Quelle est la fiscalité du loueur en meublé professionnel (LMP) en 2026 ?

Le LMP (acronyme de "Loueur en Meublé Professionnel" ou encore de « Location Meublée Professionnelle ») est un statut fiscal particulier qui concerne les propriétaires de logements (appartements ou maisons) loués meublés, qu'ils soient neufs ou anciens. Lorsque leurs recettes annuelles dépassent certains seuils, le bailleur quitte automatiquement le statut LMNP pour basculer en LMP. Ce changement modifie à la fois sa fiscalité et son régime social. Vous louez déjà un logement ou vous désirez investir dans une location meublée et vous souhaitez comprendre rapidement ce qu'est le statut de Loueur en Meublé Professionnel ? Quels sont les revenus imposables en LMP ? Comment sont calculées les cotisations sociales ? Quelle taxation sur les plus-values et quel impact sur l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ? Cet article est fait pour vous !

Qu'est-ce que le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ?

Définition du LMP et différence avec le LMNP

Le LMP est un statut fiscal particulier qui concerne les propriétaires de logements loués meublés. Il ne faut pas confondre statut et régime fiscal :

• Le statut de loueur en meublé (LMNP ou LMP) définit la situation du bailleur vis-à-vis de l'administration et de la Sécurité sociale.
• Le régime fiscal détermine la manière dont ses gains locatifs sont imposés : micro-BIC ou réel.

Pour en savoir plus, consultez notre article sur la fiscalité des locations meublées non professionnelles (LMNP).

Pourquoi le statut LMP a-t-il un impact fiscal et social majeur ?

Le statut LMP influence directement la fiscalité en location meublée et la protection sociale du loueur :

• Les revenus issus de la location meublée sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC ;
• Le loueur doit s'acquitter de cotisations sociales plus élevées que les prélèvements sociaux du LMNP ;
• En cas de revente des biens, les plus-values sont imposées selon le régime professionnel.

Qui peut devenir LMP ? Conditions d'éligibilité en 2026

Le statut est soumis à des conditions d'obtention strictes. Comme son nom l'indique, le LMP est :

• un Loueur – il faut donc percevoir des revenus (loyers) en échange de la mise à disposition d'un logement dans le cadre d'une convention de location (bail, contrat Airbnb, etc.) ;
• de Meublé – le logement que l'on met à disposition doit répondre à certains critères pour être qualifié de meublé, que nous détaillons plus bas ;
• Professionnel – cette activité est qualifiée de professionnelle si elle remplit certaines conditions que nous vous expliquons ci-après.

Arrêtons-nous dans cet ordre sur chacune des composantes.

Être loueur en meublé : les conditions à respecter

Le logement du propriétaire-bailleur doit répondre à 4 critères principaux :

• Être destiné à un usage d'habitation ;
• Répondre aux normes de décence ;
• Être meublé avec au minimum les équipements obligatoires listés dans le décret du 31 juillet 2015 ;
• Bénéficier d'une autorisation de location de la copropriété ou de la commune, si nécessaire.

Quand devient-on Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ?

Le passage au statut LMP est automatique et ne résulte jamais d'un choix du propriétaire. Un loueur en meublé acquiert le statut professionnel dès lors qu'il remplit les deux conditions suivantes :

1. Les recettes tirées de la location meublée sur le foyer fiscal (c'est-à-dire les loyers charges comprises) sont supérieures à 23 000 euros par an ;
2. Ces recettes sont supérieures aux autres revenus d'activité générés par le foyer fiscal.

Peut-on choisir d'être LMP ou LMNP ?

Non. Le statut LMP s'applique automatiquement dès que les deux conditions citées précédemment sont remplies. Si elles ne le sont pas, le loueur reste sous le statut LMNP. Il ne peut pas opter volontairement pour le LMP.

Pour aller plus loin :

Quelles sont les démarches à suivre pour devenir LMP ?

Immatriculation et formalités administratives obligatoires

La première étape est de bien démarrer votre entreprise ! Pour devenir Loueur en Meublé, il faut commencer par immatriculer votre activité sur le guichet unique de l'INPI. L'administration vous fera ensuite parvenir un numéro SIRET. Le statut LMP s'applique ensuite automatiquement si vous dépassez les seuils légaux.

