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Mis à jour le 10/07/2025
Accessible depuis Paris en seulement 1h30 de TGV et située à moins de deux heures de La Rochelle, Poitiers bénéficie d’un emplacement stratégique.
Bien desservie, dynamique et marquée par une forte population étudiante, la ville attire de plus en plus d’investisseurs. Avec des prix au m² encore accessibles, une demande constante pour les petites surfaces et une qualité de vie reconnue, Poitiers a tout d’un bon plan LMNP en 2025.
Tour d’horizon d’un marché porteur à découvrir sans tarder.
À l’heure où les grandes villes voient leurs prix s’envoler, Poitiers reste l’une des métropoles les plus accessibles pour investir en location meublée non professionnelle (LMNP).
Avec un prix moyen au m² estimé à 2 055 euros en 2025, la capitale du Poitou affiche des tarifs largement inférieurs à ceux de Marseille ou Strasbourg, par exemple, pour un potentiel locatif très intéressant.
Après une hausse marquée des prix post-Covid (+22 % entre 2020 et 2022), la tendance s’est inversée ces deux dernières années.
Résultat : une baisse de 1,2 % sur un an, permettant aux investisseurs de revenir sur le marché à des conditions plus intéressantes, tout en conservant une plus-value latente avec une hausse globale de 16,9 % sur 5 ans.
Comparée à d’autres villes étudiantes de taille équivalente, Poitiers tire son épingle du jeu en combinant prix modérés, tissu universitaire dynamique et forte tension locative. Une équation idéale pour débuter un investissement en LMNP.
Avec 68,5 % de locataires, Poitiers affiche un taux largement supérieur à la moyenne nationale. Cette proportion s’explique notamment par la forte présence étudiante. Ils sont près de 30 000 étudiants à vivre dans la 3e des meilleures grandes villes étudiantes 2025 (de 20 000 à 40 000 étudiants).
Le marché locatif poitevin est donc particulièrement actif, notamment sur les petites surfaces : studios, T1 et T2 sont très recherchés à proximité de l’université, du CHU et du centre-ville. Ces zones affichent une forte tension locative, idéale pour sécuriser un bon taux d’occupation en LMNP et investir dans une location étudiante à Poitiers.
Poitiers séduit par son cadre de vie à taille humaine, entre patrimoine historique remarquable – comme l’église Notre-Dame-la-Grande ou le Palais des comtes de Poitou – et dynamisme touristique avec le Futuroscope, à quelques kilomètres.
Classée 2ᵉ parmi les agglomérations moyennes où il fait bon vivre selon plusieurs classements en 2025, la ville multiplie les atouts : mobilité douce avec un vaste réseau de pistes cyclables, espaces verts, vie culturelle, et un coût de la vie raisonnable.
Côté accessibilité, Poitiers bénéficie d’une liaison TGV directe avec Paris et Bordeaux, d’un réseau de bus performant, d’un aéroport et d’une situation stratégique sur l’axe autoroutier Paris-Bordeaux. Des infrastructures qui renforcent son attractivité résidentielle et touristique, et donc la pertinence d’un investissement en immobilier meublé à Poitiers.
La composition des foyers renforce ce constat :
En cela, elle partage de nombreux points communs avec des métropoles au profil similaire. Vous hésitez encore à investir en LMNP à Poitiers ? Retrouvez nos conseils pour un investissement locatif à Toulouse ou pour tout saisir du marché LMNP à Nantes.
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Poitiers offre une diversité de quartiers aux profils variés, permettant d’adapter son investissement LMNP à ses objectifs.
