Confrontée à un succès grandissant, l’activité de
location de courte durée se développe sur le territoire français. Ainsi, de plus en plus de propriétaires-bailleurs se confrontent à l’ensemble des règles applicables, ainsi qu’à leur renforcement progressif.
Dans ce domaine, la dernière étape a été l’entrée en vigueur de la
loi Le Meur en janvier 2025, aussi appelée
loi Airbnb ou anti-Airbnb en raison de son contenu visant à permettre aux communes de mieux
encadrer l’activité de location de courte durée.
Dans cet article, nous vous expliquons tous les changements apportés par cette loi, et les éventuelles conséquences pour les loueurs.
Avant l’entrée en vigueur de la loi Airbnb, l’activité de location de courte durée était déjà encadrée par différentes règles, émanant notamment du Code du tourisme ou du Code de la construction et de l’habitation, mais aussi des réglementations applicables par les communes, comme la procédure d’enregistrement ou encore, dans certains cas, l’obligation de changement d’usage pour mettre un bien en location de courte durée de manière répétée.
La loi Airbnb vient donc s’inscrire dans un contexte législatif marqué par un durcissement progressif, dans le but de permettre aux collectivités de préserver l’équilibre entre activité économique, attractivité touristique et accès au logement pour les résidents permanents.
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La législation Airbnb France repose sur une superposition de textes qui forment un cadre juridique dense. Ainsi, le Code du tourisme définit la notion de meublé de tourisme (article L.324-1-1) et encadre la déclaration des locations. Le Code de la construction et de l’habitation encadre le changement d’usage des logements (article L.631-7). À ces dispositions nationales s’ajoutent les pouvoirs réglementaires des collectivités locales, dont certains ont été étendus ou créés par la loi Le Meur.
À cela s’ajoutent les obligations croissantes des plateformes, par le biais desquelles les loueurs mettent leur bien en location. Elles sont désormais tenues de transmettre certaines informations à l’administration fiscale, et de bloquer automatiquement les annonces dépassant les limites légales.
Sur le plan fiscal justement, il est essentiel de bien comprendre la fiscalité location saisonnièreafin d’anticiper les impacts déclaratifs liés aux revenus générés via les plateformes.
L’un des avantages de la location touristique est qu’il s’agit d’une activité que tout le monde peut pratiquer dans sa résidence principale, propriétaire comme locataire (sous réserve de l’accord du propriétaire et si le logement n’est pas un logement social).
Une résidence principale peut être louée de deux manières :
Ou bien uniquement en partie (l’occupant principal est donc également présent sur les lieux) ;
Ou bien en totalité (l’occupant principal n’est dans ce cas pas présent).
Dans le cas de la location en totalité d’une résidence principale, il existe une limite de jours de location, fixée à 120 jours par an. Toutefois, la loi Le Meur permet désormais aux maires des communes de réduire la durée de location maximale à 90 jours.
Bon à savoir :
Dépasser le plafond de jours de location de la résidence principale en totalité expose à de lourdes amendes, pouvant aller jusqu’à plusieurs milliers, voire dizaine de milliers d’euros dans certains cas.
Il est également important de noter que louer sa résidence principale n’exonère pas le loueur d’accomplir les formalités nécessaires, notamment l’enregistrement de son bien à la mairie.
Louer sa résidence secondaire sur Airbnb demande une certaine vigilance. En effet, outre l’enregistrement en mairie, les biens situés dans certaines communes doivent également obtenir une autorisation de changement d’usage pour être loués plus de deux fois dans une même année civile.
Lorsque le bien est mis en location de manière répétée, il convient aussi d’analyser son positionnement fiscal, notamment en matière d’ imposition location meublée, afin d’éviter toute mauvaise surprise lors de la déclaration des revenus.
Si une telle autorisation est nécessaire, le loueur pourra l’obtenir s’il satisfait certaines conditions, notamment, depuis l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, la présentation d’un DPE comportant une note de E ou supérieure pour le bien.
Si une telle autorisation est nécessaire, le loueur devra notamment présenter un DPE classé E minimum, exigence issue de la loi Le Meur.