Pour vous aider, nous avons rédigé un résumé des étapes clés de la location meublée. De même, si vous effectuez un investissement locatif en meublé, pensez bien à sa localisation ainsi qu'à la rentabilité du bien. Nous sommes à votre disposition par e-mail ou par téléphone pour vous accompagner dans votre parcours.

Bon à savoir :

si vous effectuez un investissement locatif en meublé, pensez aussi à sa localisation ainsi qu’à la rentabilité du bien.

Vous avez des questions sur la fiscalité des locations meublées ?

Contactez-nous

Choix du régime fiscal lors du passage en LMP

Le choix du régime fiscal détermine la manière dont vos gains locatifs seront imposés. Le régime micro-BIC reste possible, mais il est rarement pertinent pour les LMP.

La majorité des loueurs en meublé professionnels optent plutôt pour le régime réel. Celui-ci permet de réduire significativement votre résultat imposable grâce à la déduction des charges et de certains amortissements. Il est donc une option particulièrement intéressante pour optimiser votre fiscalité.

Dans cette vidéo, nos experts vous expliquent concrètement les avantages et limites du statut LMP.

Quelle fiscalité sur les revenus locatifs en LMP en 2026 ?

Imposition des loyers en LMP : principes généraux

La location meublée est une option intéressante pour développer son patrimoine. En effet, celle-ci connaît une demande importante (notamment dans les zones résidentielles denses, métropolitaines), où elle répond à une demande forte de locataires à la recherche d'une solution « clés en main » sur des surfaces plus petites.
Comme toute source de profits, ceux que vous tirez de cette entreprise sont imposables et sont taxés dans la catégorie adéquate de l'impôt sur le revenu (bénéfices industriels et commerciaux), à votre tranche marginale d'imposition.
Notons que le LMP est généralement exonéré de TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée). Il n'est soumis à la TVA que dans le cas de vente de prestations de services dits para-hôteliers (service de petits-déjeuners, ménage régulier, accueil...).

Mais comment optimiser la fiscalité de son investissement immobilier ? En tant que LMP, le propriétaire-bailleur a accès à deux régimes fiscaux pour déclarer ses revenus : le réel et le micro-BIC.
Afin de déterminer lequel est le plus avantageux pour vous, vous pouvez utiliser gratuitement notre simulateur. Il vous permettra d'obtenir une synthèse détaillée compte tenu des différentes composantes de votre bien.

Simulez gratuitement vos économies d'impôt

Le régime micro-BIC est-il adapté au statut LMP ?

Si les sommes encaissées issues du meublé sont inférieures ou égales à 77 700 € (15 000 € pour les meublés de tourisme non classés), sans action de votre part au démarrage de votre entreprise ou sans levée d'option, le régime micro-BIC s'appliquera.

Toutefois, le statut de Loueur en Meublé Professionnel suppose de dépasser 23 000 € de recettes annuelles et que ces revenus soient supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal. En pratique, un loueur dont les recettes sont inférieures à ce seuil relève du statut de LMNP.

Sous ce régime vous serez taxé à l'impôt sur le revenu après application d'un abattement (ou déduction) forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles de l'activité locative (30 % pour les meublés de tourisme non classés). Autrement dit, le loueur est imposé dans sa tranche d'imposition marginale sur la moitié des sommes perçues (loyers charges comprises). Il paye donc de l'impôt tous les ans. Aucune déduction supplémentaire de charges ou d'amortissements n'est possible.

En pratique, le régime micro-BIC est rarement le plus adapté au statut de Loueur en Meublé Professionnel.

Le régime réel : le régime de référence pour les LMP

C'est le régime qui permet dans 85 % des cas d'optimiser la fiscalité de sa location.

Il est appliqué automatiquement si les sommes encaissées dépassent 77 700 € (15 000 € pour les meublés de tourisme non classés). Mais, même si elles ne dépassent pas ce seuil, il est toujours possible d'opter pour le réel simplifié, dès la création, ou chaque année.

Grâce au réel simplifié, de nombreux coûts sont déductibles :

• l'entretien et la réparation du logement ;
• les frais d'assurance et de gestion ;
• les charges de copropriété ;
• les frais de comptabilité ;
• les intérêts d'emprunt ;
• etc.

