Vous louez un bien LMNP et vos recettes sont imposées au régime réel ? Contrairement au micro-BIC pour lequel il suffit de déclarer le montant total de ses loyers, vous devez enregistrer précisément vos recettes et vos charges dans une comptabilité d’engagement. Il faut ensuite reporter votre résultat dans la déclaration 2031 LMNP et ses annexes. Vous suivez donc des règles comptables proches de celles d’une activité commerciale (contrairement à la location nue qui relève des revenus fonciers).
Comment faire sa déclaration quand on fait du LMNP au régime réel ? Quels loyers et recettes faut-il déclarer ? Dans cet article, nous vous expliquons la marche à suivre et les pièges à éviter.
En LMNP au régime réel, les recettes ne sont pas déclarées selon les encaissements effectifs, mais selon le principe de la comptabilité d’engagement. Concrètement, cela signifie que vous devez enregistrer vos loyers au moment où ils sont dus par le locataire, et non au moment où ils sont effectivement payés.
Ce fonctionnement diffère de la comptabilité de trésorerie, qui consiste à enregistrer les recettes et les dépenses uniquement au moment de leur encaissement ou de leur paiement. Cette logique existe pour certains régimes fiscaux simplifiés, mais elle ne s’applique pas à la location meublée au régime réel.
La raison est simple : au régime réel, l’administration fiscale considère l’activité de location meublée comme une activité commerciale. Elle impose donc l’application de règles comptables similaires à celles utilisées par les entreprises.
Dans la pratique, ce principe reste toutefois mal compris par de nombreux investisseurs LMNP. Beaucoup pensent encore qu’ils doivent déclarer uniquement les loyers réellement encaissés.
Bon à savoir :
En LMNP au réel, ce qui compte, ce n’est pas la date de paiement, mais la période à laquelle le loyer se rapporte.
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Les + :
En LMNP au régime réel, vous devez déclarer tous les loyers dus, même s’ils n’ont pas encore été encaissés. Par exemple, un loyer de décembre payé en janvier doit être rattaché à l’exercice de décembre. C’est le principe des loyers courus.
En cas de retard de paiement, la règle reste la même. Le loyer reste imposable dès qu’il est exigible, même si vous ne l’avez pas encore reçu. C’est une différence essentielle par rapport à la comptabilité de trésorerie.
Vous devez enregistrer dans votre comptabilité les provisions pour charges versées par votre locataire. Pour rappel, ces sommes couvrent différentes dépenses liées au logement : entretien, eau, chauffage, charges de copropriété ou encore taxes récupérables.
Comment cela fonctionne-t-il concrètement ?
Enregistrement initial : au moment où le locataire verse la provision, vous la comptabilisez comme un produit dans vos recettes LMNP. Cela permet de refléter correctement les recettes liées à votre activité, même si ces sommes ne correspondent pas encore à des charges effectivement réglées ;
Régularisation de charges en fin d’année : vous comparez les provisions versées avec les dépenses réelles engagées pour le logement :
Exemple : votre locataire a versé 1 000 € de provisions pour charges et vous avez dépensé 900 € pour l’entretien et les taxes ;
Les 900 € utilisés couvrent des charges réelles : vous n’êtes pas imposé sur cette partie, car cet argent a servi à payer de vraies dépenses ;
Les 100 € restants, s’ils ne sont pas remboursés au locataire, deviennent imposables.
Conséquences fiscales : cette régularisation vous permet de ne pas payer d’impôt sur les sommes réellement utilisées pour les charges. Seule la part non utilisée, le cas échéant, sera intégrée dans vos revenus imposables.
Bon à savoir:
Le
régime réel vous permet de
déduire toutes les
charges liées à votre bien (entretien, réparations, assurances, taxes, frais de gestion, intérêts d’emprunt, etc.). Ce mécanisme réduit fortement le montant de vos revenus imposables et donc vos impôts.
En plus des loyers et des provisions pour charges, vous devez aussi déclarer :
Les pénalités de retard : ce sont les frais que vous facturez lorsqu’un locataire paie son loyer en retard ;
Les participations aux charges : si vous demandez au locataire de participer à certaines charges spécifiques, au-delà des loyers et des provisions habituelles (par exemple une participation exceptionnelle pour le chauffage collectif ou un service additionnel), ces sommes deviennent des recettes imposables ;
Toutes les autres recettes liées à la location : certaines subventions ou indemnités perçues dans le cadre de votre activité (par exemple une aide financière pour adapter le logement).
