Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
L’essentiel :
Les stations de ski et les zones touristiques d’altitude comptent parmi les principaux marchés de la location meublée saisonnière en France. Les taux d’occupation y grimpent fortement en haute saison, hiver comme été. Ce potentiel locatif en fait un terrain propice au développement d’une activité LMNP. Depuis la loi Le Meur de 2024, les règles ont toutefois changé pour les meublés de tourisme non classés. Cet article fait le point sur les spécificités de la location meublée en montagne.
Investir en LMNP à la montagne présente plusieurs atouts par rapport à un investissement locatif classique.
Avantage numéro 1 : un fort potentiel de rentabilité locative. En station de ski, un studio de 25 m² peut se louer entre 700 et 1 500 € par semaine pendant les vacances scolaires et les périodes de forte affluence. Certaines stations enregistrent un taux d’occupation pouvant atteindre 70 à 80 % durant les principales semaines de la saison hivernale. Selon la localisation et l’attractivité de la région, le logement peut ainsi générer entre 14 000 et 30 000 € de recettes brutes annuelles, même pour une surface modeste. Attention toutefois, ces chiffres sont donnés à titre indicatif et peuvent fortement varier d’une station à une autre.
Deuxième avantage : la possibilité de déduire l’amortissement du bien, si vous optez pour le régime réel en LMNP. C’est d’autant plus intéressant que les logements à la montagne ont un prix d’acquisition souvent élevé. Ces amortissements peuvent réduire, voire annuler, votre imposition pendant plusieurs années.
Troisième intérêt : la double saison été-hiver. De nombreuses stations attirent aussi les touristes en été, pour la randonnée, les balades à VTT ou les paysages et lacs de montagne. Un logement bien situé peut alors générer des revenus sur 30 à 35 semaines par an.
Enfin, quatrième avantage : la possibilité d’utiliser ce bien à titre personnel. Si le logement est votre résidence secondaire, vous pouvez vous y réserver des séjours tout en le louant le reste du temps. S’il s’agit au contraire de votre résidence principale, vous pouvez la louer ponctuellement, dans la limite de 90 à 120 jours par an selon la commune.
Comme tout LMNP, vous devez procéder à votre immatriculation dans les 15 jours suivant le début de votre activité de location meublée.
Pour cela, il faut vous connecter sur le guichet unique des formalités des entreprises. Cette plateforme centralise l’ensemble des démarches de création, de modification et de cessation d’activité. La procédure est entièrement dématérialisée.
Bon à savoir :
Il est important de garder à l’esprit que début d’activité ne veut pas nécessairement dire accueil du premier locataire. Il est tout à fait possible de déclarer un début d’activité avant la date de la première mise en location du bien immobilier. Cela permet de commencer à déduire les charges, ou encore les frais d’acquisition (frais de notaire et commission de l’agence immobilière), notamment dans le cas d’un investissement locatif. Le cas échéant, il peut être intéressant de faire correspondre la date de début d’activité à celle de la signature chez le notaire.
Nous vous proposons un guide complet et gratuit rédigé par nos juristes pour déclarer votre début d'activité de loueur en meublé :
Immatriculez votre LMNP ou LMP
Dès lors que vous proposez un logement en location saisonnière, vous devez respecter les formalités applicables dans la commune où se situe le bien.
Certaines communes imposent notamment une autorisation de changement d’usage avant de pouvoir louer un logement en meublé de tourisme. Cette réglementation concerne principalement les communes qui souhaitent limiter le développement des locations saisonnières.
Information importante : certaines stations de ski, comme Chamonix ou Megève, appliquent des règles plus strictes que la moyenne nationale. Selon les communes, cela peut passer par un changement d’usage, un quota annuel de nuitées ou des conditions particulières pour les résidences secondaires.
Avant d’investir dans un bien à la montagne, prenez le temps de contacter la mairie de la commune concernée. Vous connaîtrez ainsi les règles locales applicables et pourrez vérifier que votre projet de location saisonnière est compatible avec la réglementation en vigueur.
