Le gouvernement a engagé sa responsabilité dans le cadre du vote de la première partie du Projet Loi de Finances 2024 (PLF) le mercredi 18 octobre à 16h59. Le 23 novembre 2023, le texte est entré en première lecture au Sénat : les amendements adoptés jusqu’à aujourd’hui concernent l’ensemble des meublés de tourisme et sont beaucoup plus désavantageux (que ceux fixés par l’Assemblée nationale) quant aux seuils et abattements applicables au régime micro-BIC mais aussi en matière de TVA.
Dans cet article, vous trouverez notre analyse des discussions par étape autour du PLF 2024. Seront évoqués ici, les impacts sur votre fiscalité en tant que propriétaires bailleurs de meublés touristiques.
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Le 27 septembre 2023, le PLF (Projet de Loi de Finances) 2024 a été présenté en Conseil des ministres, contre toute attente, sans mention sur la fiscalité des loueurs en meublé.
Ce répit aura été de courte durée, car des amendements importants ont été adoptés le jeudi 12 octobre, dans le cadre de la commission des finances, de l'économie générale et du contrôle budgétaire.
Voici les étapes des discussions autour de la fiscalité des locations meublées ces dernières semaines :
12/10/2023 : l'Assemblée Nationale adopte plusieurs amendements au PLF 2024 :
Le premier amendement (n°I-CF2778) adopté par l'Assemblée Nationale concernait la réduction des avantages fiscaux des loueurs en meublés non professionnels (LMNP) au régime Micro-BIC, réduisant les seuils de ce régime de plus de la moitié et l’abattement de 50% à 40% (voir 30% pour les meublés de tourisme classés de moins de 3*).
Deux autres amendements de l'assemblée nationale (n°I-CF2975, n°I-CF2789) proposaient une modification du calcul de la plus-value à la revente d’un bien immobilier en LMNP (il n’a jamais été clair dans les textes s’ils concernaient les locations à des fins touristiques ou plus généralement à tous les LMNP). Ces amendements auraient été proposés dans un but d’harmonisation fiscale entre les différents régimes applicables (location nue, LMP, etc.).
15/10/2023 : nous comprenons que le sujet du gouvernement, comme vous avez pu l’entendre dans la presse et comme préconisé par Jean-René Cazeneuve, rapporteur général de la commission des finances, est de « ne pas pénaliser l’investissement des meublés de logement », mais de « [restreindre] le champ de [l']amendement aux meublés de tourisme ».
« [...] je ne pense pas que nous souhaitions empêcher la location de meublés. Celle-ci constitue un apport fabuleux dans les villes touristiques, et il faut prendre garde à ne pas créer des difficultés d’accueil des touristes dans ces dernières.»
« En effet, les amendements qui ont été présentés en discussion commune proposent des changements d’une grande soudaineté, susceptibles de créer un choc en modifiant du jour au lendemain la fiscalité pour environ six millions de propriétaires. »
18/10/2023 : le texte arrive en Assemblée Nationale le mardi 17 octobre, mais dès le mercredi, il passe en 49.3 avec les dispositions que nous évoquerons en première partie de cet article.
23/11/2023 : L’engagement de responsabilité n’est pas la fin des discussions. D’ailleurs, a commencé le 23 novembre 2023, la 1ère lecture du PLF au Sénat avec des propositions beaucoup plus pénalisantes pour tous les loueurs saisonniers concernant le régime micro-BIC mais aussi la TVA.
En avant-première, les amendements adoptés ont été analysés par nos experts dans la seconde partie de cet article.
Ces amendements sont susceptibles d’être encore revisités. En effet, les navettes entre l’Assemblée nationale et le Sénat, continuent jusqu’à la constatation d’un accord spontané des dispositions du projet. Toutefois, en l’état actuel des propositions adoptées, le Gouvernement déclenchera probablement une réunion de la Commission Mixte Paritaire, comme en 2022. Cette commission est chargée de rédiger un compromis en cas de désaccord. Si celui-ci n’est pas ratifié par les deux assemblées, c’est l’Assemblée nationale qui devra reprendre soit le texte élaboré par la Commission Mixte, soit le dernier texte voté par elle et modifié par certains amendements adoptés au Sénat.
Le projet devra en tout état de cause, être adopté au plus tard le 31 décembre 2023.
Tous les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) seront-ils impactés par le PLF 2024 ? À partir de quel moment leur fiscalité changera t-elle ?
La loi de Finances est une loi majeure qui impacte toutes les personnes fiscalisées en France, elle n’est pas spécifique aux loueurs en meublé. Les deux amendements adoptés (par l’Assemblée nationale ou le Sénat), concernent uniquement les meublés touristiques (dont la location de type Airbnb). Le PLF 2024 ne prévoit aucun changement de fiscalité pour la location meublée longue durée.
Si vous avez perçu des revenus LMNP tout au long de l’année 2023, que vous allez déclarer en 2024, vous ne serez pas impacté par la loi. En effet, si elle est promulguée dans son état actuel, elle concernera l’imposition des revenus 2024 déclarés en 2025.
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Nous vous présentons ici les propositions formulées par l'Assemblée Nationale, puis le Sénat pour réformer la fiscalité des meublés de tourisme :
L’amendement impactant ce régime vise à refondre la fiscalité du loueur en meublé de tourisme classé en zone tendue. Il réduirait le champ d’application de l’abattement privilégié actuel des meublés de tourisme classés et chambre d’hôtes. Il est actuellement de 71% pour tout revenu généré jusqu’à 188 700€. Cet avantage serait limité aux meublés de tourisme classés hors zone tendue. Les chambres d’hôtes quelque soit leur zone géographique ne sont pas impactées.