Dépôt de garantie : c’est la somme que le locataire verse au début du bail pour couvrir d’éventuels impayés ou dégradations du logement. Si vous le restituez entièrement à la fin du bail, cette somme n’est pas imposable, car elle ne représente pas une recette réelle. Si vous en conservez une partie, la somme retenue devient un revenu imposable ;
Loyers payés d’avance pour l’année suivante : si le locataire règle un loyer avant qu’il ne soit dû, vous devez l’enregistrer dans un compte de produits constatés d’avance. Cette somme n’est pas imposable dans l’exercice courant, mais sera rattachée à l’année où elle est effectivement due ;
Remboursements exacts de charges : si vous récupérez auprès du locataire des sommes pour des charges que vous avez déjà payées (par exemple, l’eau ou l’électricité que vous avez réglées pour le logement), vous devez les enregistrer dans votre comptabilité, mais ces sommes ne sont pas imposables, car vous ne réalisez aucun bénéfice : vous êtes simplement remboursé pour ce que vous avez dépensé.
À retenir :
Le dépôt de garantie n’est jamais imposable tant qu’il n’est pas conservé définitivement.
| Type de somme | À déclarer ? | Pourquoi ? |
|---|---|---|
| Loyer dû en décembre N mais payé janvier N+1 | Oui | Même si le paiement intervient l'année suivante, le loyer appartient à l'exercice N. Il doit être pris en compte dans la comptabilité d'engagement. |
| Dépôt de garantie | Non | Somme restituable à la fin du bail. Elle ne constitue pas un revenu tant que vous ne la conservez pas pour couvrir un impayé ou une réparation. |
| Charges récupérables facturées au locataire | Non | Elles sont neutralisées lors de la régularisation annuelle des charges. Les provisions versées sont d'abord enregistrées en recettes, mais les dépenses correspondantes sont comptabilisées en charges. L'opération n'a donc pas d'impact sur votre résultat, sauf en cas d'écart entre les provisions encaissées et les charges réellement supportées. |
| Loyer payé en avance pour N+1 | Non | Ce loyer concerne l'exercice suivant et doit être déclaré l'année où il est effectivement dû selon la comptabilité d'engagement. |
Pour bien comprendre la règle des loyers courus et de la comptabilité d’engagement, prenons le cas de Julie, propriétaire d’un studio.
Julie loue son bien 800 € par mois, avec un bail courant du 1er janvier au 31 décembre. Son locataire paie son loyer en décalé : par exemple, le loyer de décembre N est versé le 5 janvier N+1.
Alors comment Julie doit-elle rattacher ce loyer ?
Nous vous le disions, avec la comptabilité d’engagement, ce qui compte n’est pas la date de paiement, mais la période à laquelle le loyer se rapporte. Le loyer de décembre, même payé en janvier, doit donc être déclaré dans l’exercice N, car il correspond à la location de décembre N.
Et si le bail commence ou se termine en cours de mois ?
Dans ce cas, il faut calculer un prorata pour ne déclarer que la part correspondant à la période réellement louée. Par exemple, si le bail commence le 15 janvier, Julie ne déclare que la part correspondant aux 17 jours loués :
800 €× (17 / 31) = environ 438 €
Les mois suivants, elle déclare 800 €. Si le dernier mois n’est pas complet, on applique le même calcul au prorata.
Lorsque vous tenez une comptabilité d’engagement, vous enregistrez d’abord le loyer dû par le locataire comme une créance même s’il ne l’a pas payé. Cependant, vous ne serez pas imposé sur ce loyer si votre locataire ne le paie pas.
Concrètement, vous devez inscrire le loyer dû dans votre comptabilité, puis vous neutralisez cette somme par une écriture spécifique (créances douteuses ou impayés non recouvrés à la clôture). Ainsi, elle ne sera pas considérée comme un revenu imposable.
Si vous avez épuisé tous les recours pour obtenir le paiement (mise en demeure, huissier, décision de justice) et que vous pouvez démontrer que le loyer n’a jamais été payé malgré ces démarches, l’impayé devient ce que l’on appelle une créance irrécouvrable.
Dans ce cas, votre expert‑comptable peut constater définitivement la perte de cette créance dans vos comptes.
