Instauré en 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’ancien Impôt sur la Fortune (ISF). Il concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier dépasse un certain seuil.
Pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP), la question de l’assujettissement à l’IFI se pose régulièrement, surtout lorsque la valeur de leur patrimoine immobilier augmente. Dans cet article, nous vous expliquons les règles applicables aux LMNP ainsi que les cas d’ exonération possibles. Notre objectif : vous aider à anticiper l’impact de l’IFI sur votre patrimoine.
Dans cet épisode, nos experts décryptent l’IFI pour les locations meublées. Ils présentent aussi les situations les plus courantes rencontrées par les LMNP.
L’impôt sur la fortune immobilière cible le patrimoine immobilier. Celui-ci inclut les habitations telles que les résidences principales et secondaires, ou encore les biens loués en location meublée ou vide. Mais ce n’est pas tout !
En effet, les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou d’organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), ainsi que les actions de sociétés foncières font également partie de l’assiette fiscale de l'impôt sur la fortune immobilière.
Vous êtes soumis à l’IFI si la valeur nette imposable de votre patrimoine immobilier non professionnel dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année. La déclaration prend en compte l’ensemble des biens détenus par le foyer fiscal.
Le foyer peut désigner :
Les biens des enfants mineurs dont vous avez l’administration légale sont également inclus.
À noter :
Les parents divorcés ou séparés exerçant l’autorité parentale en commun peuvent déclarer chacun la moitié de la valeur des biens des enfants mineurs.
Exemple : un couple divorcé possède un appartement au nom de leur enfant mineur d’une valeur de 150 000 €. Chacun des parents doit déclarer 75 000 € dans son IFI.
Vous avez le statut LMNP ou LMP : pour déterminer si vous devrez vous acquitter de l’IFI, plusieurs types de biens seront pris en compte.
L’IFI concerne les biens immobiliers, qu’ils soient à usage personnel ou mis en location. Cela inclut :
Certains placements liés à l’immobilier peuvent aussi être imposés à l’IFI :
Biens et droits immobiliers transférés en fiducie au 1er janvier de l’année : il s’agit de l’ensemble des biens et droits transférés pour une durée déterminée à un tiers (le fiduciaire), afin qu’il en assure la gestion.
À retenir :
Si votre société possède des bureaux, des magasins, des ateliers ou des entrepôts pour son activité professionnelle, ces biens ne sont pas inclus dans votre patrimoine taxable à l’IFI. En revanche, si la société possède des biens destinés à être loués ou non utilisés pour l’activité, ils restent imposables à l’IFI.
Il s’agit par exemple des biens que vous possédez en usufruit. Pour rappel :
Dans certains cas, l’imposition peut être répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire :
Bon à savoir :
Avant l'entrée en vigueur de l'IFI en 2018, les contribuables assujettis à l'ISF étaient exonérés d'imposition sur les œuvres d'art. À présent, les œuvres d'art sont exclues de l'assiette du calcul de cet impôt et la détention d’œuvres d’art est donc neutre fiscalement.
Sous réserve des conventions internationales, si vous avez le statut de loueur meublé non professionnel non-résident en France, vous êtes soumis à l'imposition sur la fortune immobilière dans le cas où vous détenez un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros, situé en France et à l’étranger.
Ainsi, l'ensemble des biens ou droits immobiliers, parts ou actions de sociétés immobilières détenus en France et à l'étranger par les membres du foyer fiscal sont pris en compte.
À noter :
Si vous avez été domicilié à l’étranger pendant au moins 5 ans avant de transférer votre domicile fiscal en France, vous ne serez imposé que sur les biens et droits immobiliers possédés en France pendant les 5 premières années.
Si votre domicile fiscal est à l’étranger, seuls les biens et droits immobiliers possédés en France seront pris en compte, de même que les parts ou actions dans des sociétés immobilières détenant de l’immobilier en France.
Même en cas de patrimoine immobilier important, il est possible de fortement diminuer le montant à déclarer. Pour cela, il est nécessaire de bien connaître le mode de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière ainsi que les déductions et abattements possibles afin de ne pas faire d’erreur au moment de sa déclaration.
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Avant de remplir votre déclaration, vous devez connaître la valeur nette imposable de votre patrimoine immobilier. Celle-ci servira de base au calcul de l’IFI. Cette valeur se détermine au 1er janvier de l’année et correspond à la formule suivante :
Valeur vénale réelle du bien - dettes existantes = valeur nette.
Pour rappel, la valeur vénale du bien est le prix auquel il aurait pu être vendu au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour la connaître, il est possible de recourir au site Patrim.
Les dettes déductibles sont les suivantes :
À l’inverse, la part des impôts correspondant aux revenus des biens immobiliers n’est pas déductible, comme celle afférente aux revenus fonciers. De même, en cas de location, les impositions incombant à l’occupant du bien ne sont pas déductibles.
À noter :
Toutes les dettes et dépenses réalisées dans l’intérêt de biens totalement exonérés ne sont pas déductibles et celles se rapportant à des biens partiellement exonérés ne sont déductibles qu’à hauteur de la part non exonérée.
