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Mis à jour le 24/07/2025
Vous envisagez de débuter une activité de LMNP à Saint-Étienne ? Avec ses prix immobiliers attractifs, sa population étudiante et son tissu économique en mutation, Saint-Étienne attire de plus en plus d’investisseurs.
Les loyers y sont accessibles et la rentabilité intéressante. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer en location meublée non professionnelle dans cette ville.
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Saint-Étienne affiche un prix moyen au m² de 1 200 €, l’un des plus bas parmi les grandes agglomérations françaises. La rentabilité brute moyenne observée pour un bien meublé se situe entre 7,5 et 8,5 %.
Voici quelques données chiffrées par quartier :
| Quartier | Prix moyen au m² | Rentabilité brute estimée |
|---|---|---|
| Crêt-de-Roc | 1 100 € | 8,5 à 9 % |
| Beaubrun | 1 150 € | 8 à 8,5 % |
| Châteaucreux | 1 160 € | 7,5 à 8 % |
| Centre-ville | 1 300 € | 7 à 7,5 % |
| Bellevue | 1 250 € | 7,5 à 8 % |
| Montplaisir | 1 350 € | 6,5 à 7,5 % |
Les studios de 20 à 25 m² se vendent généralement entre 45 000 € et 55 000 € en centre-ville. Pour les studios plus grands ou dans des quartiers très prisés, les prix peuvent atteindre entre 60 000 € et 75 000 € selon la surface et l’état du bien.
Saint-Étienne bénéficie d’un vivier locatif important :
La demande se concentre particulièrement dans les quartiers de Bellevue, Centre-ville, Châteaucreux et Manufacture, grâce à leur proximité avec les établissements d’enseignement, les transports et les différents pôles économiques.
Le secteur du Crêt-de-Roc connaît un important renouvellement urbain, avec des projets visant à moderniser les infrastructures, améliorer les espaces publics et développer des logements neufs ou rénovés. De même, le quartier de Châteaucreux, ancien pôle industriel, bénéficie de plans de réhabilitation pour renforcer son attractivité résidentielle et commerciale.
Ces projets s’inscrivent dans une dynamique globale de rénovation urbaine portée par Saint-Étienne Métropole. Cette politique d’amélioration ouvre des perspectives intéressantes pour les investisseurs en LMNP. Ces derniers peuvent ainsi bénéficier d’une valorisation du patrimoine à moyen et long terme.
Le loyer moyen pour une location meublée à Saint-Étienne est compris entre 11 et 12 € par mètre carré. Concrètement, pour un studio de 25 m², cela correspond à un loyer mensuel moyen de 290 € hors charges.
Prenons l’exemple d’un studio situé en centre-ville, acquis au prix moyen de 50 000 €. Avec un loyer mensuel de 290 €, les recettes locatives annuelles s'élèvent à 3 480 €.
Le rendement locatif brut (calculé en divisant le revenu annuel par le prix d’achat) atteint ainsi environ 6,9 %. Ce taux reste intéressant, notamment par rapport à d’autres grandes villes françaises où il descend souvent sous les 4 à 5 %.
| Ville | Prix moyen au m² | Loyer moyen au m² | Rendement locatif brut |
|---|---|---|---|
| Paris | 11 200 € | 30,5 € | 3,3 % |
| Lyon | 5 200 € | 15,8 € | 4,2 % |
| Toulouse | 3 900 € | 13,5 € | 4,2 % |
| Reims | 2 100 € | 11 € | 6,3 % |
| Saint-Étienne | 1 320 € | 11,50 € | 6,9 % |
Saint-Étienne affiche un prix au m² parmi les plus bas, avec un rendement brut supérieur à la moyenne, ce qui la place en tête des villes offrant un meilleur équilibre entre coût d’entrée et recettes locatives.
Ce rapport avantageux permet aux investisseurs LMNP d’accéder à un marché rentable, sans engager des sommes trop importantes, contrairement à des métropoles comme Paris où les prix élevés limitent le rendement.
À Saint-Étienne, les étudiants privilégient les studios meublés ou les T1 situés à proximité des pôles universitaires. Ces logements leur permettent de payer un loyer plus bas, tout en bénéficiant d’un accès rapide aux campus, aux transports en commun et aux commerces de proximité.
Les jeunes actifs, les salariés en mobilité professionnelle et les colocataires s’orientent plutôt vers des T2 et T3. Là aussi, la demande est plus importante dans les zones proches des centres d’affaires, des transports et des commodités urbaines.
Le centre-ville, autour de la Place Jean Jaurès, accueille principalement des étudiants et jeunes actifs. Les logements enregistrent une forte demande pour des locations de courte ou moyenne durée.
Châteaucreux – Carnot, proche de la gare TGV, attire surtout des jeunes actifs et des salariés en mobilité professionnelle. Les locataires recherchent généralement des T1 et T2 meublés, avec un accès rapide aux transports et aux zones d’emploi.
La zone Tréfilerie / Cité du Design, cœur universitaire, accueille majoritairement des étudiants et jeunes chercheurs. Les studios et petits T1 meublés restent aussi les formats les plus demandés.
Enfin, le quartier Crêt-de-Roc, en pleine reconversion, attire une clientèle variée, notamment des primo-accédants et investisseurs. Les logements T1 et T2, souvent à rénover, présentent un bon potentiel pour un investissement locatif avec valorisation progressive.
La location meublée est imposée au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il s’agit d’un avantage fiscal significatif, à condition de choisir le régime fiscal le mieux adapté : le micro-BIC ou le réel simplifié.
Si vous choisissez le micro-BIC, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur vos recettes locatives pour calculer votre revenu imposable. Vous ne pouvez pas déduire d’autres charges, ni amortissements. Ce régime s’applique lorsque vos recettes locatives restent en dessous de certains plafonds.