Avec le réel, le LMP peut aussi déduire l'amortissement du logement, du mobilier ainsi que des travaux (construction ou amélioration), si ceux-ci sont immobilisés. Ce mécanisme est une manière efficace de réduire la base imposable.

Dans la majorité des cas, et bien que chaque situation soit différente, si l'on ajoute les frais réels déductibles à l'amortissement du bien immobilier, on se retrouvera avec un abattement bien supérieur aux 50 % du micro-BIC. Ainsi, vous serez taxé sur une partie plus faible de vos gains de location meublée et économisez de l'impôt.

En contrepartie, l'État impose des obligations déclaratives plus contraignantes. Il est notamment nécessaire d'établir une comptabilité plus complète comprenant :

• un bilan ;
• un compte de résultat ;
• le fichier des écritures comptables (FEC) ;
• des tableaux d'immobilisations et d'amortissements.

Vous devez aussi télétransmettre une liasse fiscale, conformément à (l'article 38 sexdecies RB du CGI).

Dans la majorité des situations, le régime réel permet de réduire fortement, voire d'annuler, l'imposition sur les revenus locatifs en LMP.

Astuce à connaître :

Si le propriétaire-bailleur a acheté l'habitation l'année de la déclaration, il pourra déduire les frais de notaire liés à l'acquisition du logement, ainsi que les honoraires d'agence à condition de les comptabiliser l'année de la dépense.

Comment est imposée la plus-value en cas de vente en LMP ?

Plus-value professionnelle : court terme et long terme

Sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel, toute sortie d'un bien inscrit à l'actif entraîne la constatation d'une moins-value ou d'une plus-value professionnelle. Cela concerne notamment la vente du bien, mais aussi son retrait de l'actif pour un usage personnel (par exemple, si vous décidez de l'habiter).

La plus-value correspond à la différence entre la valeur nette comptable du bien et sa valeur au moment de sa sortie.

Dans le cadre d'une moins-value, vous n'allez pas subir d'imposition supplémentaire. Néanmoins, des subtilités s'appliquent lorsqu'on réalise une plus-value soumise au régime des plus-values professionnelles :

• La plus-value (PV) globale est décomposée entre PV à court terme et PV long terme, chacune ayant une imposition différente.
• La PV à court terme est la somme des amortissements déduits fiscalement au cours de la détention de votre bien ou 100 % de la plus-value si vous détenez un bien depuis moins de 2 ans. Elle est imposable au barème progressif de l'impôt sur le revenu (et soumise à cotisations sociales, voir infra.) ;
• La PV à long terme correspond au reliquat. Elle est imposable au Prélèvement Forfaitaire Unique (le PFU plus connu sous le nom de « flat tax ») qui s'élève à 31,4 % (12,80 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux).

Exonération de la plus-value en LMP : conditions et seuils

Vous pourrez être exonéré de l'impôt sur la plus-value (et des prélèvements sociaux) si :

• L'activité est exercée sous le statut LMP depuis plus de 5 ans (consécutifs ou non) ;
• Et que les sommes encaissées par l'entreprise ont été inférieures à 126 000 € les deux années précédant la cession.

Cas particulier des chambres d'hôtes et meublés de tourisme :
Dans ces cas, les seuils d'exonération de l'impôt sur les plus-values sont relevés à 250 000 € pour une exonération totale et à 350 000 € pour l'exonération partielle.

Bon à savoir :

En LMP, la fiscalité des plus-values dépend de la durée de détention et du niveau des recettes, avec des possibilités d'exonération totales ou partielles selon votre situation.

Les biens loués en LMP sont-ils soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?

Principe d'exonération IFI en LMP

Si vous êtes soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière, les biens donnés en location meublée peuvent être exclus de l'assiette de l'IFI lorsqu'ils sont considérés comme des biens professionnels. Pour cela, les biens doivent être inscrits à l'actif du bilan de votre activité de location meublée.
En outre, plusieurs conditions doivent être réunies :

• l'activité de location meublée doit être exercée à titre principal, ce qui s'apprécie notamment au regard du temps et de l'implication que vous y consacrez, et non du seul niveau de revenus ;
• l'activité doit dégager un résultat bénéficiaire.

Pourquoi l'exonération IFI est rare en pratique ?

