Vous êtes investisseur dans l'immobilier ? Avant d'acheter, il est essentiel d'estimer précisément la rentabilité de votre investissement locatif. Alors, comment calculer le rendement locatif ? Le LMNP (Loueur en Meublé Non professionnel) a-t-il une meilleure rentabilité que le propriétaire bailleur en location vide ? Nos experts de la fiscalité LMNP et LMP vous donnent les clés pour évaluer ce que votre investissement locatif va vous rapporter et les avantages des différents dispositifs existants.
La rentabilité est un critère essentiel pour investir dans l’immobilier. Avant d’acheter un logement dans le but de le louer, il est indispensable de calculer le rendement locatif de votre futur investissement. Cette démarche permet d’anticiper la performance réelle du projet et de comparer le placement à d’autres solutions d’épargne.
Définir le mode de location
Déterminez le type de location le plus adapté à la situation géographique et aux caractéristiques du bien : location vide ou location meublée (statut LMNP), meublé longue durée ou location saisonnière.
Estimer les loyers potentiels
Évaluez le montant des loyers envisageables en tenant compte du marché local, du type de location choisi et du niveau de prestations du logement.
Identifier l’ensemble des charges
Intégrez toutes les charges liées à l’investissement : frais de gestion, charges de copropriété, travaux, assurance, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.
Choisir le régime fiscal adapté
Comparez les régimes fiscaux possibles selon le type de location : micro-foncier ou réel en location nue, micro-BIC ou réel BIC en location meublée. En LMNP, le régime réel permet de déduire les charges et d’amortir le bien, ce qui le rend souvent plus avantageux.
Calculer et analyser la rentabilité
Le calcul de la rentabilité locative vous permet de mesurer la performance de votre investissement (LMNP ou location nue) et de la comparer à d’autres placements comme le PEL ou le livret A. Il sert aussi à tester différents scénarios de location et de fiscalité via des simulations.
👉 Utilisez dès maintenant notre simulateur de rendement locatif LMNP pour estimer précisément la rentabilité de votre projet en intégrant l’ensemble de vos données (prix du bien, loyers, charges et fiscalité).
Pour aller plus loin, l’accompagnement d’un expert-comptable spécialisé en LMNP reste recommandé afin d’affiner vos calculs et sécuriser vos choix fiscaux.
Plusieurs indicateurs vont vous permettre d’estimer le rendement locatif de votre investissement immobilier locatif.
Loyers annuels / Prix d’acquisition x 100
Par exemple si le prix d’achat du logement s’élève à 100.000 € et que vous envisagez d’en retirer un loyer mensuel de 400 €, la rentabilité brute de votre investissement immobilier sera de 4,8 % (400 x 12 /100.000 x 100).
L’avis de notre experte :
La rentabilité brute est intéressante pour comparer rapidement deux placements différents, mais reste insuffisante pour s’engager. Ce calcul vous donnera en effet une première idée de la rentabilité future de votre investissement locatif, mais il est impératif de prendre en compte de nombreux autres éléments pour savoir si le rendement de votre investissement sera suffisant.
En meublé LMNP ou LMP, la rentabilité sera nécessairement plus importante, car le loyer sera plus conséquent mais il ne faut pas sous-estimer des périodes de vacances locatives, qui peuvent être plus fréquentes en LMNP, notamment en location saisonnière type Airbnb.
(Loyers annuels – Charges) / Prix d’acquisition x 100
Les charges du logement meublé regroupent notamment la taxe foncière, les charges non récupérables sur le locataire ainsi que les frais de gestion si vous faites appel à un professionnel de l’immobilier pour gérer votre bien immobilier (en moyenne 4% des loyers en location vide, 10 % en location meublée longue durée).
(Loyers annuels – Impôts – Charges) / (Prix d’acquisition + Frais de Notaire + Commission d’agence+ travaux éventuellement nécessaires) x 100
La rentabilité nette nette permet d’avoir une idée précise de l’intérêt d’un placement immobilier en LMNP, car son calcul prend en compte non seulement les charges supportées mais également la fiscalité à laquelle il est soumis. Cet indicateur est incontestablement le plus précis, mais il suppose d’être en mesure d’évaluer assez finement les impôts et les charges à supporter.
La vacance locative est un paramètre déterminant dans le calcul de la rentabilité réelle d’un investissement en LMNP. Elle correspond aux périodes durant lesquelles le logement n’est pas loué et ne génère donc aucun revenu.
Son impact varie fortement selon le type de location et la localisation du bien. En meublé longue durée, on retient généralement une vacance limitée, souvent comprise entre 0 et 1 mois par an dans les zones tendues, contre 1 à 2 mois dans les villes moyennes.
En location meublée de courte durée (type Airbnb), le taux d’occupation est plus fluctuant et dépend fortement de la saisonnalité, de l’attractivité touristique et de la qualité du bien.
Les résidences étudiantes ou seniors offrent en revanche une meilleure visibilité sur le taux d’occupation, grâce à une demande structurelle et des baux souvent sécurisés.
La vacance locative impacte directement la rentabilité mais aussi la trésorerie de l’investissement. Un bien affichant une rentabilité théorique élevée peut devenir moins performant si les périodes sans locataire sont sous-estimées.
Pour limiter ce risque, plusieurs leviers existent : une sélection rigoureuse du locataire en meublé longue durée, le recours à une assurance loyers impayés (GLI), l’ajustement du loyer au marché local ou encore une gestion active de la saisonnalité en location courte durée. Intégrer une hypothèse réaliste de vacance dès la simulation permet d’éviter les écarts entre rentabilité annoncée et rentabilité réellement constatée.