Les abattements diffèrent selon la nature du bien détenu. Pour le calcul de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, certains abattements peuvent s’appliquer sur la valeur vénale du bien afin de tenir compte des difficultés rencontrées en cas de cession.
La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition, sauf si le bien est détenu par l’intermédiaire d’une SCI de gestion.
Bon à savoir :
Les couples mariés ne peuvent bénéficier de l’abattement de 30% que pour un seul immeuble, qu’ils fassent ou non l’objet d’une imposition distincte, à moins d’avoir opté pour le régime de la séparation de biens et de ne pas vivre sous le même toit.
Les locations meublées ne bénéficient d’aucun abattement prévu par un texte spécifique. En pratique, certains contribuables appliquent une décote pour tenir compte des contraintes liées à la location (occupation du bien, marché restreint, conditions du bail).
Cette décote relève de votre appréciation et engage votre responsabilité. Vous devez pouvoir la justifier en cas de contrôle. Il est conseillé de ne pas dépasser un abattement de 10 %, la solution la plus sûre étant de ne pas pratiquer d’abattement.
En cas de doute, vous pouvez faire appel à un professionnel de la fiscalité des LMNP, comme JD2M.
L’administration fiscale calcule l’IFI par tranches. Elle applique un barème progressif à chaque fraction de la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier.
| Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine | Tarif applicable (en pourcentage) |
| < 800 K€ | 0 |
| > 800 K€ et < ou = 1 300 K€ | 0,5 |
| > 1 300 K€ et < ou = 2 570 K€ | 0,7 |
| > 2 570 K€ et < ou = 5000 K€ | 1 |
| > 5 000 K€ et < ou = 10 000 K€ | 1,25 |
| > 10 000 K€ | 1,5 |
Autrement dit, les taux ci-dessus s’appliquent seulement sur la tranche concernée, sur le même modèle que le calcul de l’impôt sur le revenu.
Ici, le calcul est le suivant :
Montant total de l’IFI :
0 + 2 500 + 2 100 = 4 600 €
À noter :
Il existe un système de décote pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.
Le montant de la décote se calcule de la manière suivante : 17 500 – (1,25 % du montant du patrimoine net taxable).
Dans cet exemple, le patrimoine net taxable est de 1 350 000 €. Il se situe donc dans une tranche où la décote s’applique. Ce montant tient déjà compte des dettes déductibles, dont l’IFI théorique.
Calcul de l’IFI par tranches :
IFI avant décote : 0 + 2 500 + 350 = 2 850 €
Calcul de la décote : 17 500 – (1,25 % × 1 350 000) = 17 500 – 16 875 = 625 €
Montant final de l’IFI : 2 850 – 625 = 2 225 € à régler.
Vous déclarez votre IFI au même moment que votre déclaration de revenus. Il faut utiliser le formulaire n° 2042‑IFI. Vous pouvez le remplir en ligne sur le site des impôts. Si vous n’avez pas accès à la télédéclaration, vous pouvez envoyer une version papier à votre service des impôts. Vous recevrez ensuite un avis d’imposition distinct de celui de l’impôt sur le revenu. Ce document précise le montant de l’IFI à régler.
À l’heure où nous écrivons cet article, l’administration fiscale n’a pas encore publié le calendrier 2026 pour la déclaration de revenus. Celui-ci sera consultable durant la seconde moitié du mois de mars.
À noter : en cas d’erreur d’évaluation, l’administration fiscale dispose d’un délai de contrôle de 3 ans à partir de votre déclaration pour procéder à un contrôle. Ce délai passe à 6 ans en l’absence de déclaration.
Au moment de déclarer le montant imposable à l’impôt sur la fortune immobilière, il est nécessaire de garder à l’esprit que certaines réductions sont toujours possibles.
Si votre domicile fiscal est en France, le montant de votre impôt sur la fortune immobilière peut être réduit d’une somme correspondant à la différence entre :
Autrement dit, le montant cumulé de votre impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux y afférents, de la contribution sur les hauts revenus et de l’IFI ne doivent pas dépasser 75% de vos revenus imposables.
Exemple :À noter : cette mesure permet de limiter votre IFI en fonction de vos revenus totaux. Cela peut réduire significativement votre impôt.
Si vous êtes domicilié fiscalement en France et que vous possédez des biens immobiliers à l’étranger, vous pouvez déduire de votre IFI l’impôt payé à l’étranger lorsqu’il présente des caractéristiques similaires à l’IFI (c’est‑à‑dire un impôt sur la fortune immobilière ou assimilé) .
Cela signifie que l’impôt étranger acquitté au titre des mêmes biens immobiliers peut réduire votre IFI en France, mais avec des conditions strictes :
Pour demander cette imputation, il faut remplir l’annexe dédiée (annexe 6 du formulaire n° 2042‑IFI) et produire les justificatifs montrant que l’impôt payé à l’étranger correspond bien à un impôt immobilier similaire à l’IFI et qu’il a été effectivement acquitté.
Il est possible de déduire 75 % des versements effectués au profit d’organismes établis en France ou dans un État européen, dans la limite de 50 000 €.