Vous souhaitez déclarer vos revenus de location meublée au régime Micro BIC, mais vous avez du mal à finaliser votre déclaration seul ?
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| Type de location meublée | Plafond des recettes annuelles | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location de longue durée, chambres d’hôtes, meublés de tourisme classés | 77 700 € | 50 % |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 30 % |
Le régime réel simplifié, quant à lui, permet d’optimiser votre fiscalité en déduisant les amortissements ainsi que diverses charges, telles que :
Vous pouvez aussi amortir le bien immobilier, les équipements et les travaux de construction ou d’amélioration.
À Saint-Étienne, les loyers restent relativement bas.
Or le réel simplifié vous permet de déduire de vos recettes locatives certaines charges liées au logement, ainsi que l’amortissement du bien et des équipements. Ces déductions représentent souvent plus de 50 % (ou 30 %) des recettes locatives.
En réduisant ainsi votre base imposable, ce mécanisme peut donc faire baisser vos impôts, voire les annuler.
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Pour faire de la location en LMNP, vous devez impérativement avoir un numéro SIRET.
Pour cela, il faut faire une déclaration sur le guichet unique de l’INPI, dans les 15 jours suivant le début de votre activité. Cette obligation concerne tous les loueurs de meublés (touristiques ou non). Votre activité de location meublée sera enregistrée au Registre National des Entreprises (RNE). Vos informations seront directement transmises aux services des impôts.
Vous avez aussi l’obligation de déclarer vos recettes locatives (micro-BIC) ou votre résultat d’activité (régime réel) à l’administration fiscale. Pour cela, il faut remplir le formulaire 2042 C-PRO (cerfa 11222), en même temps que votre déclaration annuelle de revenus (formulaire 2042).
Si vous êtes au régime réel simplifié, vous devez préalablement remplir et télétransmettre une liasse fiscale LMNP (formulaires cerfa 2031, 2033 et annexes) aux impôts, au plus tard en mai.
Le régime réel nécessite donc la tenue d’une comptabilité. Il faut enregistrer toutes les charges déductibles et calculer vos amortissements.
Si vous souhaitez louer un meublé de tourisme ou une chambre d'hôte à Saint-Étienne, vous devez obligatoirement déclarer votre activité auprès de la mairie.
Pour cela, il faut remplir :
Vous pouvez les remplir en ligne sur la plateforme Déclaloc'.
Sinon, vous pouvez les imprimer et les envoyer :
En tant que loueur saisonnier, vous devez aussi collecter la taxe de séjour auprès des voyageurs et la reverser à Saint-Étienne Métropole via la plateforme de télédéclaration. Pour toute question, vous pouvez contacter le service compétent au 04 27 40 55 51 ou par mail à taxesejour@saint-etienne-metropole.fr.
Si vous êtes au réel simplifié, vous ne devez pas imputer à tort des charges non déductibles. Il faut aussi affecter chaque dépense à la bonne catégorie et calculer vos amortissements avec précision.
Au réel, il faut également veiller à bien respecter vos obligations fiscales. N’oubliez pas de transmettre une liasse fiscale aux impôts avant votre déclaration annuelle de revenus.
Le recours à un expert-comptable n’est pas obligatoire. Néanmoins, si vous êtes au régime réel simplifié, vous devez tenir une comptabilité. Chez JD2M, nous accompagnons plus de 50 000 clients chaque année et avons réalisé plus de 170 000 liasses fiscales.
Nos clients font en moyenne une économie de 10 000 € sur 5 ans.
Nous pouvons vous accompagner pour déclarer votre activité à l’INPI. Vous pouvez aussi confier votre comptabilité à notre cabinet d’Expertise-Comptable.
Si vous optez pour l’offre « Intégrale », celui-ci vérifiera la saisie de vos éléments comptables, calculera vos amortissements et établira votre liasse fiscale.
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Les + :
Nous l’avons vu, Saint-Étienne bénéficie de prix d’achat parmi les plus accessibles. Cette situation vous permet d’investir sur ce marché locatif avec un budget limité. Le rendement brut y est attractif, notamment grâce à la population étudiante et l’arrivée régulière de jeunes actifs.
Vous pouvez cibler les petites surfaces proches des campus ou de la gare. Pour sécuriser votre investissement et tirer pleinement parti du régime LMNP, mieux vaut vous faire accompagner par un professionnel comme JD2M, notamment pour la comptabilité et vos obligations fiscales.
Les locataires cherchent principalement des biens meublés dans le centre-ville autour de la Place Jean Jaurès, Châteaucreux – Carnot près de la gare TGV, la Tréfilerie, la Cité du Design et le quartier du Crêt-de-Roc.
Ces quartiers attirent surtout les étudiants, jeunes actifs et salariés en mobilité.
Si vous ciblez les étudiants, vous pouvez privilégier des studios ou T1 situés près de l’Université Jean Monnet, de l’École des Mines ou de l’IRUP.
Les étudiants signent généralement des baux d’environ 9 à 12 mois. Les jeunes actifs et salariés en mobilité préfèrent souvent des baux plus longs.
Oui, surtout dans les quartiers centraux très fréquentés. Ce type de location demande cependant une gestion plus rigoureuse, une déclaration préalable en mairie et la collecte de la taxe de séjour.
Le régime réel permet de déduire ces charges et amortissements de ces recettes locatives. Il est intéressant si ces dépenses dépassent les loyers perçus.
Oui. JD2M prend en charge la comptabilité de votre LMNP à distance. Vous n’avez pas besoin d’être à Saint-Étienne pour bénéficier d’un suivi complet et personnalisé.
Article rédigé par Stéfano Demari
