Mis à jour le 04/12/2025
Le statut LMNP fait beaucoup parler de lui en cette fin d’année 2025 : rumeurs de disparition, amendements discutés dans le cadre du projet de loi de finances 2026, nouvelles règles pour les meublés de tourisme… Il n’est pas toujours simple de s’y retrouver face à des informations parfois contradictoires.
Quels sont les changements confirmés ? Quelles sont les mesures abandonnées ? Scénarios à l’appui, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir afin d’anticiper vos choix fiscaux et sécuriser votre stratégie LMNP en 2026.
À ce stade, la fin du LMNP n’est pas actée. Aucune suppression officielle du statut n’a été votée, même si plusieurs pistes de réforme ont été discutées dans le cadre du Projet de loi de finances 2026.
Les débats parlementaires ont mis en avant des scénarios divergents, mais aucune décision définitive ne s’impose encore.
Certaines orientations sont confirmées :
Des amendements adoptés à l’Assemblée revoient les règles du meublé et préfigurent un futur « statut du bailleur privé » ;
L’amendement gouvernemental CF1458, qui remettait profondément en cause le LMNP, n’a pas été adopté ;
Les nouvelles obligations pour les meublés de tourisme sont déjà inscrites dans les textes votés.
D’autres points restent en discussion ou sont susceptibles d’évoluer :
Plusieurs scénarios circulent, dont une possible refonte du micro-BIC ;
Des hypothèses de plafonnement ou d’encadrement de l’amortissement, mais sans consensus clair ;
La perspective d’une harmonisation future entre location vide et location meublée, encore incertaine.
Le calendrier législatif n’est pas stabilisé : le Sénat doit examiner le texte et des ajustements sont encore possibles. Les arbitrages définitifs devraient intervenir dans les prochaines semaines.
Le régime micro-BIC pour la location meublée a été modifié en 2025.
Les plafonds et taux d’abattement actualisés s’appliqueront comme prévu lors de la déclaration des revenus 2025 au printemps 2026 :
|
Type de location meublée |
Plafond des recettes annuelles |
Abattement forfaitaire |
|
Location longue durée, chambres d’hôtes, meublés de tourisme classés |
77 700 € |
50 % |
|
Meublés de tourisme non classés |
15 000 € |
30 % |
La loi de finances de 2025 avait également
modifié le traitement des amortissements LMNP. Désormais, ceux-ci sont
réintégrés dans la base de calcul de la plus-value en cas de revente d’un bien.
Toutefois, les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer : exonération de l’IR après 22 ans et exonération des prélèvements sociaux après 30 ans. Cela oblige les investisseurs à anticiper la revente, mais n’affecte pas le bénéfice fiscal annuel généré par le régime réel.
Enfin, la loi Le Meur de 2025 avait aussi renforcé la réglementation des meublés de tourisme. Tous les biens devront être enregistrés via un téléservice national avant le 20 mai 2026, afin de centraliser les informations pour les communes et l’État.
Certaines villes peuvent aussi imposer des
quotas ou limiter la location à 90 jours par an pour les résidences principales. Ces mesures concernent les locations touristiques de courte durée et visent à réguler l’offre dans les zones tendues.
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Les + :
Dans le cadre du PLF 2026, le gouvernement avait proposé un amendement visant à encadrer le plafonnement de l’amortissement déductible pour les loueurs de meublés. Cet amendement, ainsi que plusieurs sous-amendements, avaient pour objectif de limiter l’amortissement déductible à 2 % par an, avec des modalités encore à préciser, notamment pour les biens déjà exploités.
L’Assemblée nationale a toutefois rejeté ces mesures le 21 novembre 2025. Le Sénat examine depuis le 24 novembre la version initiale du PLF, qui ne contient aucune disposition spécifique sur la fiscalité LMNP. La portée exacte de tout futur encadrement des amortissements reste donc incertaine et dépendra des décisions finales du Parlement.
Certaines discussions visent à simplifier le régime fiscal des loueurs. Le micro-BIC pourrait devenir le régime par défaut, avec le réel accessible uniquement sur option et de manière plus restrictive.
Des projections évoquent une réduction de l’abattement forfaitaire de 50 % à 40 % à partir de 2027, mais rien n’a été confirmé par la loi.
Le rapport contient plusieurs pistes non encore transposées :
Amortissement forfaitaire pour la location vide et meublée : 5 % pour le neuf sur 20 ans, 4 % pour l’ancien sur 25 ans, conditionné à des travaux ≥ 15 % pour l’ancien ;
Revalorisation du micro-foncier : abattement porté à 50 % contre 30 % actuellement ;
Déficit foncier majoré : possibilité de déduire jusqu’à 40 000 € par an au régime réel ;
Exonération IFI et plus-value accélérée : durée totale ramenée à 20 ans pour l’impôt et les prélèvements sociaux.
