Mis à jour le 28/10/2025
Fiscalité avantageuse, amortissements déductibles et forte demande locative : derrière la promesse de rentabilité de la location meublée non professionnelle (LMNP) se cache l’enjeu majeur de la sécurisation des loyers.
Parmi les solutions existantes, la caution solidaire reste l’outil privilégié des bailleurs en LMNP. Encore faut-il comprendre son fonctionnement, ses formalités et ses limites pour en tirer tout le potentiel.
Dans cet article, retrouvez modèle et informations pour obtenir et saisir le plein potentiel de la caution solidaire en LMNP.
La caution solidaire est un engagement pris par un tiers – le garant – de régler les dettes locatives si le locataire ne s’en acquitte pas.
Elle peut concerner aussi bien une location vide qu’une location meublée non professionnelle (LMNP) ou encore une colocation. En pratique, le bailleur bénéficie d’un acte de cautionnement qui l’autorise, en cas de défaillance, à réclamer directement les loyers et charges au garant.
Cet acte doit comporter plusieurs mentions obligatoires, faute de quoi il peut être contesté. La caution solidaire en LMNP reste ainsi un outil juridique puissant pour sécuriser les revenus locatifs.
Contrairement à l’assurance loyers impayés (GLI), la caution solidaire ne génère aucun coût pour le bailleur.
C’est un engagement gratuit, pris par un proche ou un membre de la famille du locataire. Ce mécanisme est particulièrement adapté aux profils dont la solvabilité reste fragile, comme les étudiants ou les jeunes actifs, pour lesquels les assureurs refusent souvent de couvrir le risque.
La caution solidaire en LMNP devient alors un levier incontournable pour sécuriser la location d’un bien meublé étudiant ou d’un petit logement urbain, sans engager de frais supplémentaires.
Le principal intérêt de la caution solidaire en LMNP réside dans la protection des revenus locatifs. En cas de loyers impayés, le bailleur peut se tourner immédiatement vers le garant de la location meublée sans avoir à multiplier les démarches.
Cela garantit une trésorerie stable et limite les pertes, un élément essentiel pour un investisseur LMNP soumis à des charges fixes (remboursement de prêt, entretien, fiscalité BIC). Même si une résolution amiable est toujours à privilégier, l’existence d’une caution solide dissuade les défauts de paiement et renforce la sécurité de l’investissement immobilier.
La caution solidaire séduit aussi par sa simplicité. L’acte de cautionnement en LMNP peut être rédigé à partir d’un modèle clair et signé par le garant.
À l’inverse, les dispositifs alternatifs – assurance loyers impayés, garanties visale ou dispositifs publics – exigent souvent des justificatifs complexes, une validation par un organisme ou un coût récurrent.
À retenir : Caution vs dépôt de garantie : La caution désigne une personne qui s’engage à payer à la place du locataire en cas de défaillance. Le dépôt de garantie, lui, est une somme versée par le locataire lors de la signature du bail pour couvrir d’éventuelles dégradations ou charges impayées. Les deux dispositifs sont distincts et complémentaires.
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Les + :
Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle (LMNP), la caution solidaire est l’option la plus protectrice pour le bailleur.
Elle permet au propriétaire de solliciter directement le garant dès le premier impayé, sans avoir à prouver qu’il a préalablement réclamé le paiement au locataire.
Ce recours immédiat simplifie les démarches et sécurise la trésorerie, notamment lorsqu’un emprunt immobilier doit être honoré chaque mois. Pour l’investisseur, il s’agit d’une garantie rapide et efficace.
Pour le garant en revanche, l’engagement est plus lourd, car il peut être sollicité à tout moment, même en cas de retard de courte durée.
La caution simple repose sur un mécanisme différent. Avant d’exiger le règlement auprès du garant de la location meublée, le bailleur doit d’abord démontrer qu’il a tenté d’obtenir le paiement du locataire.
Cette obligation de « bénéfice de discussion » retarde la procédure et allonge les délais de recouvrement.
