Le DPE, la réglementation locale, la gestion locative et le niveau d’imposition influencent désormais autant la stratégie de rééquilibrage entre location nue vs meublée que la fiscalité.
Dans ce guide opérationnel, découvrez quand rester en nu, quand basculer en meublé, comment sécuriser le cadre juridique et mesurer l’impact réel sur votre cash-flow net-net selon votre taux marginal d’imposition (TMI).
Comparer la rentabilité entre location nue vs meublée dépend à la fois du cadre juridique, de la fiscalité et des obligations plus strictes liées au DPE.
Le rééquilibrage de la fiscalité entre location nue et meublée réduit l’avantage historique du meublé, mais l’exploitation en LMNP au régime réel, grâce à l’amortissement, demeure un levier majeur de performance.
Le choix repose donc sur la stabilité recherchée, la rotation locative souhaitée et l’impact du régime fiscal choisi sur le rendement net.
Le bail nu engage le propriétaire sur trois ans lorsqu’il s’agit d’un bailleur personne physique, contre un bail meublé d’un an, voire neuf mois pour les étudiants. Le bail mobilité, très utilisé dans les grandes agglomérations, s’étend de un à dix mois et répond à des besoins temporaires.
Le préavis du locataire illustre aussi cette différence : trois mois en location nue, sauf zones tendues où il descend à un mois, contre un mois systématique en meublé.
Le dépôt de garantie varie lui aussi, limité à un mois de loyer pour un bail nu et au maximum deux mois en location meublée.
Le mobilier obligatoire, défini par le décret 2015-981, conditionne la qualification du bail. Le logement doit comporter l’ensemble des éléments essentiels permettant une occupation immédiate : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements ou encore luminaires.
Un équipement incomplet expose à une requalification en location nue, avec conséquences fiscales immédiates et application d’un bail de trois ans.
Dans les zones tendues, l’encadrement des loyers s’impose aussi bien au meublé qu’au nu. Le loyer doit respecter un plafond fixé par la municipalité, avec un complément autorisé uniquement dans certains cas.
L’indexation annuelle suit l’IRL, appliquée indifféremment aux deux formes de location. Enfin, les passoires thermiques interdites à la location affichent un DPE bloquant toute mise en location, qu’elle soit nue ou meublée.
La fiscalité reste le principal différenciateur. En location nue, le micro-foncier s’applique jusqu’à 15 000 € de recettes avec un abattement de 30 %. Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges et d’imputer jusqu’à 10 700 € de déficit foncier de vos revenus, ce qui améliore fortement l’impôt sur le revenu lorsque des travaux sont engagés.
En location meublée, le micro-BIC offre un abattement de 50 %, mais c’est surtout le régime réel en LMNP et l’amortissement qui soutient la rentabilité de la location meublée vs nue.
L’amortissement du bien, du mobilier et de certains travaux réduit durablement le résultat imposable, même dans un contexte de rééquilibrage fiscal entre location nue vs meublée.
Le passage LMNP > LMP dépend toujours de deux conditions cumulatives :
plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles, et
des recettes meublées supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Lorsque ces critères sont remplis, le bailleur devient LMP : affiliation obligatoire à la Sécurité sociale des indépendants, cotisations sociales (et non plus seulement prélèvements sociaux) et traitement des plus-values comme des plus-values professionnelles.
Bon à savoir : En location nue, les revenus sont à indiquer dans la catégorie des revenus fonciers de la déclaration de revenus (n°2042) tandis que les revenus des locations meublées sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Découvrez nos solutions comptables en ligne :
Les + :
Rééquilibrer la fiscalité entre la location nue vs meublée pousse de nombreux investisseurs à reconsidérer la structure de leur portefeuille en 2025.
Le choix entre location nue ou meublée en 2025 n’est pas définitif : selon les travaux, la fiscalité et le marché local, il peut devenir pertinent de basculer d’un régime à l’autre pour optimiser la rentabilité nette tout en respectant les obligations juridiques des différents baux.
