Mis à jour le 13/01/2026
L’amortissement d’un mobil-home constitue un levier essentiel pour optimiser la rentabilité d’un investissement en location meublée (LMNP). Sa durée, sa méthode de calcul et ses règles fiscales soulèvent pourtant de nombreuses questions : faut-il opter pour le régime réel ou le micro-BIC ? Comment ventiler les composants ? Quelle durée retenir selon l’usage du bien ?
Même si les mobil-homes ne relèvent pas des logements habituellement accompagnés par JD2M, ce guide a pour objectif d’apporter un éclairage pédagogique sur les principes de l’ amortissement en LMNP. Vous y trouverez les durées d’usage recommandées, des calculs pas à pas et les principaux cas particuliers à connaître pour amortir un mobil-home de manière conforme et fiscalement cohérente.
En LMNP au réel, l’amortissement d’un mobil-home s’effectue sur une durée comprise entre 10 à 15 ans selon la méthode linéaire.
Le point de départ de l’amortissement correspond à la mise en service du bien, avec un prorata temporis la première année.
En micro-BIC, l’amortissement n’est pas autorisé.
En LMNP, il ne peut pas créer de déficit, mais l’excédent non déduit est reportable indéfiniment.
Les principales durées d’amortissement liées au mobil-home sont :
Structure et châssis : environ 12 ans.
Terrasse : environ 10 ans.
Mobilier : entre 5 et 10 ans.
Électroménager : entre 5 et 7 ans.
Climatisation ou convecteurs : entre 7 et 10 ans.
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L’amortissement d’un mobil-home correspond à la répartition de son coût d’acquisition sur sa durée d’utilisation réelle. Autrement dit, il s’agit d’une charge comptable annuelle qui permet de refléter la perte de valeur du bien au fil du temps, en raison de son usure ou de son obsolescence. En comptabilité, le mobil-home est considéré comme un bien durable, au même titre qu’un logement meublé, et son amortissement suit les principes du Plan Comptable Général (PCG).
La méthode retenue est généralement linéaire : la valeur du bien est répartie de manière constante sur toute sa durée d’usage du mobil-home.
Base amortissable du mobil-home = (Prix d’achat + frais accessoires : transport + installation + ancrage + raccordements) – subventions éventuelles – valeur résiduelle estimée.
À noter :
La base s’entend TTC si la TVA n’est pas récupérable (achat auprès d’un particulier).
Elle s’entend HT si la TVA est récupérable (achat auprès d’un professionnel assujetti).
Le terrain n’est pas amortissable et doit être exclu du calcul.
L’amortissement débute à la mise en service effective du bien, c’est-à-dire dès que le mobil-home est prêt à être loué. La première annuité est calculée au prorata temporis, en fonction du nombre de mois d’utilisation sur l’exercice fiscal.
Le régime fiscal choisi influe directement sur la possibilité d’amortir le mobil-home.
En micro-BIC, l’investisseur bénéficie d’un abattement forfaitaire, 50 % ou 30 % selon le statut du logement (voir les autres évolutions en LMNP liées à la loi de finances 2025), mais aucun amortissement n’est autorisé.
En LMNP au réel, l’amortissement d’un mobil-home est possible et constitue l’un des leviers majeurs d’optimisation fiscale. Les charges et amortissements peuvent réduire fortement le résultat imposable, sans toutefois créer de déficit imputable sur le revenu global. L’excédent non déduit est reportable indéfiniment.
En LMP, les règles sont plus larges : les déficits issus de l’activité peuvent s’imputer sur le revenu global, et le régime des plus-values professionnelles s’applique en cas de cession. Le mécanisme d’amortissement reste possible mais doit respecter les règles comptables et fiscales. Il est conseillé de solliciter un professionnel pour valider votre choix et adapter votre plan d’amortissement en fonction de votre situation.
Micro-BIC vs réel : pour un mobil-home, le régime réel devient souvent plus avantageux dès que les charges dépassent l’abattement forfaitaire. Dans tous les cas, la bonne pratique consiste à documenter la valeur et la durée d’amortissement retenue (factures, expertises, justificatifs d’usage). Ces paramètres doivent être cohérents avec les recommandations du marché et idéalement validés par un comptable spécialisé.