De plus, si plusieurs garants se sont engagés, la caution simple implique un partage de la dette entre eux (« bénéfice de division »). En pratique, ce dispositif se révèle plus protecteur pour le garant, mais bien moins efficace pour le bailleur, qui doit engager des démarches supplémentaires et attendre plus longtemps avant d’être indemnisé.
Dans le cadre du LMNP, la caution solidaire offre une réponse rapide et adaptée aux enjeux d’un investissement locatif, où chaque mois de loyer compte pour équilibrer le budget.
Face à la lourdeur de la caution simple, la version solidaire demeure le meilleur choix pour sécuriser durablement ses revenus locatifs.
Toute personne physique peut se porter caution solidaire pour un locataire en LMNP, qu’il s’agisse d’un membre de la famille, d’un ami proche ou même d’un collègue.
Dans la pratique, il s’agit le plus souvent des parents, en particulier lorsqu’il est question d’un étudiant ou d’un jeune actif.
Cependant, aucune règle n’impose un lien de parenté. Le critère central reste la solvabilité : le garant doit disposer de revenus suffisants et réguliers pour couvrir le loyer et les charges en cas de défaut du locataire.
C’est pourquoi le bailleur est en droit de demander des justificatifs, afin d’évaluer la capacité financière de la personne qui s’engage.
La caution solidaire peut également être apportée par une personne morale. C’est le cas, par exemple, d’une caution bancaire : l’établissement s’engage à régler les loyers impayés en échange d’une contrepartie financière du locataire.
Le dispositif public Visale, géré par Action Logement, constitue une autre option pour sécuriser les revenus locatifs de la location meublée, notamment pour les jeunes sans garant familial. Enfin, certaines entreprises privées se spécialisent dans ce type de service, en échange d’une cotisation ou d’un abonnement.
Ces alternatives élargissent les possibilités de garantie, mais impliquent souvent un coût supplémentaire pour le locataire.
Pour limiter les risques, le bailleur peut exiger des pièces justificatives au garant de la location meublée. La loi encadre strictement cette demande : avis d’imposition, bulletins de salaire, contrat de travail ou attestation d’employeur peuvent être fournis.
En revanche, certaines pièces sont interdites, comme les relevés bancaires détaillés ou une copie intégrale de relevé d’épargne. L’objectif est de trouver un équilibre entre la protection du bailleur et le respect de la vie privée du garant.
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Les pièces justificatives
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L’acte de caution solidaire en LMNP doit comporter des mentions précises pour être juridiquement valable :
l’identité complète du ou des locataires, celle du propriétaire bailleur ;
l’adresse exacte du logement loué ;
le montant du loyer, ses modalités de révision et la durée de l’engagement de la caution ;
l’étendue et le plafond de cet engagement.
L’absence d’une de ces mentions obligatoires sur la caution peut fragiliser la validité du document et compliquer tout recours en cas de litige.
Depuis la réforme de 2022, la loi n’exige plus systématiquement une mention manuscrite intégrale.
L’acte peut être rédigé sous format électronique, à condition de respecter les règles de signature électronique sécurisée. Cette évolution simplifie la mise en place du cautionnement, notamment pour les locations à distance.
L’acte de caution doit obligatoirement être signé par le garant de la location meublée. Il est recommandé d’en établir deux exemplaires : un pour le bailleur et un pour la caution.
Si le locataire n’est pas tenu d’en recevoir une copie, il est préférable de lui en fournir une pour plus de transparence. Le contrat peut être établi sous signature privée ou par acte authentique devant notaire, selon les besoins.
Recevez un modèle type d’acte de caution solidaire rédigé par notre experte juridique, spécialiste de la location meublée. Ce modèle sera à adapter à votre situation et à celle de votre locataire.
Bon à savoir: Si une colocation est couverte par une caution solidaire parentale ou familiale, cette caution peut rester engagée même en cas de désolidarisation de bail d’un colocataire sortant, tant que l’acte de cautionnement de la LMNP couvre la durée du bail.
Le bailleur doit donc vérifier la durée de l’engagement de la caution et, en cas de changement de colocataire, prévoir la mise à jour ou la signature d’un nouvel acte.
