Vous envisagez de vous lancer dans la location meublée et vous vous demandez si le LMNP peut générer un revenu complémentaire intéressant ? Entre les chiffres trouvés sur internet et la réalité, il n’est pas toujours facile d’estimer l’impact réel de cet investissement sur votre budget.
Dans cet article, nous vous montrons, à partir de situations courantes, quels revenus un bien en LMNP peut générer une fois les charges prises en compte. L’objectif : vous aider à savoir si ce statut peut constituer un véritable complément de revenu pour vous.
Le LMNP permet de louer un logement meublé sans en faire son activité principale. L’idée n’est pas de remplacer votre salaire ou votre pension de retraite, mais de générer un revenu supplémentaire, qui vient s’ajouter à vos revenus habituels. On parle donc de revenu complémentaire, par opposition au revenu principal qui couvre vos dépenses courantes.
Beaucoup choisissent le LMNP pour arrondir leurs fins de mois, financer des projets ou préparer leur retraite, sans bouleverser leur situation professionnelle, notamment via le LMNP retraite.
L’avantage : la location meublée permet de générer des loyers plus élevés que la location vide. De plus, elle vous donne accès à plusieurs types de baux (longue durée, saisonnier, étudiant, etc.). Vous pouvez donc adapter votre stratégie locative à vos besoins, votre bien et sa localisation.
Bon à savoir :
Ce revenu complémentaire n’est pas forcément régulier ni garanti chaque mois. Vacances locatives, changements de locataires ou travaux ponctuels peuvent entraîner des
variations financières. Il est important d’en tenir compte pour vous projeter sereinement.
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Les + :
Mais combien rapporte concrètement un bien en location meublée ? Pour un bien « standard », le revenu net se situe le plus souvent entre 200 et 500 € par mois, soit environ 2 500 à 6 000 € nets par an, après déduction des charges courantes et des périodes sans locataire.
Ce revenu dépend de plusieurs facteurs : le type de bien, sa localisation, le niveau de loyer et la fréquence de location. Un studio ou un petit appartement bien situé peut ainsi dégager un complément régulier, mais avec des variations possibles au fil de l’année.
Notez que nous exprimons ces chiffres en net, car ils correspondent à vos gains réels, une fois les charges courantes et la fiscalité prises en compte. C’est cette somme, effectivement disponible sur l’année, qui vous permet d’évaluer l’intérêt du LMNP pour vous.
Bon à savoir :
Deux biens similaires peuvent générer des
revenus très différents. La qualité de la gestion, le suivi des locataires ou encore l’anticipation des périodes creuses influencent fortement le revenu net final.
Lorsque vous regardez une annonce ou que vous faites une simulation, le montant mis en avant correspond presque toujours au loyer brut. Pourtant, ce n’est pas ce que vous gagnerez réellement. Entre les dépenses liées au logement et la fiscalité, une partie du loyer perçu ne reste pas dans votre poche. Se focaliser uniquement sur le chiffre brut donne donc une vision biaisée du revenu complémentaire.
Ce qui compte, au final, c’est le revenu net, c’est-à-dire la somme effectivement disponible après l’ensemble des coûts liés à la location. Sans entrer dans le détail, ces éléments réduisent mécaniquement le gain annuel et expliquent pourquoi deux investissements affichant le même loyer brut peuvent produire des résultats très différents.
Raisonner en net permet d’éviter les mauvaises surprises et d’évaluer plus efficacement l’intérêt du LMNP comme complément de revenus, en lien avec votre situation personnelle et vos objectifs.
Bon à savoir :
Il faut aussi anticiper les périodes de
vacance locative dans vos calculs. Même si votre logement est attractif et bien situé, il est probable qu’il reste quelques semaines sans locataire sur l’année. Cela viendra réduire votre revenu net.
Les recettes tirées de votre activité de location sont imposables. La fiscalité va donc influencer directement le montant de vos revenus nets.
Pour bien comprendre et estimer votre imposition, il faut savoir qu’il existe deux régimes fiscaux en LMNP :
Le régime micro-BIC : vous déclarez la totalité de vos recettes puis l’administration applique un abattement forfaitaire pour tenir compte de vos charges. Vous êtes ensuite imposé uniquement sur le montant restant ;
Le régime réel : vous pouvez déduire toutes les charges réelles liées à votre activité, ainsi que l’amortissement du bien, du mobilier et de certains travaux. Ce régime permet de réduire significativement votre résultat imposable.
Il est donc important de faire des simulations pour bien choisir votre régime d’imposition.