Le pilotage entre micro-foncier vs micro-BIC, ou entre location nue et LMNP au régime réel avec amortissement, est une manière efficace d’adapter son rendement aux évolutions fiscales.
|
Scénario |
Contexte |
Stratégie recommandée |
|
Travaux lourds et besoin d’optimisation fiscale |
Rénovation générant un déficit foncier important |
Démarrer en location nue au réel pour imputer jusqu’à 10 700 € de déficit foncier. Une fois les travaux amortis fiscalement, basculer en LMNP au réel pour profiter de l’ amortissement et augmenter le net-net. |
|
Petit logement en zone tendue |
Demande forte, rotation locative assumée |
Opter pour le meublé : bail d’un an ou bail mobilité (1 à 10 mois), rendement supérieur malgré la rotation. Le LMNP au réel surpasse généralement le micro-BIC. |
|
Bien familial ou occupation longue durée |
Recherche de stabilité et moindre gestion |
Rester en location nue : micro-foncier pour la simplicité ou réel en cas de charges élevées. Idéal pour limiter la vacance et sécuriser le revenu locatif. |
Les bascules nécessitent de suivre un calendrier pertinent : fin du bail en cours, remise en état, création de l’inventaire conforme au décret 2015-981 en cas de passage en meublé, nouveau contrat adapté au type de bail choisi et révision éventuelle du loyer selon l’IRL ou l’encadrement applicable.
Choisir entre la location meublée ou nue dépend d’abord de l’objectif poursuivi. Un investisseur orienté rendement privilégiera le meublé au régime réel, notamment en LMNP, où l’amortissement du bien et du mobilier réduit fortement la base imposable.
Ce levier devient particulièrement performant à partir d’un TMI de 30 %, 41 % ou 45 %, tandis qu’à 11 %, l’écart reste plus modéré.
La contrainte énergétique joue un rôle déterminant. Un logement classé F ou G, interdit à la location sans travaux, oriente souvent vers le nu au régime réel, car le déficit foncier permet d’imputer jusqu’à 10 700 € de dépenses sur les revenus (limite doublée pour les rénovations énergétiques).
Une fois la rénovation réalisée, une bascule vers le meublé peut redevenir pertinente pour optimiser le net-net à condition d'attendre 3 ans après la déduction du déficit de 10 700 € ou 21 400 €.
Le contexte local influence aussi fortement la stratégie. Dans les villes où l’encadrement des meublés de tourisme ou les obligations de compensation sont strictes, le meublé perd de son intérêt en raison d’une exploitation plus complexe et parfois limitée.
À l’inverse, en location nue, seule la règle de l’encadrement des loyers en zones tendues s’applique, un cadre plus stable et plus prévisible.
Enfin, le temps de gestion disponible constitue un critère clé. Le meublé implique une rotation plus élevée et des baux courts (bail meublé d’un an ou bail mobilité), ce qui convient aux bailleurs disponibles et acceptant une gestion active.
La location nue offre une gestion plus simple, des locataires plus durables et une vacance généralement plus faible, ce qui en fait une option cohérente pour ceux recherchant la stabilité.
Dans un studio situé en zone tendue, un loyer meublé supérieur de 10 à 20 % au nu compense généralement une vacance locative légèrement plus élevée.
Pour un investisseur au TMI 11 %, l’écart fiscal reste modéré, mais le LMNP au réel maintient souvent un résultat imposable proche de zéro, améliorant mécaniquement le net-net.
Sur le même bien, au TMI 30 %, l’avantage bascule nettement en faveur du meublé au réel, surtout lorsque le mobilier et les parties techniques sont amortissables sur plusieurs années.
Dans une ville moyenne, un T2 destiné à un locataire stable montre un autre scénario : au TMI 45 %, la location nue au réel avec un déficit foncier issu de travaux lourds peut s’avérer plus performante durant les premières années, avant une éventuelle bascule en meublé une fois le déficit épuisé.
Le micro-foncier devient rarement optimal à ce niveau d’imposition.
Pour un T3 familial, la stabilité du bail nu limite la vacance et peut offrir une rentabilité nette solide lorsque les charges déductibles sont importantes. Le choix dépend alors surtout du DPE : un logement classé F ou G impose des travaux avant toute mise en location et fausse la comparaison.
Les simulations montrent enfin une forte sensibilité au taux d’emprunt (entre 3 et 4,5 %) et au DPE. Plus le coût du financement augmente, plus les amortissements du LMNP lissent l’effort d’épargne, tandis qu’en location nue, les intérêts d’emprunt peuvent rapidement plafonner les optimisations.
L’un des points clés du régime réel en LMNP réside dans la possibilité d’amortir le bien immobilier (hors terrain), le mobilier et certains travaux. Les durées usuelles s’échelonnent sur 20 à 30 ans pour le bâti, 5 à 10 ans pour le mobilier et des durées intermédiaires pour l’électroménager.
