LMNP Aix-en-Provence : Notre guide pour investir

Mis à jour le 10/07/2025

Avec ses 300 jours d’ensoleillement par an, ses nombreux espaces verts et son centre historique préservé, la capitale de la Provence séduit autant les touristes que les résidents.

Cependant, investir en LMNP à Aix-en-Provence ne s’improvise pas : en tant que ville située en zone tendue, la cité du Roi René est soumise à des règles spécifiques en matière de loyers et de location meublée, notamment saisonnière.

Découvrez tous nos conseils afin d’optimiser votre investissement locatif à Aix-en-Provence.

Pourquoi investir en LMNP à Aix-en-Provence ?

Une ville à la fois patrimoniale et moderne

Située au cœur de la Provence, Aix-en-Provence offre un équilibre rare entre patrimoine culturel, douceur de vivre et dynamisme économique.

Aix-en-Provence rayonne aussi par son patrimoine architectural et artistique. Le Cours Mirabeau, la Cathédrale Saint-Sauveur, l’Atelier de Cézanne, la Fondation Vasarely ou encore le Musée Granet participent à sa renommée nationale et internationale. Les vestiges antiques témoignent de l’ancienneté et de la richesse de son histoire.

Mais derrière son décor de carte postale, Aix est aussi une ville en pleine expansion, tant sur le plan économique qu’urbain. Le développement de pôles d’activités comme celui des Milles, le rayonnement universitaire et l’attractivité touristique alimentent une dynamique favorable aux investissements locatifs, notamment en location meublée non professionnelle (LMNP).

Une demande locative multiple et constante

Aix-en-Provence bénéficie d’un fort potentiel locatif, porté par trois moteurs principaux : les étudiants, les touristes et les actifs.

• 36 649 étudiants fréquentent l’enseignement supérieur aixois. Avec près de 40 % de la population âgée de moins de 30 ans, la demande en logements meublés ne faiblit pas, notamment pour des studios et petits appartements.
• Côté tourisme, on compte 1 400 000 visiteurs par an, répartis tout au long de l’année : 25 % au printemps, 25 % en été, 24 % à l’arrière-saison et 26 % en hiver. Cela permet aux investisseurs LMNP de viser des locations saisonnières toute l’année, avec une rentabilité lissée sur douze mois.
• La ville recense près de 148 000 habitants, dont 58 % sont locataires. Ce taux élevé traduit une forte demande de logements à louer, y compris à l’année. Pour comparaison, d’autres villes dynamiques comme Nantes (61,5 %) ou Strasbourg (70,5 %) affichent également une forte proportion de locataires, tandis que Toulouse, pourtant réputée pour son attractivité étudiante, est légèrement en retrait avec 50,5 % de locataires. Aix-en-Provence se situe donc dans une fourchette haute, favorable aux investisseurs.

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Quels sont les atouts d’Aix-en-Provence pour les investisseurs LMNP ?

Un bassin d’emploi solide et innovant

Aix-en-Provence ne séduit pas uniquement par son art de vivre : c’est aussi un territoire économique dynamique, capable d’attirer une population active en constante évolution. La ville s’impose comme un pôle d’innovation régional, où de nombreux secteurs se développent rapidement.

Deux zones majeures structurent ce dynamisme :

• Le pôle d’activités d’Aix, au sud de la ville, concentre entreprises de services, entrepôts logistiques et industries technologiques.
• Le parc technologique de la Duranne, à proximité immédiate, accueille des entreprises du numérique, des centres de recherche et des startups.

À cela s’ajoute la présence de pôles de compétitivité reconnus, tels que Capénergies (transition énergétique) ou Safe Cluster (aéronautique, sécurité, défense). Ces clusters favorisent l’innovation et les synergies entre entreprises, laboratoires et centres de formation.