Le loueur a l’obligation de garantir la sécurité et la conformité du logement mis en location, notamment en matière de prévention des incendies. Ainsi, il doit :
Dans le cas d’un hébergement comprenant l’accès à une piscine, il faudra veiller au respect des normes de sécurité. Pour cela, si le bien meublé n’est pas en copropriété (s’il s’agit d’un chalet individuel par exemple), équipez votre piscine avec un dispositif de sécurité et prévoyez une couverture pour piscine lorsqu’elle n’est pas utilisée.
Afin d’éviter tout problème, certains équipements de l’hébergement doivent être aménagés et/ou contrôlés régulièrement, surtout s’ils sont à destination de jeunes enfants. C’est par exemple le cas des lits superposés qui doivent être équipés de barrières. De même, il convient de contrôler le respect des normes de sécurité des éventuelles aires de jeux.
Louer un chalet en montagne implique souvent de respecter des règles supplémentaires, notamment en cas de risque d’avalanche, de feux de forêts, ou de montée des eaux.
Afin de s’informer sur l’éventualité d’un tel risque et sur la meilleure manière d’informer vos locataires, vous pouvez vous adresser à la préfecture, ou plus simplement à la mairie de la commune sur laquelle est situé le bien immobilier.
En montagne, l’usage d’équipements de chauffage intensif (cheminée, poêle à bois, chaudière sollicitée en hiver) implique encore plus le respect des obligations d’entretien. Le ramonage des conduits de cheminée est obligatoire au moins une fois par an, et deux fois par an dans la plupart des départements, dont une fois pendant la période de chauffe. Il doit être réalisé par un professionnel qualifié, qui vous délivrera un certificat de ramonage à conserver et à fournir en cas de sinistre ou de contrôle.
Par ailleurs, il est fortement recommandé de procéder à une vérification complète de l’installation de chauffage avant chaque saison hivernale (chaudière, poêle, radiateurs, conduits). En station de ski, où les logements restent parfois inoccupés plusieurs mois, cette vérification permet de limiter les risques de panne ou d’incident au moment de la remise en location.
Bon à savoir :
Si votre meublé est situé dans une copropriété, comme c’est souvent le cas en montagne, sachez que certaines obligations mentionnées ci-dessus sont à la charge de la copropriété ! C’est notamment le cas du respect des normes de protection contre la noyade ou relatives à la sécurité des installations si une piscine et/ou une aire de jeux sont partagées par l’ensemble de la copropriété.
Il en va de même pour les obligations relatives à la bonne visibilité des consignes d’évacuation dans les parties communes.
Le bail saisonnier s’applique aux locations de courte durée, généralement à la semaine ou à la nuitée, en période hivernale comme estivale. Le bien concerné peut être une résidence principale louée de manière épisodique, une résidence secondaire ou un logement entièrement dédié à la location. Ce type de bail vise essentiellement les touristes.
Le bail mobilité répond à des besoins plus spécifiques. Il peut durer entre 1 et 10 mois. Il s’adresse essentiellement aux travailleurs saisonniers présents en station (moniteurs de ski, personnels des remontées mécaniques, salariés de la restauration et de l’hôtellerie, etc.). Ce type de contrat permet de louer le logement pendant les périodes creuses, notamment en intersaison.
Dans tous les cas, le propriétaire bailleur doit remettre un état descriptif du logement au locataire, en plus du contrat de bail. Ce document précise les caractéristiques du bien et ses équipements (chauffage, casier à skis, etc.). Si les voyageurs sont étrangers, il doit aussi leur demander de remplir une fiche individuelle de police. Il doit ensuite conserver ce formulaire pendant six mois.
Le bail doit quant à lui contenir toutes les mentions habituelles d’un contrat de location de courte durée.
