire 2033 est un fichier difficile à remplir seul, quand on ne dispose pas d’une solide connaissance de la comptabilité LMNP. C’est pourquoi bien souvent les loueurs en meublé non professionnels (ou LMP) qui déclarent au régime réel, font appel à un comptable spécialiste du LMNP pour remplir leur déclaration 2033. Ainsi les informations renseignées dans ce document sont des informations sûres et vérifiées par un professionnel de la comptabilité LMNP-LMP avant télétransmission aux services des impôts.

Où trouver le Cerfa n°2033-SD ?

Le site des impôts vous permet de télécharger gratuitement le Cerfa 2033. Attention une nouvelle version est mis à jour tous les ans en fonction des nouvelles règles définies par l’Administration fiscale.

Comment remplir la déclaration 2033 ?

Même si elle a été simplifiée depuis 2020, sans comptable ou sans solution de comptabilité, il est très difficile de remplir seul la liasse fiscale 2033, si vous n’êtes pas vous-même comptable. C’est pourquoi nous conseillons aux loueurs en meublé souhaitant déclarer leurs revenus au régime réel de faire appel à un comptable (ou à un logiciel dédié à la comptabilité LMNP-LMP) pour télétransmettre le formulaire 2033 aux services des impôts.

En pratique, pour compléter le Cerfa 2033, vous pouvez le remplir en ligne à l’aide d’un éditeur pdf ou bien utiliser un logiciel de comptabilité qui viendra le remplir automatiquement, ce qui vous fera gagner du temps !

Que contiennent les tableaux du formulaire 2033-SD ?

Le formulaire cerfa n°2033 comprend 7 tableaux. Il se décompose en plusieurs volets de la 2033-A-SD à la 2033-G-SD. Voici le détail de ce que ce document contient volet par volet :

• Volet A : Le bilan simplifié est à établir une fois par an (en général au 31/12 de l’année fiscale). Il permet d’avoir une vue d’ensemble de la santé financière de l’activité de location meublée.
• Volet B : Le compte de résultat simplifié doit également être réalisé une fois par an. Il reprend les dépenses (charges) et les recettes (appelées « produits » par les professionnels de la comptabilité) réalisées pendant l’année fiscale du loueur en meublé. Véritable indicateur de performance de votre entreprise, le résultat comptable y apparaît. En effet, il doit être indiqué sur ce document si vous êtes déficitaire ou bénéficiaire en tant que loueur en meublé.
• Volet C : Les immobilisations et amortissements reprennent comme leurs noms l’indiquent le cumul de l’amortissement du bien immobilier par composants (le terrain, la construction, l’agencement, etc) et des autres immobilisations corporelles (comme par exemple le mobilier ou électroménager présent dans le bien au démarrage de l’activité) pour l’exercice fiscal. La valeur des amortissements est donnée au début de l’exercice et à la fin de l’exercice.
• Volet D : Sur le relevé des provisions et crédits d'impôts, vous pourrez notamment retrouver le numéro du centre de gestion agréé auquel vous avez adhéré (si c’est votre cas).
• Volet E : La détermination des effectifs et de la valeur ajoutée produite est bien souvent indiqué comme néant puisque la plupart des loueurs en meublé sont exonérés de CVAE.
• Volet F : La composition du capital social n’est pas à renseigner pour les propriétaires de location meublée professionnelle et non professionnelle, puisqu’elle concerne uniquement les personnes morales soumises au régime réel d’imposition.
• Volet G : Les filiales et participations ne sont pas non plus à renseigner dans le cadre d’une activité de location meublée. En effet les entreprises individuelles ne sont pas concernées par ce volet.

Bien compléter le Cerfa 2033 : attention aux erreurs !

Le Cerfa 2033 est soumis à quelques règles à respecter pour que votre déclaration LMNP soit conforme aux yeux de l’Administration fiscale. Voici certains points importants à vérifier pour éviter les erreurs :

• Les montants doivent être indiqués en euros (sans faire mention des centimes) et arrondis à l’euro supérieur ;
• La durée de l’exercice fiscal (n) et de l’exercice fiscal précédent (n-1) est indiquée en nombre entier de mois. Si vous avez démarré votre activité de loueur en meublé en cours d’année, vous devrez arrondir la durée réelle de votre exercice en nombre de mois entier à l’unité la plus proche.
• Pour les volets où vous n’avez rien à renseigner, pensez à cocher la case « Néant » située en haut à droit des formulaires concernés ;
• A chaque année fiscale correspond un nouveau millésime. Veillez à télécharger la bonne version de la 2033 avant de vous lancer ;
• Ni les codes, ni les rubriques mentionnés dans les 7 tableaux ne peuvent être modifiées, afin de ne pas corrompre le fichier pour l’Administration fiscale. Aucune flèche, accolade, annotation ne doit apparaître.

Comme vous pouvez le constater, bien compléter une déclaration d'impôts LMNP ou LMP (et notamment le Cerfa 2033-SD) n’est pas facile sans être accompagné par un comptable ou un logiciel de comptabilité. Il est également important de veiller à réaliser cette mission avec l’aide d’un professionnel de la comptabilité, spécialiste de la location meublée, afin de respecter la réglementation et les normes comptables propres à ce secteur d’activité. Ainsi vous télétransmettrez une liasse fiscale 2033 fiable et conforme à l’Administration fiscale.

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Article rédigé par Mallory Boutron