Selon les communes, l’autorisation peut être assortie d’une compensation financière, dont le montant varie en fonction du bien et des règles locales.
La loi Le Meur prévoit une uniformisation de la procédure d’enregistrement. D’ici le 20 mai 2026, toutes les démarches aboutiront à la délivrance d’un numéro d’enregistrement obligatoire à faire figurer sur les annonces.
Les plateformes doivent également veiller au respect de ces obligations pour les annonces publiées via leurs services.
Le règlement de copropriété peut interdire la location de courte durée. À défaut d’interdiction expresse, elle reste autorisée, mais une modification du règlement est possible.
Depuis la loi Le Meur, l’interdiction peut être adoptée à la majorité des 2/3 des voix dans certains cas, et non plus uniquement à l’unanimité.
Cette possibilité s’applique uniquement si le règlement interdit déjà « toute activité commerciale » dans les lots non commerciaux ; sinon, l’ unanimité demeure requise.
Il se peut que le règlement de copropriété interdise la location de courte durée. En l’absence de précision, la location de courte durée est autorisée.
Toutefois, au-delà du règlement de copropriété, il est également essentiel de bien maîtriser la réglementation des locations saisonnières applicable à votre commune.
À noter : Même en cas de vote d’une interdiction, la location de courte durée de la résidence principale est toujours possible.
Bon à savoir :
Il est également important de garder à l’esprit que la loi Le Meur impose désormais,
dans toutes les copropriétés, que toute nouvelle activité de location de courte durée nécessitant une demande de changement d’usage fasse l’objet d’un point d’information lors de la prochaine assemblée du syndic de copropriété.
Enfin, sans parler d’interdiction, il est important de veiller au respect des autres points du règlement de copropriété, notamment sur l’usage des équipements partagés que pourront faire les locataires saisonniers. De même, l’accord de la copropriété sera nécessaire pour certaines actions, comme l’installation de boîtes à clés dans les parties communes.
En vertu de la loi Le Meur, les mairies et communes peuvent prendre certaines mesures pour encadrer l’offre de location touristique.
Ainsi, les communes ont dorénavant la possibilité de réserver certaines aires géographiques à l’usage de résidence principale du propriétaire ou d’un locataire de longue durée.
De plus, les communes ont également le droit de fixer des quotas de meublés de tourisme sur certaines zones ou même la totalité du territoire de la commune.
En somme, la loi Le Meur a amené les changements et évolutions suivantes :
La durée de location de la résidence principale en totalité peut être abaissée à 90 jours ;
Tous les loueurs doivent désormais obtenir un numéro d’enregistrement pour la location d’un bien sur la courte durée ;
La location touristique peut être encadrée dans certaines zones
La performance énergétique devient progressivement un enjeu pour la location de courte durée ;
Enfin, le contrôle du respect de ces obligations de la part des mairies ainsi que le contrôle des plateformes se renforcent.
Il est d’ailleurs important de prendre en considération que, si certaines mairies et communes ont déjà adopté certaines mesures dès les premiers mois de la loi Airbnb, d’autres peuvent suivre. Il est donc conseillé de se tenir informé auprès de la commune.
Défaut d’enregistrement, absence de changement d’usage, non-respect du plafond de location de la résidence principale,… Les erreurs ou oublis peuvent, en cas de contrôle, se muer en amendes importantes, allant jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Et au-delà de la sanction financière, l’activité peut également être arrêtée, entraînant une perte de recettes pour le loueur.
La loi Airbnb ne concerne pas directement le statut juridique des loueurs en meublé, qu’ils soient non professionnels (LMNP) ou professionnels (LMP), mais uniquement les dispositions fiscales et réglementaires qui peuvent toucher les loueurs en meublé saisonnier.
Les règles d’attribution des statuts LMNP et LMP dépendent du montant de recettes générées par l’activité de location meublée et par celui des autres revenus du foyer fiscal.