Ces amortissements réduisent fortement le résultat imposable et permettent d’obtenir un net-net particulièrement compétitif par rapport à la location nue.
Ils ne peuvent toutefois pas créer un déficit imposable. Les amortissements viennent réduire le bénéfice BIC, mais ne passent jamais en dessous de zéro.
L’effet est donc fiscal, pas comptable : l’investisseur ne perçoit pas un cash-flow supplémentaire grâce à l’amortissement, mais il paie beaucoup moins d’impôt, ce qui améliore directement sa trésorerie.
La Loi de finances 2025 modifie le traitement des plus-values en LMNP à la revente. Les cessions réalisées sous le régime réel doivent désormais réintégrer les amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value, ce qui réduit l’avantage fiscal historique du statut.
Le régime des particuliers reste applicable, mais cette réintégration peut augmenter significativement l’imposition finale.
En cas de passage en LMP ou d’activité assimilable à une gestion professionnelle, les règles de plus-values professionnelles peuvent s’appliquer. Compte tenu de ces évolutions, une vérification au cas par cas et l’appui de sources officielles ou d’un conseil spécialisé restent indispensable avant tout arbitrage patrimonial.
Dans l’étude d’un rééquilibrage entre location nue vs meublée, un facteur est souvent sous-estimé : la conformité. La sécurité juridique devient un critère essentiel pour arbitrer entre location nue ou meublée en 2025, d’autant que les contrôles renforcés sur les meublés touristiques et les obligations DPE accentuent les risques.
Vérifier que le mobilier respecte le décret 2015-981. Rédiger un inventaire complet et le faire signer au locataire. Mettre à jour tous les diagnostics, notamment le DPE. Déclarer l’activité pour obtenir le SIRET. Tenir une comptabilité rigoureuse. Souscrire une assurance PNO adaptée. Ajouter une GLI lorsque le niveau de risque locatif est élevé.Une requalification en meublé non conforme entraîne des conséquences immédiates : impossibilité de déduire les amortissements, bascule au régime foncier, contraintes d’un bail nu de trois ans et éventuelles rectifications fiscales en cas d’écart prolongé. Elle impacte donc directement la rentabilité de la location.
Dans une SCI à l’IR, exercer une activité meublée de manière habituelle entraîne automatiquement une bascule à l’impôt sur les sociétés - sauf quand les recettes de location meublée sont inférieures à 10 % des recettes totales.
Les conséquences sont importantes : obligation de tenir une comptabilité commerciale, imposition à l’IS sur les bénéfices, taxation spécifique des plus-values et fiscalité parfois lourde lors des distributions aux associés. Sans anticipation, cette bascule peut dégrader significativement la rentabilité nette.
Selon les objectifs, d’autres solutions permettent d’exploiter un meublé sans subir l’IS par défaut : la détention directe, la SARL de famille avec option IR ou encore des montages mixtes sécurisant l’activité tout en préservant la cohérence fiscale globale.
Les règles diffèrent nettement entre la location nue, assimilée à une gestion patrimoniale classique, et la location meublée, considérée comme une activité commerciale en LMNP ou LMP.
En location nue, le régime des plus-values immobilières des particuliers s’applique. L’imposition est de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Les abattements pour durée de détention réduisent progressivement l’impôt : exonération totale de l’IR au bout de 22 ans, puis des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Les frais d’acquisition sont déductibles, tout comme les travaux éligibles, ce qui améliore la fiscalité nette à la revente. Ce fonctionnement stable et prévisible constitue un atout pour les investisseurs recherchant une stratégie patrimoniale simple.
En LMNP au réel, la plus-value est imposée selon le régime des particuliers. Les amortissements pratiqués sont intégrés dans le calcul, mais les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer.
Cette articulation limite l’impact fiscal à long terme et explique pourquoi le régime réel en meublé reste fréquemment retenu dans une logique patrimoniale.
En LMP, la logique change : il s’agit de plus-values professionnelles. Des exonérations sont possibles après cinq ans d’activité si les recettes restent sous certains seuils, mais leur application dépend de chaque situation.
En matière de transmission, le meublé n’est pas en soi un frein : en LMNP, la donation de la nue-propriété ne soulève pas de difficulté particulière. En revanche, certaines opérations plus complexes peuvent nécessiter des précautions accrues du fait du caractère commercial de l’activité, notamment en LMP.
