Louer un bien immobilier vide est considéré comme une activité civile, en revanche la location en meublé est une opération commerciale. Ainsi une SCI (Société Civile Immobilière) qui donne en location un appartement meublé est imposable à l’impôt sur les sociétés. Qu'est-ce qu'une SCI, quelle est son imposition, et quels sont les avantages et inconvénients par rapport au LMNP ? Les réponses dans cet article !
Une SCI est une société civile immobilière dont l’activité, comme son nom l’indique, est obligatoirement civile. Elle ne peut en aucun cas faire de commerce. Une SCI doit être constituée par au moins 2 associés et entraine la naissance d’une personne morale.
Deux régimes sont possibles si vous souhaitez exploiter une activité de location en SCI : la SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) et la SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu).
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La location nue étant une activité civile, la SCI à l’IR convient uniquement si vous avez une activité de location vide et que vous percevez des revenus fonciers.
A savoir :
Il existe cependant une tolérance de l’administration fiscale lorsque les recettes tirées de la location meublée sont inférieures à 10 % des recettes de la SCI.
En cas de déficit imputable sur le revenu global : jusqu’à 10 700 € par an (durant 6 ans).
En cas d’excédent de déficit reportable : au-delà de cette limite, le déficit non imputé peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exploiter des logements en location meublée est à contrario possible uniquement dans le cadre d’une SCI à l’IS, car la location meublée est une activité commerciale par nature. Pour rappel, les revenus générés en location meublée constituent des bénéfices industriels et commerciaux (et non des revenus fonciers).
La fiscalité des locations meublées non professionnelles diffère de celle des SCI de location meublée :
En effet, la location meublée exercée sous le statut LMNP, en l’absence de cotisations sociales, est imposée au taux marginal d’imposition et aux prélèvements sociaux au taux de 18,6 % à compter de l’imposition des revenus déclarés en 2026.
A noter : Il est possible de louer vide et meublé avec une SCI imposée à l'IS.
👉 Avant de choisir entre une SCI ou le statut LMNP pour votre investissement locatif, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur comparatif SCI ou LMNP afin d’évaluer concrètement les différences fiscales et la rentabilité entre les deux régimes.
La SCI ne doit pas être confondue avec une SARL de famille, qui peut opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes alors que les SCI sont imposées à l'impôt sur les sociétés.
Quelles sont les caractéristiques d’une SCI à l’IS ? Retrouvez-les dans le détail ci-dessous :
Louer en meublé par le biais d’une SCI à l’IS est bien souvent pensé dans une logique de transmission de patrimoine, puisque la SCI facilite la pérennisation du patrimoine sur plusieurs générations.
La SCI à l’IS permet aussi :
Les coûts engendrés par une activité en SCI viennent alourdir la rentabilité de l’activité de location. La complexité juridique et fiscale de cette forme juridique pour exercer la LMNP est également une contrainte à ne pas négliger.
Les associés de la SCI sont soumis au régime des plus-values des professionnelles sans abattement possible.
Enfin autre inconvénient et non des moindres, percevoir des revenus est compliqué et coûteux pour les membres d’une SCI.
Au regard de ces contraintes, les activités de location meublée sous le statut LMNP (ou LMP) sont plus faciles à mettre en place et à gérer.
Article rédigé par Stéfano Demari
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