Par Stéfano Demari, président de JD2M
L'essentiel :
La location meublée étudiante est une option qui peut intéresser les bailleurs en recherche de rentabilité. Couplée aux avantages du régime réel en LMNP, cette solution peut vous permettre d'optimiser votre rendement net tout en bénéficiant d'un marché locatif souvent dynamique.
Qu'est-ce qu'un bail étudiant ? Quelle est la réglementation à respecter ? Quel régime fiscal choisir ? Voici tout ce qu'il faut savoir avant d'exploiter un logement étudiant.
Nouveau contrat type de bail au 1er octobre 2026
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie les contrats types de location meublée à usage de résidence principale conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. La clause résolutoire prévoit notamment un délai de six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Pensez à utiliser un modèle de bail étudiant à jour.
La location meublée étudiante repose sur un bail spécifique, prévu par l'article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989.
Contrairement à un bail meublé classique, la durée de ce bail est de 9 mois, sans reconduction tacite. À l'échéance, le contrat prend fin automatiquement, sans démarche particulière du bailleur ni du locataire. Il s'agit d'une stratégie locative qui peut être intéressante, car il est possible de compléter le bail meublé étudiant par une location saisonnière durant les mois d'été, sous réserve de respecter la réglementation locale.
Le bail étudiant ne doit pas non plus être confondu avec le bail mobilité, même si ces deux baux ont des caractéristiques communes (location meublée et profil locatif temporaire).
Bon à savoir :
Vous pouvez signer un bail plus long avec un étudiant, mais dans ce cas, il s'agira d'un bail meublé classique, avec un engagement d'1 an.
Pour être considéré comme meublé, le logement doit comporter une liste minimale de 11 équipements, définie par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 :
Un logement partiellement équipé (parfois qualifié de semi-meublé) ne permet donc pas de conclure un bail meublé. Dans ce cas, il faudra en général rédiger un bail « nu », d'une durée de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique.
Enfin, le bien doit également répondre aux critères de décence : une pièce principale d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m (ou un volume habitable d'au moins 20 m³), absence de risque pour la sécurité ou la santé, aération suffisante, installation électrique conforme, chauffage, sanitaires fonctionnels, etc.
Bon à savoir :
La décence comporte aussi un critère de performance énergétique : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE n'est plus considéré comme décent en métropole, et les logements classés F le seront à partir du 1er janvier 2028.
Équipements, décence, durée, conditions de fin : un bail étudiant bien rédigé permet de sécuriser la location dès la signature.
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En toute logique, le bail meublé de 9 mois est réservé aux étudiants.
Si le locataire est mineur, c'est son représentant légal qui devra signer le bail. Le parent ou tuteur engage alors sa responsabilité, et peut aussi se porter caution solidaire.
Le bail doit cependant être établi au nom de l'étudiant, et non à celui des parents.
Bon à savoir :
Vous devez vous assurer que votre futur locataire est bien inscrit dans un établissement d'enseignement supérieur. Vous pouvez lui demander de fournir sa carte d'étudiant ou un certificat de scolarité pour l'année de la location. Pour le reste du dossier, consultez la liste des pièces pouvant être demandées au locataire et à sa caution.
La colocation est tout à fait compatible avec un bail étudiant meublé. Dans ce cas, le bailleur a deux solutions : un bail unique signé par tous les colocataires ou plusieurs baux individuels. La durée de 9 mois s'applique là aussi.
Cela peut être une stratégie intéressante, car de nombreux étudiants se tournent vers la colocation :
Côté bailleur, la colocation permet d'optimiser la surface louée et, dans certains cas, d'augmenter la rentabilité du bien.
On vous le disait, le bail meublé étudiant est prévu spécifiquement pour couvrir une année universitaire. Sa durée est de 9 mois. À l'échéance, il prend fin de plein droit, sans formalités de résiliation.
Si l'étudiant souhaite rester dans le logement l'année suivante, il faudra signer un nouveau bail. Le bailleur reste libre d'accepter ou de refuser.
Même si le bail est signé pour 9 mois, le locataire peut quitter le logement à tout moment. Pour cela, il doit respecter un préavis d'un mois.
Il doit en informer le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, par remise en main propre contre récépissé ou émargement, ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier).
Les choses sont différentes pour le bailleur. Le bail étudiant prenant fin automatiquement à son terme, le bailleur n'a pas à donner congé pour reprise ou pour vente. En revanche, il ne peut en principe pas mettre fin au bail avant son terme, sauf :
Bon à savoir :
Avant de pouvoir se prévaloir de la clause résolutoire pour un impayé, le bailleur doit faire délivrer au locataire un commandement de payer par commissaire de justice. Si la dette n'est pas réglée dans un délai de six semaines, le bailleur peut alors saisir le juge pour faire constater la résiliation du bail. En amont, une lettre de relance permet souvent de régler la situation à l'amiable.
Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges). Il doit être indiqué dans le bail. Il est versé à la signature du contrat et restitué dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, ou de deux mois dans le cas contraire, sous réserve d'éventuelles retenues justifiées.
