Mis à jour le 12/12/2025
Face à la forte demande et à l’offre restreinte, de nombreux propriétaires envisagent la location d’un logement.
Or, lorsque le bien se trouve dans un immeuble collectif, il est possible que le règlement de copropriété interdise la location d’un logement en meublé sur de courtes durées, à condition toutefois de justifier cette interdiction par la destination de l'immeuble.
Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous présentons un article reprenant vos principales questions sur la location meublée en copropriété.
La loi Le Meur 2024/2025 a introduit une nouvelle possibilité pour les copropriétés : interdire la location saisonnière, mais uniquement si trois conditions cumulatives sont réunies :
Lorsque ces conditions sont remplies, les copropriétaires peuvent voter une interdiction en assemblée générale, en respectant la majorité des deux tiers prévue par l’article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965.
La décision doit être formalisée par une résolution, intégrée au règlement de copropriété, puis publiée pour être opposable aux tiers.
Cependant, la portée du dispositif reste limitée, comme l’a rappelé la Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 20 mars 2025.
Elle a jugé que l’article 26 d) ne peut s’appliquer que lorsqu’il existe une véritable activité commerciale. Si la location saisonnière ne présente pas cette nature commerciale au regard du règlement de copropriété ou des usages, l’interdiction votée ne peut pas être validée.
En matière de location en copropriété, deux documents sont à consulter absolument, il s’agit du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division de l’immeuble.
Le règlement de copropriété est un document qui vous est remis par le précédent propriétaire lorsque vous achetez un bien dans une copropriété.
Il s’agit d’un document de référence qui fixe, pour l’essentiel, vos droits et obligations au sein de la copropriété.
Il définit notamment les parties privatives et les parties communes, détermine la destination générale de l’immeuble et celle des parties privatives, et établit les règles à respecter par chacun relativement à la jouissance des parties privatives et des parties communes.
L’état descriptif de division définit la destination de chaque lot compris dans la copropriété de manière plus précise que le règlement de copropriété lui-même, considéré comme plus général.
Ce document pourra intervenir, notamment dans le cas d’une activité de location meublée de courte durée, afin de vérifier que les logements concernés par le changement peuvent effectivement se voir transformer en locaux à usage commercial et non plus à usage d’habitation.
À noter : Si l’état descriptif de division est intégré au règlement de copropriété, il est considéré par la jurisprudence (Cass. Civ. 3e, 6 juillet 2017, n°16.16-849) comme ayant valeur contractuelle.
Ce qui a pour effet que sa description des lots de la copropriété, plus précise que celle opérée par le règlement, sera prise en compte.
En copropriété, la loi du 10 juillet 1965 pose un principe simple : chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.
C’est cette notion de destination de l’immeuble qui va jouer un rôle central, puisqu’un règlement de copropriété peut valablement contenir des restrictions au droit de louer un logement avec un bail meublé, si celles-ci sont justifiées par la notion de destination de l’immeuble, c’est-à-dire, l’usage auquel l'immeuble est réservé.
Les clauses d’habitation bourgeoise exclusive, qui imposent un usage strictement d’habitation et excluent toute activité commerciale, peuvent fonder une interdiction des locations meublées touristiques considérées comme des activités commerciales.
Les clauses d’habitation bourgeoise simple, plus souples, tolèrent en général l’exercice de professions libérales. Dans ce cas, la validité d’une restriction sur la location meublée est appréciée au cas par cas, selon les nuisances générées et la destination réelle de l’immeuble.
La distinction entre immeuble exclusivement bourgeois et immeuble mixte joue également un rôle : dans un immeuble à destination exclusivement résidentielle, les restrictions sont plus facilement admises, alors que dans un immeuble mixte, elles sont interprétées de manière plus stricte.
Par exemple dans un immeuble « exclusivement bourgeois » constitué de grands appartements à usage d'habitation, une clause interdisant la location meublée des chambres de services à des personnes extérieures à l'immeuble est valable.
De la même manière, des clauses interdisant la location des pièces d’un même appartement à des personnes différentes ont été admises par Cour de cassation (Cass. Civ. 3e, 8 décembre 1976, n°75-13.290).
Dans un immeuble « mixte », à savoir où l'on trouve des logements de toutes tailles et des commerces, il faudra se reporter au règlement de copropriété qui, le plus souvent, énonce de manière explicite les activités exerçables au sein de l’immeuble.