Dans les faits, peu de propriétaires parviennent à bénéficier de l'exonération IFI. Même lorsque la location meublée est l'activité principale, l'application des amortissements et des charges réduit souvent le résultat net à zéro ou le rend négatif.

Quelles cotisations sociales pour un Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ?

Cotisations sociales et prélèvements sociaux : quelle différence ?

En location meublée, le régime social dépend directement du statut du loueur : LMNP ou LMP.

Le Loueur Meublé Non Professionnel est soumis aux prélèvements sociaux (un taux unique de 18,6 % qui s'applique au bénéfice fiscal après imputation des déficits LMNP antérieurs). Ces prélèvements sont assimilés à de l'impôt et n'ouvrent donc pas de droits spécifiques.

Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) doit quant à lui verser des cotisations sociales. Cela lui permet de bénéficier d'une couverture maladie et d'ouvrir des droits à la retraite, son entreprise de location meublée étant qualifiée d'activité principale.

Affiliation obligatoire au régime de la SSI

Le LMP est tenu de s'affilier au régime de la Sécurité Sociale des travailleurs Indépendants (SSI).

Comment sont calculées les cotisations sociales en LMP ?

Les cotisations sociales sont calculées sur le résultat fiscal de votre activité de location meublée :

• Leur taux varie entre 35 % et 45 % ;
• Si votre résultat est faible ou déficitaire, vous devrez vous acquitter d'un forfait minimum de 1 220 €.

Dans tous les cas, elles sont déductibles fiscalement. Il ne peut donc pas y avoir de « double taxation ».

Bon à savoir :

La cotisation minimale de retraite de base permet de valider 3 trimestres de retraite, quel que soit le revenu.

Cotisations sociales sur les plus-values en LMP

La PV à court terme, qu'elle soit exonérée ou non, est soumise aux cotisations sociales SSI.

La PV à long terme est, quant à elle, soumise aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Ces prélèvements sociaux n'ont pas de minimum forfaitaire contrairement aux cotisations sociales des affiliés SSI.

À retenir :

En LMP, les plus-values à court terme supportent un coût social significatif, contrairement aux plus-values à long terme.

Pour échanger sur votre projet de location meublée

Prenez rendez-vous avec un conseiller

Récapitulatif des charges sociales et fiscales en LMP

Prélèvements sociaux et cotisations sociales : exemple chiffré LMNP vs LMP

Cet exemple chiffré permet de comparer concrètement le coût fiscal et social entre une activité exercée sous le statut LMNP et une activité exercée sous le statut LMP, à bénéfice équivalent.

À bénéfice identique, le statut LMP entraîne un coût social plus élevé que le LMNP.
En contrepartie, le LMP permet d'ouvrir des droits à la Sécurité sociale et à la retraite.

Le cas particulier des loueurs en meublé non-résidents

Si vous êtes loueur en meublé mais que vous résidez hors de la France, vous n'avez pas le statut de résident fiscal français. Le non-résident avec plus de 23 000 € de recettes issues du meublé est bien souvent considéré comme LMP, car, à la lecture stricte des textes fiscaux, ses profits générés à l'étranger ne sont pas pris en compte dans les « autres revenus d'activité ».
Pourtant, les gains tirés de la location meublée pour ces non-résidents constituent bien souvent des revenus du patrimoine et non pas des revenus professionnels à proprement parler.

Cette application semble contestable. En effet, juridiquement il ne devrait pas y avoir de discrimination entre résidents et non-résidents. Cet argument a d'ailleurs permis de rectifier des différences entre résidents et non-résidents par le passé et notamment sur l'imposition des plus-values des particuliers.

En matière sociale, pour les non-résidents LMP de l'EEE, de la Suisse et du Royaume-Uni, aucune affiliation sociale n'est requise en France (SSI), en raison des accords d'unicité passés entre les différents États.
Ces accords prévoient que chaque contribuable ne peut pas relever de plus d'un seul régime de sécurité sociale pour toutes les activités exercées (celui du pays de résidence et de l'activité principale). Bien souvent, les profits tirés de la location meublée pour ces non-résidents constituent uniquement des revenus du patrimoine et non des gains professionnels à proprement parler.

Vous êtes LMNP et allez bientôt devenir LMP ? Cet article sur les différences entre LMP et LMNP est fait pour vous !