La commune profite aussi de la proximité de Rousset, un autre bassin d’emploi structurant autour de la microélectronique, et des synergies fortes avec Marseille, qui renforce encore l’attractivité du secteur. Résultat : une population active en mouvement, qui stimule la demande locative meublée, notamment en résidence principale.

Un réseau de transport très développé

Accessibilité et mobilité sont au rendez-vous pour les actifs, les étudiants comme les touristes. Aix-en-Provence est parfaitement connectée, ce qui renforce son attractivité locative :

• La gare TGV d’Aix-en-Provence permet de rejoindre Paris en 3 heures.
• L’aéroport Marseille-Provence, situé à seulement 25 km, offre des liaisons nationales et internationales, utiles pour les professionnels et les touristes.
• Le réseau Aix-en-Bus, dense et bien organisé, facilite les déplacements intra-muros, avec une bonne desserte des quartiers périphériques.
• Enfin, la ville est desservie par les autoroutes A8 (vers Nice) et A51 (vers Gap), ce qui fluidifie les trajets vers Marseille, la côte ou les Alpes.

Dans quels quartiers investir en LMNP à Aix-en-Provence ?

Quartiers centraux et étudiants

Si vous visez une forte rentabilité de votre LMNP à Aix-en-Provence, et une occupation quasi continue, les quartiers du centre et du sud universitaire sont des valeurs sûres.

• Centre-ville (Mazarin, Opéra, Bellegarde, Mairie) : cœur historique d’Aix, c’est une zone patrimoniale prisée aussi bien par les étudiants en quête de proximité avec les facultés, que par les touristes ou les seniors. Les biens s’y vendent autour de 6 400 €/m², mais se louent facilement en meublé courte ou moyenne durée.
• Sud Université (secteur Schuman - Pauliane) : il concentre la majorité des établissements d’enseignement supérieur. En 2025, le Plan Campus se concrétise avec la construction de la nouvelle faculté d’économie et de gestion (FEG), renforçant encore l’attractivité du secteur. Prix moyen : 6 000 €/m².

Quartiers en développement

Si vous cherchez un meilleur équilibre entre rentabilité et potentiel de valorisation, tournez-vous vers les quartiers en mutation.

• La Duranne / Grand Sud : quartier résidentiel moderne, proche de la zone d’activités technologiques, du parc de la Duranne et de l’aéroport. Idéal pour les cadres et jeunes actifs. Prix moyen : 5 000 €/m².
• Jas de Bouffan et Encagnane : ces secteurs bénéficient de projets de rénovation urbaine majeurs. Le quartier Encagnane est en pleine transformation dans le cadre d’un programme de renouvellement urbain, tandis que le projet Faubourg vise à requalifier et redynamiser le secteur Jas de Bouffan. Les prix y sont encore accessibles (environ 4 500 €/m²), avec un fort potentiel de plus-value à moyen terme.
• Technopôle de l’Arbois : à l’est d’Aix, ce site est le 1er technopôle environnemental de France et 4e mondial. Il héberge 90 start-up et 400 chercheurs. Bien que les opportunités soient plus rares, l’environnement est idéal pour capter une clientèle de chercheurs ou cadres en mission dans des résidences meublées bien situées.

Zones résidentielles et périphériques

Pour un investissement plus tranquille et pérenne, notamment à destination des familles ou retraités, les quartiers périphériques offrent une bonne alternative.

• Saint-Mitre, Val Saint-André, Luynes, Les Milles : ces zones résidentielles sont calmes, bien desservies et appréciées pour leur qualité de vie. Elles peuvent convenir à de la location meublée longue durée, avec un bon taux de rotation limité et des locataires plus stables.

Quelle rentabilité espérer dans la capitale provençale ?

Le prix moyen au mètre carré s’établit autour de 5 500 €/m² en 2025. Ce chiffre masque cependant des disparités fortes selon les quartiers. Ces niveaux de prix traduisent à la fois la demande soutenue et la qualité de vie qu’offre la ville.