Consultez notre modèle de bail meublé saisonnier
En location meublée, les propriétaires bailleurs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer : le micro-BIC et le régime réel simplifié.
Le régime micro-BIC s’applique lorsque les recettes brutes annuelles restent inférieures aux plafonds fixés par le Code général des impôts. En pratique, le loueur déclare l’intégralité de ses recettes aux impôts dans sa déclaration annuelle de revenus. L’administration fiscale applique ensuite un abattement forfaitaire sur cette somme au titre de ses charges. Le montant obtenu correspond au résultat imposable. Le loueur n’a donc pas de comptabilité à tenir, ni de justificatifs de charges à fournir. En revanche, il ne peut déduire aucune dépense supplémentaire.
Pour 2026, les plafonds et abattements du micro-BIC sont les suivants :
| Type de location meublée | Plafond de recettes (revenus 2025, déclaration 2026) | Plafond de recettes (revenus 2026, déclaration 2027) | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|---|
| Meublé de tourisme classé (1 à 5 étoiles), chambres d’hôtes, location de longue durée | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 15 000 € | 30 % |
Comme le montre ce tableau, en montagne comme ailleurs, le classement en meublé de tourisme a un impact fiscal important. Il permet de passer de 30 % à 50 % d’abattement en micro-BIC, tout en augmentant fortement le plafond de recettes.
Un loueur perçoit 12 000 € de recettes annuelles. Si son meublé est non classé, l’abattement de 30 % représente 3 600 € et le résultat imposable s’élève à 8 400 €. Si son meublé est classé, l’abattement de 50 % représente 6 000 € et le résultat imposable s’élève à 6 000 €. Dans les deux cas, les charges réelles ne sont pas déductibles en micro-BIC.
Le régime réel simplifié permet d’être imposé sur le résultat réel de l’activité, après déduction des charges et amortissements.
Au régime réel, le loueur peut notamment déduire les charges suivantes :
Le régime réel permet aussi de déduire l’amortissement du bien immobilier, du mobilier et des travaux (construction ou amélioration), dès lors qu’ils sont inscrits à l’actif.
Pour un investissement en montagne financé par emprunt ou générant des charges importantes, le régime réel simplifié est généralement plus avantageux. Il permet souvent de neutraliser le résultat fiscal pendant plusieurs années. Pour comparer les deux régimes, consultez notre article micro-BIC ou réel.
Le micro-BIC reste adapté aux situations simples, avec peu de charges et un bien déjà amorti ou sans financement.
Néanmoins, chaque situation est particulière. Seule une étude personnalisée de votre situation peut vous permettre de trancher cette question.
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La localisation du bien a un impact direct sur le niveau des loyers. En montagne, un logement situé au pied des pistes (« ski-in/ski-out ») se loue généralement plus cher qu’un bien nécessitant la prise d’une navette ou un trajet quotidien. La vue et l’exposition sont aussi des critères importants pour les vacanciers : un appartement exposé sud avec vue dégagée sur les massifs sera généralement plus demandé et pourra donc afficher des tarifs plus élevés.
En station, les locataires recherchent des logements fonctionnels, confortables et adaptés aux séjours courts. L’aménagement et la décoration peuvent influencer la perception du bien et, par conséquent, son taux de réservation. Des annonces accompagnées de photos de qualité professionnelle sont en général plus attractives pour les vacanciers.
La montagne connaît une forte saisonnalité. Il peut donc être pertinent d’adapter vos prix en fonction des périodes de forte et de faible demande. Vous pouvez appliquer des tarifs plus élevés pendant les vacances scolaires et plus bas en intersaison. Cela permet de limiter les périodes de vacance locative.
Bon à savoir :
De plus en plus de propriétaires utilisent des outils de tarification dynamique (ou « yield management »). Ces outils permettent d’ajuster automatiquement les prix en fonction de la demande locale et du taux d’occupation du marché.
