Le ménage de sortie figure parmi les principales sources de litiges lors de la restitution du dépôt de garantie. À quelles conditions le propriétaire peut-il légalement pratiquer une retenue sur caution pour nettoyage ? Ce guide clair et chiffré présente le cadre juridique, des cas pratiques, des méthodes de calcul et les recours possibles, autant pour les bailleurs que pour les locataires.
L’état des lieux de sortie révèle des salissures anormales par rapport à l’état d’entrée.
Les frais sont justifiés par un devis ou une facture de nettoyage professionnel.
Le montant retenu est proportionné et n’intègre ni vétusté ni usure normale.
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Les + :
La retenue sur caution pour ménage repose sur la
loi du 6 juillet 1989. L’article 22 encadre la restitution du
dépôt de garantie, tandis que l’article 3-2 impose un état des lieux d’entrée et de sortie permettant la comparaison. Le
décret n°87-712 liste les réparations locatives et rappelle que le locataire doit assurer l’entretien courant, mais qu’il n’est pas responsable de la vétusté.
Pour justifier une retenue sur caution pour nettoyage,
le bailleur doit fournir des justificatifs de retenue sur caution : devis, factures de nettoyage professionnel de fin de bail, photos ou vidéos datées, voire constat d’un huissier lors de l’état des lieux. En cas de retenue sur caution sans justificatif, la demande est réputée infondée.
Toute imputation doit être proportionnée et liée à des salissures constatées lors de l’état des lieux de sortie nécessitant un nettoyage.
La vétusté correspond à l’usure normale du logement, comme une peinture qui jaunit ou un joint qui se ternit.
Les dégradations renvoient à un usage anormal : meuble cassé, mur abîmé, brûlure sur une plaque de cuisson.
Les salissures imputables sont encore différentes : tâches persistantes, électroménager très encrassé, salle de bain non entretenue.
Notre conseil :
Pour distinguer ces notions, bailleurs et locataires peuvent annexer une grille de vétusté au bail. Aucun barème national n’existe en 2025, mais une grille conventionnelle facilite l’évaluation de l’usure et limite les litiges liés à la retenue sur caution pour nettoyage.
La retenue sur caution est recevable lorsqu’un
état des lieux de sortie requiert un nettoyage après la mise en évidence de
salissures anormales. En cuisine, les indices typiques sont les graisses accumulées sur les plaques, la hotte, le mobilier, ainsi que le four ou le réfrigérateur encrassés.
Des photos ciblées sont recommandées : parois intérieures du four, filtres de hotte, bacs du frigo, crédence. Un nettoyage complet doit être réalisable dans un délai raisonnable d’une à deux heures selon l’ampleur.
Dans la salle de bains, le calcaire incrusté, les moisissures, les joints noircis ou un bac de douche très encrassé justifient une intervention professionnelle. Les réparations locatives peuvent inclure la remise en état des joints si leur encrassement résulte d’un défaut d’entretien.
Pour les sols et vitres, les taches tenaces, traces de gras, dépôts collants ou vitres très sales constituent des motifs récurrents de retenue sur caution pour nettoyage. Des clichés avant/après éclairent la comparaison et réduisent les contestations.
Le nettoyage professionnel de fin de bail peut être imputé si les équipements présentent un manque d’entretien manifeste : four jamais dégraissé, plaques brûlées, filtres de hotte saturés, frigo givré ou lave-linge avec cuve moisie. Ces situations relèvent du ménage, non de la panne. En revanche, un appareil défaillant malgré un usage normal (usure du moteur du lave-linge, résistance du four) ne peut motiver une retenue sur caution.
En bail meublé , le périmètre d’entretien est plus large : literie, textiles, meubles, vaisselle, électroménager. L’inventaire annexé au bail sert de référence pour l’état des lieux de sortie. Le dépôt de garantie peut être supérieur, ce qui facilite la prise en charge de nettoyages spécifiques, par exemple un matelas taché, une hotte très encrassée ou de la vaisselle restituée sale. En bail vide, seule la saleté anormale liée aux surfaces et installations du logement peut justifier une retenue sur caution pour nettoyage.