Ainsi, la fiscalité des LMNP et des LMP au régime micro-BIC serait la suivante :
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Abattement |
Seuil |
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|
|
Avant |
Après |
Avant |
Après |
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Chambres d'hôtes |
71% |
71% |
188 700 |
188 700 |
|
Meublé longue durée, courte durée ou tourisme non classé |
50% |
50% |
77 700 |
77 700 |
|
Meublé de tourisme classé hors zone tendue* |
71% |
71% |
188 700 |
50 000 |
|
Meublé de tourisme classé en zone tendue |
71% |
50% |
188 700 |
77 700 |
* Si les revenus de l'ensemble des locations meublées ne dépassent pas 50 000 €. Sinon l'abattement de 50% reste applicable jusqu'à 77 700€.
Bon à savoir : On parle d’un meublé de tourisme dans le cas d’un logement meublé loué à une clientèle touristique. Le terme de "location saisonnière" est souvent utilisé dans ce contexte de manière abusive, alors que seul le terme "meublé de tourisme" apparaît dans les textes législatifs. Retrouvez les conditions à réunir pour louer un meublé de tourisme, dans notre article sur la Fiscalité des meublés de tourisme.
Tous les logements meublés (de tourisme ou non) n’excédant pas 77 700€ de loyers charges comprises (chiffre d’affaires) seraient éligibles au régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50%. Ce montant doit être calculé au prorata du temps d’exploitation au cours de l’année de référence.
Par exemple, si vous démarrez votre activité de loueur en meublé au 1er juillet de l'année N, le seuil à retenir est 38 850 soit 77 700 / 2.
Pour les meublés de tourisme hors zone tendue, vous pourriez bénéficier d'un abattement supplémentaire de 21% jusqu'à 50 000€ de chiffre d'affaires (réalisé sur l'ensemble des locations meublées). Au-delà des 50 000€, vous ne pourriez pas bénéficier de l'abattement supplémentaire de 21%. C'est donc l'abattement forfaitaire de 50% qui s'appliquerait.
Le Sénat a fait des propositions de modifications du régime micro-BIC et de la TVA pour tous les meublés de tourisme :
Dans les 4 amendements adoptés le week-end du 26/11/2023, les propositions sont identiques. L’objectif est d’aligner le régime fiscal des locations de meublés de tourisme sur celui des locations vides !
Tous les logements meublés de tourisme seraient concernés. Il s’agirait d’appliquer un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes. Seuls les meublés de tourisme classés hors zones tendues pourraient bénéficier d’un abattement supplémentaire de 21%, portant le taux global abattu à 51%.
Si cette version des amendements était adoptée, la fiscalité des LMNP et des LMP au régime Micro-BIC serait la suivante :
* Si les revenus de l'ENSEMBLE des locations meublées (de tourisme ou non) ne dépassent pas 15 000 € au cours de l'année civile précédente. Sinon l'abattement de 30% reste applicable, si les recettes issues du meublé de tourisme classé ne dépassent pas 15 000€, à elles seules.
Dans cette version du projet de loi, tous les logements meublés de tourisme n’excédant pas 15 000€ de loyers charges comprises (chiffre d’affaires) seraient éligibles au régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 30%.
Pour les meublés de tourisme classés hors zone tendue, vous pourriez bénéficier d'un abattement supplémentaire de 21% jusqu'à 15 000€ de chiffre d'affaires (réalisé sur l'ensemble des locations meublées). Au-delà des 15 000€, vous ne pourriez pas bénéficier de l'abattement supplémentaire de 21%. C'est donc l'abattement forfaitaire de 30% qui s'appliquerait si les recettes issues du meublé de tourisme ne dépassent pas 15 000€ à elles seules.
Par exemple : Un propriétaire perçoit 7 000€ de recettes brutes d’un logement classé situé hors zone tendue et 10 000€ de recettes brutes au titre d’une location meublée en longue durée :
Contrairement aux hôtels avec lesquels les locations meublées de tourisme sont en concurrence directe, elles ne sont généralement pas soumises à la TVA, en l’absence de prestations annexes.
C‘est pour mettre fin à ces distorsions que deux amendements identiques ont été proposés et adoptés au Sénat, ce 27 novembre 2023. Ils visent « d’une part à assujettir à la TVA les locations de meublés de tourisme et d’autre part à abaisser le seuil de la franchise de la TVA à 15 000 € de recettes annuelles pour ce type d’activités ». A noter que le seuil de franchise en base de la TVA pour les locations meublées est actuellement de 36 800 €.
Cette proposition pourrait bouleverser la fiscalité des locations saisonnières mais à cette étape des débats, rien n’est fixé. Il convient d’attendre le rapport de la Commission Mixte sur cet élément de la fiscalité des loueurs de meublés de tourisme.
Le montant des recettes nécessaire à la détermination du seuil micro-BIC devrait être calculé au prorata du temps d’exploitation au cours de l’année de référence.
De plus, la notion de logement en zone tendue reste identique, d’après le gouvernement elle s’entend par un logement qui ne serait « […] pas situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements ».
Enfin, il ressort de notre analyse, que les abattements et seuils du régime micro-BIC concernant les chambres d'hôtes ne seraient pas modifiés. Pour rappel : « Les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations. »
Les locations meublées longue durée ne seront pas non plus concernées par le PLF 2024.
En l’état des discussions, si vous êtes au-delà des nouveaux seuils du régime micro-BIC applicables aux meublés de tourisme, vous basculeriez obligatoirement au régime réel. Aussi, il se peut que ce passage au régime réel forcé soit une bonne nouvelle et vous donne l’opportunité de réaliser des économies d’impôts pour chaque année de revenus tirés de la location meublée.
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Article rédigé par Mallory Boutron
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