Simulation CFE : Calculer la cotisation LMNP 2026 📋

La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est une taxe due chaque année par toutes les sociétés et particuliers qui exercent de manière habituelle une activité professionnelle non salariée.

L’ensemble des LMNP sont donc concernés, même si certaines déductions et exonérations sont possibles. Retrouvez tous les détails du calcul de la CFE pour les LMNP dans cet article.

Simulation de CFE pour votre activité de LMNP

Pour comprendre le montant de CFE pour LMNP dont vous aurez à vous acquitter, il est nécessaire de connaître la manière dont cette taxe est calculée.

Quel est le montant de CFE à payer ?

La formule de calcul de la CFE est basée sur plusieurs facteurs.

• Le premier sera la valeur locative de votre bien au 1er janvier de l’année. Il s’agit de la valeur estimée qu’aurait généré la location de votre bien sur une année complète de location. Il s’agit donc d’une valeur théorique, qui dépend de plusieurs paramètres, dont la surface de votre bien. La valeur locative peut donc varier d’une année sur l’autre en fonction des prix du marché sur votre secteur.
• Cette valeur est ensuite soumise à un taux variable, propre à chaque commune. Ce dernier peut donc évoluer d’une année sur l’autre.

👉 À noter : Le montant de votre chiffre d’affaires annuel jouera également un rôle dans la détermination du montant de la CFE dont vous devrez vous acquitter. À ce titre, il est important de noter qu’en matière de CFE, c’est le chiffre d’affaires de l’année N-2 qui est pris en compte. Ainsi, pour déterminer le montant de CFE à régler au titre de l’année 2024, c’est le chiffre d’affaires de 2022 qui sera utilisé.

Autrement dit, difficile de connaître précisément le montant de CFE avant de recevoir son avis de paiement.

D’autant que d’autres règles vont s’appliquer, notamment celle liée à l’existence d’une cotisation minimale de CFE, ce qui implique que vous devrez toujours vous acquitter d’un montant minimum, quelles que soient les caractéristiques de votre bien.

Quelle est la base minimum de CFE ?

En 2024, la base minimum de CFE était de 234 €, elle sera de 243 € en 2025. Mais c’est sans compter sur une possible décision de la commune de faire varier ces chiffres, et certaines d’entre elles notamment choisi de prévoir une base minimale moins élevée.

Quelle est la formule de calcul de la CFE ?

Pour vous aider à y voir plus clair, voici comment s’effectue le calcul de votre CFE :

CFE = Valeur locative N-2 des biens passibles de taxe foncière (déterminée par la commune : mètre carré * valeur locative au mètre carré par quartier) * taux intercommunal de CFE N-2

Quand et comment payer la CFE ?

Pour payer la CFE, vous commencerez par recevoir un avis d’imposition dématérialisé, qui vous indiquera à la fois le montant de CFE pour votre LMNP dont vous devrez vous acquitter, ainsi que le délai pour la régler.

👉 À noter : Dans le cas d’une indivision, c’est l’indivisaire dont le nom figure en premier sur la liste qui recevra l’avis de CFE et devra s’en acquitter, à charge pour lui de récupérer ensuite la contribution des autres indivisaires en la calculant au prorata des parts détenues par chacun.

Vous paierez la CFE en une fois si votre montant de CFE est inférieur à 3 000 €. Il vous suffira alors, entre le moment de réception de l’avis de CFE et la date limite de paiement (généralement le 15 décembre, le 16 en 2024), de vous acquitter du paiement par vous-même, ou de choisir le prélèvement à échéance, ou encore d’opter pour le prélèvement mensuel. Dans cette dernière situation, un prélèvement automatique aura lieu tous les 15 du mois de janvier à octobre, chaque prélèvement correspondant à un 10e du montant de votre CFE.

👉 À noter : En 2024, la date limite pour adhérer au prélèvement à échéance est le 30 novembre, et celle pour le prélèvement mensuel le 30 juin.

Si d’aventure le montant de votre CFE de l’année précédente dépassait 3 000 €, le paiement ne s’organisera pas vraiment de la même manière. En effet, il sera alors séparé en deux, avec un premier acompte, représentant 50% de la CFE versée l’année précédente, qui devra être versé entre fin mai et mi-juin de l’année. En 2024, l’acompte devait être versé entre le 31 mai et le 17 juin.

Pour la deuxième moitié de la CFE, son paiement se fera de la même manière que pour les contribuables dont le montant de la CFE est inférieur ou égal à 3 000 €, soit le paiement par internet, l’option pour le prélèvement à échéance, ou encore le prélèvement mensuel, avec le même calendrier.