Le propriétaire bailleur peut exiger un garant. C'est une pratique fréquente pour les étudiants sans revenu. Il s'agit souvent d'un parent. Le locataire peut aussi passer par une solution de cautionnement comme la garantie Visale.
Si l'étudiant reste plus longtemps que l'année universitaire, il est possible de lui proposer un bail meublé classique d'un an. Ce contrat est reconduit tacitement, sauf congé donné par l'une des parties. Le locataire peut le résilier à tout moment avec un préavis d'un mois, comme pour un bail étudiant ; le bailleur ne peut, quant à lui, donner congé qu'à l'échéance, avec un préavis de trois mois et pour un motif prévu par la loi (reprise, vente ou motif légitime et sérieux).
Puisqu'il s'agit d'un bail meublé, le logement reste soumis aux mêmes exigences d'équipements et de décence que le bail étudiant. Il permet aussi de bénéficier du régime LMNP.
Créé par la loi Élan, le bail mobilité est un contrat meublé de courte durée, allant de 1 à 10 mois. Il est non renouvelable et non reconductible. Il s'adresse à des locataires en mobilité temporaire : étudiants, personnes en stage, en formation professionnelle, en apprentissage, en service civique ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle.
Le propriétaire a interdiction de demander un dépôt de garantie.
Ce bail peut être conclu en colocation, mais sans clause de solidarité entre les colocataires. Il reste ouvert au statut LMNP.
La demande locative reste en général soutenue dans les villes universitaires, en particulier pour les logements meublés de petite surface.
Résultat : les périodes de vacance locative sont souvent limitées, surtout si votre logement est bien situé, proche des transports et conforme aux attentes des étudiants.
Autre atout : en meublé, le loyer pratiqué est généralement plus élevé qu'en location vide, pour tenir compte des équipements fournis. La rentabilité dépend toutefois fortement de la ville, du prix d'achat et du régime fiscal choisi. Pour approfondir, consultez notre article sur l'investissement en logement étudiant.
Plusieurs solutions permettent de limiter le risque d'impayé en location étudiante :
Lorsque vous louez un logement meublé, vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non en revenus fonciers comme pour une location vide.
C'est un avantage car cela vous permet de bénéficier d'un régime fiscal souvent plus favorable, notamment grâce à la possibilité de déduire vos amortissements au régime réel.
De plus, en LMNP, vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux :
| Critères | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Seuil d'accès | Recettes jusqu'à 83 600 € (revenus 2026) | Sans condition de montant, sur option ou de plein droit au-delà du seuil |
| Calcul du résultat imposable | Abattement de 50 % | Déduction des charges réelles et des amortissements |
| Charges déduites | Non | Oui |
| Amortissements | Non | Oui |
| Obligations fiscales | Déclaration de revenus (formulaire 2042 C-Pro) | Tenue d'une comptabilité, liasse fiscale et formulaire 2042 C-Pro |
De nombreux bailleurs hésitent à opter pour le régime réel, car celui-ci nécessite de tenir une comptabilité. Pourtant, il permet dans de nombreux cas de réaliser des économies d'impôts significatives.
Grâce aux amortissements, le résultat imposable de votre location meublée peut en effet être fortement réduit, voire nul, pendant plusieurs années.
À noter :
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente du logement, sauf exceptions (notamment les résidences services). Pour anticiper, consultez notre article sur la vente d'un bien en LMNP.
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Le bail meublé étudiant est conclu pour une durée de 9 mois, soit une année universitaire. Il n'est pas reconduit automatiquement : à son terme, si l'étudiant souhaite rester, il faut signer un nouveau bail. (Source : service-public.gouv.fr)
Les revenus issus d'une location meublée étudiante sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous pouvez opter pour le régime micro-BIC, sous réserve de ne pas dépasser le seuil de recettes, ou pour le régime réel simplifié.
Depuis 2023, la taxe d'habitation sur les résidences principales est supprimée pour tous les foyers. Un étudiant qui occupe le logement meublé comme résidence principale n'a donc en principe plus de taxe d'habitation à payer. Elle reste due pour les résidences secondaires. (Source : service-public.gouv.fr)
Oui, c'est possible, dès lors que cet étudiant peut vous fournir un justificatif de sa qualité d'étudiant (carte d'étudiant ou certificat de scolarité). Les conditions de location sont les mêmes que pour tout autre étudiant.
Oui. La garantie Visale est une caution locative gratuite proposée par Action Logement, ouverte notamment aux jeunes de 30 ans et moins, y compris les étudiants. Le locataire doit obtenir un visa et le bailleur doit accepter cette garantie. Dans le parc privé, elle peut couvrir jusqu'à 36 mois de loyers et charges impayés pendant les trois premières années du bail, ainsi que les dégradations locatives dans la limite de 2 mois de loyer et charges. (Source : actionlogement.fr)
Les charges ne se fondent pas dans le loyer : en location meublée, elles sont récupérées soit par des provisions avec régularisation annuelle, soit par un forfait de charges mentionné distinctement dans le bail. Si vous fournissez un accès à internet, il est recommandé de préciser clairement dans le bail les modalités de sa prise en charge.
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