Si le montant des recettes générées par l’activité est
inférieur à 23 000 €, ou s’il est inférieur aux autres revenus d’activité du foyer fiscal, le loueur est considéré LMNP. Dans le cas contraire, il est LMP.
Pour approfondir le fonctionnement du
statut LMNP, ses conditions d’accès et ses avantages fiscaux, il est recommandé d’en comprendre les mécanismes avant de se lancer en location saisonnière.
Si la loi Le Meur n’a entraîné aucun changement à ce niveau, elle a toutefois modifié les règles du régime micro-BIC, qui est l’un des deux régimes fiscaux accessibles en location meublée avec le régime réel, pour les locations de courte durée.
Pour bien arbitrer entre les deux, la question du
micro-BIC ou réel mérite une attention particulière, notamment pour les locations de courte durée.
Nombreux sont les propriétaires qui pensent que, puisque le bail saisonnier est plus souple que les baux de longue durée, la location saisonnière est libre par principe. Mais au-delà des restrictions générales qui portent sur la limite de jours de location, les réglementations locales ne sont pas à prendre à la légère. Ainsi, il est commun que des loueurs manquent l’étape de l’enregistrement en mairie.
La copropriété n’est également pas à laisser de côté, et une vérification minutieuse du règlement s’impose avant de se lancer dans une activité de location de courte durée, afin d’éviter les litiges.
Au vu du renforcement des contrôles menés par certaines municipalités, il est capital pour les loueurs de se conformer à leurs obligations.
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Avant de se lancer, un bailleur doit vérifier la réglementation locale, le statut de son logement et le règlement de copropriété. La conformité juridique du bien avec la réglementation locale et nationale (également en matière de normes de sécurité du logement loué) doit donc être pensée dès le départ.
Pour les bailleurs Airbnb, anticiper les obligations qui pèsent sur eux constitue une garantie de stabilité, quitte à légèrement retarder leur projet afin d’avoir la certitude de se lancer en toute sécurité.
Si louer sur Airbnb est possible en France, et peut même s’avérer très rentable, il est important de savoir évoluer au sein d’un cadre juridique strict. Pour cela, il est préférable de consulter au préalable un spécialiste des règles de location de courte durée, et, éventuellement, de se tourner vers un comptable spécialisé dans cette activité afin d’optimiser les revenus générés par la location saisonnière.
La « loi Airbnb », « anti-Airbnb » ou « loi Le Meur » est le nom donné à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale. S’il ne s’agit donc pas de son nom officiel, c’est bien à ce texte que fait référence le nom « loi Airbnb ».
Si elle n’est louée qu’en partie en présence de ses occupants habituels, la résidence principale peut-être louée librement.
Lorsqu’elle est louée est totalité, la résidence principale subit une limite de jours de location fixée à 120 jours par an, ou 90 jours sur décision du maire de la commune.
Pour les locataires de longue durée pour qui le logement constitue la résidence principale, la mise en location de courte durée ne peut intervenir que sur accord préalable du propriétaire, que le logement soit loué en totalité ou en partie.
La plupart des grandes villes appliquent les restrictions Airbnb, de même que de nombreuses communes touristiques. Pour une information détaillée sur les réglementations applicables au bien loué, il est préférable de se rendre directement sur le site internet de la mairie ou de la commune où il se trouve.
Dans les villes qui appliquent cette réglementation, la location de courte durée est soumise à l’obtention d’une autorisation de changement d’usage sans laquelle la location de courte durée n’est pas permise.
En cas de non-déclaration d’une activité de courte durée, des amendes allant jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros peuvent être prononcées en cas de contrôle mené par la municipalité.
Un règlement de copropriété peut valablement interdire la location de courte durée. Il peut également être modifié afin de l’interdire. Dans ce cas, le vote en vue de sa modification se fera à l’unanimité, ou à la majorité des 2/3 des voix selon si les conditions prévues par la loi Le Meur sont rassemblées.
Les plateformes comme Airbnb ont l’obligation de participer à la bonne application de la réglementation, notamment au regard de la présence du numéro d’enregistrement sur les annonces, ou au respect du nombre de jours de location pour une résidence principale.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
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