Les erreurs à éviter :
Durées d’amortissement fixées sans justification, oubli du prorata temporis la première année, ou confusion entre
charges déductibles et
immobilisations amortissables.
→ À lire aussi :
L’amortissement en location meublée (LMNP-LMP)
La durée d’amortissement d’un mobil-home dépend avant tout de son état (neuf ou d’occasion), de la qualité de fabrication et de son usage (résidentiel, locatif saisonnier, en camping). En pratique, on se réfère aux durées d’usage comptables reconnues par la profession pour estimer la durée d’utilité de chaque composant. Ces durées servent de base à la répartition de l’amortissement linéaire, permettant de refléter plus fidèlement la dépréciation réelle du bien.
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Composant |
Durée d’usage recommandée |
Justification / observations |
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Structure et châssis du mobil-home |
10 à 15 ans (12 ans en moyenne) |
Durée standard correspondant à la longévité de la structure porteuse, selon l’intensité d’utilisation et la qualité de l’entretien. |
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Bardage, toiture et isolation |
10 à 15 ans |
Usure liée à l’exposition aux intempéries, à la qualité des matériaux et à la maintenance annuelle. |
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Terrasse en bois |
8 à 12 ans |
Dépend des conditions climatiques ; le bois traité résiste mieux à l’humidité et au soleil. |
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Électroménager (réfrigérateur, plaques, micro-ondes) |
5 à 7 ans |
Durée cohérente avec les standards de remplacement dans la location meublée. |
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Mobilier (banquettes, placards, tables) |
5 à 10 ans |
Varie selon la robustesse du mobilier et la fréquence d’usage en location. |
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Climatisation, convecteurs ou chauffe-eau |
7 à 10 ans |
Durée moyenne avant remplacement ou rénovation technique. |
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Literie et textiles |
3 à 5 ans |
Remplacement fréquent pour des raisons d’hygiène et de confort. |
|
Frais d’installation, ancrage et raccordements |
5 à 10 ans |
Dépend de la nature des installations (provisoire ou pérenne). |
Chaque durée doit être documentée et justifiée : notice fabricant, contrat de maintenance, ou constat d’usage du gestionnaire. Cette traçabilité permet de justifier le plan d’amortissement en cas de contrôle ou de revente du bien.
Pour un mobil-home d’occasion, l’amortissement s’effectue sur la durée d’utilité restante estimée, et non sur la durée totale théorique d’un bien neuf.
Base amortissable (mobil-home d’occasion) =
(Prix d’acquisition + frais de remise en état + frais de transport + frais d’installation).
Si la facture ne détaille pas les composants du mobil-home (mobilier, électroménager, terrasse), une ventilation raisonnable par catégorie peut être effectuée selon une méthode justificative inspirée des durées usuelles. Cette approche permet de refléter une usure plus réaliste, surtout lorsque le mobil-home a déjà plusieurs années.
Enfin, il est recommandé de conserver une valeur résiduelle non nulle lorsque la revente à terme est probable. En effet, certains mobil-homes conservent une valeur de marché après 10 ans, notamment lorsqu’ils sont bien entretenus ou situés dans des campings recherchés.
L’amortissement d’un mobil-home en LMNP suit la méthode linéaire, qui consiste à répartir la base amortissable de manière égale sur la durée d’usage estimée. La formule annuelle est simple :
Dotation annuelle = Base amortissable / Durée d’amortissement (en années).
La première année, si le mobil-home n’est pas utilisé toute l’année, on applique un prorata temporis pour ne retenir que la fraction correspondant aux mois d’exploitation.
Exemple n°1 – Mobil-home neuf :
Prix d’achat : 45 000 € HT.
Frais d’installation et raccordement : 3 000 € HT.
Base amortissable totale : 48 000 € HT.
Ventilation par composant du mobil-home :
Structure/châssis : 30 000 € sur 12 ans = 2 500 €/an.
Terrasse bois : 5 000 € sur 10 ans = 500 €/an.
Électroménager : 3 000 € sur 6 ans = 500 €/an.
Mobilier : 10 000 € sur 8 ans = 1 250 €/an.
Soit une dotation annuelle globale de 4 750 €, représentant la charge comptable d’amortissement. Cette somme vient diminuer le résultat imposable BIC, sans générer de sortie de trésorerie.