Comment déduire le montant de la CFE de ses impôts ?

Puisqu’elle est liée à l’activité de location meublée, la CFE constitue une charge déductible pour les loueurs qui ont choisi le régime réel d’imposition. En conséquence, les loueurs pourront déduire, chaque année, le montant dont ils se sont acquittés au titre de la CFE du calcul de leur imposition.

Pour ceux qui souhaiteraient pouvoir bénéficier de cet avantage du régime réel, il faudra opter pour ce dernier lors du choix du régime fiscal lors de la déclaration de début d’activité, ou le faire par la suite, en adressant un courrier d’option pour le régime réel au centre des impôts.

👉 À noter : La CFE n’est pas la seule taxe déductible en location meublée au régime réel. Ainsi, la taxe foncière ainsi que les taxes qui lui sont affiliées sont également déductible.

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Peut-on être exonéré de CFE ?

Il existe plusieurs situations dans lesquelles les loueurs en meublé seront exonérés du paiement de la CFE.

La première possibilité concerne l’ensemble des loueurs en meublé, sauf si leur chiffre d’affaires annuel est inférieur à 5 000 €. En dessous de ce montant, les loueurs sont effectivement exonérés du paiement de la CFE. Il en sera de même si le logement loué fait partie de la résidence principale du propriétaire.

Bon à savoir :
La première année d’activité, tout loueur est exonéré du paiement de la CFE, tandis que la deuxième année, il ne devra en payer que 50%.

L’exonération au titre de la première année s’obtient en remplissant le formulaire 1147-C-SD.

Il est également possible de se tourner vers la collectivité pour solliciter une exonération de CFE d’une durée de 3 ans pour toute nouvelle création d’établissement. Le délai de 3 ans peut être obtenu à compter de la première année qui suit la création.

Du côté de ceux qui mettent en location leur résidence principale, ils pourront également bénéficier d’une exonération s’ils louent accidentellement une partie de leur habitation personnelle, ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur logement, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale, et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.

De plus, sauf délibération contraire de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale dont dépend le bien en fonction de la localisation, l’exonération est également possible pour les personnes qui louent en meublé des locaux classés dans les conditions prévues à l’article L. 324-1 du code de tourisme, lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle, ou encore celles qui louent ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle.

Enfin, sans qu’il s’agisse d’une exonération totale, il est important de noter qu’il est également possible de bénéficier d’un dégrèvement sur le montant de votre CFE, qui sera calculé sur la base de la valeur ajoutée de votre activité de LMNP.

Le calcul de cette valeur ajoutée dépend du type d’activité, soit location de courte ou longue durée, ainsi que du régime fiscal choisi. Le dégrèvement étant ensuite déterminé sur la base de cette valeur ajoutée. Son calcul étant particulièrement complexe et variable en fonction de multiples facteurs, il est recommandé de se faire accompagner d’un spécialiste pour cette étape.

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Exemple de calcul de CFE pour LMNP

Pour connaître le taux variable de la commune où se situe votre bien, vous pouvez utiliser un outil permettant de visualiser le taux d’imposition applicable à chaque commune, accessible sur le site internet du ministère de l’économie et des finances.

Sur ce point, deux autres informations sont à garder à l’esprit.

La première est que la CFE est distincte pour chacun des logements, sauf s’ils sont situés à la même adresse. Dans ce cas, une seule CFE sera à payer, mais sa valeur sera plus élevée car ce sera la surface totale des logements situés à la même adresse qui sera prise en compte.

La seconde est que dans le cas de la mise en location de plusieurs logements uniquement sur la longue durée, seule la CFE sur le logement principal loué en longue durée sur la base minimum. Les autres logements ne devraient ainsi pas recevoir d’avis de CFE. Dans le cas contraire, il est possible de faire une demande auprès du service des impôts concerné, en joignant la preuve des baux établis sur la longue durée.

Calcul de la CFE pour plusieurs appartements

Si vous avez plus d’un logement en location meublée, et à l’exception de la situation que nous venons de mentionner ci-dessus, vous allez devoir vous acquitter de la CFE pour chaque bien.

Le calcul à effectuer sera donc le même pour chacun de vos logements, et vous recevrez un avis de CFE distinct pour chacun d’entre eux, sauf s’ils sont situés à la même adresse.

Si la CFE concerne les loueurs en meublé, il est important de bien connaître son fonctionnement, et de garder à l’esprit les meilleurs moyens d’en atténuer le coût, entre déduction fiscale, et exonération ou dégrèvement, afin de pouvoir profiter au mieux de la bonne rentabilité de la location meublée.

Article rédigé par Baptiste BOCHART