La gestion d’un bien en station peut être contraignante, surtout si vous habitez loin. Vous pouvez alors passer par une conciergerie ou un gestionnaire spécialisé. Cette solution peut permettre d’améliorer le taux d’occupation de votre logement et la qualité du service proposé aux locataires.
En station de montagne, ces services représentent généralement entre 15 % et 30 % des revenus locatifs, selon le niveau de prestation. Si vous êtes au régime réel, cette dépense est déductible en charges (voir notre article sur la fiscalité d’une conciergerie en LMNP).
Les appartements situés en résidence de tourisme sont généralement intégrés à une copropriété exploitée par un gestionnaire spécialisé. Dans ce cas, l’investisseur signe un bail commercial avec l’exploitant. Celui-ci se charge de la commercialisation et de la gestion locative pour son compte.
Ce modèle présente un avantage majeur : une gestion entièrement déléguée, avec des revenus sécurisés contractuellement sur une période donnée. En revanche, il est moins flexible qu’un bail classique. Le loueur ne peut en principe pas utiliser ce logement à titre personnel. Il est également dépendant de la solidité financière de l’exploitant.
Sur le plan fiscal, ce type de structure peut relever de règles spécifiques, notamment en matière d’amortissements en résidence services, avec des mécanismes particuliers de traitement comptable.
Le chalet individuel s’inscrit dans une logique d’investissement différente. Le loueur dispose d’une liberté totale dans la gestion de son bien : il peut profiter de ce logement quand il le souhaite et décider lui-même du montant de ses loyers. En revanche, l’entretien du bien, l’organisation des arrivées et départs et la gestion des imprévus lui incombent entièrement (sauf s’il passe par une conciergerie).
Autre point de différenciation : le prix par nuitée peut être plus élevé qu’en résidence de tourisme, notamment pour les logements bien situés ou haut de gamme.
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Oui, en principe, la location meublée en montagne peut afficher une rentabilité solide grâce à la double saison été-hiver. À titre indicatif, un studio de 25 m² peut générer entre 14 000 et 30 000 € de recettes brutes annuelles selon la station, avec un taux d’occupation pouvant atteindre 70 à 80 % en haute saison. L’amortissement au régime réel peut réduire fortement l’imposition. La rentabilité dépend toutefois de l’emplacement, du prix d’achat et du type de gestion choisi.
Le régime réel simplifié convient en général mieux aux investissements financés par emprunt ou générant des charges élevées : il permet souvent de neutraliser le résultat fiscal grâce aux amortissements. Le micro-BIC reste pertinent pour un bien déjà amorti, sans financement et avec peu de charges. Le classement en meublé de tourisme influence aussi ce choix, puisqu’il relève l’abattement à 50 % et le plafond de recettes annuelles à 77 700 € pour les revenus 2025 (83 600 € pour les revenus 2026), contre 15 000 € et 30 % d’abattement pour un bien non classé.
Le classement présente un intérêt fiscal en micro-BIC : l’abattement passe de 30 % à 50 %, et le plafond de recettes est nettement plus élevé que celui d’un bien non classé (15 000 €). Le classement peut aussi avoir une incidence sur la perception de votre bien auprès des vacanciers et contribuer à le différencier.
Si ce chalet est votre résidence principale, vous pouvez en principe le louer entre 90 et 120 jours par an selon la commune. S’il s’agit d’une résidence secondaire, vous pouvez l’occuper librement, mais seule la part des charges correspondant à l’activité de location est en principe déductible. Mieux vaut se faire accompagner par un professionnel pour ajuster la comptabilité selon votre situation.
Certaines communes de montagne peuvent imposer une autorisation de changement d’usage ou encadrer le nombre de nuitées autorisées pour les locations saisonnières. Au-delà de ces règles locales, la location en station nécessite une vigilance renforcée sur les conditions de sécurité du logement et son entretien, notamment en période hivernale où les contraintes climatiques (froid, neige, accès difficile) peuvent accentuer les risques et les besoins de maintenance.
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