Avec une caution solidaire en LMNP, le bailleur peut se tourner immédiatement vers le garant dès le premier loyer impayé. Contrairement à la caution simple, il n’est pas nécessaire de démontrer que le locataire a été relancé auparavant.
Le propriétaire adresse alors une demande claire de règlement au garant, en précisant les sommes dues (loyers, charges, pénalités éventuelles).
Cette rapidité d’action constitue l’un des principaux atouts du cautionnement solidaire : elle permet de préserver la trésorerie de l’investisseur et d’éviter un enchaînement de retards.
Avant d’engager une procédure contentieuse, il est fortement recommandé de privilégier une démarche amiable. Le bailleur peut envoyer une mise en demeure au garant de la location meublée, rappelant l’existence de l’acte de cautionnement et exigeant le règlement sous un certain délai.
Cet écrit doit être précis et conservé comme preuve en cas de litige. Dans de nombreux cas, la simple mise en demeure suffit à obtenir le paiement, surtout lorsque la caution est un proche du locataire. Cette étape permet d’éviter des frais de justice et de maintenir des relations sereines.
Si la mise en demeure reste sans effet, le bailleur peut engager une procédure judiciaire. La première étape consiste à saisir le juge pour obtenir une condamnation du garant au paiement.
Le jugement ouvre ensuite la possibilité de recourir à un huissier pour exécuter la décision (saisie sur salaire, sur compte bancaire, etc.). Ce recours, plus long et coûteux, reste néanmoins un filet de sécurité efficace pour l’investisseur LMNP.
Même si l’acte de caution solidaire renforce la sécurité du bailleur en LMNP, il n’élimine pas totalement le risque d’impayés. Le garant peut voir sa situation financière se dégrader au fil du temps : perte d’emploi, divorce, surendettement ou baisse de revenus. Dans ce cas, même si l’engagement demeure valide juridiquement, le recouvrement peut s’avérer difficile. Le bailleur doit donc s’assurer de la solvabilité du garant au moment de la signature.
La durée d’une caution solidaire doit toujours être mentionnée dans le bail et dans l’acte de cautionnement remis au garant.
Deux formes existent : déterminée ou indéterminée. Dans les deux cas, l’engagement couvre au minimum toute la durée du bail initial.
Avec une caution à durée déterminée, la date de début et la date de fin sont fixées dès la signature. En pratique, l’engagement court généralement sur la totalité du bail et ses renouvellements, dans la limite de neuf ans.
Cela signifie, par exemple, qu’un bail meublé d’un an peut entraîner une caution valable pour un an et huit reconductions successives.
La caution à durée indéterminée, quant à elle, prend fin à l’expiration du bail en cours. Toutefois, en cas de renouvellement tacite du contrat, l’engagement se prolonge automatiquement si le garant ne manifeste pas sa volonté de se retirer.
Le bailleur LMNP doit donc être vigilant : vérifier régulièrement que l’acte reste valable et, si nécessaire, demander une nouvelle signature lors des reconductions, en particulier pour les locations étudiantes ou les contrats de courte durée.
Enfin, la caution solidaire en LMNP n’offre pas toujours une couverture intégrale. L’acte peut prévoir un plafond de garantie, limité à un certain montant ou à une durée spécifique.
De plus, certains frais annexes – par exemple les réparations locatives ou les indemnités de procédure – ne sont pas toujours inclus dans l’engagement.
Le bailleur doit donc veiller à ce que le modèle de caution solidaire soit suffisamment précis et complet, faute de quoi sa protection pourrait se révéler incomplète.
Adapter la stratégie de garantie à chaque type de locataire en LMNP permet de sécuriser au mieux vos revenus locatifs.
Selon qu’il s’agisse d’un étudiant, d’un jeune actif ou d’un professionnel déjà stabilisé dans sa carrière, les solutions ne sont pas les mêmes.