| Quartier | Prix moyen au m² (2025) | Localisation dans Poitiers | Atouts locatifs clés | Type d’investissement recommandé |
|---|---|---|---|---|
| Trois-Quartiers / Centre-ville | 2 470 € | Cœur historique de Poitiers | Emplacement premium, cœur vivant de la ville, proche facs de droit et d’histoire | Location saisonnière ou meublée à l’année |
| Gibauderie | 1 882 € | Sud-est du centre-ville, proche du CHU et du campus | Quartier résidentiel très étudiant, programmes neufs, forte demande locative | Studio ou T1 pour étudiants |
| Beaulieu | 2 034 € | À l’est du centre-ville, proche zones d’activités | Quartier calme et familial, bien desservi, idéal pour location longue durée | T2 ou T3 en bail meublé longue durée |
| Couronneries / Trois-Cités | 1 874 € | Quartiers populaires à l’est de Poitiers | Rénovation urbaine en cours, parmi les quartiers les plus rentables à Poitiers (rentabilité brute à 8–9 %) | Colocation meublée ou petit prix pour débuter |
Poitiers permet aux investisseurs LMNP de viser une rentabilité brute moyenne d’environ 6,7 %, grâce à des prix encore accessibles et une forte demande locative sur les studios.
Exemple concret : Un studio de 20 m² acheté au prix moyen de 2 830 €/m² revient à 56 600 € hors frais. Loué 380 € par mois meublé charges comprises, soit 4 560 € par an, cela donne une rentabilité brute de : (4 560 / 56 600) × 100 = 8,06 %
Outre le rendement locatif, Poitiers offre un potentiel de valorisation patrimoniale très intéressant. Les prix ont progressé de +37,6 % en 10 ans, malgré un léger repli récent lié au contexte national.
Cette hausse à long terme s’explique par :
Le statut LMNP est particulièrement intéressant dans cette optique patrimoniale. Il permet de générer des revenus peu fiscalisés, tout en valorisant un actif immobilier dans une ville en plein développement, avec la possibilité, à terme, de revendre avec plus-value ou de transmettre un bien amorti.
Bonne nouvelle pour les investisseurs : Poitiers ne fait pas partie des zones tendues, ce qui signifie qu’il n’existe aucun encadrement strict des loyers.
Vous êtes donc libre de fixer votre loyer selon le marché. Cependant, attention à ne pas surestimer le montant : un bon positionnement prix reste essentiel pour assurer un taux d’occupation élevé, surtout en meublé.
Si vous optez pour la location courte durée, le cadre réglementaire reste relativement léger à Poitiers, mais une déclaration préalable en mairie est obligatoire.
La ville a mis en place un téléservice gratuit et disponible 24h/24, 7j/7, pour faciliter vos démarches. Il vous permet de remplir le Cerfa n°14004 pour la déclaration d’un meublé de tourisme.
Le formulaire est automatiquement transmis à la mairie, qui vous remet un récépissé de déclaration, preuve de votre conformité.
Pour en savoir plus sur les montants et modalités de la taxe de séjour à Poitiers, vous pouvez consulter le site de Grand Poitiers ou contacter la mairie directement.
À Poitiers, la clé d’un investissement LMNP réussi passe d’abord par un choix judicieux du bien immobilier. Selon votre budget et vos objectifs, plusieurs options s’offrent à vous :
Autre levier essentiel : le choix du mode de location, à adapter selon la localisation du bien et la demande locale.
À ne pas négliger : les résidences étudiantes en gestion LMNP peuvent offrir un bon compromis entre rentabilité et gestion déléguée, avec une fiscalité avantageuse.
Pour tirer le meilleur de votre LMNP à Poitiers, il est vivement recommandé d’opter pour le régime Réel Simplifié. Il permet de :
JD2M est à vos côtés dans la mise en place et le suivi de votre fiscalité LMNP dans la Vienne, avec un accompagnement sur-mesure pour maximiser la rentabilité de votre investissement, tout en respectant la législation en vigueur.
Avec ses prix accessibles, sa forte population étudiante et sa rentabilité attractive, Poitiers coche toutes les cases pour un investissement LMNP réussi. Encore faut-il adopter la bonne stratégie fiscale et comptable.
JD2M vous accompagne de A à Z. Numéro 1 en France des services comptables pour les loueurs en meublé, avec plus de 170 000 déclarations sans redressement, 85 % de nos clients ne paient aucun impôt.
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Non, le statut LMNP est réservé aux particuliers. La SCI est possible en meublé, mais elle relève d’un régime fiscal différent (impôt sur les sociétés).
Le régime réel simplifié est souvent le plus intéressant : il permet d’amortir le bien et de déduire les charges, réduisant ainsi fortement l’impôt.
Article rédigé par Stéfano Demari