Pour que l’administration fiscale accepte le traitement d’un impayé, vous devez prouver que vous avez réellement tenté de recouvrer la somme. Pour cela, il faut :
Conserver toutes les mises en demeure et relances envoyées au locataire ;
Garder les factures et frais liés aux démarches de recouvrement (huissier, procédures judiciaires) ;
Documenter toutes les correspondances avec les services de justice ou de recouvrement.
Sans ces justificatifs, l’administration pourrait considérer que vous avez déduit une somme qui n’était pas réellement irrécouvrable.
Information importante :
Si le locataire paie finalement ses arriérés, vous devez réintégrer ce montant dans vos recettes
au titre de l’année où il a été encaissé.
En LMNP au régime réel, vous rattachez les loyers à la période de location, même si le paiement est différé. En location nue, vous ne déclarez que les loyers effectivement encaissés pendant l’année.
| LMNP réel | Location nue | |
|---|---|---|
| Catégorie fiscale | BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) | Revenus fonciers |
| Comptabilité | Comptabilité d'engagement | Comptabilité de trésorerie |
| Loyers à déclarer | Loyers dus, même non encaissés (loyers courus) | Loyers effectivement encaissés |
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Déclarer uniquement les loyers encaissés : si vous ne prenez en compte que l’argent que vous avez reçu, vous oubliez les loyers dus mais non encore payés. Conséquence : votre déclaration ne reflète pas vos revenus réels et vous risquez des redressements fiscaux ;
Oublier le rattachement au prorata : pour un bail qui commence ou se termine en cours de mois, déclarer le loyer complet fausse votre résultat. Vous risquez de payer plus d’impôts ou de sous-déclarer vos revenus ;
Confondre dépôt de garantie et revenus : seule la partie du dépôt de garantie que vous conservez définitivement (pour couvrir un impayé ou des dégradations) est imposable ;
Mal gérer ses charges : vous devez enregistrer correctement les provisions pour charges que le locataire vous verse (par exemple eau, entretien, charges de copropriété) comme des revenus dans votre comptabilité. Ensuite, à la fin de l’année, vous devez les ajuster avec les charges réellement payées pour ne déclarer que ce qui correspond à vos recettes réelles ;
Oublier les recettes accessoires : il faut déclarer les pénalités de retard, les participations aux charges ou encore les subventions reçues pour votre logement.
Vous l’avez compris : en LMNP au régime réel, vous devez rattacher chaque loyer à la période de location, même si le paiement est différé. Au-delà d’être une obligation, ce mécanisme comporte aussi des avantages :
Rattacher les loyers à la bonne période permet d’associer correctement les amortissements du bien et du mobilier aux revenus correspondants. Cela évite de surévaluer vos recettes ;
En ajustant les sommes versées par le locataire avec les charges réellement payées, vous ne serez imposé que sur vos recettes réelles. Ainsi, l’argent utilisé pour couvrir vos dépenses n’alourdit pas artificiellement votre résultat fiscal.
Plus largement, opter pour le régime réel vous permet d’avoir une vision précise de vos recettes et charges chaque année. Vous pouvez optimiser votre imposition et planifier vos dépenses et amortissements, plutôt que de réagir uniquement à la fin de l’exercice.
Oui. Au régime réel, vous devez rattacher le loyer à la période de location, même s’il n’a pas encore été payé. C’est le principe de la comptabilité d’engagement : ce qui compte, c’est la période à laquelle le loyer se rapporte, pas la date d’encaissement.
En LMNP au réel, vous êtes soumis à la comptabilité d’engagement : les loyers sont rattachés à la période concernée. Pour une location nue, c’est la comptabilité de trésorerie qui s’applique : seuls les loyers effectivement encaissés doivent être déclarés.
Vous n’avez pas à déclarer le dépôt de garantie si vous le restituez entièrement à votre locataire. En revanche, si vous en gardez une partie pour couvrir un impayé ou réparer des dégradations, cette portion doit être intégrée à vos recettes et devient donc imposable.
Les loyers correspondant à l’exercice suivant ne sont pas imposables dans l’année en cours. Vous devez les rattacher à l’exercice pour lequel ils sont effectivement dus.
Non. Les sommes que vous récupérez auprès du locataire pour couvrir des charges déjà payées (eau, chauffage, entretien) ne constituent pas un revenu, car elles ne génèrent aucun bénéfice.
Si vous pouvez justifier que cette créance est irrécouvrable (locataire insolvable ou procédure judiciaire), vous pouvez l’exclure de vos revenus imposables. Il est important de conserver toutes les preuves comptables.
Article rédigé par Stéfano Demari
01.70.39.10.60