Depuis le début du mois d’octobre, le projet de loi de finances 2026 est discuté par les parlementaires. La copie initiale du PLF 2026 ne mentionnait pas le domaine de la fiscalité immobilière, des amendements ont donc été proposés dans le cadre du passage du PLF 2026 devant l’Assemblée nationale.
Si certains d’entre eux ont été adoptés, l’intégralité du texte du PLF 2026 n’a pas été voté par les députés, envoyant la copie initiale du PLF 2026 devant les sénateurs. Pour vous aider à vous y retrouver à travers les différentes étapes du texte, voici le résumé des amendements déposés au cours de ces dernières semaines.
Lors du passage du texte du PLF 2026 devant la commission des finances de l’Assemblée nationale, un amendement portant la suppression de l’ amortissement pour les LMNP avait été adopté. Toutefois, cette adoption, qui avait suscité de vives réactions, s’est finalement révélée sans effet. D’une part, parce que la commission des finances de l’Assemblée nationale s’est ensuite prononcée contre son propre texte, et, d’autre part, parce qu’aucun amendement similaire n’a ensuite été déposé lors du passage du texte devant l’Assemblée nationale puis, plus récemment, devant le Sénat.
Une telle mesure n’est donc plus d’actualité.
Lors des discussions sur la création d’un statut du bailleur privé devant l'Assemblée nationale, un sous-amendement a été adopté en vue de plafonner l’amortissement déductible en location meublée à 2% de la valeur du bien par an.
Toutefois, l’Assemblée nationale ayant ensuite rejeté son texte, tous les amendements et sous-amendements adoptés précédemment sont tombés. Il reste donc maintenant à observer le déroulement des discussions au Sénat.
Néanmoins, il convient de relativiser très largement l’impact d’une telle mesure si elle devait voir le jour, car le plafond de 2% correspond à la réalité de l’amortissement utilisable en location meublée sur le long terme.
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La première formation parlementaire ayant étudié le texte de la version initiale du PLF 2026 est la commission des finances de l’Assemblée nationale. Lors de l’examen du texte, l’amendement CF 1458 a été adopté. Il s’agit de l’amendement proposant de rendre les amortissements non déductibles dans le régime du LMNP au réel.
Une telle mesure devait s’appliquer à toutes les locations meublées, de longue comme de courte durée, ainsi que tous les types de baux (longue durée, étudiant, mobilité, saisonnier,…). Elle n’a toutefois pas survécu au propre vote de la commission des finances et n’a ensuite pas été reprise dans les amendements proposés postérieurement par les parlementaires.
Le vendredi 14 novembre au soir, les députés se sont penchés sur les amendements concernant la fiscalité des investisseurs immobiliers, sujet sur lequel de nombreux amendements avaient été déposés, dont un par le gouvernement. Finalement c’est l’amendement déposé par le député Charles de Courson qui a été adopté, avant de faire l’objet de modifications par une douzaine de sous-amendements.
Le but de l’amendement et des sous-amendements était avant tout de permettre au secteur de la location vide de bénéficier, sous certaines conditions, du mécanisme de l’ amortissement. Ainsi, seul un sous-amendement concernait la location meublée.
La principale avancée de ce texte concerne donc les locations vides, pour qui le bénéfice de l’ amortissement serait soumis aux conditions suivantes :
Acquisition du bien (ou dépôt de permis de construire) réalisée entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028 ;
Bien acheté neuf, ou ancien mais uniquement sous condition de la réalisation de travaux d’un montant de 20% de la valeur du bien au minimum ;
Un engagement de location de 12 ans
Si les conditions pour bénéficier de l’amortissement en location vide étaient réunies, le taux était néanmoins variable, et son montant plafonné :
3,5% pour les biens neufs, taux pouvant être majoré de 1% si le loyer correspond aux critères d’un loyer « social », ou de 2% pour un loyer très social, soit 5,5% au maximum ;
3% pour l’ancien avec des bonus de 0,5% ou 1% si le loyer est « social » ou « très social », soit 4% au maximum.
Toutefois, quel que soit le taux d’amortissement applicable, le texte prévoyait de limiter le montant d’amortissement déductible à 8 000 € par an et par foyer fiscal, et non par bien.
Enfin, la valeur de l’amortissement se voyait calculée sur la base de 80% de la valeur du bien (les 20% restants représentant la part terrain non amortissable). Pour l’ancien, la valeur des travaux réalisés était également prise en compte.