Ces mesures restent des pistes de travail et ne sont pas encore adoptées.
Le statut du « bailleur privé », adopté à l’Assemblée nationale dans le cadre du PLF 2026, ouvre pour la première fois l’accès à un amortissement fiscal pour les logements loués vides, mais sous conditions strictes :
Engagement de location de 12 ans ;
Biens acquis ou permis de construire déposés entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028 ;
Pour les biens anciens, travaux représentant au moins 20 % de la valeur du bien.
Le taux de l’amortissement varie selon le type de bien et le loyer. Le montant annuel déductible est quant à lui plafonné à 8 000 € par foyer fiscal. Ces amortissements seront réintégrés dans la plus-value imposable en cas de vente.
Dans ce scénario, le LMNP conserve l’essentiel de ses avantages actuels. Les loueurs continueraient à bénéficier du choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. La réforme 2025, qui impose la réintégration des amortissements dans la plus-value en cas de vente, resterait en vigueur.
Par ailleurs, la procédure unique de déclaration des meublés de tourisme via le futur téléservice national entrerait en application au plus tard le 20 mai 2026.
Les investisseurs déjà en activité ou les nouveaux entrants pourraient ainsi anticiper leurs obligations et continuer à optimiser la rentabilité de leur patrimoine sans changements radicaux.
Dans cette trajectoire, le micro-BIC deviendrait le régime par défaut pour tous les loueurs. Le régime réel resterait accessible uniquement sur option, mais avec des conditions plus strictes, notamment un plafonnement potentiel des amortissements et des critères plus restrictifs pour la déduction des charges.
L’ abattement forfaitaire, actuellement de 50 %, pourrait être réduit à 40 % pour certaines catégories de revenus locatifs.
Certaines mesures inspirées du rapport sur le statut du bailleur privé, comme l’ amortissement forfaitaire ou l’ augmentation du déficit foncier, pourraient également être adoptées, mais leur calendrier reste incertain.
Notre conseil : Les investisseurs doivent simuler ces différents scénarios fiscaux.
Cette anticipation est indispensable pour sécuriser les revenus locatifs et planifier leurs investissements de manière stratégique.
Pour les logements loués sur du long terme, le régime micro-BIC est plus avantageux uniquement si les charges et amortissements sont inférieurs aux 50 % d’abattement forfaitaire. Dès que ces frais augmentent, le régime réel est à privilégier, car il permet de déduire ces dépenses et les amortissements. Le choix du régime fiscal influence donc directement la rentabilité nette du bailleur.
Pour les locations saisonnières non classées, le plafond du micro-BIC est de 15 000 € par an avec un abattement de 30 %. Au-delà de ce seuil, le passage au régime réel permet là aussi d'optimiser la déduction des charges et des amortissements.
Il convient aussi de rester vigilant face aux restrictions locales, comme l’ encadrement des loyers et la limitation du nombre de jours de location dans certaines villes touristiques (Paris, zones tendues, etc.). Ces contraintes peuvent réduire le revenu fiscal potentiel et rendre le passage au régime réel encore plus pertinent.
Les revenus issus de logements classés en meublé de tourisme bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 % au régime micro-BIC.
L’obtention de ce classement impose le respect des normes de confort, d’un équipement complet et de la maintenance nécessaire pour garantir la qualité et la sécurité du logement. Les bailleurs doivent donc arbitrer entre l’avantage fiscal et ces contraintes supplémentaires.
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Les investisseurs non-résidents doivent suivre avec attention l’évolution du statut LMP. Certaines discussions évoquent une éventuelle extension de la définition de la LMP aux contribuables non imposables en France. Si cette hypothèse se confirmait, certains biens pourraient être soumis à des cotisations sociales et à la taxation des plus-values professionnelles.
À ce jour, aucune mesure n’a été adoptée. Les conventions fiscales internationales continuent de protéger les expatriés contre la double imposition, mais toute modification pourrait influencer la fiscalité applicable.
Il est donc conseillé de se rapprocher d’un expert spécialisé en immobilier afin de rester informé et d’anticiper les impacts potentiels si un tel changement venait à se confirmer.
Les biens situés dans des résidences gérées (étudiantes, seniors ou touristiques) sont soumis à des baux commerciaux. Ce type d’investissement comporte deux points forts :
Sous conditions, le propriétaire peut récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien, le mobilier et certains travaux ;
L’investisseur peut opter pour le régime réel et ainsi déduire ses charges ainsi que les amortissements sur le bien, le mobilier et certains travaux.
Une éventuelle limitation des amortissements à partir de 2026 pourrait réduire significativement l’intérêt fiscal de ce type d'investissement. Les bailleurs doivent donc analyser leurs contrats (loyers, indexations, charges locatives) et recalculer leurs projections financières en intégrant différents scénarios fiscaux et réglementaires.