La retenue sur caution pour ménage doit suivre une méthode rigoureuse afin d’éviter toute contestation :
Comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, complétés par des photos datées.
Qualifier les salissures : anormales, localisées ou généralisées.
Demander des devis comparatifs auprès de deux ou trois prestataires ou sur la facture d’un nettoyage professionnel de fin de bail.
Rester proportionné sur le montant retenu. Le lien entre dépôt de garantie et nettoyage repose sur une règle simple : seule une saleté anormale peut justifier une retenue.
En 2025, les prix constatés diffèrent selon la surface, du minimum de déplacement, de l’application de la TVA, de l’état du logement et de sa situation géographique. Les frais de ménage peuvent être jusqu’à deux fois plus chers à Paris qu’à Bordeaux, par exemple. Voici une moyenne pour avoir un ordre d’idée :
Un studio propre mais nécessitant un ménage complet représente généralement 80 à 150 euros.
Un T2 moyennement sale se situe entre 120 et 250 euros.
Un T3 très sale peut atteindre 180 à 350 euros.
Les interventions intensives (graisses incrustées, calcaire massif, infestation légère) varient entre 300 et 600 euros ou davantage.
Un forfait ménage inséré dans un bail d’habitation peut devenir abusif lorsqu’il est appliqué indépendamment de l’état réel du logement. Le bailleur ne peut exiger un montant forfaitaire sans justificatifs de retenue sur caution tels que devis ou factures. Une clause pénale ne peut pas contourner cette règle : seules des dépenses réelles, prouvées et proportionnées à la saleté constatée peuvent justifier une retenue sur caution pour nettoyage.
Constater. Comparer l’état des lieux d’entrée et de sortie, compléter par des photos datées ciblant les salissures anormales.
Obtenir un devis ou une facture. Demander un nettoyage professionnel de fin de bail en décrivant précisément les zones concernées.
Notifier le locataire. Expliquer par écrit en détaillant chaque poste (cuisine, salle de bains, sols, vitres…) et en joignant les justificatifs de retenue sur caution (devis, facture, photos).
Retenir le montant. Imputer uniquement le coût nécessaire au nettoyage sur le dépôt de garantie et restituer le solde au locataire.
Respecter les délais de restitution de dépôt de garantie légaux. Envoyer le décompte et la restitution dans le délai d’un mois en l’absence d’écart sur l’état des lieux, ou de deux mois en cas de retenue sur caution pour nettoyage ou autres dégradations.
Le recours à une société de ménage est pertinent lorsque la saleté est généralisée, qu’il existe des graisses incrustées, du calcaire massif ou plusieurs pièces concernées. Il est recommandé de demander un devis détaillant les heures, le taux horaire et les prestations par zone du logement. La facture et la preuve de paiement doivent être conservées, car elles conditionnent la légitimité de la retenue sur caution pour nettoyage en cas de contestation.
En l’absence d’état des lieux de sortie, le logement est présumé rendu en bon état, ce qui rend toute retenue sur caution pour ménage très risquée juridiquement. Le bailleur doit faire preuve d’une prudence extrême et privilégier le dialogue. En cas de désaccord important, il peut être opportun de solliciter un huissier à l’amiable pour un constat, voire d’envisager une saisine de la commission départementale de conciliation avant tout contentieux.
Pour limiter tout risque de retenue sur caution pour ménage, une préparation méthodique du logement est essentielle. La checklist de sortie doit couvrir chaque pièce :
Dépoussiérer les meubles, aérations, interrupteurs et radiateurs.
Nettoyer les sols et les plinthes.
Laver complètement les vitres et les encadrements.
Dégraisser les plaques, la hotte, le four et le réfrigérateur, puis dégivrer si besoin.
Vider et nettoyer les placards.
Éliminer le calcaire.
Désinfecter les sanitaires et les robinetteries.
Nettoyer les joints et les parois de douche.
Reboucher les petits trous autorisés dans le cadre des
réparations locatives.
Remplacer les ampoules manquantes.
Vérifier l’état des joints silicones et retirer les traces apparentes.