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Profil du locataire |
Stratégie recommandée |
Points forts |
Limites / précautions |
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Étudiants |
Caution solidaire parentale + cumul possible avec la garantie Visale |
Gratuit pour le bailleur, rassurant pour les parents, sécurise les loyers même en cas d’impayés. |
La solvabilité repose sur les revenus parentaux. Nécessite un acte de cautionnement bien rédigé et conforme aux règles. |
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Jeunes actifs |
Garant si revenus modestes. Sinon, GLI (assurance loyers impayés) si revenus réguliers et stables |
Flexibilité : le garant facilite l’accès au logement. La GLI prend le relais pour des revenus supérieurs à 3 fois le loyer. |
Le cumul caution + GLI n’est pas possible sauf pour les apprentis. La GLI a un coût (2 à 4 % du loyer annuel). |
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Professionnels stables |
Assurance loyers impayés (GLI) privilégiée |
Couverture complète incluant loyers, charges et frais de contentieux. Idéal pour sécuriser un investissement LMNP long terme. |
Coût annuel récurrent. Nécessite une sélection stricte des locataires (revenus, contrat de travail). |
La caution solidaire ne génère aucun impact fiscal direct pour le bailleur en LMNP. Contrairement à une assurance loyers impayés, elle ne représente ni une charge déductible, ni un produit imposable.
Le garant de la location meublée s’engage gratuitement, ce qui permet au propriétaire de sécuriser ses revenus locatifs sans frais supplémentaires.
Cette gratuité en fait un levier intéressant dans une stratégie patrimoniale, surtout lorsqu’on cherche à optimiser son rendement net après impôt.
Sur le plan comptable, la caution solidaire en LMNP joue un rôle essentiel dans le suivi des créances. En cas de loyers impayés, le bailleur inscrit la créance au bilan et peut l’actionner auprès du garant.
Le règlement obtenu est ensuite enregistré comme produit encaissé, permettant de maintenir une comptabilité cohérente et transparente.
Cette logique est particulièrement importante dans un régime LMNP réel, où la rigueur comptable est indispensable pour justifier les amortissements et les charges devant l’administration fiscale.
Si l’action contre la caution nécessite un recours judiciaire, les frais engagés (huissier, avocat, frais de greffe) peuvent être considérés comme des charges déductibles dans le cadre du régime réel LMNP. Ces dépenses viennent donc réduire le résultat imposable.
Même si elles ne compensent pas le préjudice d’un impayé prolongé, elles permettent d’atténuer l’impact financier du contentieux et renforcent l’intérêt de bien tenir sa comptabilité.
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Il doit mentionner l’identité du garant et du locataire, l’adresse du logement, le montant et la révision du loyer, la durée et l’étendue de l’engagement. L’acte peut être manuscrit ou électronique, avec signature sécurisée.
Oui, c’est la pratique la plus courante. Les parents se portent garants et le dispositif Visale peut compléter cette garantie pour couvrir les impayés.
Avec la caution simple, le bailleur doit d’abord agir contre le locataire. Avec la caution solidaire, il peut se tourner directement vers le garant dès le premier impayé.
La caution solidaire est gratuite et adaptée aux étudiants et jeunes actifs. La GLI coûte 2 à 4 % du loyer mais couvre plus largement et convient aux locataires stables et solvables.
Non, elle n’est pas obligatoire. C’est une option choisie par le bailleur pour sécuriser ses revenus locatifs.
Non, sauf pour les étudiants et les apprentis. Dans les autres cas, le bailleur doit choisir entre les deux.
Un proche, un garant bancaire, la garantie Visale ou encore une société spécialisée.
La durée figure dans l’acte de cautionnement. Elle peut être déterminée (jusqu’à la fin du bail) ou indéterminée, mais doit toujours être précisée.
Le bailleur doit envoyer une mise en demeure. En cas de refus persistant, il peut saisir la justice pour obtenir le recouvrement.
Oui, mais chacun peut demander à bénéficier de la division de la dette, sauf si la caution est solidaire, auquel cas le bailleur peut réclamer la totalité à un seul garant.
Article rédigé par Stéfano Demari