Exemple n°2 – Mobil-home d’occasion :
Prix d’achat : 25 000 € TTC (TVA non récupérable).
Mise en service : 1er juillet.
Durée d’usage du mobil-home estimée : 10 ans.
Amortissement annuel = 25 000 € / 10 =
2 500 €.
La première année, l’amortissement est calculé au prorata de 6 mois :
2 500 € × (6/12) =
1 250 € déductibles.
Cette règle du prorata temporis pour calculer l’amortissement garantit la cohérence entre la période d’utilisation réelle et la charge comptable enregistrée.
L’amortissement influe directement sur le résultat imposable BIC et donc sur la fiscalité du LMNP.
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Hypothèse |
Base amortissable |
Durée |
Dotation annuelle |
Résultat BIC net d’amortissement (revenus 7 000 €/an, charges 1 000 €) |
Impôt (TMI 30 % + PS) |
Cashflow net après impôt |
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Scénario A |
45 000 € |
10 ans |
4 500 € |
7 000 – 1 000 – 4 500 = 1 500 € |
≈ 690 € |
+6 310 € |
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Scénario B |
45 000 € |
15 ans |
3 000 € |
7 000 – 1 000 – 3 000 = 3 000 € |
≈ 1 380 € |
+5 620 € |
Une durée plus courte augmente la dotation annuelle, donc réduit le résultat imposable et l’impôt à court terme. En revanche, elle doit rester cohérente avec l’usage réel du bien : un amortissement trop rapide pourrait être remis en cause par l’administration fiscale en cas de contrôle.
Le bon équilibre consiste à retenir une durée réaliste (souvent 12 à 15 ans pour la structure) et à ajuster composant par composant pour lisser le résultat dans le temps.
Avertissement :
Les éléments présentés sont fournis à titre informatif. Les règles d’amortissement et leur traitement fiscal peuvent varier selon la situation de chaque investisseur (statut LMNP ou LMP, récupération de TVA, projet de cession). Il est donc recommandé de vérifier ses calculs et options avec un expert-comptable spécialisé avant toute déclaration.
Lorsqu’un mobil-home est utilisé à la fois pour la location et pour un usage personnel, il est impératif de proratiser les amortissements et les charges. Seule la période correspondant à l’usage locatif ouvre droit à déduction. Par exemple, si le mobil-home est loué six mois par an, seuls 50 % de l’amortissement annuel peuvent être comptabilisés en charge.
Pour garantir la conformité, il est recommandé de tenir un calendrier d’occupation précisant les périodes de location et d’usage personnel. Ce document peut être demandé en cas de contrôle fiscal, notamment pour vérifier la cohérence entre les revenus déclarés, les amortissements pratiqués et la réalité d’exploitation du bien.
La revente ou le retrait d’un mobil-home du patrimoine locatif entraîne une sortie d’actif. Il faut alors déterminer la valeur nette comptable (VNC) du bien, c’est-à-dire la valeur d’origine diminuée des amortissements déjà pratiqués.
Si le prix de vente est supérieur à la VNC, il en résulte une plus-value, imposée différemment selon le statut (LMNP ou LMP).
Si le prix est inférieur, la différence constitue une moins-value, rarement déductible pour les LMNP mais intégrable dans le résultat des LMP.
En cas de déplacement du mobil-home vers un autre emplacement, les frais de transport, de désancrage ou de réinstallation doivent être analysés au cas par cas. Lorsqu’ils procurent un avantage économique sur plusieurs années (ex. installation pérenne, raccordements durables), ces coûts sont à immobiliser et à amortir sur une durée adaptée, généralement entre 5 et 10 ans.
La TVA sur l’achat d’un mobil-home n’est récupérable que si deux conditions sont réunies:
Le vendeur est assujetti à la TVA (fabricant, distributeur professionnel).
L’activité de l’acheteur est elle-même soumise à la TVA (cas d’une activité para-hôtelière avec prestations de service).
Dans la majorité des locations LMNP classiques, la TVA reste non récupérable, et les amortissements s’effectuent sur un prix TTC.
Certains frais périphériques doivent aussi être traités avec prudence :
Droit d’entrée ou bail d’emplacement : charge ou immobilisation selon la durée du contrat.
Frais d’ancrage, terrassement et raccordement : à immobiliser et amortir sur 5 à 10 ans s’ils procurent un bénéfice durable.