Bon à savoir :
L’imposition est un sujet complexe. Pourtant, il est important d’y penser dès le départ pour avoir une vision réaliste de votre revenu. Un expert-comptable spécialisé comme
JD2M peut vous aider à faire les bons choix en amont.
Le LMNP est une option intéressante pour de nombreuses personnes :
Un salarié peut ainsi générer un revenu supplémentaire pour soulager son budget mensuel et financer certains projets personnels, sans pour autant toucher à son salaire principal ;
Pour un retraité, le LMNP peut compléter sa pension et ainsi améliorer son quotidien. Cela peut aussi servir à couvrir des dépenses imprévues ou s’offrir davantage de loisirs ;
Un travailleur indépendant peut sécuriser ses revenus sur l’année en compensant les périodes plus calmes de son activité ;
Le propriétaire d’un bien vide peut valoriser son logement en le mettant en location au lieu de le vendre.
Bon à savoir :
Le LMNP n’est pas fait pour remplacer votre salaire ou votre pension. De plus, c’est un complément qui nécessite un minimum de
suivi et d’organisation (gestion des locataires, entretien du logement, anticipation des périodes sans locataire) pour rester rentable.
Prenons d’abord un studio en location meublée. Selon la localisation et la demande :
À Paris ou Lyon, un petit studio bien situé peut générer 400 à 500 € net par mois, soit 4 800 à 6 000 € par an ;
Dans des villes comme Nantes, Rennes ou Montpellier, le revenu net se situe plutôt autour de 300 à 400 € par mois, soit 3 600 à 4 800 € par an ;
Dans des villes plus petites ou en périphérie, il peut descendre à 200 à 300 € par mois, soit 2 500 à 3 600 € par an.
Si vous êtes propriétaire d’ un logement déjà partiellement ou totalement payé, le revenu est similaire, mais sans charges liées au remboursement d’un prêt. Cela peut représenter 300 à 500 € net par mois selon la ville.
Comme nous vous le disions, n’oubliez pas d’inclure les périodes sans locataire et les dépenses imprévues dans vos calculs.
Bon à savoir :
Ces chiffres sont là pour vous donner une idée de ce que le LMNP peut vous rapporter. Vous devez faire une
étude précise de votre bien et de votre marché afin de savoir à quel revenu net vous pouvez réellement vous attendre.
Vous l’avez compris, le LMNP peut vous apporter un revenu complémentaire intéressant, mais
ce n’est pas automatique. Les résultats dépendent de votre bien, de sa localisation, de la manière dont vous le gérez et des choix fiscaux que vous faites.
Vous devez faire une
étude réaliste de votre investissement, en vous concentrant sur le revenu net réellement disponible et en anticipant les périodes creuses. Cela vous évitera de mauvaises surprises.
Pour aller plus loin sur les paramètres à surveiller (charges, fiscalité, gestion), vous pouvez vous appuyer sur les points d’attention d’un LMNP point attention avant location.
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Oui. Cela ne remplacera pas votre salaire ou votre pension, mais le LMNP peut vous rapporter un peu d’argent chaque mois. Pour sécuriser votre investissement, vous devez penser en revenu net, anticiper les périodes sans locataire et mettre en place une gestion locative rigoureuse.
Un studio ou un petit appartement peut générer 200 à 500 € net par mois, soit 2 500 à 6 000 € par an, selon la localisation et la gestion. À Paris ou Lyon, un studio bien situé atteint souvent la fourchette haute. Dans des villes comme Nantes, Rennes ou Montpellier, le revenu net se situe généralement entre 300 et 400 € par mois, tandis que dans des villes plus petites ou en périphérie, il est plutôt proche de 200 à 300 € par mois.
Non, vos loyers ne sont pas traités comme un salaire, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) conformément au Code général des Impôts (CGI). Ils sont soumis à un régime fiscal spécifique à la location meublée, soit au micro-BIC soit au régime réel. Le type d’imposition influence directement le montant de vos revenus nets.
Oui. Les studios et petits appartements (T1, T1 bis) sont parmi les biens les plus courants et les plus faciles à louer en LMNP, car ils répondent à une forte demande, notamment de la part des étudiants et jeunes actifs. Ces petites surfaces sont intéressantes car elles sont aussi plus accessibles à l’achat et plus faciles à gérer.
Non, la location saisonnière reste possible, mais n’est pas obligatoire. Vous pouvez aussi louer votre bien en longue durée meublée, avec un bail étudiant, un bail mobilité (jusqu’à 10 mois) ou un bail Code civil pour de courtes ou moyennes durées.
Article rédigé par Stéfano Demari
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