Notre conseil :
Photographier chaque pièce sous différents angles constitue une sécurité en cas de contestation.
Lorsqu’une retenue sur caution pour nettoyage paraît injustifiée, la contestation doit être structurée.
Un courrier recommandé est conseillé : rappeler les éléments de l’état des lieux, exposer les points litigieux, exiger la restitution du dépôt de garantie et joindre les photos, vidéos ou attestations disponibles.
Si aucun accord n’est trouvé, la
Commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement pour examiner le différend. En dernier recours, le juge du tribunal judiciaire tranche le litige, notamment en cas de retenue sur caution sans justificatif ou de montant disproportionné. Une réponse rapide du locataire améliore la recevabilité de sa démarche et permet de prolonger les discussions dans les délais légaux.
En colocation, la retenue sur caution pour ménage dépend du type de dépôt choisi : dépôt de garantie commun inscrit dans un bail unique ou dépôt individuel en cas de baux séparés. Lorsque le dépôt est collectif, toute retenue s’impute sur l’ensemble, sauf mention contraire dans le contrat.
Les situations liées aux animaux sont fréquentes : poils incrustés dans les textiles, odeurs persistantes sur la literie ou les meubles en meublé, taches sur les sols. Ces salissures peuvent légitimer un nettoyage professionnel de fin de bail si elles dépassent l’usage normal.
Les odeurs de tabac ou d’humidité insuffisamment aérées peuvent également mener à une intervention spécialisée (désodorisation, nettoyage en profondeur), à condition d’être clairement constatées lors de l’état des lieux de sortie nettoyage.
Le ménage concerne exclusivement les salissures : graisses, calcaire, poussière accumulée, vitres très sales, électroménager encrassé.
Les réparations locatives, définies par le décret n° 87-712, couvrent de petits travaux d’entretien tenant à l’usage normal du logement : remplacement d’ampoules, entretien des joints, détartrage léger, fixation d’éléments desserrés.
Les deux types d’imputations peuvent se cumuler sur le dépôt de garantie uniquement si le bailleur fournit des justificatifs distincts et démontre la réalité de chaque intervention. La proportionnalité du montant total reste indispensable.
Les décisions rendues ces dernières années illustrent des principes constants. Les retenues sur caution pour ménage sont refusées lorsqu’aucun justificatif n’est fourni, même en présence d’un état des lieux de sortie défavorable. À l’inverse, les juges valident une imputation lorsque le bailleur apporte des photos datées, un constat détaillé et une facture de nettoyage intensif proportionnée à la saleté constatée.
La jurisprudence souligne la nécessité de comparer précisément les deux états des lieux et de limiter la retenue au coût réellement engagé. Les bonnes pratiques recommandent de conserver tous les échanges, d’obtenir plusieurs devis en cas de doute et de privilégier une résolution amiable avant toute procédure.
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Elle n’est valable que si elle correspond à des frais réels et justifiés. Un forfait automatique, sans lien avec l’état du logement ni justificatifs, est généralement considéré comme abusif.
Non. Sans état des lieux d’entrée, le logement est présumé remis en bon état. Toute retenue sur caution pour ménage devient très difficile à justifier.
Non. Seuls des frais réels justifiés par un professionnel peuvent être imputés. Le bailleur ne peut pas facturer son temps personnel.
Avec un dépôt commun, la retenue s’applique à l’ensemble des colocataires. Avec des baux séparés, elle s’impute uniquement au locataire concerné.
Oui, si les salissures dépassent l’usage normal : taches sur le matelas, housses très sales, mobilier encrassé. La retenue doit être prouvée.
Oui, si elles persistent malgré un nettoyage normal et nécessitent une désodorisation professionnelle, justifiée par devis ou facture.
Elles sont recevables si datées, idéalement via métadonnées, horodatage automatique ou envoi par mail le jour de l’état des lieux.
Demander des explications, comparer avec d’autres devis et contester par courrier recommandé si le montant paraît disproportionné.
Contester par lettre recommandée, demander les justificatifs, puis saisir la Commission départementale de conciliation avant un éventuel recours judiciaire.
Article rédigé par Stéfano Demari
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