Avec JD2M, n°1 en France des services comptables pour LMNP :
Prenez un premier rendez-vous gratuit et sans engagement pour en parler !
Les interdictions progressives de louer les logements classés F ou G obligent les bailleurs à programmer des travaux parfois lourds.
Ces CAPEX transforment directement le ROI : en location nue, ils peuvent alimenter un déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 € ou 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique, de vos revenus, ce qui optimise le coût réel de la rénovation.
En meublé, les travaux peuvent être amortis en régime réel LMNP, mais n’ouvrent pas droit à un déficit imputable.
Le choix entre location nue ou meublée en 2025 se décide alors souvent selon le DPE : une rénovation importante peut justifier un passage temporaire en nu au réel avant de basculer vers un meublé mieux valorisé après travaux.
Les biens très énergivores présentent par ailleurs une sensibilité accrue au financement, les banques intégrant désormais la classe énergétique dans leur analyse du risque.
Les meublés touristiques sont soumis à des restrictions locales renforcées : autorisation préalable, déclaration obligatoire, compensation dans certaines métropoles et fiscalité spécifique via les taxes de séjour.
Dans ces territoires, l’arbitrage entre saisonnier, bail mobilité ou bail meublé classique doit être piloté selon la réglementation municipale.
L’exploitation meublée au réel en LMNP reste performante, mais seulement si l’activité est juridiquement sécurisée. Chaque ville impose son propre cadre, ce qui en fait un élément déterminant du rendement net-net.
Non. Le choix micro-foncier ou micro-BIC, ou au contraire du régime réel (foncier ou LMNP), s’applique pour l’année entière.
En revenus fonciers, l’option pour le régime réel doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus. Elle est engageante pendant trois ans, puis reconduite tacitement chaque année tant qu’elle n’est pas dénoncée.
En BIC (location meublée – LMNP/LMP), hors année de création de l’activité, le passage au régime réel s’effectue sur option avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus N-1, déposée en N, pour une application sur l’année N. L’option pour le réel est valable un an et reconduite tacitement chaque année.
Le retour au régime micro n’est possible qu’en respectant les délais et conditions fiscaux applicables à chaque catégorie de revenus.
Le passage de nu à meublé impose une déclaration d’activité afin d’obtenir un SIRET pour l’activité LMNP. Le changement n’a pas d’impact sur la propriété du logement, mais il entraîne un basculement du régime fiscal des revenus fonciers vers les BIC. Attention : lorsque des déficits fonciers ont été imputés sur le revenu global, il est nécessaire de conserver le logement en location nue pendant trois ans après l’imputation afin d’éviter toute remise en cause de la déduction fiscale. Il est conseillé de préparer l’inventaire et une comptabilité adaptée avant la mise en location.
Une location meublée nécessite a minima une assurance propriétaire non occupant. Selon le profil du locataire et la ville, une garantie loyers impayés peut sécuriser l’exploitation. L’assurance du mobilier est incluse dans la PNO, mais doit être vérifiée.
Une activité saisonnière peut exiger des garanties étendues selon les conditions imposées par les plateformes ou la municipalité.
Non. Les amortissements LMNP réduisent l’assiette fiscale en BIC, mais n’ont aucun effet sur la valeur retenue pour l’IFI. L’impôt sur la fortune immobilière repose sur la valeur vénale du bien, indépendamment des amortissements pratiqués.
L’IFI peut toutefois être réduit par certaines dettes, mais jamais par la mécanique comptable du LMNP.
Pour éviter la bascule automatique en IS, une SCI à l’IR ne doit pas exercer une activité meublée habituelle. Une tolérance existe pour de très faibles revenus meublés occasionnels, mais elle reste restrictive.
Au-delà, la location meublée doit être logée hors SCI ou via une structure adaptée, comme une SARL de famille ayant opté pour l’IR.
Le bail mobilité offre une forte flexibilité et une demande soutenue en zones étudiantes ou métropoles attractives.
En revanche, il ne constitue pas une base stable pour une stratégie long terme en raison de sa durée courte et de son impossibilité de reconduction. Il s’intègre plutôt dans une logique opportuniste ou dans un mix locatif ponctuel.
Article rédigé par Stéfano Demari
01.70.39.10.60