Bon à savoir :
Si le versement remplit les conditions pour être déduit à l'impôt sur le revenu et à l'IFI, un même montant ne peut pas être utilisé deux fois. Une ventilation de la somme entre réduction d’impôt à l’impôt sur le revenu ou à l'IFI est néanmoins possible.
Être exonéré d’imposition sur la fortune immobilière n’est pas chose aisée, et si les LMP peuvent espérer pouvoir y prétendre, les LMNP y sont malheureusement soumis.
En principe, seuls les biens affectés à une activité de location meublée exercée à titre professionnel (LMP) peuvent, sous conditions strictes, être exonérés d’impôt sur la fortune immobilière.
L’exonération s’applique lorsque le propriétaire démontre que ces biens sont utilisés dans le cadre d’une activité commerciale exercée de façon réelle, habituelle et professionnelle.
Un propriétaire-bailleur ayant le statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) peut donc prétendre à être exonéré d’IFI puisque les biens qu’il met en location sont liés à son activité commerciale et professionnelle.
À noter : seuls les locaux effectivement loués et qui génèrent des revenus pour le foyer fiscal peuvent bénéficier de l’exonération.
Toutefois, cette exonération n’est pas uniquement liée à l’activité de LMP, et des conditions supplémentaires s’appliquent, listées à l’article 975 du code général des impôts (CGI).
Pour pouvoir effectivement prétendre à une exonération, les loueurs en meublé professionnels (LMP) devront s’assurer de respecter deux conditions cumulatives :
Pour que cette condition soit remplie, il faut que :
Attention, c’est le revenu imposable qui est pris en compte. Autrement dit, le bénéfice net après déduction des charges et amortissements qui doit représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Une condition souvent difficile à remplir en pratique…
À noter : les pensions de retraites ne sont pas prises en compte dans le calcul du total des revenus du foyer fiscal.
Tout comme pour l’aspect commercial de l’activité, les LMP doivent ici à nouveau se montrer prudents, car ce ne sont pas seulement les revenus qui sont pris en compte.
En effet, pour que la location meublée soit considérée comme l’activité principale, il faut qu’elle représente l’essentiel des activités économiques du propriétaire-bailleur. Cela implique l’accomplissement d’actes et de diligences effectives, ce qui est particulièrement difficile à justifier en présence d’une activité purement locative. La seule solution consisterait à pouvoir démontrer, comme cela est parfois le cas, l’existence d’une implication réelle et relativement constante du loueur en meublé dans l’accomplissement des actes nécessaires à la réalisation de l’activité.
Autrement dit, un LMP qui exerce en parallèle une activité salariée ou une profession à temps plein ne peut pas être considéré comme exerçant une activité de location meublée à titre principal, même si les revenus qu’il en retire sont supérieurs aux autres !
Pour une activité à temps partiel, ou des activités professionnelles multiples et d’égale importance, la détermination de celle qui est considérée comme activité principale passe par plusieurs critères comme le poids de chaque profession au sein des revenus du contribuable, le temps passé dans chaque activité, l’importance des responsabilités exercées, etc. ;
À noter : le constat sera le même si un loueur en meublé professionnel loue un ou plusieurs logements en résidence de services puisqu’il en laisse la gestion locative au gestionnaire de la résidence.
Contrairement aux loueurs en meublé professionnels, les loueurs en meublé non professionnels ne peuvent, en principe, pas bénéficier d’une exonération d’impôt sur la fortune immobilière.
En revanche, un loueur en meublé non professionnel peut réduire la valeur nette taxable de son patrimoine en déduisant certaines dettes. Il s’agit notamment :
Ces éléments viennent diminuer la base imposable et peuvent avoir un impact significatif sur le montant d’IFI à payer.
En revanche, entre les dettes déductibles, les abattements possibles et les mécanismes de plafonnement, les règles deviennent rapidement techniques. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un professionnel du LMNP pour éviter les erreurs dans votre déclaration.
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Les + :
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) taxe le patrimoine immobilier des particuliers dont la valeur nette dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Il concerne les biens bâtis, les terrains ainsi que les parts de sociétés détenant de l’immobilier, que vous les possédiez directement ou via une société.
Oui. Les biens loués en LMNP font partie de votre patrimoine imposable. Le statut LMNP n’est pas un critère d’exonération.
Vous devez payer l’IFI si la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Cette valeur correspond à la valeur vénale réelle des biens, diminuée des dettes déductibles, comme les emprunts contractés ou les travaux réalisés.
Les Loueurs en Meublé Professionnels (LMP) peuvent être exonérés d’IFI si leur activité de location meublée est exercée à titre professionnel et principal. Les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) restent imposables, même si les loyers perçus sont importants. Ils peuvent cependant réduire leur base imposable en déduisant notamment les emprunts et les travaux liés aux biens.
Oui, c’est possible. Vous pouvez aussi déduire les dépenses de travaux d’entretien ou d’amélioration, les impôts liés aux biens (taxe foncière, droits de succession) et, sous conditions, les emprunts pour l’acquisition de parts de sociétés détenant de l’immobilier. En revanche, les impôts liés aux revenus des biens ou ceux payés par l’occupant ne sont pas déductibles.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
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