Le régime fiscal choisi en location meublée a un impact direct sur la rentabilité nette de l’investissement. En LMNP, deux options principales existent : le régime micro-BIC et le régime réel. Le micro-BIC repose sur un abattement forfaitaire appliqué aux loyers encaissés : 50 % en location meublée classique.
Pour les meublés de tourisme, l’abattement dépend du classement avec des taux aujourd’hui fixés à 50 % pour les meublés classés (dans la limite des plafonds applicables) et 30 % pour les meublés non classés. Ce régime présente l’avantage de la simplicité, mais il ne permet ni la déduction des charges réelles ni l’amortissement du bien. Le régime réel, quant à lui, autorise la déduction de l’ensemble des charges ainsi que l’amortissement comptable, ce qui réduit fortement la base imposable.
Le micro-BIC peut rester pertinent lorsque les charges réelles sont faibles et que l’abattement couvre une part significative des dépenses. En revanche, dès lors que les charges et l’amortissement dépassent l’abattement forfaitaire, le régime réel devient généralement plus avantageux.
À titre d’illustration, pour un bien générant 12 000 € de loyers annuels : en micro-BIC, seuls 6 000 € sont imposables après abattement de 50 %.
En régime réel, si les charges et amortissements atteignent 8 000 €, la base taxable est réduite à 4 000 €, voire neutralisée selon la structure des amortissements. Cette différence se traduit directement par une rentabilité nette nette plus élevée en régime réel, à condition d’anticiper la complexité comptable et de s’appuyer sur une simulation fiable.
L’amortissement constitue l’un des principaux leviers d’optimisation fiscale en location meublée au régime réel. Il consiste à répartir comptablement le coût d’acquisition du bien et de ses composants sur leur durée d’usage, sans générer de sortie de trésorerie.
En LMNP, sont amortissables le logement hors valeur du terrain, le mobilier et les équipements, ainsi que tous les travaux immobilisés. À titre indicatif, le gros œuvre est généralement amortie sur 75 ans, les installations techniques sur 10 à 20 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans.
Ce mécanisme permet de diminuer, voire de neutraliser, la base imposable pendant plusieurs années. Concrètement, les loyers perçus sont d’abord réduits par les charges déductibles, puis par les dotations aux amortissements.
Dans de nombreux cas, le résultat fiscal devient nul ou très faiblement positif, ce qui limite fortement l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, tout en conservant une trésorerie positive. L’amortissement joue donc un rôle clé dans l’amélioration de la rentabilité nette nette de l’investissement LMNP.
Ce dispositif obéit toutefois à des règles strictes. L’amortissement ne peut pas créer ou aggraver un déficit imputable sur le revenu global : il est plafonné au montant du résultat avant amortissement.
L’excédent d’amortissement non utilisé est reportable sans limitation de durée et pourra être imputé sur les résultats futurs.
Une bonne répartition des amortissements et une stratégie comptable cohérente sont donc essentielles pour optimiser l’effet fiscal dans le temps.
Combien d’années à 0 € d’impôt en LMNP ?
Selon le profil de l’investissement, l’effet de neutralisation fiscale peut durer de 5 à plus de 15 ans. Un bien ancien financé à crédit, avec un montant d’amortissements élevé et des charges importantes, peut générer un résultat fiscal nul sur une longue période.
À l’inverse, un bien récent, peu endetté et faiblement chargé verra cet avantage s’estomper plus rapidement.
Seule une simulation personnalisée permet d’estimer précisément la durée pendant laquelle les loyers pourront être faiblement ou non imposés.
Les investisseurs immobiliers doivent porter beaucoup d'attention au choix du régime fiscal, car celui-ci aura beaucoup de conséquences sur leur rentabilité locative. Dans cet exemple, la location meublée est de loin l’investissement le plus rentable :
A loyers et charges équivalents, le loueur en meublé non professionnel au régime réel obtient une forte rentabilité nette nette de 3,66 % contre 1,86 % s'il optait pour la location nue au régime réel. Pourquoi un tel écart ?
Simplement parce que la location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP) au régime réel permet de déduire les charges et les amortissements des recettes locatives issues de l'activité de location meublée.
Dans l'exemple, après déduction des frais locatifs, charges (CFE, taxe foncière, intérêts d'emprunt etc...) et amortissements (bien immobilier, gros travaux déductibles, meubles), les recettes locatives imposables en LMNP sont de 0 euros et l'effort de trésorerie est beaucoup plus faible comparé à l'investissement en location vide.
Au final, grâce au régime réel et l'amortissement du bien immobilier, des gros travaux et du mobilier, l’investisseur en location meublée (LMNP) ne paie pas d’impôts sur ses revenus locatifs. En pratique il aura donc rapidement du free cash flow, c’est-à-dire de la trésorerie disponible dans sa comptabilité de loueur en meublé.
Bien évidemment, la rentabilité de votre investissement locatif en LMNP dépendra aussi du type de logement acquis (surface du logement, étage de l'appartement dans la résidence, qualité de la prestation...) et de sa situation géographique. Ainsi, chaque investissement immobilier étant spécifique, il est important de prendre en compte plusieurs paramètres : votre fiscalité en choisissant avec soin votre régime fiscal, le montant des travaux à effectuer, la demande locale du marché locatif, etc. Pour vous accompagner dès le début de votre projet, demandez conseil à un comptable spécialiste de la location meublée LMNP et LMP.
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Article rédigé par Mallory Boutron
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