Mais ils s’accompagnent aussi d’un fort potentiel de valorisation : +23 % d’augmentation des prix en 5 ans, preuve de la dynamique du marché.

Le rendement brut moyen constaté à Aix-en-Provence pour les locations meublées est d’environ 3,8 %, un niveau raisonnable pour une ville patrimoniale, où la sécurité de l’investissement prime sur la rentabilité immédiate.

Exemple chiffré de rentabilité : Un studio de 20 m² situé en centre-ville, acheté 168 000 €, peut se louer 560 € par mois en meublé longue durée.

• Revenus locatifs annuels : 560 × 12 = 6 720 €
• Rentabilité brute : (6 720 / 168 000) × 100 = 4 %

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Réglementation et fiscalité : que faut-il savoir avant d’investir en LMNP à Aix-en-Provence ?

L'encadrement des loyers

Aix-en-Provence est classée en zone tendue, ce qui implique deux conséquences principales pour le bailleur :

• Préavis réduit à 1 mois pour le locataire.
• Encadrement de l’évolution du loyer lors du renouvellement du bail ou d’un changement de locataire.

Lors de la première mise en location, le propriétaire fixe librement le montant du loyer. Ensuite, il peut réviser ce loyer une fois par an, si une clause du bail le prévoit, dans la limite de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.

La location saisonnière et les règles locales

Si vous optez pour la location meublée de courte durée (type Airbnb), vous devrez respecter les obligations spécifiques d’Aix-en-Provence :

• Déclaration préalable en mairie obligatoire, sous peine de sanction.
• Pour les résidences secondaires, ou les logements dédiés à la location, une autorisation de changement d’usage est requise.
• Le logement est soumis à la taxe de séjour, collectée par la plateforme ou à reverser par le propriétaire.
• Le nombre de nuits de location est limité à 120 jours par an pour une résidence principale.

Choix du régime fiscal : Micro-BIC ou Réel ?

Quelles sont les meilleures stratégies LMNP à Aix-en-Provence ?

Investir dans des petites surfaces

Le studio meublé reste la star du marché aixois. Très recherché par les étudiants et jeunes actifs, il offre :

• Une forte demande locative, notamment dans les secteurs proches du centre-ville et des facultés.
• Une rentabilité rapide, avec un prix d’achat inférieur aux grandes surfaces.
• Un turnover optimisé, sans vacance locative prolongée si l’emplacement est stratégique.

C’est une solution idéale pour démarrer en LMNP ou pour viser la location longue durée à l’année.

Les résidences services

Investir en résidence services — qu’il s’agisse de résidences étudiantes, seniors, affaires ou de tourisme — est parfaitement compatible avec le statut LMNP, tant que vous respectez les conditions légales.

Pourquoi ces résidences entrent-elles dans le cadre du LMNP ? Parce que vous restez un propriétaire non professionnel qui loue un logement meublé, avec des équipements suffisants pour y vivre immédiatement (literie, cuisine équipée, mobilier, etc.).

La location est souvent gérée par un exploitant via un bail commercial, ce qui signifie que vous déléguez la gestion locative tout en percevant un loyer régulier.

Les avantages sont nombreux :

• Revenus sécurisés, même en cas de vacance, si le bail le prévoit.
• Zéro gestion locative : l’exploitant prend en charge la mise en location, l’entretien et les éventuels incidents.
• Fiscalité avantageuse grâce au régime réel LMNP, avec amortissement du bien, du mobilier et déduction des charges.

À Aix-en-Provence, ce type d’investissement est particulièrement pertinent dans des zones proches du campus (résidences étudiantes) ou à proximité de zones tertiaires et technologiques (résidences d’affaires, La Duranne).

La colocation

Avec près de 37 000 étudiants et une tension locative marquée, la colocation représente une stratégie intéressante :

• Adaptée aux étudiants ou jeunes actifs en recherche d’un logement partagé.
• Permet de maximiser les loyers en louant chaque chambre séparément.
• Rentabilité accrue, notamment pour les T3 ou T4 proches des transports et du centre.