Par ailleurs, deux autres points sont également à noter :
Le premier est que, dans le cas où de l’
amortissement serait déduit (en location vide comme meublée), il serait alors réintégré au montant de
plus-value imposable en cas de vente du bien, conséquence de l’adoption de cette mesure l’année précédente, lors de l’élaboration de la loi de finances 2025. Pour en savoir plus sur le sujet, vous pouvez aller écouter notre épisode de podcast qui y est dédié.
Le second est que le texte actuel précise que, dans le cadre de l’ engagement de location de 12 ans, les loyers fixés afin de bénéficier d’un avantage fiscal doivent profiter à des locataires dont les ressources les rendent éligible à bénéficier des plafonds pour ces mêmes loyers. De plus, les locataires ne peuvent appartenir à la famille du bailleur, le texte excluant tout « parent et allié jusqu’au deuxième degré inclus ».
Du côté de la location meublée, le seul sous-amendement la concernant (n° I – 3969) prévoyait de plafonner l’ amortissement déductible en location meublée à 2%, sans toutefois fixer de plafond de montant déductible. Il est également à noter que la rédaction du sous-amendement ne restreignait pas le champ d’application de cette mesure aux seules nouvelles activités, ce dernier point étant en contradiction avec le texte de l’amendement initial, également adopté par les députés.
Le 22 novembre 2025, l’Assemblée nationale n’a cependant pas voté la partie recettes du budget du PLF 2026, tous les amendements et sous-amendements adoptés sont donc tombés, le texte revenant au Sénat se trouvant donc être le texte initial du PLF 2025.
À l’heure actuelle, les sénateurs ne se sont pas encore prononcés sur les amendements qu’ils souhaiteraient, ou non, adopter dans le cadre de leur examen du PLF 2026.
Il est cependant d’ores et déjà possible de noter que les amendements se concentrent sur le fait de doter la location vide de l’accès au mécanisme de l’ amortissement. Parmi eux, certains amendements proposent de reprendre le texte issu du vote des députés, tandis que d’autres y apportent des modifications.
Il est par exemple proposé de fixer un taux d’amortissement unique, aux alentours de 4 ou 5%.
De plus, d’autres mesures sont à l’étude pour le secteur de la location vide, comme l’augmentation du plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global, la diminution de la durée nécessaire à obtenir l’exonération de plus-value en cas de vente, ou encore une éventuelle exonération d’IFI pour les biens mis en location de longue durée. Il s’agit par ailleurs de propositions qui figuraient déjà dans le rapport sur le statut du bailleur privé, rendu public au début de l’été.
Selon le texte qui avait été adopté par la commission des finances, l’ensemble de la location meublée était concerné, quel que soit le bail utilisé.
Dans le cas où un statut du bailleur privé verrait le jour, il serait possible, pour un loueur, de relever à la fois du statut du bailleur privé et du statut LMNP puisque le premier concerne la location vide et le second la location meublée.
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits fiscalement sont réintégrés au calcul de la plus-value en cas de vente. Toutefois, le montant de plus-value imposable subit un abattement progressif au-delà de la 5e année de détention, permettant d’obtenir une exonération d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans, et une exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Toutefois, le texte du PLF 2026 pourrait ramener la durée pour obtenir une exonération totale à 20 ans de détention.
À l’heure actuelle, les seuils et taux d’abattement du régime micro-BIC en 2026 seront les suivants :
Location de longue durée : 77 700 € et 50% d’abattement ;
Location d’un meublé de tourisme non classé : 15 000 € et 30% d’abattement ;
Location d’un meublé de tourisme classé ou d’une chambre d’hôtes : 77 700 € et 50% d’abattement.
À ce jour, le texte des amendements mentionnant le plafonnement de l’amortissement ne précise pas si le mobilier serait concerné. De plus, il est également possible que les travaux entrepris ne soient finalement pas compris dans le plafonnement.
Le PLF 2026 a été présenté au début de l’automne 2025. Les débats devant l’Assemblée nationale ont eu lieu jusqu’au 22 novembre. Actuellement, le Sénat examine à son tour le texte. Il est probable qu’une commission mixte paritaire doive ensuite être convoquée, mais le calendrier est encore inconnu. Il est toutefois possible de noter, qu’en principe, la loi de finances 2026 doit entrer en vigueur au 1er janvier 2026.
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
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