Gardez toutefois à l’esprit que, dans ce cas, certaines clauses interdisant la location meublée pourront être considérées comme invalides car non justifiées par la destination de l'immeuble.
La Cour de cassation a ainsi estimé que la clause d'un règlement de copropriété qui soumettait la location meublée de courte durée à l’autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires n'était pas valable, le règlement autorisant par ailleurs expressément l'exercice de professions libérales dans l'immeuble ce qui entraîne des nuisances identiques à celles d'une location de courte durée (Cass. Civ. 3e, 8 juin 2011, n°10-15.891).
Cependant la position de la Cour de cassation s’est récemment durcie. Elle a en effet estimé que dans un immeuble à usage mixte professionnel et habitation à l’exclusion de toute activité commerciale ou artisanale, les locations de meublés touristiques offrant un véritable service hôtelier (accueil, service de blanchisserie et nettoyage) ne correspondaient pas à la destination de l’immeuble dont le caractère résidentiel était confirmé par l’obligation pour le copropriétaire d’aviser le syndic de l’existence d’un contrat locatif meublé dans les 15 jours de l’entrée en jouissance du locataire ( Cass. Civ. 3e, 8 mars 2018, n°14-15.864).
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Décision envisagée |
Majorité requise |
Référence légale |
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Interdire une activité de nature commerciale (ex. meublés touristiques) |
2/3 des voix de tous les copropriétaires |
Article 26 d) |
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Encadrer la location (conditions, limitations, obligations déclaratives) |
Majorité absolue |
Article 25 |
|
Modifier des modalités internes ou adopter des ajustements mineurs |
Majorité simple |
Article 24 |
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1. Inscrire la résolution à l’ordre du jour.
La demande peut venir du syndic ou d’un copropriétaire (par courrier avant la convocation). L’AG doit explicitement voter sur l’interdiction ou l’encadrement des locations de courte durée.
2. Voter à la majorité adaptée.
Si la décision modifie la
destination de l’immeuble :
unanimité requise.
3. Modifier le règlement de copropriété.
Si la résolution est adoptée, un
modificatif du RCP doit être rédigé par un notaire, puis
publié au Service de la Publicité Foncière afin de rendre la règle opposable aux tiers.
4. Gérer les contestations éventuelles.
Les copropriétaires opposants, ou absents, à la décision de la copropriété d’interdire ou d’encadrer la location saisonnière disposent de
2 mois pour la contester. Les motifs possibles : atteinte disproportionnée au droit de propriété, non-respect des conditions posées par la loi Le Meur, ou irrégularité du procès-verbal.
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Dans certaines copropriétés, il est possible de trouver un jardin dans lequel peuvent être installés des jeux, ou une piscine. Dans ce cas, c’est le règlement de copropriété qui détermine les droits d’accès des locataires saisonniers à ce type d’installations.
Il convient donc de vérifier le règlement avant de rédiger l’annonce de mise en location afin de ne pas commettre d’impair dans le descriptif des équipements proposés.
À ce sujet, il est par ailleurs important de noter que certaines obligations de sécurité, comme le respect des normes de protection contre la noyade ou relatives à la sécurité des installations si une piscine et/ou une aire de jeux sont présentes, sont à la charge de la copropriété !
Il en va de même pour les obligations relatives à la bonne visibilité des consignes d’évacuation dans les parties communes.
La réglementation applicable à la location saisonnière dépend d’abord du statut du logement.
Lorsqu’il s’agit d’une résidence principale, la location de courte durée est autorisée dans la limite de 120 jours par an, dès lors que le propriétaire occupe le bien au moins huit mois par an.
Dans les communes qui l’imposent, il faut également obtenir un numéro d’enregistrement avant toute mise en location. Ces obligations s’ajoutent au respect du règlement de copropriété, qui peut limiter ou encadrer les locations meublées.
Pour une résidence secondaire, le régime est plus strict : dans de nombreuses grandes villes, un changement d’usage est obligatoire (article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation).
Cette autorisation est souvent soumise à une compensation, c’est-à-dire la transformation simultanée de surfaces commerciales en logements, ce qui augmente fortement le coût du projet.
En copropriété, la distinction entre résidence principale et secondaire a également un impact : la loi Le Meur impose désormais au propriétaire d’informer le syndic lorsqu’il met en place une location de courte durée, et la copropriété peut interdire la location saisonnière pour préserver la destination de l’immeuble.