Claire est propriétaire d’un studio à Toulouse qu’elle loue 500 € par mois. Chaque année, elle doit payer 600 € de taxe foncière et a peu de charges d’entretien. Si elle choisit le micro-BIC, elle bénéficie automatiquement d’un abattement de 50 % sur ses recettes : seule la moitié de son revenu locatif sera imposée. Sa gestion fiscale reste simple et elle n’a pas besoin de tenir une comptabilité détaillée.
Si elle opte pour le régime réel, elle pourrait déduire ses charges et l’amortissement du studio. Mais comme ses charges sont faibles et qu’elle n’a pas investi dans de gros travaux, cette option ne comporte que peu d’intérêts dans son cas. Pour Claire, le micro-BIC reste donc le choix le plus pratique et rentable.
Julien est propriétaire d’un T2 (non classé) à Lyon. Il le propose uniquement pour de la location courte durée. Pour se démarquer de la concurrence, il a investi dans une décoration originale et des meubles de qualité. Il fait également appel à une conciergerie pour la gestion locative. Il finance la totalité de son investissement avec un emprunt. Ses charges sont donc importantes.
En choisissant le micro-BIC, il bénéficierait d’un abattement de 30 % sur ses recettes, mais ce mécanisme ne compenserait pas l'ensemble de ces coûts. En revanche, avec le régime réel, Julien peut déduire toutes ses charges ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier. Pour lui, le régime réel est clairement plus avantageux.
Sophie a acheté un appartement ancien à Bordeaux et y a investi 40 000 € de travaux pour le remettre en état, en ajoutant du mobilier neuf pour la location meublée. Elle loue ce bien en longue durée et a choisi le régime réel. Cela lui permet de déduire ses charges et d’amortir le bien, les travaux de rénovation ainsi que le mobilier sur plusieurs années.
La rentabilité de son investissement dépend en grande partie de la déductibilité des amortissements. Si une limitation venait à être appliquée sur ce point, le rendement net de Sophie pourrait être réduit. Elle doit donc simuler différents scénarios fiscaux pour vérifier la viabilité de son projet.
À retenir : Pour choisir entre micro-BIC et réel, il faut envisager plusieurs hypothèses en tenant compte du niveau de vos charges et amortissements, de la vacance locative et des éventuelles évolutions fiscales
Refaire le point sur votre régime fiscal : faites des calculs selon plusieurs scénarios, au régime micro-BIC ou au régime réel, selon vos charges et amortissements. Cela va vous permettre de vérifier la rentabilité nette de vos investissements.
Collecter et classer vos documents comptables : regroupez vos factures, contrats de location, justificatifs de travaux et d’achat de mobilier. Une bonne organisation facilite le calcul de vos charges et amortissements.
Déclarer votre meublé de tourisme : si vous faites de la location saisonnière, vous êtes concerné par la réforme de la loi Le Meur. Vous devez enregistrer vos biens sur la plateforme de téléservice national avant le 20 mai 2026.
Anticiper les échéances pour le paiement des taxes : autour du 15 décembre 2026 pour la CFE et du 15 octobre 2026 pour la taxe foncière.
Respecter les échéances fiscales : les loueurs au régime réel doivent déposer leur liasse fiscale en mai 2026. Pour la déclaration des revenus locatifs (formulaire 2042 C Pro), la date limite est fixée au printemps 2026 (variable selon votre département).
Suivre les réformes en cours : restez informé des discussions sur le plafonnement des amortissements LMNP, sur le statut LMP ou d’autres réformes fiscales susceptibles d’impacter vos biens. Cela vous permettra d’adapter votre stratégie patrimoniale.
À retenir : Si vous envisagez d’investir cette année, préparez votre dossier bancaire avec un tableau de rentabilité prévisionnelle. N’oubliez pas d'y intégrer les possibles impacts des réformes fiscales de 2026.
Au-delà des obligations 2026, certains choix patrimoniaux peuvent vraiment changer la fiscalité appliquée à vos biens. Voici quelques stratégies possibles :
Passer de la location nue à la location meublée (ou inversement) : le nu peut parfois être plus avantageux avant une revente, car la plus-value n’intègre pas les amortissements. Le meublé reste intéressant pour optimiser ses revenus grâce à la déduction des charges et des amortissements ;
Transformer un bien en résidence principale avant sa vente : sous conditions, si le logement a été réellement occupé comme résidence principale pendant une durée significative avant la vente, cela peut permettre une exonération totale de plus-value. Cette stratégie devient intéressante lorsque le logement a fortement pris de la valeur. ;
Préparer la transmission via une donation ou un démembrement : le démembrement (usufruit / nue-propriété) permet de transmettre un bien tout en conservant ses revenus locatifs. Une donation progressive peut réduire le montant des impôts que devront payer vos héritiers au moment de la transmission.