Frais annuels de camping : charges déductibles immédiates, non amortissables.
Bien distinguer ces éléments permet d’éviter les redressements et d’optimiser la rentabilité nette du mobil-home sur toute sa durée d’exploitation.
À lire aussi : TVA en location meublée non professionnelle (LMNP)
La rigueur documentaire est essentielle pour sécuriser la déductibilité de l’amortissement d’un mobil-home, surtout en LMNP. L’administration fiscale exige que les durées et montants retenus soient justifiés et traçables. Voici les principaux éléments à conserver :
Factures détaillées mentionnant la nature et la valeur des composants du mobil-home (terrasse, mobilier, électroménager, raccordements).
Attestation ou procès-verbal de mise en service, indiquant la date à partir de laquelle le bien est prêt à être loué.
Inventaire des composants amortis et ventilation par poste (structure, équipement, mobilier, etc.).
Justificatifs d’usage locatif : contrats de location, calendrier d’occupation, attestations de séjour.
Calendrier d’amortissement retraçant les dotations annuelles et leur prorata éventuel.
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Nature de l’opération |
Comptes concernés (PCG) |
Commentaire |
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Acquisition du mobil-home |
Débit 21x – Immobilisations corporelles / Crédit 404 – Fournisseurs d’immobilisations |
Enregistrement de l’actif à sa valeur d’origine. |
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Dotation annuelle |
Débit 6811 – Dotations aux amortissements / Crédit 281x – Amortissements des immobilisations corporelles |
Constat de la charge d’amortissement annuelle. |
Ces écritures doivent être accompagnées d’un plan d’amortissement détaillé précisant les durées, les montants et les éventuelles ventilations par composant.
En cours d’exploitation, la valeur d’un mobil-home peut évoluer à la baisse, notamment en cas de dégradation, de défaut d’entretien ou de sinistre. Dans ce cas, un test de dépréciation peut être nécessaire pour vérifier si la valeur nette comptable (VNC) reste cohérente avec la valeur actuelle du bien, conformément aux principes applicables à l’ amortissement en location meublée (LMNP). Si la VNC dépasse la valeur recouvrable, une dépréciation complémentaire doit être constatée.
L’ ajustement du plan d’amortissement (durée ou rythme) n’est possible qu’en présence d’un élément nouveau : évolution de l’usage, amélioration significative ou dégradation accélérée du bien. Cette modification s’applique de manière prospective, uniquement pour les exercices futurs, sans remise en cause des dotations déjà enregistrées, comme pour tout bien amortissable en LMNP ou en LMP.
Spécialisé dans les déclarations LMNP et LMP pour les locations meublées classiques, JD2M ne prend pas en charge les dossiers spécifiques aux mobil-homes. Il reste toutefois recommandé de conserver une documentation claire (photos, devis, rapports d’entretien) afin de justifier ces ajustements et d’assurer la conformité comptable en cas de contrôle.
Plus largement, l’ amortissement en location meublée permet de lisser le coût d’un bien sur plusieurs années et d’ optimiser la fiscalité au régime réel. Pour sécuriser vos choix (durées, méthodes, impacts fiscaux), le recours à un expert-comptable spécialisé en LMNP reste une bonne pratique, quelle que soit la nature du logement.
Immatriculer son activité de loueur en meublé
Oui, en cas de dégradation avérée, la durée peut être révisée prospectivement, avec justification comptable (test de dépréciation, constat d’usage).
En LMNP, les amortissements ne créent pas de déficit mais sont reportables. En LMP, les déficits sont imputables sur le revenu global et les plus-values relèvent du régime professionnel.
Seul le régime réel permet d’amortir un mobil-home. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sans amortissement possible.
L’amortissement doit être proratisé selon la période de location effective. On applique un prorata temporis d’amortissement pour ne retenir que la part correspondant à l’usage locatif.
Seulement si le vendeur est assujetti à la TVA et si l’activité de location est elle-même soumise à TVA (parahôtellerie). Sinon, la TVA n’est pas récupérable.
Les revenus sont imposés en BIC, avec choix entre micro-BIC ou réel simplifié. Le régime réel permet d’amortir le mobil-home et ses équipements.
Article rédigé par Stéfano Demari