Une location saisonnière dans un immeuble exclusivement résidentiel, par exemple, peut être contestée si elle est assimilée à une activité commerciale.
En principe, si le règlement de copropriété ne l’interdit pas, les autres copropriétaires ne peuvent pas s’opposer à une telle activité. Ils pourront toutefois s’opposer à tout aménagement qui toucherait les parties communes de l’immeuble, comme la pose d’une boîte à clés.
Quelle que soit la situation, il est recommandé de faire preuve de diplomatie et de favoriser les échanges en cas de désaccords.
En ce sens, mettre en place une fiche d’information pour les locataires saisonniers afin que ces derniers puissent se conformer aux règles de la copropriété peut être une bonne option.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, le fait de faire enregistrer un bien en mairie dans le but de le louer sur de courtes durées entraîne l’obligation pour le propriétaire du logement d’en informer le syndic et de prévoir un point d’information à ce sujet lors de la prochaine AG de copropriété.
Le contenu du règlement de copropriété est une étape importante en vue de la création d’une activité de location meublée, et il est nécessaire de lui porter une attention toute particulière, notamment dans le cas d’un investissement locatif.
Et s’il s’agit bien souvent de la première étape pour les LMNP, elle n’est toutefois pas la seule, car d’autres démarches attendent les loueurs en meublé, notamment leur enregistrement et le choix de leur régime fiscal, pour lesquelles il est possible de se faire accompagner.
Sur le plan de la copropriété, le syndicat peut engager une action en cessation de l’activité, demandant au juge d’ordonner l’arrêt immédiat des locations irrégulières.
Cette action peut s’accompagner d’une astreinte, destinée à contraindre le copropriétaire à respecter la décision, ainsi que de dommages-intérêts si l’activité a causé un préjudice au syndicat ou aux voisins.
Le copropriétaire peut également être poursuivi pour trouble anormal de voisinage, à condition que la preuve d’un trouble répété, manifeste et collectif soit rapportée (bruit, va-et-vient, nuisances, etc.).
Sur le plan administratif, les sanctions peuvent être lourdes. Le propriétaire s’expose à des amendes en cas d’absence de déclaration, de défaut d’obtention du numéro d’enregistrement dans les villes concernées, ou de non-respect des règles de changement d’usage dans les communes qui l’exigent (CCH L.631-7).
Certaines municipalités appliquent des sanctions allant jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros par local irrégulièrement loué.
Le copropriétaire sanctionné ou opposé à une décision dispose toutefois de recours. Une résolution d’assemblée générale peut être contestée dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
Les motifs les plus fréquents relèvent de la disproportion de l’atteinte au droit de propriété, du non-respect de la procédure, ou de l’absence des conditions posées par la loi Le Meur pour interdire la location de courte durée.
Une mise en demeure émanant du syndic ou du syndicat peut également être contestée si elle repose sur un fondement irrégulier ou une interprétation erronée du règlement de copropriété.
Non. Aucune interdiction ne peut être imposée sans un vote en assemblée générale, puis une modification du règlement de copropriété publiée au Service de la Publicité Foncière.
L’interdiction nécessite la majorité des 2/3 prévue par l’article 26 d), mais seulement si la location saisonnière est qualifiée d’activité commerciale.
Oui. Une résidence principale ne peut être louée plus de 120 jours par an, et doit respecter les règles locales (déclaration, enregistrement, etc.) ainsi que le RCP.
Oui dans les villes qui l’imposent. Sans numéro d’enregistrement, la plateforme ne peut pas publier votre annonce et vous risquez une amende administrative.
Exclusive : usage strictement d’habitation, interdiction des activités commerciales, dont certains meublés touristiques.
Simple : professions libérales autorisées ; la location meublée est appréciée au cas par cas en fonction des nuisances et de la destination.
Oui. Un copropriétaire opposant ou défaillant peut saisir le tribunal dans un délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal.
Le syndicat peut demander la cessation immédiate, obtenir une astreinte, réclamer des dommages-intérêts, et invoquer un trouble anormal de voisinage.
Non. Le syndic ne peut que rappeler ou faire appliquer le règlement. Il ne peut pas créer une interdiction par courrier.
L’arrêt précise que l’article 26 d) ne peut viser que les activités véritablement commerciales : si la location ne présente pas ce caractère, une interdiction votée sur ce fondement n’est pas valable.
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