LMP ou LMNP : comment savoir quel statut est le plus adapté à votre situation ?

Avantages du LMP

Le statut LMP comporte plusieurs avantages :

• Le régime réel d'imposition permet de réduire fortement la base imposable grâce à la déduction des charges et des amortissements ;
• Il est possible de déduire les moins-values professionnelles à court terme générées par l'activité ;
• Les plus-values peuvent être exonérées après cinq ans d'activité LMP (consécutifs ou non), sous conditions ;
• Les biens peuvent sortir de l'assiette de l'IFI si l'activité de location meublée constitue la principale activité en termes de temps alloué et dégage un résultat bénéficiaire ;
• Les cotisations sociales versées ouvrent des droits à la retraite et à la protection sociale.

Inconvénients et points de vigilance

Le LMP comporte aussi des contraintes :

• Les cotisations sociales sont élevées (35–45 %), même en cas de résultat faible, avec un forfait minimum ;
• L'exonération IFI reste rare en pratique, souvent bloquée par les amortissements et un résultat nul ou déficitaire ;
• Le choix du régime fiscal est limité, le micro-BIC étant rarement avantageux pour le LMP ;
• La fiscalité des plus-values est plus complexe qu'en LMNP et dépend du montant des recettes et de la durée de détention, avec des exonérations partielles sous conditions strictes.

Ce qu'il faut retenir sur la fiscalité du LMP

• Le LMP concerne les propriétaires de logements loués meublés dont les recettes dépassent 23 000 € par an et qui sont supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal ;
• Les revenus locatifs sont imposés en tant que BIC, avec possibilité d'opter pour le régime micro-BIC (abattement forfaitaire 50 % ou 30 %) ou le réel simplifié ;
• Les plus-values professionnelles sont soumises à un régime spécifique, avec une distinction court terme / long terme et une exonération possible après 5 ans selon les plafonds de recettes ;
• Les cotisations sociales LMP (SSI) s'appliquent sur le résultat fiscal après déduction des charges, avec un taux de 35 à 45 % et un forfait minimum de 1 220 €. Elles ouvrent des droits à la retraite et à la protection sociale ;
• L'exonération IFI nécessite que l'activité soit principale et bénéficiaire, mais elle reste rare en pratique ;
• Les non-résidents LMP de l'EEE, Suisse et Royaume-Uni ne sont pas affiliés à la SSI, leurs revenus meublés étant considérés comme revenus du patrimoine.

FAQ

Qu'est-ce que le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ?

Le statut de LMP concerne les propriétaires qui mettent en location des logements meublés dans le cadre d'une activité professionnelle. Il se distingue du LMNP par le niveau des revenus générés. Il s'agit d'une activité principale donnant lieu à une affiliation sociale.

Quelles sont les conditions pour être considéré comme LMP en 2026 ?

Pour être considéré comme LMP, il faut que les recettes annuelles de la location meublée soient supérieures à 23 000 € et qu'elles dépassent les autres revenus d'activité du foyer fiscal. L'activité doit être exercée de manière régulière et constituer la principale source de revenus professionnels.

Les recettes de location à l'étranger comptent-elles pour le statut LMP ?

Oui, les revenus générés par des biens situés à l'étranger sont pris en compte dans le calcul des 23 000 € annuels.

Quels types de biens peuvent être loués en LMP ?

En théorie, tout logement à usage d'habitation, meublé et décent peut être loué en LMP, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison, neuf ou ancien. Les communes et les copropriétés peuvent toutefois limiter cette pratique.

Le LMP relève-t-il du régime micro-BIC ou du régime réel ?

Le LMP peut relever soit du régime micro-BIC, si les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (15 000 € pour les meublés de tourisme non classés), soit du régime réel simplifié.

Le régime micro-BIC est-il avantageux en LMP ?

Le régime micro-BIC est souvent moins intéressant car il ne permet de déduire que l'abattement forfaitaire (30 % ou 50 %) sur les recettes. Il ne prend pas en compte les charges réelles et les amortissements.

Pourquoi le régime réel est-il souvent recommandé en LMP ?

Le régime réel est souvent conseillé car il permet de déduire toutes les charges liées à l'activité, ainsi que certains amortissements. Cela permet de réduire considérablement la base imposable du bailleur.

Article rédigé par Mallory Boutron