En divisant les loyers par chambre, le propriétaire améliore le rendement tout en conservant une demande constante.

L'optimisation fiscale et amortissements

Quel que soit le bien ou le mode de location choisi, l’optimisation fiscale est un levier puissant du LMNP, surtout au régime réel simplifié :

• Amortissement du bien et du mobilier, déduction des charges, frais de gestion, intérêts d’emprunt…
• Fiscalité allégée, voire imposition nulle sur plusieurs années si le montage est bien fait.

Il est fortement recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé dans la fiscalité de la location meublée à Aix-en-Provence.

Pourquoi faire appel à JD2M pour votre projet LMNP à Aix-en-Provence ?

Réussir son investissement locatif à Aix-en-Provence nécessite d’avoir un certain bagage de connaissances pour prendre les bonnes décisions au bon moment. Faire appel à un cabinet comme JD2M, dédié au LMNP, permet de :

• Gagner en clarté dans les choix fiscaux.
• Sécuriser vos déclarations, année après année, sans craindre les erreurs ou les oublis.
• Adapter votre stratégie au fil du temps : changement de régime, revente, évolution vers le statut LMP, etc.
• Alléger la gestion administrative, pour vous concentrer sur votre projet et vos revenus.

Avec plus de 170 000 déclarations fiscales traitées sans redressement, JD2M apporte une expertise éprouvée, utile pour investir sereinement dans une ville où la demande locative est forte mais les règles parfois complexes.

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FAQ

Faut-il un apport pour investir en LMNP à Aix-en-Provence ?

Un apport personnel n’est pas obligatoire, mais il est souvent recommandé pour obtenir un crédit immobilier dans de bonnes conditions. À Aix-en-Provence, où les prix sont élevés, disposer d’un apport (10 à 20 % du montant du bien) peut :

• Faciliter l’obtention du prêt,
• Réduire les mensualités,
• Améliorer la rentabilité nette du projet.

Le LMNP est-il adapté aux retraités ou primo-investisseurs ?

Oui, tout à fait. Le LMNP est un statut souple et accessible, qui convient aussi bien :

• Aux primo-investisseurs, souhaitant se constituer un patrimoine et des revenus complémentaires,
• qu’aux retraités, à la recherche d’une rente locative stable, sans avoir besoin de gérer le bien au quotidien (notamment en résidence services).

Avec une bonne stratégie (choix du bien, régime fiscal, gestion déléguée si besoin), le LMNP peut être un excellent outil pour sécuriser l’avenir.

Peut-on louer un bien LMNP à un membre de sa famille à Aix ?

Oui, c’est possible sous certaines conditions. La location à un membre de votre famille est autorisée dans le cadre du LMNP à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal. Sinon, vous risquez de perdre le bénéfice du régime fiscal LMNP, car l’administration fiscale pourrait considérer qu’il ne s’agit pas d’une véritable activité locative.

Quelle est la différence entre LMNP en résidence étudiante et LMNP classique à Aix-en-Provence ?

• LMNP classique : vous achetez un bien meublé (studio, T2, colocation…), que vous gérez vous-même ou par une agence. Vous êtes libre de choisir vos locataires, fixer vos loyers (dans la limite de la réglementation), et le régime fiscal (micro-BIC ou réel).
• LMNP en résidence étudiante à Aix-en-Provence : vous investissez dans une résidence avec services (laverie, salle de travail, accueil…), gérée par un exploitant professionnel. Vous signez un bail commercial avec cet exploitant, qui vous verse un loyer fixe, quel que soit le taux d’occupation. C’est une solution clé en main, avec une gestion déléguée et souvent une rentabilité stable, idéale pour les investisseurs passifs.

Article rédigé par Stéfano Demari