Changer de structure juridique : une SCI à l’IS peut servir pour un projet patrimonial à long terme, tandis que le LMNP/LMP reste adapté pour optimiser ses revenus immédiats.
Pour rappel, la loi Le Meur (dite loi « Anti Airbnb ») a renforcé le pouvoir des maires pour réguler les meublés touristiques.
Les communes peuvent, par délibération, limiter la location des résidences principales à 90 jours par an, au lieu des 120 précédents.
Elles peuvent aussi imposer une autorisation préalable pour certains logements (changement d’usage) et réserver, via leur PLU, des zones aux résidences principales.
Enfin, les logements proposés à la location touristique doivent désormais respecter un seuil minimal. Les nouveaux biens doivent atteindre au moins la classe E au DPE.
Pour les logements existants, les passoires thermiques classées F ou G ne peuvent plus être louées depuis le 21 novembre 2024. Les logements classés E devront être rénovés avant le 31 décembre 2033, et à partir de 2034, seuls les logements classés D ou mieux pourront être mis en location touristique.
Notre conseil : Vérifiez toujours les arrêtés municipaux et le PLU de votre commune pour connaître les règles locales en vigueur.
Aujourd’hui, la location meublée (LMNP ou LMP) et la location nue (revenus fonciers) ouvrent à des avantages bien différents pour les investisseurs. Or certaines propositions législatives visent à rapprocher ces deux régimes.
Parmi elles, l’introduction d’un amortissement fiscal pour les logements loués nus et l’ augmentation du plafond du déficit global généré par les revenus fonciers pourraient rendre la location nue presque aussi attractive que le meublé (en particulier pour les biens rénovés ou ceux destinés à une location longue durée).
Ces mesures réduiraient l’écart fiscal qui incite aujourd’hui à choisir le meublé uniquement pour l’amortissement.
Pour autant, ces réformes restent des propositions en discussion et ne sont pas encore adoptées. À l’heure actuelle, le LMNP est donc un statut toujours intéressant pour réduire son imposition et optimiser ses revenus. Nous ne manquerons pas de mettre cet article à jour en fonction des évolutions législatives.
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Non, le statut LMNP n’est pas supprimé. Les réformes discutées dans le cadre du PLF 2026 restent des propositions et n’ont pas été adoptées. Les investisseurs peuvent continuer à choisir entre micro-BIC et régime réel.
Les plafonds et taux d’abattement ont été actualisés en 2025. Certaines discussions évoquent une baisse de l’abattement de 50 % à 40 % à partir de 2027, mais cette mesure n’est pas encore confirmée.
Pour l’instant, aucun plafonnement n’a été adopté. Des propositions circulent pour limiter l’amortissement, mais leur mise en œuvre dépendra des arbitrages législatifs.
Il faut comparer vos charges et amortissements avec l’ abattement forfaitaire du micro-BIC. Si vos charges et travaux représentent plus de 50 % des recettes (ou 30 % pour un meublé de tourisme non classé), le régime réel permet généralement une meilleure optimisation fiscale.
Aucune mesure n’a été adoptée. Les conventions fiscales internationales continuent de protéger contre la double imposition, mais il est recommandé de suivre l’évolution législative et de se rapprocher d’un expert.
Il faut partir du prix de vente du bien et en déduire le prix d’acquisition majoré des frais et travaux, puis ajouter le total des amortissements pratiqués pendant la location. Cette somme constitue la plus-value imposable. Ensuite, vous appliquez les abattements pour durée de détention : l’impôt sur le revenu disparaît après 22 ans de détention et les prélèvements sociaux après 30 ans.
Oui, il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % (au lieu de 30 % pour les meublés non classés).
Tous les meublés touristiques doivent être enregistrés sur le téléservice national avant le 20 mai 2026. Vérifiez également les règles locales (quotas, limitation à 90 jours/an pour résidence principale, autorisations municipales).
Il n’y a aucune obligation. Les discussions sur la fusion sont encore à l’état de proposition. La vente peut être planifiée selon votre stratégie patrimoniale et fiscale, mais sans calendrier contraignant officiel.
Les loueurs soumis au régime réel doivent déposer leur liasse fiscale en mai 2026. La déclaration des revenus locatifs (formulaire 2042 C Pro) a lieu au printemps.
L’échéance pour la taxe foncière est fixée vers la mi-octobre et pour la CFE autour du 15 décembre 2026. Par ailleurs, les propriétaires de meublés de tourisme doivent avoir enregistré leurs biens sur le téléservice national avant le 20 mai 2026.
Article rédigé par Stéfano Demari
